湖北社会科学２０１０年第１２期 关于物业管理相关理论问题的研究 余乐，黄安心 （广州市广播电视大学，广东广州５１００９１） 摘要：物业管理是行业实践和专业人才培养的基础，关系着行业的发展。物业管理理论的发展，出现了许 多新的物业管理概念、物业管理技术和物业管理模式，产生了许多传统学科无法解释的问题，带来了传统学科 之间的交叉与融合，这就必然要求对物业管理学科体系及理论内容进行系统的研究。中国物业管理理论发展 相对滞后已经成为制约中国物业管理进一步发展的瓶颈。加强物业管理理论的研究与创新，是解决当前物业 管理难题、推动中国物业管理又好又快发展的关键所在。 关键词：物业管理理论；物业管理性质；物业管理学科；物业管理知识 中图分类号：Ｆ７１９ 文献标识码：Ａ 文章编号：１００３—８４７７（２０１０）１２－００９１—０５ 一、引言 力的发展，加速了城市和工业中心的急剧增长，造成城市人 自１９８１年深圳市物业管理公司成立至今，中国物业管 口激增、地价暴涨、住宅缺乏的局面，催生了物业管理的萌芽 理实践走过近３０年的发展历程，物业管理行业实践在发展， 和雏形。物业管理起源于英国，但真正意义上的现代物业管 但理论还处于探索阶段。目前，物业管理学科体系的不明确 理却诞生并发展于美国，１９世纪末２Ｏ世纪初，摩天大楼、公 和物业管理理论研究上的滞后已严重影响了中国物业管理 寓大厦、高档住宅在美国不断涌现，这就需要人们为其提供 实践的发展。物业管理理论的发展，出现了许多新的物业管 专业、高效、科学的管理和服务；１９０８年，美国成立了芝加哥 理概念、物业管理技术和物业管理模式，产生了许多传统学 建筑物管理组织；１９１ １年，世界上第一个全国性的业主组 科无法解释的问题，带来了传统学科之间的交叉与融合，这 织——“建筑物业主组织“成立，标志着现代物业管理的诞 就必然要求对物业管理学科体系及理论内容进行系统的研 生。哳ｔ 中国对物业管理的探索与尝试是２０世纪８Ｏ年代初 究。 － 中国物业管理理论发展相对滞后已经成为制约中 首先从住宅管理开始的，１９８１年３月中国第一家专业物业 国物业管理进一步发展的瓶颈。加强物业管理理论的研究与 管理公司成立，标志着中国在物业管理上已迈出了第一步； 创新，是解决当前物业管理难题、推动中国物业管理又好又 １９９３年６月，深圳市物业管理协会正式成立，则表明中国物 侠发展的关键所在。 业管理已进入了一个新阶段。 二、物业管理理论相关问题的研究 表１ １ ９９ｏ－２０１ ０年物业管理理论相关研究文献统计 我国学者对于物业管理相关理论的研究始于２Ｏ世纪 ＼时间（年） ８０年代后出现物业管理实践后，进人２１世纪研究文献增 雾＼ 合计 １９９ｏ～１９９ Ｅ ２０００—２００ Ｚ００６—２０１Ｃ 多，我们通过网上检索整理出自１９９０年以来我国学者发表 物业管理理论 ４６ ９ １２ ２５ 物业管理性质 ｉ０ ０ １ ９ 的与物业管理理论研究内容相关的一些文章，共计１６３篇。 物业管理学科 ４ ０ ｌ ３ １．物业管理的起源问题。 物业管理知识 １３ ０ ８ ５ 关于物业管理的起源问题，一般都认为起源于１９世纪 物业管理人才 ９０ ３ １６ ７０ 合计 １６３ ｌ２ ３８ ｌｌ２ ６０年代的英国。工业的发展极大地和促进了生产 作者简介：余乐（１９７９＿一），女，广州市广播电视大学管理学院讲师。黄安心（１９６２一），男，广州市广播电视大学管理学 院院长，教授。 基金项目：广州市第二批教育改革重点项目“远程开放教育物业管理专业理论课教学内容整体构建研究”成果之 一。编号：穗教高教２００９３ ・９卜 数据来源：中国学术期刊全文数据库中，分别用检索 词“物业管理理论”、“物业管理性质”、“物业管理学科”、“ 物业管理知识”、“物业管理人才”篇名检索 物业管理是一个集管理、经营、服务为—体的系统工程。 ７） 王在庚、白丽华认为物业管理是指物业管理经营人受物业所 有人的委托，依照国家有关法律规范，按照合同或契约行使 管理权，运用现代管理科学和先进维修养护技术，以经济手 段对物业实施多功能全方位的统一管理，并为物业所有人和 使用人提供高效、周到的服务，使物业发挥最大的使用价值 和经济价值。Ｅ￣）２００７年修订的《物业管理条例》第二条指出： 物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服 在当今发达国家和地区，物业管理已十分普遍，为社会 所充分认可，并成为城市建设和管理的—个重要的产业，物 业管理行业的发展已十分规范。各国纷纷成立了物业管理行 业自律组织规范本行业的发展。如美国的“建筑物业主与管 理者协会”（Ｂ０ＭＡ）、“国际建筑物业主与管理者协会” （Ｂ０ｍ）、物业管理学会（ＩＲＥＭ）、全国房地产管理者协会 务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场 （ＮＡｍ＇Ｍ）、英国的皇家物业经理学会等等，通过物业管理行 业的自律组织和学术研究机构——行业协会制订行业自律 准则，交流管理经验，组织人员培训，评定企业类别和审定专 业人员的资质，以达到行业自身保护与物业管理业务的共同 提高。各国负责制定各种法律和规定，由各个职能部门 按照法律和规章的内容实施管理，使物业管理行业依法管 理。发达国家和地区的物业管理起步较早，已成为成熟的新 兴行业，其专业化程度很高；专业的物业管理公司通过专业 的管理人员和技术人员，利用专业的管理手段为业主提供非 常周到、专业的服务。发达国家和地区的物业管理不仅专业 化水平很高，广大社会民众在物业管理服务过程中的参与意 识也很强。各国通过不同的方式在物业管理过程中实现民众 的参与。而我国物业管理起步较晚，由于受经济和房地 产行业发展的影响，我国的物业管理几经沉浮，大体经历了起 步、休眠、恢复与完善提高四个时期。在发展中存在一些问题 如：南方好于北方，东部好于西部，沿海好于内地的发展不平 衡的局面；对于物业管理的认识不清晰；法制不健全、管理不 规范；建管相脱节；员工业务素质低下；管理水平低等。№ ・ 国际上物业管理实践十分普遍而且社会充分认可，而我 国物业管理实践起步晚，从表１统计数据还可看出我国的理 论研究成果主要集中在２００５年以后，理论研究也有限。物业 管理国际实践的迅速发展和国内理论指导实践不足的矛盾 较为明显。 ２．物业管理的概念界定。 针对“物业管理”的概念，教育界和企业界的专业人士不 乏对其研究，但表述也有所不同，在实质问题上有明显差异。 一类观点主要集中在表述物业管理的内容。如徐琳、孙 惠萍研究认为物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由 业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套 的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域 内的环境卫生和秩序的活动。朱爱华、张彦、陈佩华界定物业 管理是指专门的管理部门、机构受物业所有权人和使用权人 的委托，依照国家有关法律法规、管理标准及合同、契约，运 用现代管理科学和先进技术，以经济手段对物业实施统一的 专业化管理，并向业主或非业主使用人提供全方位、多层次 的综合服务，同时促进他们之间的沟通与交流，从而构筑一 种和谐、健康、向上的人文环境，推动整个社会进步。并认为 －９２・ 地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和 相关秩序的活动。 ） 另一类观点侧重表达物业管理的内涵与外延。如王青 兰、齐坚在２０世纪９Ｏ年代的研究就表明：物业管理可以有 狭义和广义两种解释。从狭义上讲，物业管理是保持房屋的 完好，附属设备、设施的正常使用和相关场地的使用有序。广 义上的物业管理是指除了对各类建筑物、附属设备、设施以 及场地进行管理外，同时对建筑物区域周围的环境保护、清 洁卫生、安全保卫、园庭绿化、道路养护、车辆停放等实施统 一管理，并向业主和使用人提供全方位的服务。 舯黄安心认 为物业管理是指合法的物业管理主体（物业管理组织或人 员）为实现物业产权人和物业相关利益主体的权益，达到经 济效益、社会效益、环境效益等综合效益最大化，以物业或物 业区域为界限而开展的对物业本体、物业关系和物业区域秩 序管理活动的总和。并认为物业管理主要包括４个层面：基 于产权的业主自主管理、基于产权分解的物业服务企业或其 他管理＾进行的委托管理、基于公权的物业行政管理和 行业协会自律管理、基于管理权交叉的社区利益主体的物业 区域综合治理。脚 陈德豪，李春云认为广义的物业管理既 包括部门的行政管理和行业管理，又包括企业化、专业 化的管理，也包括个人的、分散的、自发性的房屋管理，并且 涉及物业生产、交换、分配、消费的各个环节。狭义的物业管 理仅指企业主要针对物业的消费环节对物业所做的维修、养 护、管理。ｎ 学者专家们的研究虽然表述不同，但核心的意思表达是 一致的。物业管理的目的是为了发挥物业的最大的使用功 能，使其保值增值；物业管理的内容是对建筑物、设备设施、 相关场地等进行维修、养护和管理；物业管理的实现途径是 通过业主选聘物业服务机构来实现；物业管理的对象是物、 服务的对象是人；物业管理的活动基础和依据是物业服务合 同。 ３．物业管理的性质辨析。 关于物业管理性质的理论研究，学者们从物业管理活动 的行业特性以及活动内容进行延伸，也有学者进行了较为深 人的关乎管理的宗旨、管理方式、产品性质方面的研究。具体 而言，徐琳，孙惠萍认为物业管理活动是集服务、管理、经营 为一体的，是集高度统一的管理、全方位多层次的服务、市场 化经营为一体的服务行业，属于第三产业。朱爱华，张彦，陈 性是公共管理的说法较能全面地阐述管理性质问题，管理的 宗旨、管理方式、产品性质等。 ４．物业管理学科性质的辨析。 佩华研究表明，服务是物业管理的基本“属性”，在提供服务 的过程中物业管理还体现出契约性、综合性、专业性和规范 性。王在庚，白丽华认为物业管理的属性是以管理作为归纳 属性的出发点，站在管理的角度看物业。物业管理属于第三 产业的服务性行业是物业管理的基本属性；物业管理是集管 物业管理作为房地产管理的重要组成部分已有几十年 的历史，但物业管理学作为一门的学科在世界科学之林 的建立和发展都是为时不久的事情。我国对物业管理学的专 门研究起步较晚，可以说是近几年才兴起和发展起来的。 关于物业管理的学科属性的理解，国际上也没有统一的 理、经营、服务为一体的有偿劳动，通过良好的物业服务使物 业保值增值实现其经济使命；物业管理工作是一项社会性很 强的工作，它是城市精神文明建设的一个重要标志，它是保 定义，国际建筑研究与建筑文献委员会（ｃＩＢ）对运营阶段的 障物业业主合法经营、人民生活安定、社会稳定的重要一环， 物业管理承担社会管理的使命，体现其社会价值；物业管理 工作还架起了外部环境和家庭内部环境之间相互协调的桥 梁，体现其生态环保性。同㈣ 黄安心分析认为当前理论界在物业管理的性质上仍有 争议，主要有两种看法，一种看法认为物业管理是公共行政 管理；另一种看法认为是私人管理即经营性管理。以上两种 观点都有偏颇，前者以社会公共利益为导向，忽视物业区域 业主或非业主使用人的公共利益，使管理者倾向传统的“房 管所式”的行政管理模式；后者以企业利益最大化为导向，使 管理者倾向于私人管理模式，这可能囿于物业服务企业多由 房地产开发建设单位（商）组建或控制的背景，物业管理大多 是房地产开发建设单位投资经济活动的一个营销要素而已。 。）在分析研究后，他认为物业管理的根本属性是公共管理 属性，但不排斥处于补充性地位的私人属性。从物业管理现 有的定义来看，物业管理包含了公共管理和私人管理双重属 性，即物业管理内容、宗旨上体现了公共性，但物业管理活动 又是借助于企业管理形式来施行，且有盈利目的。业主自治 管理组织是非组织，所开展的物业管理活动是体现业主 集体意志的公共管理活动，但在通常的委托管理模式下，物 业管理市场主体是物业服务企业。广义的物业管理就具有双 重性。无论是广义上的一切有关房地产开发、租赁、销售及租 售后的管理和服务、还是狭义理解的因建筑物区分所有权的 不可分割性而产生的物业区域公共事务管理，但都不能回避 公共管理性质。物业管理区域的经营性管理活动如果脱离了 物业公共管理性，就成了与其他商业性活动毫无区别的纯粹 的商业经营管理活动。 物业管理包含了公共管理的两个要素即管理性与公共 性：物业管理企业的管理权来自业主集体的委托，体现权力 的公共属性。对房屋及配套设备、设施和相关场地的维护管 理是物业管理的基本内容，体现管理事务的公共属性。体现 物业管理的经营属性的专项服务和特约服务必须考虑物业 管理区域整体公共利益的需要。物业管理就属于公共管理最 微观的公共事务管理层次。【１１ｌ 正因为存在物业管理性质分析表象化以及不准确的情 况，对于物业管理性质的理论研究和界定尤显重要。在诸多 关于物业管理性质的界定中，黄安心对于物业管理的根本属 物业管理（ＦＭ），从经济学、环境学、社会学角度及运营角度 对物业管理工作内容进行了系统归纳。国际物业管理协会 （ＩＦＭＡ）也做了类似的定义：物业管理的任务是协调工作场 所与人和组织的工作。它集成了经营管理、建筑科学、行为科 学和工程科学的知识和经验。【哳－ 国内理论界和实业界人士（包括物业服务企业和行政官 员）比较多从经济学者角度解释物业管理学科性质。如叶天 泉就认为物业管理学是房地产经济学的一个分支学科，它以 经济学的原理来研究物业管理问题，即研究物业管理的运动 规律及其所体现的经济关系。Ⅱ埘圆但也有国内学者持不同看 法，黄安永在谈到物业管理学科性质时指出了“物业管理是 一门多学科知识综合运用的新学科”，“从大学科目录来讲有 行政管理学、心理学、公共关系学、经济学、系统工程学、法 学”。【 。。Ｉ这一观点对物业管理的内容和学科理论来源或基 础进行了说明，为物业管理学科性质探讨指明了研究方向。 当前理论界对物业管理学的性质的看法主要有三种：一 是认为物业管理是公共行政管理；二是认为属于私人管理， 即经营性管理；三是认为应列Ａ＿ｘ程技术管理。［ｔＳｌ￣ 第一种观点以社会公共利益为导向，忽视物业自治区域 业主或非业主使用人的公共利益，使管理者倾向传统的“房 管所式”的行政管理模式。一方面不能体现物业管理服务的 物业区域（如住宅小区）业主物权本位特性，另一方面使物业 管理效率难以提高。 第二种观点以企业利益最大化为导向，使管理者倾向于 私域管理模式，这可能囿于物业服务企业由房地产开发建设 单位（商）组建或控制的背景，且大多是房地产开发建设单位 （商）投资经济活动的一个营销要素而矣。这就为不良物业服 务企业与开发建设单位，一方面合谋欺诈业主或非业主使用 人，另一方面提供尽可能少的服务产品、降低服务质量以降 低成本的不正当行为发生提供了理由和可乘之机。 第三种看法显然属于工科范畴，如物业设施设备管理， 它研究的是“机与机关系”属自然科学的工科范畴，不属于研 究“人与机关系”、“人与人关系”的管理学科范畴。它是从工 程技术角度，以物业管理活动相关的专项业务途径介入物业 管理活动的，早期物业服务企业提供此类业务，但国内外的 趋势是外包化。 产生上述看法的根源在于：在对物业管理学科性质界定 ・９３・ 时，依据的物业管理活动的主体及其工作性质，而不是依据 物业管理活动本身内在规定性来界定。但物业管理学应该研 究物业管理活动内在规律性，即是物业管理关系及其规律， 目的就是寻求处理好物业管理关系，建立物业管理有效运营 产经济学》、《房地产价格评估》、《房地产市场营销》、《房地产 投资项目分析》、《管理学原理》等专业课程。 可见，学者们提出的关于物业管理人才应具备的知识技 能的观点，大同小异，一方面都强调一些共同的因素，如法 律、管理学、房地产经济、开发经营、企业管理、行政管理、城 ，提高物业管理水平和物业服务质量，有效增进物业区 域的各方整体综合效益最大化，满足人们日益增长的物业管 理与物业服务的需要。 由于物业管理的根本属性是公共管理，因此物业管理学 科的基本属性也就只能是公共管理学科性质，即应当从公共 市规划、建筑结构设备、评估、绿化、养护、维修方面的知识 等，强调要把握的专业知识，都基本能体现物业管理的属性， 较好满足物业管理工作对知识技能的要求；另一方面，研究 者在强调共同的因素时，也存在一些差异：有些研究比较笼 管理角度研究物业管理基本关系及其规律。 物业管理学科的公共管理属性在国外一些学者研究成 果也有表述，美国学者罗伯特・Ｃ・凯尔就认为经营性业务只 是“物业管理中的特殊机遇”而已，同时认为物业管理者的 具体职责就有“作为社区成员的管理者”和“业主利益促进 者”两项。他们也指出了“控制”“干预”对物业管理领域 的影响，以及“伦理道德”的遵守。【 日即使较早研究物业管理 的中国学者王青兰在对物业管理做出“服务性”专业性质的 界定时，指出了物业管理的经营方针是“保本经营，服务社 会”。这些观点除了都说明了物业管理的公共管理性和私域 管理性（经营性）双重性外，还把公共利益、伦理道德和公共 管理放在首要的或重要的位置。 ５．物业管理人才知识技能构成研究。 专业知识技能是物业管理人员胜任力的一个组成部分， 很多学者和实践专家对物业管理人才的胜任力中的知识技 能因素做了大量的研究，提出很多观点。黄安心认为，应具备 经济学、管理学、法学、公共管理学、社会学、心理学、公共关 系学、服务理论、礼仪知识、市场营销、物业财务管理、物业法 规等专业知识，要具备物业服务管理项目、服务业务组织、内 外沟通协调、企业运作制度的订立、合同管理、物业服务方案 制定等技能。１９ＩｐＵ￣国强从更细化的角度论述了物业管理，认 为决策层人员和部门经理具有不同的知识技能。决策层人员 必备知识有：房屋结构、设备、设施修缮和园林绿化养护知 识；房地产开发、经营、管理、估价知识；熟悉物业管理企业有 关的法律法规；熟悉计算机应用；熟悉房屋完损等级标准、危 房鉴定标准和安全管理；熟悉国家和本地区的物业管理法 律、法规、；掌握物业管理的基本理论与实务。部门经理 必备知识有：房地产有关理论和开发经营、管理知识；物业管 理的基本理论和有关法规，掌握本地区有关物业管理要 求，计费规定等；掌握房屋完损等级标准、危房鉴定标准、质 量检测方法和安全管理；掌握物业管理的有关技术标准、修 缮标准和管理标准；掌握房屋结构、设备、设施等修缮维护和 计算机应用知识。此外，还有研究者从人才培养和课程设置 角度论述物业管理应具备的知识技能因素，要开设《礼仪》、 《青年心理学》、《公共关系学》、《外语》、《计算机》、《法 规》、《管理心理学》等基础课程，还要开设《物业管理概论》、 《物业管理法规》、《物业管理会计》、《物业管理统计》、《房地 ・９４・ 统，有些研究能对物业管理的不同层次和不同岗位进行分层 研究，研究比较细化和深人。但总体看，研究基本上是思辩推 测，实践总结，缺乏实证的依据，对不同类型和不同层次的物 业管理人才需要掌握的知识技能因素，尚缺乏深层和细化的 研究。 三、对物业管理理论研究和教育教学的启示 物业管理理论研究的目的是为了指导实践，推动行业发 展，推进物业管理专业教育发展和人才培养的质量的提高。 从目前来看，物业管理企业频频发出人才招聘信息，表现出 对能够独当一面的物业管理人才的渴求，但无论是本科学校 还是高等职业院校，这个专业的招生数量都在逐年下降；在 招生数量减少的同时，由于物业管理专业人才的缺乏，整个 行业的人员素质难以满足社会经济发展对物业管理人才的 需求，使这个行业的发展和企业总体管理长期处于比较低的 水平。面对这种人才制造供应和人才需求的现实矛盾，推进 物业管理理论研究与发展、课程知识内容体系的构建，以使 物业管理专业教育内容体系适应行业发展需要，培养行业需 要的人才。本项研究在此方面的启示有如下几点： １．通过物业管理的公共属性的界定，就可以引导专业研 究和从业人员接触到物业管理活动的自身规律，以此为专业 教育的基本逻辑和构建物业管理实践的行为准则对化解当 前的物业管理纠纷和冲突意义重大。目前的物业管理行业乱 象之源主要在于物业管理与物业服务的逻辑大多按行政的 或经济的逻辑行事，不是根据物业管理关系和规律行事，当 然就不可能有效解决物业管理的问题。 ２．明确学科性质、确立物业管理专业人才的价值观念， 不失为解决物业管理人才队伍稳定和专业价值观缺失问题 的理性选择。虽然作为应用学科的物业管理学科的性质的分 歧主要是由于研究者的知识背景不同，研究角度不同而产生 的，主要分为公共行政管理说、经营管理说和工程技术管理 说。每种学科定位都是基于一定的研究偏好的。但如果大家 认同物业管理学是从公共管理角度研究物业管理基本关系 及其规律的科学阐述，就可以在物业管理学专业上达成一个 接近共识的物业管理学科逻辑，形成职业价值观，这对当前 稳定物业管理人才队伍和长远的专业价值倾向的形成，并构 筑良好的行业愿景，具有不可或缺的价值。 ３．在物业管理学科性质的清晰定位的前提下，更加有序 地促进物业管理专业和其他相关学科专业一起繁荣，而不是 各说各话或相互消蚀。物业管理知识的理论化和系统化是学 科专业繁荣发展的前提。科学的物业管理理论是建立在对物 业管理自身规律的深入探索，精确把握和知识升华的基础上 的理论创新过程。物业管理理论研究与创新应以物业业主自 主管理为出发点，从业主的物业管理权出发，围绕业主共有 权、成员权所衍生出来的业主公共事务管理和物业区域公共 【３］张建新．物业管理概论［Ｍ】．南京：东南大学出版社， ２ｏｏ５． ［４］王建廷，盛承懋．物业管理【Ｍ】．北京：中国建筑工业 出版社，２００７． 【５】朱爱华，张彦，陈佩华．物业管理 ．北京：社会科 学文献出版社。２００２． ［６］王在庚，白丽华．物业管理学【Ｍ】．｜匕京：中国建材工 业出版社．２００２． 事务管理等物业管理活动，探索物业管理规律，旨在增进业 主及物业区域的公共利益，同时保证物业服务提供者——物 业服务企业的利益。这样就形成以物业公共管理理论为核 【７】法律出版社法规中心．物业管理条例【Ｍ】．北京：法 心，以经济学、法学、心理学、社会学等相关学科理论为补充 的能够理顺物业管理关系、解决当物业管理问题的物业管理 学科新的理论体系，也为物业管理专业知识体系的构建厘清 来源，为物业管理类相关专业的建设提供理论支持。 ４．在解决物业管理工作性质、学科性质和推动相关学科 知识在物业管理领域应用与发展的同时，物业管理专业教育 应该在不同的教育功能实现上，更加准确地实现物业管理理 论知识的价值：让三类功能不同的课程承担不同的理论知识 学习职责，即以“物业管理学”等理论课程提高理论知识修 养、养成普遍的物业管理思维模式和行为模式；以“物业管理 实务”等实操类课程培养物业管理与服务业务实操技能，并 通过介绍基于完成物业管理岗位职责任务了解必须的流程、 方法和知识；以“物业管理职业能力开发、训练”等实践类课 程提高物业管理人员职业管理能力，提高物业管理工作效 能。 参考文献： 【１】韩朝，陈凯．物业管理学【Ｍ】．北京：高等教育出版社， ２００７． ［２］徐琳，孙惠萍．物业管理理论与实务【Ｍ】．成都：四川 大学出版社，２００６． 律出版社，２００９． 【８］ｔ青兰，齐坚．物业管理理论与实务【Ｍ】．北京：高等 教育出版社，１９９８． ［９】黄安心．物业管理原理（第２版）【Ｍ】．重庆：重庆大学 出版社。２０１０． 【１ ｏ】陈德豪，李春云－物业管理概论【Ｍ】．北京：中国轻工 业出版社．２００８． 【１１】黄安心．公共管理：物业管理的根本属性Ⅱ】．广州广 播电视大学学报，２００４，（３）． 【￣２ｊ；Ｌ建新，孙继德．物业管理实务【Ｍ】．中国建筑工业 出版社，２００３，（１）． ［１ ３】叶天泉．建立比较物业管理学构想Ⅱ】．中国房地产， １９９６，（１０）． ［１ ４】黄安永．现代房地产物业管理［Ｍ］．东南大学出版 社，２００２． 【１ 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