河北省2015年下半年房地产估价师经营与管理：房地产市场指标考
试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、某宗房地产未来第一年的净收益为20万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%。该房地产的价格为__万元。 A．695.83 B．681.25 C．715.83 D．718.75
2、某宗地的面积为1000㎡，采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元／㎡，2190元／㎡和2220元／㎡，如果赋予这三个价格的权重分别为0.3，0.4和0.3，则采用加权算术平均法得到的比准价格为元／㎡。 A：2160 B：2175 C：2181 D：2205
E：工业用地的监测点评估价格
3、下列关于目前我国有偿使用土地，表述不正确的是。 A：有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容
B：有偿使用土地是管好土地、促进节约用地和合理利用土地、提高土地效益的经济手段
C：有偿使用土地有多种形式，如土地使用权出让、土地租赁、土地使用权作价入资、入股等
D：目前对国有土地全部实行有偿使用 E：房地产估价机构必须加盖公章
4、各投资方案净现值的期望值不同时，以方案风险大小为投资方案比选的主要依据，此时应选择的判别指标是．(2009年试题) A：净现值
B：净现值期望值 C：净现值标准差
D：净现值标准差系数 E：借款合同
5、土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款，它的主要还款来源是__。 A．的财政收入 B．土地出让收入
C．土地储备所获得的利润 D．土地受让方的投资
6、穿过建筑物的通道__计算建筑面积。
A．按分层水平投影面积 B．按水平投影面积的一半 C．按一层水平投影面积 D．按自然层分层投影面积
7、搜集估价所需的有关资料，主要取决于拟采用的。 A：估价目的 B：估价方法 C：价格类型 D：估价时间
E：工业用地的监测点评估价格
8、某居民2008年1月初购买一套建筑面积为100㎡的住宅，单价为5000元／㎡，若2008年当地同类住宅价格月递增0.5％，年通货膨胀率为5％，则2008年底该套住宅实际增值额为元。 A：4296.96 B：5560.86 C：5839.91 D：30838.91
E：工业用地的监测点评估价格 9、业主公约由__制定并修改。 A．业主大会 B．业主委员会 C．一半以上业主
D．全体业主和物业管理企业共同
10、二级资质房地产估价机构可以从事的房地产估价业务有。 A：公司上市、企业清算 B：司法鉴定、城市房屋拆迁 C：企业清算、城市房屋拆迁 D：司法鉴定、公司上市
E：工业用地的监测点评估价格
11、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是__。 A．批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年
B．临时建设是指不须限期拆除、结构简单、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施
C．临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他原因，需要临时使用并不用收回的土地
D．临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响 12、下列关于建设用地使用权的说法，不正确的是： A．建设用地使用权出让合同为要式合同
B．建设用地使用权自登记机构登记时设立，不经登记不生效力 C．建设用地使用权人有权依法处分建设用地使用权
D．建设用地使用权与附着于该土地上的建筑物、构筑物可以分别转让 13、债券的，是债券价格形成的主要依据。 A：票面价值 B：市场价值
C：交易价值 D：实际价值
E：执行层的组织协调 14、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是万元。(2005年试题) A：755.54 B：772.84 C：1400.88 D：1433.90 E：借款合同
15、某套建筑面积为100㎡、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款．抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5％．该套住宅的实际价格为。 A：18．25万元 B：20．00万元 C：21．58万元 D：22．00万元
E：工业用地的监测点评估价格 16、下列说法有误的一项是__。
A．个体工商户凭营业执照以字号或经营者姓名开立的银行结算账户，纳入单位银行结算账户管理
B．单位银行结算账户的存款人只能在银行开立一个基本存款账户
C．W临时存款账户与基本存款账户的区别在于临时性，有效期不得超过2年 D．一般存款账户的现金支取应按照国家现金管理规定进行
17、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。(2005年试题) A：1005.56 B：1010.56 C：11 10.56 D：1115.56 E：借款合同
18、按照目前我国土地登记制度的规定，使用集体土地的核发。 A：《国有土地所有证》 B：《国有土地使用证》 C：《集体土地所有证》 D：《集体土地使用证》
E：房地产估价机构必须加盖公章 19、某市拟修建一大型图书馆，现根据图书馆的土建工程施工图编制的预算价格为__预算价格。 A．单项工程 B．单位工程
C．分部工程 D．分项工程 20、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500 元／㎡。若按折现率10％和风险补偿值100元／㎡计，该幢房地产目前的价格应为元／㎡。 A：4 400 B：4 409 C：4 445 D：4 455
E：工业用地的监测点评估价格
21、主要职责是统一监督管理银行、金融资产管理公司、信托投资公司以及其他存款类金融机构，维护银行业的合法、稳健运行的是__。 A．中国人民银行
B．中国银行业监督管理机构 C．中国保险业监督管理机构 D．中国证券业监督管理机构
22、__经民政部批准成立了“中国房地产估价师学会”这一全国性的房地产估价行业组织。
A．1994年7月5 B．1993年7月5日 C．1994年8月15日 D．1993年6月1日
23、与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括__。 A．资金使用 B．资金筹措 C．资金运营 D．资金需求 24、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务活动受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。 A：1 B：3 C：5 D：7
E：执行层的组织协调
25、影响某套住房的实物因素不包括。 A：装修 B：户型 C：层高 D：楼层
E：工业用地的监测点评估价格
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、各项成本费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的成本费用构成有一定差异。
下列有关房地产开发项目成本费用构成的分类不正确的一项是__。 A．不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用
B．土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费 C．房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、基础设施建设费 D．前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费
2、建筑规模一般在1～3万㎡之间，服务人口在10～30万人，年营业额在1～5亿元之间，该物业为。 A：市级购物中心 B：地区购物商场 C：居住区商场
D：邻里服务性商店 E：借款合同
3、下列关于房地产中介服务收费，表述错误的是。
A：按照服务形式，房地产咨询收费分为口头咨询费和书面咨询费
B：房屋租赁代理收费，无论成交的租赁期限长短，均按一月至三月成交租金额标准，由双方协商一次性收取
C：房地产估价采用差额定率累进计费 D：房地产估价采用差额定率累退计费
E：实行独家代理的由双方协商，但房屋买卖代理收费最高不超过成交价格的0．5％
4、运用直接资本化法估价，采用的资本化率包括。 A：加权平均资本化率 B：综合资本化率 C：建筑物资本化率 D：土地资本化率 E：权益资本化率
5、下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有。
A：对当前的价值进行评估，一般以宾地查勘估价对象期间或估价作业期的某个日期为估价时点
B：城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日 C：分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点 D：房地产估价人员可以假定估价时点
E：对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点 6、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。 A．质量控制 B．进度控制 C．合同管理 D．成本控制
7、控制性详细规划是以城市总体规划或分区规划为依据，确定。 A：建设地区的土地使用性质的控制指标 B：建设地区的土地使用强度的控制指标 C：道路和工程管线控制性位置 D：空间环境控制的规划要求
E：指导各项建筑和工程设施的设计和施工的规划设计
8、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在。 A：资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险 B：自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力
C：由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还 D：抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险 E：资金来源与资金流动性无关
9、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是（）。 A．无差异性营销 B．差异性营销 C．定制性营销 D．集中性营销
10、印花税是对因等行为而书立、领受的应税凭证征收的一种税。 A：商事活动 B：产权转移
C：权利许可证授受 D：人事管理 E：外事活动
11、商品房买卖合同约定房屋套内建筑面积为100，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为的，购房人有权退房。 A：96 B：98 C：102 D：103
E：执行层的组织协调 12、”可贷资金利率理论”认为。(2008年试题)
A：可贷资金的需求主要由投资需求，赤字需求和家庭需求三个要素构成 B：可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和储蓄三个要素构成 C：利率不是由可贷资金的供求决定的
D：可贷资金的需求函数是利率的递增函数 E：可贷资金的供给函数是利率的递增函数 13、房屋租赁审查的主要内容不包括__。
A．审查合同内容的主体是否合格，即出租人与承租人是否具备相应的条件 B．审查租赁的客体是否允许出租，即出租的房屋是否是法律、法规允许出租的房屋
C．审查租赁合同的内容是否齐全、完备，如是否明确了租赁的期限、租赁的修缮责任
D．审查租赁行为是否符合国家及房屋所在地规定的租赁 E．审查是否按照有关部门规定缴纳了税费 14、风险估计与评价常用方法有（）。 A．幕景分析法
B．调查和专家打分法 C．蒙特卡洛法
D．智暴法 E．德尔菲法
15、房地产转让的实质是__。 A．房地产使用权发生转移 B．房地产权属发生转移 C．房地产出租
D．该房屋范围内的土地使用权发生转移
16、下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（）。 A．成本利润率是年成本利润率
B．成本利润率是开发经营期的成本利润率
C．投资利润率是项目经营期内年平均利润总额与项目总投资的比率
D．投资利润率是项目经营期内一个正常年份的年利润总额与项目总投资的比率 17、影响房地产价格的社会因素，主要有。 A：政治安定状况 B：社会治安状况 C：房地产投资 D：房地产投机 E：城市化
18、企业负担利息表明。
A：费用可以表现为资产的减少 B：费用也可能引起负债的增加
C：费用同时表现为资产的减少和负债的增加 D：费用将引起所有者权益的减少 E：执行层的组织协调
19、关于房屋转租，下列表述错误的是。
A：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 B：房屋转租合同不用办理登记备案手续
C：转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期
D：转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之变更、解除或者终止
E：执行层的组织协调
20、土地供应的核心是__。 A．税收
B．土地供应计划 C．管理
D．环境保护
21、在实施安全评价时，划分评价单元的目的是__。 A．便于提高生产效率 B．为领导提出管理建议 C．便于行业归口管理
D．为评价目标和方法服务
22、下列关于物业管理的含义，表述正确的是。
A：物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维
护相关区域内的环境工生和秩序的活动
B：物业管理是由业主通过选聘物业服务企业的方式来实现的 C：物业管理活动的依据是《商品房买卖合同》 D：物业管理活动的依据是物业服务合同
E：物业管理的内容是对物业进行维修养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序进行维护
23、从可否流通及流通范围的广度，可以将物品划分为。 A：允许流通物 B：流通物 C：禁止流通物 D：特殊流通物 E：一般流通物
24、长期偿债能力指标主要是。 A：流动比率 B：速动比率 C：资产负债率 D：存货周转率
E：执行层的组织协调
25、物业资产管理的职能包括。 A：物业管理 B：设施管理
C：房地产资产管理 D：运营管理
E：房地产组合投资管理
