云南省文件
云政发〔2003〕1号
云南省关于印发
《云南省城市房屋拆迁补偿估价办法》的通知
各州、市、县，各地区行政公署，省直各委、办、厅、局：
现将《云南省城市房屋拆迁补偿估价办法》印发给你们 , 请认真贯彻执行。
二00三年十一月十四日
云南省城市房屋拆迁补偿估价办法
第一条 为了维护城市房屋拆迁当事人的合法权益，规范房屋拆迁补偿估价行为，根据令第 305号公布的《城市房屋拆迁管理条例》、云南省令第 109 号公布的《云南省城市房屋拆迁管理规定》和国家标准《房地产估价规范》的有关规定，结合本省实际，制定本办法。
第二条 在《云南省城市房屋拆迁管理规定》第二条规定范围内进行城市房屋拆迁补偿估价活动的，适用本办法。
第三条 县级以上建设行政主管部门对本行政区域内的城市房屋拆迁补偿估价活动实施监督管理。
第四条 符合资质条件的估价机构应当与会托人就城市房屋拆迁补偿估价( 以下简称拆迁估价 )订立估价委托合同。委托人应当向估价机构提供有关资料。
第五条 估价机构及其估价人员应当依照《房地产估价规范》和本办法的规定，客观、公正地进行拆迁估价。
估价机构及其估价人员不得故意降低或者提高拆子估价； 不得与一方当事人串通损害另一方当事人的合法权益；不得从事不正当竞争行为；不得编造虚假的拆迁估价结果；不得违反有关规定提高收费标准或者增加收费项目。 第六条 拆迁估价分为分类估价和分户估价。
分类估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构及环境、设施配套等因素，确定每类房屋的市场平均价格。
分户估价是指估价机构根据被拆迁房屋的区位、用途、结构、建筑面积、成新、朝向、层次、装修、环境、设施配套等因素，确定每户房屋的市场价格。
第七条 被拆迁房屋的面积和用途，以被拆迁房屋的所有权证载明的面积和用途为准。房屋所有权证未载明用途的，以房屋产权、产籍档案记载为准。 第 拆迁估价按照下列程序进行：
(一) 按照房屋的建筑类型、建造年代、建筑结构、设备、户型、功能等因素划分房屋类别；
(二) 在同一房屋类别中确定典型房屋；
(三) 对典型房屋进行估价经核验后，确定典型房屋的价格并作为基准价格； (四) 按照朝向、层次等因素确定修正系数；
(五) 按照本办法规定的计算公式确定典型房屋的 市场价格。
第九条 拆迁估价应当从市场比较法、收益法、成本法等估价方法中选用两种以上估价方法，并对其估价结果加权平均。确实不需要选用两种以上估价方法的，应当首选市场比较法，并在估价报告中说明理由。
在建房屋建筑工程的拆迁估价，应当选用成本法。
经营性房屋的拆迁估价，应当选用市场比较法和收益法。
第十条 采用市场比较法进行拆迁估价时，应当在区位、用途、结构等因素与被拆迁房屋相同或者相近的房屋范围内，收集成交时间一般不超过 12 个月的市场交易实例，并确定 3 个以上可比实例。但可比实例的综合修正不得超过 30%。
第十一条 采用收益法进行拆迁估价时，被拆迁房屋的收益计算，应当根据相同用途和相似区位的房屋平均收益水平确定其房屋的客观收益。
资本化率可以按照安全利率加风险调整值确定。安全利率执行 5 年期国债利率，风险调整值不超过 5%。
第十二条 采用成本法进行拆迁估价时，房屋折 旧以直线拆旧法计算。不适用直线折旧法计算的，可以使用成新折扣法计算。房屋附属设备应当单独计算折旧。 第十三条 采用成本法进行拆迁估价时，各种房屋结构的经济耐用年限和建筑物残值率，可以按照附表一确定。
第十四条 拆迁估价按照下列计算公式确定： 估价对象价格 = 类别基准价格× (1+ 朝向和其他因素修正系数 ) × (1+ 层次修正系数 )。 朝向和其他因素修正系数（指采光、通风等未在基准价格中修正的个别因素）, 总值不得超过10%。
层次修正系数按照附表二确定。
第十五条 估价机构应当在合同约定的时间内完成拆迁估价工作，出具拆迁估价结果报告。拆迁估价结果报告的格式应当符合《房地产估价规范》的要求。
成片房屋拆迁的，应当先进行分类估价。对成片被拆迁房屋的同时估价，且单宗被拆迁房屋的价值较低时，拆迁估价结果报告可以采用表格形式。其他拆迁估价结果报告应当采用文字说明形式。
第十六条 表格式拆迁估价结果报告应当载明下列内容： (一) 估价机构及其估价人员； (二) 估价报告编号；
(三) 估价目的：城市房屋拆迁补偿估价；
(四) 权属状况和实体状况（包括成新、建造年代、使用情况等）； (五) 房屋位置； (六) 房屋用途；
(七) 建筑面积、建筑结构、层次； (八) 附属设备设施；
(九) 估价价格（精确到人民币元）； (十) 估价时点及估价报告有效期； (十一) 其他有关事项。
第十七条 违章建筑和超过批准期限的临时建筑的拆迁不予估价。未超过批准期限的临时建筑的拆迁，仅对该临时建筑扣除折旧部分进行估价。 第十 本办法自 2004年 1 月 1 日起施行。
附表一
房屋经济耐用年限和残值率表
参 类 考 经济耐用年限 (年) 残值率 别 住 房 其他房屋 受腐蚀的 其他房屋 （%） 值 结 构 钢筋混凝土 结构(包括框 架结构、剪力 墙结构、筒体 结构、框架—剪力墙结 构等) 砖混结构 砖木结构 土木结构 简易结构
60 50 35 0 50 40 35 10 40 30 25 10 30 20 15 10 2 3 1 0 附表二
房屋层次修正系数表 (%)
修 正 系 层 次 及 顶 数 层 层 总 九层 以上 八 七 六 五 四 三 二 一 九层以上顶层 八. 七 六 五 四 三 二 一 -4 -3 -3 -1 1 3 2 0 -2 -3 O 2 3 0 -2 -2 1 2 0 -1 -2 2 1 -1 -1 2 -1 0 0 0 九层以 上均为 0 五至八 层均为 2 -1 0 1 0 0 -1 -3 3 2 0 -2 注：该表总层九层以上的修正系数适用于设有电梯的房屋，总层八层以下的修正系数适用于不设电梯的房屋。总层八层设有电梯的房屋，其修正系数四层改为 2，七层改为 0。
