2015年下半年黑龙江房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告
目录的写作试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产登记制度是现代法中的一项重要制度。 A：债权 B：物权 C：质权 D：他项权
E：执行层的组织协调
2、根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》，屋面防水最低保修期限为年。 A：1 B：2 C：3 D：5
E：房地产估价机构必须加盖公章
3、关于个人住房公积金的税收，下列说法中正确的是__。 A．因为住房公积金是性资金，所以实行全部免税
B．个人提取住房公积金账户内的存储余额，按比例计征个人所得税
C．个人住房公积金作为储蓄性专项基金存款，其利息收入计征个人所得税 D．职工个人及其单位超过国家或地方规定的比例缴付的住房公积金，应将其超过部分并入个人当期的工资、薪金收入，计征个人所得税 4、下列说法错误的是__。
A．我国现有商业银行属于全能型商业银行 B．我国商业银行实行的是分支行制 C．国有独资商业银行主要是由过去的中国工商银行、中国农业银行、中国银行、中国人民建设银行逐步转化而成的
D．我国的商业银行以国有独资商业银行为主 5、关于市场法的说法，错误的是。
A：测算结果容易被人们理解、认可、接受 B：测算结果有时并不一定是合理、真实的
C：需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握
D：每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化 E：工业用地的监测点评估价格 6、设计方案评价原则中，下列关于考虑项目全寿命费用的原则，说法错误的是。 A：所谓项目全寿命费用，就是项目从投资一开始一直到项目产品不能再继续利用为止所发生的一切费用
B：项目全寿命包括项目建设过程和使用过程两部分
C：项目全寿命费用包括建设过程的投资成本，即工程造价和项目建成后使用过
程发生的使用成本
D：坚持考虑项目全寿命费用的原则，就是要求在设计过程中要兼顾建设过程和使用过程，力求项目全寿命费用最高 E：执行层的组织协调
7、某套住宅总价30万元，套内建筑面积125㎡，套内墙体面积20㎡，分摊的共有建筑面积25㎡，则该住宅每平方米建筑面积的价格为元。 A：1765 B：2000 C：2069 D：2400
E：工业用地的监测点评估价格
8、下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是。 A：房地产投机 B：物价变动
C：财政收支状况 D：居民收入水平
E：工业用地的监测点评估价格
9、大专院校、科研院所从事房地产教学、研究的人员取得房地产估价师执业资格的，申请注册时，需要提供。
A：人才服务中心托管人事档案的证明 B：社会保险缴纳凭证复印件
C：所在单位同意其注册的书面意见 D：所取得的房地产估价科研成果 E：执行层的组织协调
10、某可比实例的房地产权属证载的套内建筑面积为120㎡，经调查，其成交价格为150万元，另有20㎡的房屋天台赠送，该房地产的建筑面积与套内建筑面积的比率为1:0.8，则按建筑面积计算的比准价格是元／㎡。 A：8571 B：10000 C：13393 D：15625
E：工业用地的监测点评估价格
11、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括。 A：购买价格
B：容积率及有关设计参数 C：空置率 D：运营费用 E：借款合同 12、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行．另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是．【2004年考题】 A：30％
B：45％ C：65％ D：75％
E：工业用地的监测点评估价格
13、砖混结构二等房屋的残值率一般为。 A：4％ B：3％ C：2％ D：1％
E：工业用地的监测点评估价格
14、选取可比实例时，应注意所谓地点的同一性或类似性，是指所选取的可比实例应与估价对象处于__。 A．同一地 B．同一城市
C．同一供求范围内的类似地 D．A或C 15、某城市某类房地产的当期实际价格水平为3600元/m2，预测值为3630元/m2，修匀常数为0.65，则下一期房地产的预测值为__元/m2。 A．3610.5 B．3619.5 C．3711.5 D．3719.5
16、企业的某项业务分别记入了资产的贷方和所有者权益的借方，表示。 A：资产增加，所有者权益增加 B：资产减少，所有者权益减少 C：资产增加，所有者权益减少 D：资产减少，所有者权益增加 E：执行层的组织协调
17、以下关于GDP与其他变量关系正确的表达式是__。 A．GDP=GNP+对外要素收入净额 B．GDP=NDP+折旧
C．GDP=32资+利息+利润+租金+直接税+企业转移支付 D．GDP=消费支出+投资支出+购买+进口-出口
18、某期房尚有一年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3500元/m2，出租的年末收益为330元/m2。假设折现率为8%，风险补偿估计为现房价格的2%，贷款利率年利率为5%，则该房地产期房价格为__元/m2。 A．2949.44 B．3124.44 C．3194.44 D．3500
19、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。 A．目标定价法 B．成本加成定价法 C．随行就市定价法
D．价值定价法 20、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定：“由以上房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书”。 A：乡级 B：县级 C：地市级 D：省级
E：执行层的组织协调
21、下列供给规律，表述不正确的是。
A：供给规律反映了商品本身价格与其供给量之间变化的依存关系 B：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间同向变动 C：一般在其他条件不变的情况下，商品的供给量与价格之间反向变动 D：供给量随商品本身价格的上升而增加，随商品本身价格的下降而减少 E：执行层的组织协调 22、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 A：市、县
B：市、县土地管理部门 C：市、县建设管理部门 D：市、县房产管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章
23、不论是开发投资还是置业投资，都面临着__风险。 A．比较
B．收益现金流 C．利率 D．
24、经批准的建设用地，由被征收土地所在地的组织实施。 A：省级 B：市、县
C：市、县土地管理部门 D：乡镇
E：房地产估价机构必须加盖公章
25、某写字楼的建筑面积为540㎡，年有效毛收入为108万元，年运营费用与建筑物净收益之和为400元／㎡，土地资本化率为10．8％。假设收益期限无限，该写字楼用地的价格为万元。 A：500 B：750 C：800 D：1000
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。
估价资料归档主要作用不包括__。
A．有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平 B．有助于解决日后可能发生的估价纠纷 C．有助于保持估价机构工作的连续性
D．有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核
2、某开发公司支付全部土地使用权出让金800万元，取得某宗土地的使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发，按照规定，对该公司最高可以征收万元土地闲置费。 A：100 B：150 C：160 D：200
E：执行层的组织协调
3、按照会计要素进一步分类，下列属于会计科目分类的是。 A：处罚类会计科目 B：负债类会计科目
C：所有者权益类会计科目
D：成本类会计科目和权益类会计科目 E：资产类会计科目
4、在项目评估中，说明项目在计算期内资金盈余或短缺的基本报表是__。 A．投资计划与资金筹措表 B．资金来源与运用表 C．营业利润测算表
D．全部投资现金流量表 5、某投资者以25万元购买了一个商铺2年的经营权，第一年净现金流量可能为：22万元、18万元和 14万元，概率分别为0.2、0.6：和0.2；第二年净现金流量可能为：28万元、22万元和16万元，概率分别为0.15、0.7和0.15，若折现率为10%。问该购买商铺投资净现值的期望值为__万元。 A．25 B．35 C．40 D．45
6、省、直辖市、自治区根据法律、行规制定的规范性法律文件是__。
A．地方性法规 B．规章 C．部门规章 D．自治条例
7、下列情形中，属于房地产有偿转让的有__。 A．房地产买卖 B．房地产入股 C．房地产继承 D．房地产抵债 E．房地产典当
8、拍卖一非公物房地产，市场价2800万元，确定保留价2300万元，起拍价1500万元，成交价3200万元，事先未约定佣金标准，拍卖人可以向委托人收取的佣金最高为万元。(2006年试题) A： B：96 C：160 D：224
E：执行层的组织协调 9、受制于房地产的等特性，形成了房地产投资区别于其他类型投资的重要特性。 A：不可移动性 B：异质性 C：同质性 D：流动性 E：弱流动性
10、根据适合原理、均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产时，便为最高最佳使用．【2006年考题】 A：与外部环境最协调 B：达到规模递增
C：内部构成要素的组合最适当 D：外部环境与内部因素相关联 E：外部环境要素为最适当的组合
11、假设开发法的原理依据与__相同，是预期原理。 A．收益法 B．经济法 C．权益法 D．成本法
12、城市规划对土地使用管制的内容，主要包括等， A：建筑高度 B：建筑结构 C：容积率
D：土地使用权来源 E：土地用途
13、在商品房交易中，常见的最低价格有__。 A．商品房销售中的起价 B．拍卖活动中的保留价
C．拍卖中减价拍卖方式由拍卖师首先喊出的起拍价 D．招标活动中，开发建设方案最为合理的中标价 E．采用收益法确定的参考价格
14、当前，我国各地房地产交易管理机构的主要任务是。 A：办理房地产交易登记、鉴证等手续 B：开展房地产股票活动指导和监督
C：为房地产交易提供洽谈协议、交流信息、展示行情等各种服务 D：协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税费 E：为或其授权的部门公布各类房屋的房地产成本价格
15、针对不同用途的收益性物业可分为__。 A．写字楼物业管理、商场物业管理 B．承租人管理、租赁市场管理． C．工业及货仓物业管理、人事管理 D．商场物业管理、财务、人事管理
16、发证机关在收到建设单位报送的《建筑工程施工许可证申请表》和所附证明文件后，对于符合条件的，应当自收到申请之日起__日内颁发施工许可证。 A．10 B．15 C．20 D．30
17、房地产估价所评估的是房地产的__。 A．投资价值 B．账面价值 C．市场价值 D．使用价值 E．交换价值
18、__是在土地房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种税。 A．物业税 B．地产税 C．契税 D．
19、下列房地产价格影响因素中，不属于房地产区位因素的有（）。 A．建筑平面布置 B．朝向、楼层 C．环境景观
D．土地开发程度 E．房屋完损等级 20、《拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。拆迁入应当在拆迁补偿安置协议订立之日起__日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。 A．7 B．15 C．20 D．30
21、由城市规划管理部门核发的，主要规定了征地面积、规划建设用地面积、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿化率、建筑后退红线距离、建筑控制高度和停车位个数。
A：选址规划意见通知书 B：规划设计条件通知书 C：建设用地规划许可证 D：建设工程规划许可证 E：借款合同
22、水污染可分为。
A：海洋污染 B：地下水污染 C：地表水污染 D：承压水污染 E：潜水污染
23、有限年期且其他因素不变的收益法公式可用于__。 A．不同收益年限的类似房地产价格的相互转换 B．市场法中交易情况调整
C．比较相同类型不同期限价格的高低
D．不同类型房地产不同使用年限价格的高低 E．直接用于测算价格
24、以被保险标的的不同性质为标准，可将商业保险分为__。 A．定值保险和不定值保险
B．单一危险保险和综合危险保险 C．财产保险和人身保险 D．原保险和再保险 25、以出让等有偿方式取得建设用地使用权，超过出让合同约定的动工开发日期满__年未动工开发的，可以无偿收回建设用地使用权。 A．1 B．2 C．3 D．4
