物业管理基本制度与(整理版)

物业管理基本制度与

第一章 物业管理概述 第一节 物业管理的概念

1.物业管理：指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

2.物业管理师由业主通过选聘物业管理企业的方式来实现的活动 三种方式：1）业主自己进行管理

2）业主将不同的服务内容委托给不同的专业公司 3）业主选聘物业管理企业进行管理

《条例》并不强制业主必须选择物业管理企业来实施物业管理 3.物业管理活动的基础是物业服务合同，实质是业主和物业管理企业就物业管理服务为标的所进行的一项交易。物业服务合同是物业管理活动产生的契约基础

4.物业管理的内容是对物业进行维修、养护、管理，对相关区域内的环境卫生和秩序禁止维护。物业管理企业可以接受业主和使用人的特别委托，为其提供物业服务合同约定以外的服务项目。 5.《条例》调整的范围

1）《条例》既调整住宅，也调整非住宅；

2）《条例》的适用范围哦，既包括城市，也包括农村； 6.物业市场产生与发展的前提条件:

1)房地产物质形态的演变导致了物业财产状况的演变（设备设施齐全的组团

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建筑、住宅小区，已经成为现代房地产的主流形态）； 2）多元化的物业权属状况要求物业管理形式与之适应；

3）物业管理活动应当遵循市场原则：业主管理房产的方式，由自管自修转向委托专业物业管理企业进行管理，其本质就是业主将自己的物业管理职能从物业管理权限中分离出去，全体业主仍然享有物业管理的决策权，但管理职能交由物业管理企业实施，由物业管理企业按照全体业主的共同意志统一完成物业的维修养护，并维护全体业主的共同权益。

7.市场原则是物业管理活动的前提条件，主要目的是

1）强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须得到保护 2）强调物业管理活动必须纳入市场秩序 8.非市场性的房屋管理不属于物业管理 9.物业管理的特征：

1）社会化:一是，物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是，物业管理企业要到社会上去寻找可以代管的物业。物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离，是物业管理社会化的必要前提，现代化大生产的社会化专业分工，是实现物业管理社会化的必要条件。

2）专业化：由物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。

3）市场化：是物业管理最主要的特点，双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。

第二节 我国物业管理的产生于发展

1.起源于19世纪60年代的英国，发展于19世纪末20世纪初的美国，20

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世纪初，美国成立第一个行业协会——芝加哥建筑管理人协会。行业自治自主的成立，标志着物业管理行业的成熟，有力推动了物业管理行业的有序发展。 2.改革开放前城镇住房制度三个特征： 1）住房投资由国家和国有企业统包 2）住房分配采取实物分配

3）住房消费采取福利低租金和国家包修包养制度 3.改革开放后城镇住房制度三项改革： 1）城镇住房制度改革 2）城市土地使用制度改革 3）房地产生产方式改革

4.1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司挂牌；

1994年颁布了《城市新建住宅小区管理办法》；

1995年，建设部在青岛召开了全国第一次物业管理工作会议； 1997年，建设部在大连召开了全国第二次物业管理工作会议； 1999年，建设部在深圳召开了全国第三次物业管理工作会议；

2000年，中国物业管理协会成立，对加强行业指导和行业自律起到了重要作用；

5.物业管理在社会经济中的地位与作用： 1）实施物业管理有利于促进经济增长； 2）实施物业管理有利于提高人们群众居住质量； 3）实施物业管理有利于增加就业； 4）实施物业管理有利于维护社区稳定；

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5）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展； 6.《条例》颁布前的物业管理制度建设特点： (1)借鉴性 (2)过渡性 (3)针对性 《条例》颁布后的物业管理制度建设特点： (1)配套性 (2)经验性、(3)操作性

第四节 《物业管理条例》

1.2003年6月8日，颁发了《物业管理条例》。《条例》的颁布，是我国物业管理发展历史上一件具有里程碑意义的大事，标志着我国物业管理进入了法制化、规范化发展的新时期。

2.《条例》创设了：业主大会、管理规约、前期物业管理招投标、物业承接查验、物业管理企业资质管理、物业管理从业人员职业资格、住宅专项维修资金 3.管理规约：是规定业主在物业回来区域内涉及业主共同利益的权利与义务的自律性规范，是业主对物业管理区域内一些重大事务的共同性约定，是调整业主之间权利与义务关系的基础性文件。

4.除《条例》外，还应遵守的其他法律法规：《民法通则》、《合同法》、《公司法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》 5.《条例》确立的基本法律关系： 1）业主相互之间的关系；

2）物业管理企业和业主之间的关系：业主和物业管理企业完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。而民事行为最基本的原则在于其主体的平等性和行为的自愿性。

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3）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系； 4）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系；

5）社区居委会与业主、业主大会及以及物业管理企业之间的关系：居委会和业主大会之间并不一一对应，双方不存在隶属关系，也不是上下级关系；但是，业主、业主大会要维护好自己的权益，离不开当地居委会的指导和帮助。物业管理企业和其他企业一样，按合同和国家法律有关法律法规进行经营服务，与居委会之间没有法律上的权利义务关系。

6）物业管理各方主体与之间的关系：是一种行律关系。

第二章 物业管理服务

第一节 物业管理服务的特点和内容

1.物业管理服务的特点：

1）公共性、综合性：物业管理企业与业主之间基于物业服务合同形成交易关系，双方交易的标的物是物业管理服务。使得物业管理服务有别于为单一客户提供的特约服务，而具有为某一特定社会群体提供服务产品的公共性，有别于业主与专业公司之间的专项服务委托。

2）广泛性、差异性：物业管理服务的公共性据顶了其受益主体的广泛性和差异性，这是物业服务合同区别一般委托合同的一个显著特点。 3）即时性、无形性； 4）持续性、长期性； 2.物业服务合同的内容

1）房屋共用部位的维修、养护与管理； 2）房屋共用设施设备的维修、养护与管理；

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3）委托管理区域内共用设施设备的维修、养护与管理； 4）物业管理区域内的环境卫生与绿化管理服务； 5）物业区域内公共秩序、消防、交通等协管是想服务； 6）物业装饰装修管理服务； 7）物业档案资料管理； 8）专项维修资金的代管服务；

3.物业服务合同的标的是物业管理企业提供的公共性物业管理，物业服务的对象是物业管理区域内的全体业主。

4.物业管理企业可以根据业主委托提供物业服务合同约定以外的服务时需注意以下3点：

1）提供物业服务合同约定以外的服务，并不是物业管理企业的法定义务； 2）合同以外的服务事项需要由特定的业主和物业管理企业另行约定； 3）物业服务合同约定以外的服务时一种有偿服务；

5.2004年《普通住宅小区物业管理服务等级标准（使用）》从6个方面界定物业服务的内容：基本要求、房屋管理、共用设施设备维修养护、协助维护公共秩序、保洁服务、绿化养护管理。并制定了三个等级： 一级服务标准：1）每年至少一次征询业主意见，满意率80% 2）路灯、楼道灯完好率不低于95%

3）对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次 4）高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运2次

5）共用雨、污水管道每年疏通1次；污水井每月检查1次；化 粪池每月检查1次；每半年清掏1次。

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二级服务标准：1）每年至少一次征询业主意见，满意率75% 2）路灯、楼道灯完好率不低于90%

3）对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次 4）高层按层、多层按幢设置垃圾桶，每日清运1次

5）共用雨、污水管道每年疏通1次；污水井每季度检查1次；化粪池每2月检查1次；每年清掏1次

三级服务标准：1）每年至少一次征询业主意见，满意率70% 2）路灯、楼道灯完好率不低于80%

3）对重点区域、重点部位每3小时至少巡查1次 4）小区内设置垃圾收集点，每日清运2次

5）共用雨、污水管道每年疏通1次；污水井每半年检查1次；化粪池每季度检查1次；每年清掏1次

6.《标准》为普通商品住宅、经济适用房、房改房、集资建房、廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。高档写字楼、商品房不参照该标准。选用《标准》时，应充分考虑住宅小区的建设标准、配套设施设备、服务功能及业主（使用人）的居住消费能力等因素，选择相应的服务等级。

第二节 物业服务收费

1.物业服务收费原则

1）合理原则：研究和确定物业服务收费标准，应当面向实际，客观决策； 2）公开原则：物业管理企业应当在物业管理区域被的显著位置，依法向业主公示物业管理企业名称、物业服务内容、服务标准、收费项目、收费计价方式

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和收费标准；

3）收费与服务水平向适应原则：

2.物业服务收费定价形式：定价、指导价、市场调节价

《物业服务收费管理办法》不再规定定价形式，仅采取指导价和市场调节价对物业服务收费进行管理。

3.包干制：指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业建立企业享有或者承担的物业服务计费方式。

包干制物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高，在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损，在市场部规范时，个别物业管理企业可能通过减少物业服务成本来保证企业利润，业主的利益可能受到侵害。

4.酬金制：在预售的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余部分用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制物业服务支出为所缴纳的业主所有，物业管理企业对所收的物业服务支出仅属代管性质，不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

5.实行物业服务费用酬金制的物业管理企业应当履行以下3点义务： 1）物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。

2）业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预结算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。

3）物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。 6.物业管理服务成本构成

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1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等； 2）物业共用部位、公共设施设备的日常运行、维护费用； 3）物业管理区域清洁卫生费用； 4）物业管理区域绿化养护费用； 5）物业管理区域秩序维护费用； 6）办公费用；

7）物业管理企业固定资产折旧；

8）物业共用部位、公共设施设备及公众责任保险费用； 9）经业主同意的其他费用；

7.物业使用人是代业主履行合同义务，但业主仍负缴纳物业服务费用的义务。 8.《条例》规定，已经、竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物 业，物业服务费用由建设单位缴纳。

9.为维护物业管理活动的交易秩序，《条例》和《物业服务收费管理办法》均明确规定：对于欠费业主，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主欠交物业管理服务费用，必然影响物业管理服务的质量，因此，业主欠费行为不仅侵害了物业管理企业的合法权益，而且也损害了其他缴费业主的合法权益，业委会有责任，也有义务代表缴费业主督促欠费业主限期缴纳物业管理服务费。

10.代收代交费用：物业管理企业并不是合同的当事人，没有义务向公用事业单位支付这些费用，也没有权利相业主收取这些费用。《物业服务收费管理办法》进一步明确，物业建立企业接受委托代收费用的，可向委托单位收取手续费。

第三节 物业服务合同

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1.物业管理企业在提供服务时，可以按照合同的约定和业主大会的授权，对建筑物进行管理，对物业管理区域内人们的行为进行约束。

2.物业管理合同属于合同法上无名合同范畴，是一类的合同类型，物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之外，又因其具有自身特征而于委托合同。

3.物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

4.前期物业服务合同的特征： 1）前期物业服务合同具有过渡性；

2）前期物业服务合同由建设单位和物业管理企业签订； 3）前期物业服务合同是要式合同；

5.前期物业服务合同的时效：前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止；

6.前期物业服务合同可以约定期限，是一种附终止条件的合同。 7.维护物业管理区域秩序的主要方式： 1）履行告之义务； 2）履行制止义务； 3) 履行报告义务；

8.在发生安全事故时，履行三项义务：

1）发生安全事故时要立即采取应急措施，避免扩大损失； 2）及时向有关行政管理不蒙报告事故；

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3）协助做好救助工作；

第四节 物业使用与维护

1.公共建筑和公用设施规划用途不得擅自改变

业主确需要改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法向规划部门办理有关手续后告之物业管理企业，以便物业管理企业及时调整管理方案。

由于物业公共建筑和公用设施属于物业管理去也内全体业主所有，因此物业管理企业无权决定公共建筑和公用设施用途，确需改变公共建筑和公用设施用途的，物业管理企业应当提请业主大会讨论决定同意后，由业委会依法办理有关行政审批手续。

2.物业管理区域内的道路不得擅自占用挖掘

对于业主因维修物业或者公共利益需要，确需临时占用、挖掘道路、场地的情况，为加强管理和保护公共利益，当时业主不得擅自实施占用、挖掘行为，只有在征得业主委员会和物业管理企业同意的情况下才可实施。物业管理企业因维修物业或者公共利益需要确需临时占用、挖掘道路、场地的，也必须征得业主委员会的同意，不得擅自施工。

3.利用物业共用部位、共用设施设备经营需要征得相关业主的同意时因为经营行为可能对其权益造成影响，自然应当取得业主大会的同意

利用物业共用部位、共用设施设备经营需要经过物业管理企业的同意是由物业管理企业服务性质和服务合同内容决定的。

第三章 物业管理的基本制度

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第一节 业主大会制度

1.《条例》确定了七项物业管理的基本制度：业主大会制度、管理规约制度、前期物业管理招投标制度、物业管理专业人员职业资格制度、住宅专项维修资金制度。

2.《条例》的六条规定：房屋的所有权人为业主，在物业管理活动中，业主作为不动产所有权人，不受国籍，也不受责任人、法人或其他组织的属性。

3.具备业主身份的情况有三种： 1）房屋所有权证书持有人； 2）房屋共有权证书持有人；

3）待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人；

4.《条例》规定业主在物业管理活动中享有的权利包括：（10条） 1)按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 2)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3)提出制定和修改管理规约，业主大会议事规则的建议； 4)参加业主大会会议，行使投票权； 5)选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6)监督业主委员会的工作； 7)监督物业管理企业履行服务合同；

8)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享受知情权和监督权 9）监督物业共有部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10）法律、法规规定法人其他权利； 5.业主的义务：（6条）

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1)遵守管理规约、业主大会议事规则；

2)遵守物业管理区域内物业共有部位和公用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

3)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4)按照国家有关规定缴纳专项维修资金； 5)按时交纳物业服务费用； 6)法律、法规规定的其他义务；

6.一个物业管理区域只能成立一个业主大会，而不能成立多个业主大会，是否成立业主大会，由物业管理区域的全体业主决定。 7.必须由业主共同决定的事项：（6条）

1)制定、修改管理规约和业主大会议事规则；双1/2 2)选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会工作；双1/2 3)选聘、解聘物业管理企业；双1/2

4)决定专项维修资金使用、续筹方案、并监督实施；双2/3

5)制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；双2/3

6)法律、法规或者业主大会议事规则规定的全体有关物业管理的职责； 8.业主委员会应当在召开业主大会会议15日前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公示。业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加。业主只能委托代理人代理事项，不能委托代理人代理业主身份，代理人无权以候选人身份参加业主委员会的竞选。

9.业主大会的召开形式：可以采用到会业主集体讨论的形式、书面征求意见的形式、书面投票表决的形式。无论采用何种形式，必须有不少于物管理区域内

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持有1/2以上投票权的业主参加。

10.业主委员会会议：有特殊情况是，经1/3以上业主委员会委员提议，或者业主委员会主任认为有必要召开会议的，应当及时召开业主委员会会议。无论是定期会议还是临时召开的会议，业主委员会的会议均应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意。

11.《条例》规定房地产行政主管部门对业主大会、业主委员会的活动及监督管理职责，业主大会、祖业委员会作出违反法律、法规的决定的行为，因违法而失去正当性的，由物业所在地的区、县房地产行政主管部门责令限期改正或者撤销其决定，并在物业管理区域内向全体业主通告。

第二节 管理规约制度

1.管理规约的主要内容：（4点） 1)有关物业的使用、维护、管理； 2)业主的共同收益； 3)业主应当履行的义务； 4)违反规约应当承担的责任；

2.管理规约的法律效力:管理规约对管理区域内的全体业主具有约束力 1)管理规约对物业使用人也发生法律效力；

2)管理规约对物业的继受人（即业主）自动产生效力；

第三节 前去物业管理招投标制度

1.招投标活动必须遵守公开、公平、公正和诚实信用原则。

2.《条例》特别要求，住宅物业的建设单位，应当以招投标的方式选聘物业

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管理企业。

3.招标原则：（4条）

1）不得以不合理条件或者排斥潜在投标人； 2）不得违背公开、公平、公正和诚实信用原则； 3）不得对潜在投标人实行歧视待遇；

4）不得对潜在投标人提出与招标物业管理项目实际不符的资格要求； 4.招标形式:前期物业管理招标分为公开招标和邀请招标

公开招标：须在中国住宅与房地产信息网和中国物业管理协会网上发布免费招标公告。

邀请招标：采取邀请招标的方式，招标人必须向3个以上物业管理企业发出投标邀请书，投标邀请书内容与公开招标的招标公告内容相同。

第四节 物业承接查验制度

1.物业承接查验包括物业管理资料移交和物业现场验收两部分。

第五节 物业管理企业资质管理制度

1.《条例》规定了国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，在现阶段对物业管理行业实行市场准入制度，严格审查物业管理企业的资质，是加强行政监管、规范企业行为、有效解决群众投诉、改善物业管理市场环境的必要手段。

2.资质等级与项目承接

1)一级资质可以承接各种物业管理项目；

2)二级资质物业管理企业可以承接30万㎡以下的资质项目和8万㎡以下的

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非住宅项目的物业管理企业。

3)二级资质物业管理企业可以承接20万㎡以下的资质项目和5万㎡以下的非住宅项目的物业管理企业。

3.物业管理企业违规行为的行政处罚：

1)物业管理企业超越资质等级承接物业管理业务的，有县级以上地方房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。

2)物业管理企业出租、出借、转让资质证书的，有县级以上地方房地产主管部门予以警告，责令限期改正，并处1万元以上3万元以下的罚款。 3)物业管理企业不按照本办法规定及时办理资质变更手续的，由县级以上房地产主管部门责令限期改正，可处2万元以下的罚款。

第六节 物业管理从业人员职业资格制度

1.物业管理职业道德的主要内容：（5点） 1)守法经营； 2)诚信经营；

3)尽职尽责胜任本职工作； 4)努力学习，掌握专业技能； 5)团结互助、公平竞争；

2.物业管理从业人员职业素养的主要内容： 1)自信自强、积极向上； 2)奋发努力、坚忍不拔； 3)诚恳待人、服务热情；

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4)文明礼仪、着装整洁； 3.《条例》规定，国家人事部和建设部于2005年11月16日制度和颁布了《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》、《物业管理师资格认定考试办法》

4.取得《资格证书》人员初始申请注册者，自取得《资格证书》之日起1年内提出初始注册申请，并提交以下资料:

1)《中华人民共和国物业管理师初始注册申请表》 2)《资格证书》

3)与聘用单位签订的劳动合同 5.申请延续注册需提交以下资料：

1)《中华人民共和国物业管理师延续注册申请表》 2)与聘用单位签订的劳动合同

3)达到注册期内继续教育要求的证明材料； ６.不予注册的情况：

1)不具有完全民事行为能力的； 2)刑事处罚尚未执行完毕的；

3)在物业管理活动中受到刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日不满2年；

4)法律、法规规定不予注册的其他情形； 每年接受继续教育时间应当不少于40学时

第四章 房地产相关制度与

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一、房地产属于第三产业。 1.房地产开发一般分为四个阶段： （1）投资机会选择与决策分析阶段 （2）房地产开发前期工作阶段 （3）房地产开发建设阶段， （4）房地产租售经营阶段。

2.房地产开发前期工作阶段的内容包括： （1）取得建设用地

（2）取得建设项目的立项批复 （3）完成房屋拆迁

（4）审定项目规划设计等方面的工作

二、根据城市规划的作用，编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段进行。城市详细规划又分为控制性详细规划和修建性详细规划。

1.规划管理的主要方式是依据《城市规划法》审批、核发“一书两证”，即项目选址意见书、建设用地规划许可证和建设工程规划许可证。

2.建设单位或个人在取得建设工程规划许可证件和其他相关批准文件后，方可申请办理开工手续。申报建设工程规划许可证，应当按审定设计方案要求向规划部门提供各类工程设计图和有关文件。

三、房地产开发项目管理应当遵循的制度：房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%，房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，可以征收相当于土地出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。

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四、以出让方式取得土地使用权的房地产转让注意事项：按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。

五、《城市房地产管理法》对商品房预售规定了三项条件： 1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。 2.持有建设工程规划许可证，

3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金到达工程建设总投资的25%以上，并以确定施工进度和竣工交付时期。 六、商品房现房出售条件：

1.现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书。

2.取得土地使用权书或者使用土地的批准文件； 3.持有建设工程规划许可证和施工许可证； 4.已通过竣工验收； 5.拆迁安置已经落实；

6.供水供电供热燃气通信等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已经确定施工进度和交付日期； 7.物业管理方案已经落实。

七、商品房建筑面积由套内面积和分摊的共用建筑面积组成，套内面积部分为产权，分摊的共用建筑面积部分为共有产权，买受人安照法律法规的规定对其享有权利，承担责任。 八、房屋质量问题

《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》以购买者买的套（栋）发放，每套

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住宅有各自的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。 《住宅质量保证书》包括以下内容： 1.工程质量监督部门核验的质量等级;

2.地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修 3.正常使用情况下各部位、部件保修内容与保修期

（1）屋面防水3年，（2）管道堵塞2个月（3）灯具电器开关6个月，其他各项均为1年。

4.用户报修的单位，答复和处理时限

住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算。 九、房屋租赁问题

1.房屋转租是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。承租人在租赁期间内，征得出租人同意，可以将房屋的部分或全部转租给他人。出租人可以根据转租合同的约定，从转租中获得收益。

2.禁止房屋租赁的规定：

（1）未依法取得房屋使用权证的；

（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式房地产权利的；

（3）共有房屋未取得共有人同意的； （4）权属有争议的； （5）属于违法建筑的； （6）不符合安全标准的； （7）已抵押，未经抵押人同意的；

（8）不符合、环保、卫生等主管部门有关规定的；

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（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 3.可以终止房屋租赁合同的规定： （1）将承租房屋擅自转租的；

（2）将承租房屋擅自转让、转借他人或擅自调换使用的； （3）将承租房屋擅自拆改结构或改变用途的； （4）拖欠租金累计6个月以上的；

（5）公共住宅用房无正当理由闲置六个月以上的； （6）租用承租房屋进行违法活动的； （7）故意损坏承租房屋的； （8）法律法规规定其他可以收回的。 十、房屋中介问题:

1.房地产中介服务人员资格管理包括：房地产咨询业务人员，房地产价格评估人员和房地产经纪人。房地产估价师必须是经国家统一考试、职业资格认证，取得《房地产估价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人。

2.房地产中介服务人员在房地产中介活动中禁止的行为有：

（1）索取、收受委托合同以外的酬金或者其他财物，或者利用职务之便，牟取其他不正当的利益；

（2）允许他人以自己的名义从事房地产中介业务； （3）同时在两个或两个以上中介服务机构执行业务； （4）与一方当事人串通损害另一方当事人利益； （5）法律法规禁止的其他行为。 十一、房地产抵押管理：

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1.房地产抵押存在俩种特殊的抵押情况：（1）在建工程抵押（2）预购商品房贷款抵押。

2.抵押人所担保抵押的债权不得超出其抵押物的价值，根据这一原则，房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于担保债权的余额部分，可以再次抵押，但再次抵押所担保的债权不得超过余额部分。

3.不得设定房地产抵押权的情况有： （1）权属有争议的房地产；

（2）用于教育医疗市政等公共福利事业的房地产

（3）列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物； （4）已依法公告列入拆迁范围的房地产

（5）已依法查封、扣押、监管或者以其他形式的房地产 （6）依法不得抵押的其他房地产。 十二、权属登记问题

1.世界各国和地区都对房地产权属实行登记管理制度，但登记管理有所不同，一般为两类：一类是契证登记制度，一类是权证登记制度。我国实行的是权证登记制度，我国实行的是契证登记制度。

2.房屋权属登记分为以下几种(1)总登记(2)初始登记(3)转移登记(4)变更登记(5)他项权利登记（6）注销登记。

3.房屋权属证书的种类：《房屋所有权证》、《房屋共有权证》《房屋他项权证》三种。

十三、鉴定机构鉴定房屋为危房的，分四种情况处理：

1.观察使用。适用于采取适当安全措施后尚能短期使用，需继续观察的房屋。 2.处理使用。适用于采取适当技术措施后可以解除危险的房屋。

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3.停止使用。适用于已无修缮价值暂不便拆除又无安全隐患的房屋。 4.整体拆除。适用于整栋危险且无修缮价值，需立即拆除的房屋。 鉴定机构进行安全鉴定必须有两名以上鉴定人员参加。 第五章（不考）

补充内容：

1.根据《中华人民共和国物权法》和关于修改《物业管理条例》的决定，物业管理企业修改为物业服务企业；业主公约改为管理规约，业主临时公约改为临时管理规约。

2.《物业管理条例》规定：只有一个业主的，或者业主人数少且经全体业主一致同意吧，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。（只要有一个业主要求成立的就必须成立，必须是全体业主一致同意不成立才可以不成立。）

3.由业主共同决定的内容中：筹集和使用专项维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施。两条必须要求到达全体业主总人数和总建筑面积的2/3以上才能通过（双2/3）。其余条款均为1/2。

4.业主大会和业主委员会作出的决定侵害业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民予以撤销。

5.行政主管部门和基层机构对业主大会、业委员会作出的决定违反法律法规的处理手段有：责令限期改正或撤销其决定并通告全体业主。 6.修改后的《物业管理条例》删除关于物业管理企业资质年检的内容。 7.住宅专项维修资金是指专项用于公共住宅公共部位、共同设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

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8.住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有人决策、监督的原则。

9.住宅专项维修资金交存的主体有哪些：

（1）住宅的业主，但只有一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、公用设施设备的除外。

（2）住宅小区内的非住宅或者住宅小区外与单栋住宅结构相连的非住宅的业主

（3）涉及公有住房出售的，售房单位应当按照规定缴存住宅专项维修资金。 10.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平米造价的5%至8%。出售公房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款一次性提取住宅专项维修资金。

11.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金账户。业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额的30%的，应当及时续交。开设的住宅专项维修资金专户，以物业管理区域为单位设帐，按照房屋户门号设分户账，未划定物业管理区域的，以幢为单位设帐，按照房屋户门号设分户账。住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会建立住宅专项维修资金管理制度进行管理。

12.住宅专项维修资金的使用，应当遵循方便快捷、公开透明、受益人与负担人一致的原则。

13.住宅专项维修资金的紧急使用程序：当发生危及房屋安全等紧急情况时，

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需立即对住宅共用部位、公用设施设备进行维修和更新、改造的按规定程序使用。未按规定程序实施的，直辖市、市、县人民镇府建设（房地产）主管部门可以组织代修，维修费用从相关业主住宅专项维修资金分户账中列支。其中，涉及已售公用住房的还应从已售公用住房住宅专项维修资金中列支。

14.住宅专项维修资金的禁止使用的情况：

（1）依法应由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用。

（2）依法应由相关单位承担的供水供电供气供热通讯有线电视等管线和设施设备维修、养护费用

（3）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用。

（4）根据物业服务合同约定，应当由物业服务公司承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修费用和养护费用。

15.住宅专项维修资金使用中禁止利用资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

16.《物权法》是2007年3月16日十届全国五次会议正式通过。于2007年10月1日开始正式实施。 17.建筑物区分所有权由三部分构成：

（1）业主专有部分的所有权。享有专有部分占有、使用、收益、处分权利。 （2）业主对建筑区划内的共有部分的共有权。 （3）业主对建筑物区划内的共有部分的共同管理权。

18.业主不得违反法律法规以及管理规约，将住宅改为经营性用房。业主将住宅改为经营性用房的，除遵守法律法规以及管理规约外，应当经有利害关系的

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业主同意。

19.业主大会是业主的自治组织，其成立由业主自行筹备，自行组建。 20.对业主具有约束力的业主大会或业主委员会的决定，必须是依法设立的业主大会、业主委员会做出的，必须是业主大会业主委员会依据法律程序作出的，必须是符合法律法规及规章，不得违背社会道德，不得损害国家、公共和他人利益的决定。上述三点必须同时具备，否则业主大会业主委员会的决定对业主没有约束力。

21.建筑物及其附属设施设备的费用分摊、收益分配等事项有约定的按约定执行，没约定或约定不明确的，按照业主专用部分占建筑总面积的比例确定。业主可以自行管理建筑物及其附属设施设备，也可以委托专业物业服务企业或者其他管理人对其管理。对建设单位委托专业物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。

22.物业服务定价成本，是指价格主管部门（物价局）核定的物业服务社会平均成本。物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化维护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位公用设施设备及其公众责任保险费用、办公费用、管理费用分摊、固定资产折旧以及经业主同意的其他费用组成。

23.物业服务固定资产是指物业服务小区内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的资产。固定资产折旧采用年限平均法，折旧年限根据固定资产的性质和使用情况合理确定。固定资产残值率按3%-5%计算。

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