一、高端住宅市场分析
为切实配合花园洋房的营销工作，在做本案之前对高端住宅市场现状进行了一次有针对性的市场调查，以从中得出相关结论来指导本次营销活动的展开。
1、 周边项目概况 （见下表）
2、 周边项目分析
2.1 价格分布 ：价格分为两类：4000——5000元/建筑平米的普通住
宅和8000-10000元/建筑平米的高档住宅。 2.2装修标准：均为毛坯房。
2.3入住时间 ：从入住时间来看最早的入住时间为07年10月份。与我项目的现房无法相比。
2.4建筑类型：从建筑类型来看，无论是普通住宅还是高档住宅均以高层项目为主。
2.5物业服务：几个项目都很重视后期的物业服务。
3、主要个案分析根据本项目的地段、价格、规模、客户定位来看，花园洋房的主要竞争对手为天源骏景（天元帝景）。
3.1地理位置：兴源道与大理路交叉口东北方向。唐山市高档住宅集中区。
3.2规模规划：共计43栋楼，建筑设计、景观设计、总体风格套取北京项目方案。
3.3开发公司：开发商天元地产，在唐山市开发时间较长，物业服务到位，在唐山人心目中天元地产开发的项目均属高档住宅。品牌知名度较大。
3.4开发分期：整个项目分两期开发，一期现已入住，二期已主体封顶，正在进行内部装修。
3.5市场推广：天元地产在20xx年以当时185万/亩的市场最高价拿下该地块，当时在唐山房地产市场引起不小的轰动。随后其售楼处的建立，在当时是唐山市场最为规范及豪华的售楼处，围挡广告的面世由此给予客户直观地感受，奠定该项目的高档市场地位。项目一期开发面积适中，最大在250平米左右，为顶层跃层。二期开发最大面积800平米。现开发商准备在500、800平米两种户型做精装样板间。
3.6销售进度：截止到目前为止只剩下500、800平米大户型。 3.7销售价格：销售初期（20xx年）普通住宅均价为4600元/建筑平米，而后涨到6300-6500元/建筑平米。目前二手房的市场价格为6000-6100元/建筑平米左右。更名不收更名费。
3.8小区配套：24小时热水，幼儿园，业主会所，地上停车场（非露天一层），小区内商业步行街
3. 9 客户定位：唐山本市及周边县区高收入人群。
3.10市场卖点：层高4米，开发商实力背景，高标准物业服务。
3.11销售现场：售楼处位置明显（在主干道兴源道道边），室内装修简单，大气，人员安排有保安一人，保洁一人，现场登记一人，置业顾问在后台根据客户来访由现场登记统一安排。销售人员着装整齐，现场安排井然有序。
4、与我项目对比
4.1天源骏景目前手续齐备，客户口碑良好，为我项目的主要竞争对象。
4.2宏扬香木林因目前手续不齐备，无法确定准确的开工时间，目前与花园洋房不具备直接的竞争力。
4.3翡翠城户型面积主要以140平米以下为主，对外销售主要在100平米以下，与花园洋房面积相差大，客户市场定位不同。
4.4景泰御苑以别墅项目为主，通过来访客户了解，与我项目竞争较小。
4.5鹭港主要以普通住宅为主，现在一期销售已近尾声，二期销售尚未开始，据非官方消息，二期用地可能被收回统一规划。
二、东方花园洋房自身分析
1、项目优势与机会
1.1地理优势
1.1.1位于唐山的北大门，紧邻建设路，直通京沈高速路，交通顺畅。
1.1.2周边配套齐全。会展中心、休闲广场、超市、百货商场、儿童乐园、健身房、美食广场、高中档饭店、便利小吃酒店、大中小学校。
1.1.3公共交通发达，有多条公交线路在附近停靠，如26、37、14、61、55等。
1.1.4 地处高新区，居住舒适无环境、噪音污染。
1.2规划优势
1.2.1超低容积率。随着别墅、豪宅的规划不再审批，地价的加速上涨，开发商成本的增加，我项目低容积率优势已经开始显现，今后在市区范围内，不可能再出现不足1.5的容积率。 致使房间采光、通风效果好。
1.2.2社区生活环境。花园洋房与唐山市其他小区大平米跃层住宅的最大区别在于，我们的产品是包含在一个大规模生活小区之中（对比国泰公寓，花园洋房在数栋普通住宅环绕之中），又自成规模（祥荣里只有1栋），形成一种“园中之园”的效果。这恰恰可以给花园洋房的业主一种优越感，满足他们的虚荣心理。同时这种效果，也符合中国人可于闹中取静，富不外露，可“大（平米）隐于市（区）”的消费心理。作为理想住宅，即重视了居住的舒适，又可以讲究社区内的和谐美学，无论是要讲究人与人之间的关系，还是讲究私密独享，都是独一无二的。
1.2.3户型优势：3米层高。随然没有天元层高高，但是该层高在本市已十分少见。
1.2.4会所优势：会所内设有地下游泳池。
1.2.5教育配套优势：项目区内幼儿园、小学、一应俱全。减少年轻父母的压力。
1.2.6开发商优势：开发商为本地开发商，实力雄厚，有良好的信誉。
1.2.7现房优势：客户即买即住。 2、项目劣势与威胁
2.1项目案名对外宣传的统一性。 2.2销售软硬件与产品品质的差距。
