论现代城市社区管理与物业管理

摘要：社区是构建和谐社会的战略空间单元。由于传统的惯性，在物业管理和社区管理发展都不成熟的情况下，在社区这个“微型社会”中，二者经常会发生职能混淆与碰撞。随着城市的发展，民主和法治的进步，现代城市社区管理与物业管理的关系发生了巨大的改变。本文主要探讨现代城市社区管理与物业管理的关系，在此基础上研究如何改善和协调两者的关系，共同为构建和谐社区努力。

关键词：社区管理；物业管理；物业服务企业；社区物业管理

随着住房制度改革的推进，与市场经济发展相适应，物业管理（简称物管）作为一种和现代化房地产开发方式相配套的综合管理方式应运而生，与原有的社区管理方式结合起来共同为管理和服务社区居民而努力。但由于传统的惯性，在物业管理和社区管理发展都不成熟的情况下，在社区这个“微型社会”中，二者经常会发生职能混淆与碰撞。社区是构建和谐社会的战略空间单元，社区是否和谐，与每位成员的日常生活息息相关，更关系着整个和谐社会的构建。随着城市的发展，民主和法治的进步，现代城市社管与物管的关系发生了巨大的改变。本文主要探讨现代城市社区管理与物业管理的关系，在此基础上研究如何改善和协调两者的

关系，共同为构建和谐社区努力。 一、传统社区管理与物业管理关系

“社区”是社会学中的基本概念，最早是在德国社会学家斐迪·滕尼斯的《社区与社会》一书中提出。一般认为：社区就是在一定地域内发生社会活动和社会关系，有特定的生活方式并具有成员归属感的人群所组成的相对的社会生活共同体。从20世纪90年代以后，我国涌现出一批有关探讨社区管理问题的学术著作，对于社区管理的界定也都各有代表性。传统意义的社区管理，主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织，为了维持社区的正常秩序，促进社区的发展和繁荣，满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。

“物业”指的是已经建成并竣工验收投入使用的各类房屋建筑及其所属配套设施与场地。传统的物业管理是指为使物业发挥最大的使用价值和经济效益，保障舒适安全的小区环境和家居生活，需要建立对物业的系统有序的管理与维修养护，即“物业管理”。

探讨传统社管与物管的关系，首先要看二者之间的异同。首先，从性质上看，社区管理是一个综合性管理，它是事处、居委会对社区服务、社区卫生、治安管理、综合治理和精神文明建设等实行组织领导、综合协调、执法检查等活动，具有行政管理职能，它的对象主要是人，而物业

管理是以各类房屋、建筑物及配套设施设备、小区公共场地的使用、维修、保养为核心的专业管理服务，两者虽有不同，但有所交融；其次，从管理区域来看，社区管理具有区域性，按照行政区域划分，一般来讲，一个社区往往包含了几个楼盘和小区。而物业管理一般以一个小区为单位，是构成社区的基础；再次，从目标来看，社区管理是在街道的指导下，社区各团体、居民共同参与的管理，主要围绕人的生活来实施。物业管理主要围绕业主的居住环境进行，从外部入手，也就是对物业进行管理，对人进行服务。两者目标不尽相同，但都是以人为本，都是为了提高居民的生活质量，促进小区、社区的稳定和发展。

从以上的论述中我们不难发现，传统社管与物管的关系是在特定的条件下，在一定的阶段内是相互促进，相辅相承的，但是由于关系尚未理顺，在社区这个“微型社会”中，物管与社管经常会发生职能混淆与碰撞。原有的社区管理模式属于导向型的管理模式，它主要是以各街道、社区居委会为主体，其他社区组织共同参与配合下对社区的公共事务、社会事务等进行管理。由于社区管理与物业管理都是对与城市居民日常生活相关的诸多方面的日常管理，两者之间存在着很多相似之处，如地域重合、硬件共享、宗旨和目标相近、管理的人员相近等，而且在相关的规定中，社区管理组织的某些职责与物业管理公司的服务内容有所交叉，又由

于传统的惯性和经济利益的驱动，两者经常出现很多磨擦和碰撞。以我市为例，目前实行物业管理的绝大部分社区居委会与物业管理公司之间都存在着各种各样的矛盾，如有的社区居委会想将空置的物业管理用房作为社区活动场所，但物业管理公司不予支持，双方矛盾尖锐，如业主遇到房屋或公共设施毁损求助于物业无法及时得到处理时又会将问题反映到社区居委会，而物业有的时候对于来自居委会的意见不予重视，很多影响居民正常工作和生活的问题得不到及时的解决等等。

二、现代城市社区管理与物业管理的关系

随着现代城市的发展，民主和法治的进步，原有的社区管理与物业管理都发生了很大的变化。现代城市社区物业管理与物业管理都被赋予了新的含义，而二者的关系也随之有了新的发展。

现代社区管理是指在社区党组织领导和基层组织的领导下，社区居民与居民委员会在业主委员会、物业公司、社区中介组织等组织的辅助下，为维护社区整体利益、推进社区全方位发展，采取一定的方式，对社区的各项公共事务和公益事业进行的自我管理。

而物业管理随着我国现代城市发展与法治进步也被赋予新的含义。2007年8月31日，中国网发布《关于修改〈物业管理条例〉的决定》，该决定于2007年10

月1日起施行。《决定》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”。 两个字的变化不仅仅是文字游戏，而是清晰地表明了物业公司的新定位，进而要求物业行业根据新的理念调整管理与服务的模式，能够适应新的时代对物业行业提出的新的要求。新的物业管理的定义是指业主通过选聘物业企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

而社区物业管理作为物业管理的一个重要组织部分，是目前物业管理业务覆盖最广泛的业务类型，也是物业管理中艰巨而复杂的任务。社区物业管理是指物业管理企业运用现代管理理念及管理手段，依法或依合同对其负责社区内的居民、房屋建筑及其配套的设施设备、绿化、交通、治安、环境等管理项目进行维护、修缮、整治及服务的过程。社区物业管理使社区内的居民能有优美、方便、舒适、安全、安静的居住环境和条件。

现代城市社区管理与物业管理逐渐形成了相融性的关系。这首先体现在物业管理和社区管理互为作用与影响。社区是一个社会的缩影，社区管理中既有对物业本身的管理，又有对社区服务实施综合利用的管理，同时还涉及社区文化建设和精神文明建设。其次，物业管理离不开社区,必须服从于社区管理，物业管理是社区管理的子系统。物业管理总是

依托于特定的社区来开展。再次，培养良好的社区环境和社区参与意识,也能够为物业管理的正常开展打下基础。 但是，现代城市社区管理与物业管理的相融性关系并不成熟。主要体现在第一主体角色不明确。街道组织作为行政性管理主体，既要充当角色，贯彻法规，又要承担社区服务工作，变成了全方位的管理者。物业管理公司是经济性服务主体，主要职能是满足社区中个性化、多样化和非组织化的社会生活需求，依合同对业主委员会负责。《关于修改〈物业管理条例〉的决定》中将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”从法律依据上引导物业管理企业从管理性的主体改变为服务性组织。许多物业服务企业脱胎于原有的物业管理企业，未能及时转变工作理念和工作方法。具体现象如街道组织经常指责物业管理公司不听招呼，无视权威，不积极赞助公共工程和公益事务，配合支持不够；物业管理公司则多抱怨街道居委会样样插手，事事干涉，摊派多多，索求无度等等。第二职能重叠。根据现有的法律法规来看，在城市管理过程中，由街道组织承担的职能约有十二项，其中不少职能与物业管理公司的业务范围发生了交叉。第三权力越位。有的事处直接组建各类服务公司，强制高价承接物业公司以外的业务，居委会利用办公用房、违章搭建搞创收，与物业管理规章相抵触，为了追逐利益，造成角色错位、权力越位。造成以上状况的原因是错综复杂

的，其中既有传统观念和传统的影响和制约，也有现有法律法规的及相关的不完善，而居民的生活方式以及民主和法治意识等也是重要的因素。

三、改善和协调社管与物管关系，构建和谐社区 社区是构建和谐社会的战略空间单元。真正的城市和谐社区是一个旨在追求经济消费适度化、基层政治民主化、社会管理多元化、邻里关系和谐化、居住环境生态化的特殊地域空间。建设城市和谐社区就要重建多元互动合作的社区综合治理机制。、企业、社区组织、居民之间重建平等、交流、协商、互动、合作的新关系，构筑社区治理体系，为社区居民提供多元化、专业化、高效率的社会公共体系，满足居民物质和精神的需求。因此，构建和谐社区必须改善和协调社区管理与物业管理的关系。具体的措施有：

第一，必须正确认识社区管理与物业管理的关系。正如前文所论述的，二者在城市社区的建设和发展中是不同的主体，社区管理的主体街道组织是行政性管理主体，而物业服务企业作为经济型服务主体，他们承担各自的义务，履行其各自职责。在社区管理中互相影响和作用，为社区居民提供多元化、专业化、高效率的社会公共服务，满足居民物质和精神需求。大力加强城市社区建设，建立健全社区民主管理制度，逐步完善责权明确，运行有序的社区管理。

第二，要规范街道居委会的行为，特别是要约束其经济

职能，严格搞经济创收，促进社区公共事务协作。街道组织要舍得从市场或企业管理事务中剥离出来，交给物业服务企业和专业化经营单位承接。

第三，要提高物业服务企业的整体服务水平。物业服务企业的中心是服务，在服务中加强管理、在加强管理中更好地服务。以服务意识、服务质量、服务内容为中心，未来的物业服务企业，服务时理念，管理是手段，管理与服务要有机结合，通过对物的的管理，实现对人的服务，满足居民物质和精神的需求。

第四，要充分发挥业主委员会的作用，重视发挥其在社区事务中的功能。从制度上体现和维护街道组织、物业服务企业、业主委员会三方平等的法律地位，树立业主委员会在社区内的威信，以达到三方主动合作，分工配合，互相监督的平衡，共同努力搞好小区管理服务工作。

第五，完善相关法律法规，为改善和协调二者关系指明方向。由于物业管理是个新兴的行业，其整体法治建设严重滞后于物业管理行业的发展，致使物业管理市场不规范，物业管理活动中各方面主体的权利、义务不清，合法权益得不到保护，的监督管理缺乏法律依据，大量矛盾纠纷得不到解决。建设和谐社区，必须要尽快完善相关法律法规。

参考文献：

1、娄成武，社区管理，北京：高等教育出版社，2003 2、娄成武，社区管理学（第二版），北京，高等教育出版社，2006

3、陶希东，加快城市和谐社区建设机制的重建与再造，人民网，

4、曲丽秋，论我国物业服务企业的重新定位及发展，现代物业。