第２ｌ卷第３期 （２００９年３月） 山西高等学校社会科学学报 ＳＯＣＩＡＬ ＳＣＩＥＮＣＥＳ ＪＯＵＲＮＡＬ ＯＦ ＣＯＬＬＥＧＥＳ ＯＦ ＳＨＡＮＸＩ ＶＯ１．２１ Ｎｏ．３ （Ｍａｒ．２００９） 对住宅小区物业管理的法治思考 李晓艳 （辽宁师范大学，辽宁［摘大连１１６０２９） 要］城市住宅小区物业管理的健康有序发展是构建和谐社会的必要组成部分。但近年来物业管理纠纷 迅速增多，根源在于缺乏完善的法制来规范业主、物业服务企业、开发建设单位及的行为。因此，应依据物权 法和物业管理条例，健全和完善各种配套机制，使各方行为有法可依，有法必依，共同构建和谐住宅小区。 ［关键词］住宅小区；物业管理；法治 ［中图分类号】Ｆ２９３．３３ ［文献标识码］Ｂ ［文章编号】１００８—６２８５（２００９）０３—００７５一ｏ３ 城市住宅小区物业管理的健康有序发展是构建 和谐社会的必要组成部分。虽然我国物权法的颁布 实施为小区物业管理的发展奠定了坚实有力的法制 基础，但随着我国城市住宅小区数量的迅猛增多，物 业管理纠纷１３益突出。因此，用完善的法制，科学合 理地规范业主、物业服务企业、开发建设单位以及政 府的行为，使之能够良性运转、协调合作，这是减少 和消除物业管理纠纷的关键。 一定人数而迟迟未能合法举行。或者在选举业主委员 会委员时，有些业主敷衍了事或放弃选举权，甚至选 举了长期不缴纳物业管理费的业主作为业委会委 员。这些不理性的做法充分说明了业主的自治意识 还没有觉醒和确立，没有把自己看作是物业管理的 主人。这与我国多年来实行的福利分房制度有直接 关系，人们传统的思维惯性就是凡事靠找， 享受无偿服务。固有的传统观念极大地阻碍了人们 对商品化私有产权房事务的关注和管理，缺乏民主 参与和维权的自治意识，也没有把享受的物业服务 作为一种商品看待，缺乏消费观念。 （二）物业服务企业的服务理念淡薄，与开发建 设单位职责不清。政企不分 、住宅小区物业管理现存 主要问题及成因分析 目前住宅小区物业管理存在的主要问题是由业 主、物业服务企业、开发建设单位及的行为运行 不规范所引起。主要表现为如下四个方面： 首先，有些物业服务人员以管理者自居，难以摆 （一）业主的物业管理自治观念不强，参与维权 意识、服务消费意识淡漠 正自身位置，为业主服务的理念淡薄，滥用权利、怠 于履行义务、忽视乃至损害业主合法权益的行为屡 见不鲜。究其成因在于，《物业管理条例》（以下简 称《条例》）修订之前，将物业服务企业称之为物业 管理企业，没有体现出该企业为业主服务的工作性 很多住宅小区业主委员会组建艰难。以北京市 为例，共有３０００多个住宅小区，按规定成立业主委 员会的仅５１１个，占小区总数不足两成，还有８０％ 的小区没有成立业主委员会…。其原因主要是很 多业主由于诸多客观原因不愿或不想参加业主大 会，导致业主大会不能达到“专有部分占建筑物总 面积过半数的业主且占总人数过半数的业主”的法 质，反而使人误认为物业管理企业是住宅小区的管 理者，而业主则是被管理的对象，这就把法律地位平 等的双方合作关系认为是行政隶属的管理关系。 ２００７年虽然《条例》已将企业的称谓进行调整，准确 Ｏｎ Ｉｍｐｒｏｖｉｎｇ ｔｈｅ Ｓｙｓｔｅｍ ｆｏｒ ｔｈｅ Ｐｒｏｔｅｃｔｉｏｎ ｏｆ Ｃｒｉｍｉｎａｌ Ｗｉｔｎｅｓｓ ｉｎ Ｃｈｉｎａ ——Ｆｒ０ ｔｈｅ ｐｅｒｓｐｅｃｔｉｖｅ ｏｆ ＵＮ Ｃｏｎｖｅｎｔｉｏｎ Ａｇａｉｎｓｔ Ｃｏｒｒｕｐｔｉｏｎ Ｙｅ Ｘｉａｏｘｉｎ （Ｓｈａｎｘｉ Ｐｏｌｉｃｅ Ａｃａｄｅｍｙ，Ｔａｉｙｕａｎ ０３００２ １，Ｃｈｉｎａ） ［责任编辑［收稿１３期］２００８—１２—１５ 郭海仙］ ［作者简介］李晓艳（１９７１一），女，辽宁大连人，法学硕士，辽宁师范大学影视艺术学院讲师。 ７５ 第２１卷第３期 山西高等学校社会科学学报 ２００９年３月 定位了双方的法律关系，但是法律理念的深人人心 和服务意识的牢固树立仍需长久时日。其次，物业 服务企业在承接物业时，通常工程还未完全竣工，房 屋也未投入使用，问题未出现或深藏不露，常常忽略 了与建设开发单位就房屋、设施设备等质量保修责 任进行明确约定，待出现问题后互相推诿责任。最 后，目前物业服务企业主要有三种类型：一是由传统 的房管所、房改处改制而成的物业管理企业；二是由 机关企事业单位将后勤部门转为核算的物业管 理企业；三是地方国有企业下属物业管理企业。 这些企业都有国有的背景，经营理念、组织制 度、经营机制都未能彻底转变，人员臃肿，市场竞争 力弱，名义上是核算企业，可其人、财、物由上级 国有企业所控制，行政部门无形中充当了他们 的保护伞，向他们倾斜，偏袒利益。 （三）开发建设单位遗留问题颇多，业主的不满 迁怒于物业服务企业 开发建设单位遗留的问题主要有：开发商不实 的楼盘销售宣传、承诺不兑现、故意隐瞒小区规划、 擅自更改规划设计等；开发商利用建成投入使用的 物业共用部分和共用设施经营取利，侵害业主的共 同利益；墙体裂缝、防水渗漏、墙皮脱落、门窗破损等 房屋质量问题；道路、绿化、车库、公共娱乐场所、健 身器材等配套设施不完善等若干问题。这些开发建 设单位遗留问题引起的纠纷占据物业纠纷之首。业 主人住后这些问题逐渐暴露而又不能及时得到妥善 解决，只能与前期物业服务企业进行交涉，将对开发 建设单位的不满情绪迁怒于物业服务企业，主要表 现方式就是拒交物业费。而通常情况下，前期物业 服务企业都是由房地产开发单位自己组建而成，他 们只能为开发建设单位排忧解难。 （四）对物业管理的指导监督不力，部门利 益保护色彩浓厚。漠视业主合法权益 《条例》第１Ｏ条规定“业主应当在物业所在地 的区、县房地产行政主管部门或者 事处、乡镇的指导下成立业主大会，并选举 产生业主委员会”。然而，业主委员会的成立却十 分艰难，其主要客观原因有：一是业主大会筹备组在 前期组织时需要准备十余种文件，特别是《业主公 约》（草案）和《业主大会议事规则》（草案）两大重 要性文件，由于缺乏相关法律知识和经验难以达成 共识；二是筹备组办理备案手续时需要提供产权清 册、小区规划总平面图、规划批准文件等，这些文件 均掌握在开发商或物业服务企业手中，而相当一部 ７６ 分开发商或物业服务企业相互扯皮推托或以各种理 由拒绝提供有关文件，使业委会无法完成备案手续。 在筹备组遇到上述各种疑难困惑或干预阻挠时有些 主管部门却怠于指导或敷衍了事，导致筹备组工作 难以开展。部门指导监督不力的主要原因是各 部门如房地产行政主管部门、事处、社区居民 委的具体职责界定不明确，各个部门对小区都在管， 互相又不能协调一致，令出多门，使业委会难以适 从。另外，有些开发商或物业服务企业与房地产行 政主管部门存在隶属关系，在监督时不可避免地产 生部门利益保护倾向，监管松懈或淡化责任。按 《条例》第５７条至第６６条规定，对建设单位或物业 服务企业的违法行为处以罚款、没收非法所得等，这 些非法所得在法律上属于业主共有物业产生的孳 息，应归属于直接受侵害者即全体业主所有，而现实 中主管部门却将这些财产予以没收，这是漠视 业主权益的表现。 二、住宅小区物业管理的法治对策 促进住宅小区物业管理的和谐发展，应以物权 法的颁布实施为契机，健全完善各种配套法制，使各 方的行为有法可依，有法必依，在公正透明的法制环 境下实现良性合作、互利共赢、协调发展。 （一）转变业主物业管理理念，强化自治意识， 树立消费观念 虽然我国住房制度改革已实行多年，但相关立 法滞后，在物权法颁布实施之前只有《条例》将“物 业管理”解释为“业主通过选聘物业管理企业，由业 主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋 及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管 理，维护物业管理相关区域内的环境卫生和秩序的 活动”，该解释没有彰显出物业管理的本质属性是 业主自治，反而使业主误解为物业管理是物业服务 企业的分内之事。物权法已明确把所有的物业管理 定位于业主自治管理，“业主自治恰恰是物业管理 的实质”＿２］，因此，首先，应以物权法为依据，消除业 主对物业管理的误解，强化业主的参与、自治、消费 意识。其次，应使业主认识到物业服务是一种特殊 商品，享受服务就是购买商品，就应支付有关费用， 无故拒交物业费最终的受害者是广大业主。因为物 业服务企业本着成本核算必然降低服务质量和标 准，也难以实现物业保值增值。最后，还要依靠房地 产行政主管部门、街道、居民委、社区以及社会各界 对《物权法》和《条例》进行大力广泛地宣传，向业主 第２１卷第３期 山西高等学校社会科学学报 ２００９年３月 进行法制普及教育，使业主从内心树立一种强烈的 “我的家我作主”的主人翁观念。自治意识的觉醒 在前期确保房屋及设备设施的质量，以满足销售需 要，业主也可以通过对现房的挑选比较，定位购买需 求。而物业服务企业若此时介入，便于界定责任归 属。最后，业主应从合同法角度划清开发建设单位 和物业服务企业二者的责任。物业服务企业与业主 和增强是解决一切物业管理难题的关键所在。 （二）改革物业服务企业，理顺各方关系， 增强服务意识 首先，从上改变国有物业服务企业对开发 建设单位的依赖关系，实现二者彻底剥离分立，建立 适应市场经济要求的“产权清晰、权责明确、政 企分开、管理科学”的物业服务企业，使其真正成为 自主经营、自负盈亏的市场主体。按照公司法建立 科学合理的企业管理体系，健全符合时代发展的企 业规章制度。其次，企业在提供物业服务时应妥善 处理与行政主管部门、业主委员会、开发商等各 之间是物业服务合同关系，而开发建设单位与业主 之间是商品房买卖合同关系，房屋质量等遗留问题 属于商品房买卖合同的调整范畴。因此，业主不能 以房屋质量等遗留问题为由拒绝向物业服务企业交 纳物业费，否则违反了合同相对性原则。但是，如果 在物业服务合同中约定了物业服务企业有对房屋进 行维修的义务，业主要求物业服务企业进行维修而 其未履行维修义务的，业主有权拒交物业费。 方关系，严格遵循《物权法》《条例》以及地方法规、 规章，主动接受行政部门的指导监督，积极配合 街道、居民委的社区建设工作，对企业员工、业主进 （四）加强指导监督职能，正确定位角色， 维护业主合法权益 《条例》第１０条规定，“指导”的含义不是 领导、 包办、更不是干预，而是指点引导。要克 服“官本位”思想，还权于民，使真正代表业主意愿 的业主进入业主委员会。在筹备组遇到疑难困惑、 难阻挠时又能够秉公执法妥善调解处理。针对政 行法制宣传普及教育，形成知法、懂法、守法、用法的 良好法制环境。最后，物业服务企业应当牢固树立 “业主至上、服务第一”的意识，自觉把业主是否满 意作为衡量一切工作的基本尺度，以积极的态度，热 情的服务，及时妥善解决各种问题，使业主满意。 （三）遵循合同开发建设，期房预售，厘清 建管责任 府部门具体责任不明确的问题，应在《条例》实施细 则中规定事处有义务指导小区成立业主委员 会。在小区具备成立业委会条件时，事处应 当在规定的期限内主动或根据业主的要求，发起组 织筹备组。事处具有协调参会各方配合筹备 组开展工作的权力和责任，同时将帮建业委会成立 纳入政绩考核体系。总之，在物业管理中的职 责主要是制定规章以及指导监督各方依法行 首先，开发建设单位必须充分认识到在市场经 济条件下谋求生存和发展必须诚信和守约，遵守房 屋销售合同，诚信开发，这是保障其增强市场竞争实 力的前提条件。因此，开发建设单位必须摈弃目光 短浅，唯利是图的自我毁灭作风，切实加强自身约 束，强化制度管理，保证交付的房屋质量和配套设 施符合合同约定，兑现承诺，从根本上减少物业纠纷 的发生。前期物业服务企业在承接物业时要与开发 建设单位划清责任界限，明确约定各自职责，尽量减 少问题出现时推诿扯皮现象。其次，逐步改变或者 事，营造一个有序竞争、有法可依、和谐相处的社会 环境。 ［参考文献］ ［１］郭莹．八成小区没有成立业委会【Ｎ］．京华时报（北京），２００８一 Ｏ１Ｉ２３． 取消开发建设单位前期预售房屋的制度安排， 走向健康的现房销售实践，以此强化开发建设单位 ［２］王冶英．业主自治实践中的困惑与对策［Ｊ］．青岛党校 （青岛行政学院）学报，２００６（１）． Ｌｅｇａｌ Ｃｏｎｓｉｄｅｒａｔｉｏｎｓ ｏｆ Ｐｒｏｐｅｒｔｙ Ｍａｎａｇｅｍｅｎｔ ｉｎ Ｒｅｓｉｄｅｎｔｉａｌ Ａｒｅａｓ Ｌｉ Ｘｉａｏｙａｎ （Ｌｉａｏｎｉｎｇ Ｎｏｒｍａｌ Ｕｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｄａｌｉａｎ １１６０２９，Ｃｈｉｎａ） ［责任编辑郭海仙］ ７７
