个人购买二手房该如何贷款，该如何算还款金额？

第1种观点： 一、个人购买二手房怎么贷款个人购买二手房贷款是指银行向借款人发放的用于购买各种类型二手房的人民币贷款。贷款对象：年满十八周岁、有完全民事行为能力的自然人。贷款条件：1、年满十八周岁以上、有完全民事行为能力；2、具有正当职业及稳定的收入，信誉良好，具备足够的贷款偿还能力；3、所购房产手续齐全、产权清晰、交易手续合法，买卖双方已达成书面协议；4、本行要求的其他条件。贷款金额、期限：个人购买二手房贷款额度最高不超过经银行认可的房屋价格的70；贷款期限最长不超过15年，具体按以下情况掌握：1、房产建成年份在5年以内的（含5年）贷款成数最高7成，贷款年限最长15年；2、房产建成年份在5－10年的（含10年）贷款成数最高6成，贷款年限最长10年；3、房产建成年份在10－15年的（含15年）贷款成数最高5成，贷款年限最长10年；4、房产建成年份在15－20年的（含20年）贷款成数最高5成，贷款年限最长5年；贷款利率：5年以下（含5年）月利率3．975，5年以上月利率4．20。贷款程序：1、买卖双方签署交易合同；2、提出申请，提交有关资料，包括：1）借款申请书；2）双方合法有效的身份证明、户口本、婚姻证明原件及复印件；3）交易房产的权利证书及财产共有人同意抵押声明；4）买受人职业及收入证明。3、银行对申请人提交的资料进行审查、核实，委托评估机构对交易房产进行价值评估；4、银行确认交易房产的价值；5、签署借款合同、担保合同、抵押合同，审批贷款；6、办理抵押登记、领取他项权证、房屋保险（指定交通银行厦门分为第一保险受益人）；7、发放贷款；8、按照合同约定按期偿还贷款本息，9、贷款本息结清，注销抵押登记、变更保险第一受益人二、买二手房贷款怎么算还款金额还款方式还本付息方式住房按揭（含二手房）或商铺贷款的还本付息方式分为等额本息法和等额本金法两种，按月还款。

第2种观点： 一、二手房房贷怎么计算二手房贷款利息可以用等额本金还款法或等额本息还款法，来进行计算。具体的计算公式如下：1、等额本息：月还款额＝本金＊月利率＊［（1＋月利率）＾n／［（1＋月利率）＾n－1］；月利率＝年利率／12；总利息＝月还款额＊贷款月数－本金。2、等额本金：月还款额＝本金／n＋剩余本金＊月利率；总利息＝本金＊月利率＊（贷款月数／2＋0．5）。二、贷款买二手房要注意什么1、二手房房龄会影响贷款影响贷款购买二手房的因素有很多，其中二手房的房龄已成为许多银行发放贷款的一项审核标准，通常来说，房龄越长的话贷款成数就越低，甚至还有可能银行不批准您的贷款申请。一些银行目前的是“房龄＋贷款年限≤30年”。所以大家在购买二手房的时候尽量选择年纪较小的房屋。2、房屋产权房屋产权问题是二手房交易过程中非常常见的一个问题，买二手房时，购房者要确定房子产权是否明确，有一些二手房是无法贷款的，如回迁房、安置房、公产房、小产权房等产证不齐全的二手房都不能贷款。购房者在选房子的时候一定要注意房子是否具备产权证。3、注意个人征信征信的重要性相信大家都很清楚，其实我们日常生活中很多细节都会影响到个人征信，在生活中维护良好的信用记录是有必要的，个人信用情况直接影响银行对借款人还款能力的评估。若个人信用记录不好，就有可能贷款被拒。目前信用档案主要包括：信用卡、房产抵押贷款和其他各类贷款。4、判断自己的还款能力银行对于还款能力的一个重要判断标准为收入证明，一般由借款人所在单位开具。对于已婚人士，可以夫妻双方同时开具。当然除此之外，大额存款、债券、房产等也可以作为收入证明。一般银行要求的贷款月供金额占月收入的30％－50％。5、选择合适的还款方式目前商贷主要有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额本息还款方式，一种是等额本金还款方式。等额本金总利息较低，每月还款额不同，逐月递减；它是将贷款本金按还款的总月数均分，再加上上期剩余本金的利息，这样就形成月还款额。等额本息总利息较高，每月还款额相同；前半段时期所还的利息比例大、本金比例小，还款期限过半后逐步转为本金比例大、利息比例小。6、注意二手房所处位置、单价、面积等二手房贷款跟房屋的评估价格有很大的关系，在办理二手房贷款的过程中，银行会对您需要购买的二手房进行评估，如果说房子的位置偏远、单价低、面积小的话，那么二手房的评估价格不会太高，自然贷款成数就会比较低，甚至可能不予贷款。三、二手房贷款多久能放款当申请人办理了抵押登记后，银行一般会在5－7个工作日内把二手房贷款的资金放下来，但是有时银行的资金会进行收缩，导致放款比较慢，你的放款时间可能会超过1个月。

第3种观点： 购房者购买二手房需要经过看房选房、与卖方协商价格、签订房屋买卖合同、申请贷款和前往银行办理过户等步骤。其中,购房者需要到银行申请二手房贷款,银行会审核购房者的贷款资质并计算贷款额度,购房者还需要支付房屋首付款并过户。最后,购房者可以到银行办理房产抵押并领取不动产权证。整个过程需要买卖双方和银行共同参与。法律分析当购房者决定购买二手房时,需要完成的第一个步骤是看房选房。一旦购房者找到让自己满意的房子,就需要与卖方协商房屋价格。如果双方都能接受房屋价格,就可以签订房屋买卖合同,然后购房者前往银行申请贷款。2、到银行申请二手房贷款如果购房者想要办理贷款购买二手房，那么在购房者去到银行进行贷款申请的时候，是需要买卖双方都到场的，并且双方都要带齐资料，买方主要带个人资料，卖房除带个人资料以外，还要携带和房产有关的资料，填写好二手房借款申请表以后，银行那边就会让房产评估机构去评估房屋的价值。3、银行审核当房屋的评估完成之后，购房者这个时候就可以把贷款的相关资料都给到银行那边进行审核，而这个时候购房者需要做的事情就是等候银行的审核。通常来说，银行都会根据房产评估机构的评估值来计算购房者的贷款额度的，当然了，前提肯定是银行对你的贷款资质进行了审核，满足条件才会通过。4、物业交接和办理过户在购房者的贷款申请经过银行的审核之后，购房者就需要向卖方支付房屋的首付款了，当首付款支付了之后，接下来的流程就是物业交接和过户了，一般都是先进行物业交接，然后再过户。5、银行放款等到购房者拿到了房屋的不动产权证之后，购房者就可以去银行办理房产抵押了，当房产抵押办理之后，银行那边就会把钱款打到购房者指定的账户里面，但是一般都是直接打到卖方的账户里面的。在这里要提醒大家的是，在领取不动产权证中间可能会有保险费或者手续费，但是银行不同，可能费用也会不同。结语购买二手房需要经过看房选房、协商价格、签订合同、申请贷款、银行审核、物业交接和过户、银行放款等步骤。购房者需要准备好个人资料和房产相关资料,银行也会对贷款资质进行审核。在办理过程中,购房者需要注意过户费用、保险费等细节问题。法律依据最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十五条商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第三十二条规定的办理不动产登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理不动产登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释：第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。商品房销售管理办法：第四章销售代理第二十五条房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。