…………………………． 霪 一 － 基于冲突分析法的自由市场环境下房价稳定性趋势分析 西安工程大学机电工程学院赵岩 陈永当 鲍志强 吴琼 【摘要】房价的波动牵动着中国的神经，为了研究在自由市场环境下房价变动趋势，本文采用冲突分析法，构建了由、房产开发商、住房刚性需求者和炒房者作为局 中人的冲突分析模型。根据各局中人的行动策略建立可行局势，采用模糊综合评判法构建判断矩阵对局势进行偏好排序，通过稳定性分析，得出全局平稳结局。结果表 明：在自由市场环境下局中人决策为减少土地供应、开发商抬高房价、住房刚性需求者买房、炒房者买房，房价稳定性趋势为上涨。 【关键词】房价趋势；冲突分析；稳定性分析；判断矩阵 从２００６年开始房价以较大的幅度上涨，在 ２０１３年，北京、广州等７个城市房价全年涨幅 在２０％一３０％，上海、南京等ｌ７个城市涨幅在ｌ０— ２０％，涨幅在５－１０ｏ￥和０－５％的城市分别有３９个、 ２９个，百城平均涨幅为１１．５１％，仅温州、海口 等８个城市下跌…。房价持续上涨使房地产行 业的利润增高，社会资本流入房地产业，导致 其它行业的资源减少，发展缓慢，并会拉大收 入差距，不利于扩大内需 ｊ。 ２０１４年１－３月份，楼市出现了变动迹象，全 国商品住宅销售面积同比下降５．７％，相比去年 增幅下滑２３．２％；住宅销售额同比下降７．７％， 与去年相比下滑３４．３％。在成交量和成交价双 降的情况下，部分开发商选择降价促销以加快 资金回笼。部分楼盘大幅降价，使已购买住房 的业主感到很不满。房地产业与地区和国家经 济联系紧密 Ｊ，若房价暴跌将会影响经济的发 展和社会的安定“ 。 房价的波动牵动着中国的神经，房价大涨 或暴跌都是我们不愿看到的。已经出台了 ，但不同城市房价涨跌各异。由于影 响房价的因素较多 Ｊ，这些的作用难 以明确显示。假如没有这些，任由房 产市场自由运作，房价会如何？本文用冲突分 析法，构建了由，房产开发商、住房刚性 需求者和炒房者作为局中人的冲突模型，研究 自由市场环境下房价的稳定性趋势。 １．冲突分析 冲突分析法是国外在经典对策论和偏对策 理论基础上发展起来的一种对冲突行为进行分 析的决策分析方法。它能通过对难以定量描述 的现实问题的逻辑分析，进行冲突事态的结 果预测和过程分析，帮助决策者做出科学的决 策 。 冲突模型构建的主要要素有： （１）局中人：是指参与冲突的集团或个 人，他们拥有部分或完全的决策权。 （２）选择或行动：是各局中人在冲突事态 中可能采取的行动。 （３）结局：是曲各局中人的策略组合形成 的局势。 （４）偏好序列：是各局中人按照自己的目 标，对可行结局排出的优劣次序。 得出局中人的偏好序列后，需对各结局进 行稳定性分析。 分析过程有三个先决条件：①每个局中人 都不断朝着对自己有利的方向改变策略；②局 中人在决定自己的决策时会考虑其他局中人可 能的反应及对本人的影响；③平稳结局必须能 被所有局中人共同接受。 稳定性分析时须确定每个可行结局对局中 人而言的状态，以局中人Ａ、Ｂ为例： （１）合理稳定结局。若对结局ｑ不存在单方 面改进，则ｑ是合理稳定结局，记作Ｒ。 （２）连续处罚性稳定结局。若对结局ｑ存在 单方面改进结局ｑ ，且ｑ 对于局中人Ｂ也存在 单方面改进结局ｑ 。，但结局ｑ。。对于局中人Ａ 不比ｑ更优，则称结局ｑ的单方面改进结局ｑ 存 个连续性处罚。若结局ｑ的所有单方面改进 都存在连续性惩罚，则称ｑ为连续处罚性稳定 结局，记作ｓ （３）非稳定结局。考虑结局ｑ，如果存在单 方面改进局势，但又不是Ｓ，则称ｑ为非稳定结 局，记作ｕ。无单方面改进局势，记作Ｘ。 （４）同时处罚性稳定结局。若对于局中人 Ａ、Ｂ，结局ｑ是非稳定的，那么在Ａ、Ｂ同时朝 一着ｑ进行单方面改进产生的结局｛Ｐ。）中，存在一 个对于局中人Ａ而言，不比ｑ更优的ｐ０，则称对 于局中人Ａ，结局ｑ的单方面改进结局存在一个 同时性处罚。若对于局中人Ａ，结局ｑ的全部单 方面改进结局，都存在同时性处罚，则称ｑ为 同时处罚性稳定结局，记作Ｈ。 ２．模型构建 房价冲突问题的局中人为、房产开 发商、住房刚性需求者和炒房者。在冲突中， 希望在控制商品住房土地供应量和房价稳 定于较低水平的情况下，住房刚性需求者能买 到房；房产开发商希望低价从手里拿到土 地，然后将房屋高价卖出；住房刚性需求者希 望能低价买到住房，并且在较长时期内保值； 炒房者则希望房价走高，买到更多的房子，然 后高价卖给或出租给住房刚性需求者。可以看 到，房价冲突中局中人的目标分歧严重，冲突 激烈且难以调和。 在冲突中，局中人都会选择对自己目标更 有利的决策。为了便于建模，本文认为局中人 的决策为：增加或减少商品住房用地供应 量；房产开发商抬高或降低房价；住房刚性需 者租房或买房；炒房者卖房或买房。 局中人决策的组合共可形成２。＝２５６种结 局，由于每个局中人的决策相互矛盾，而且必 须做决策，所以会有大量不可行结局被排除。 建模时用“１”表示采用某决策，“０”表示不 采取该决策，将每一列的二进制向量转换成相 应的十进制值作为该结局的代码，可行结局如 表１所示。 ３．结局偏好排序 ３．１计算结局权重 为了进行稳定性分析，需要确定各局中人 加热时电烙铁头与焊件之间传热的桥梁，进行 焊”，使焊点内部结构疏松，强度降低，导电 能及操作方法。同时随着现代电子技术的不断 加热能使焊件更快被加热至焊接温度。送焊锡 性变差。 发展，还要求在ＰＣＢ设计时，就要考虑可制造 丝前，加热时间不宜过长，否则会加快被焊接 总之，一个合格焊点的形成应具备条件 性，如合适规范的焊盘尺寸和间距。总之，手 对象金属的氧化。 是：准确无误的安装、氧化层的仔细清洁、正 工焊接是一项操做性很强的技能，需要在实 ３．３送焊锡丝 确的加热方法和时间，焊接时间的把握，正确 践中不断总结，提高自己的感性认识和实践能 当被焊引线与焊盘升温到焊接温度时，送 的移去电烙铁的角度和速度。对一般焊点而言 力，了解手工焊接的基本原理，熟悉影响焊点 上焊锡丝并与被焊部位连接处接触熔化并润湿 大约３，４秒钟完成焊接，通常对ＰＣＢ板上的小焊 质量的各种因素，掌握正确的焊接方法，反复 整个焊盘与引线连接部位。焊锡应从电烙铁对 盘，可采用“三步法”完成焊接，即将“五步 操作练习，才能提高焊接质量和水平。 称侧加入接触引线与焊盘，不应直接加在电烙 法”的第二步和第三步合并为一步，即加热被 铁头上。为了使焊锡润湿整个焊盘，可将电烙 焊件和送焊锡丝同时进行；第四步和第五步合 参考文献 ［１王成安，１］毕秀梅．电子产品工艺与实训口 ．北京：机械工 并，即同时移去焊锡丝和电烙铁。 铁带上引线与焊盘交叉位置上的锡后撤一点， 业出版杜，２００７． 或使电烙铁与引线有一定夹角。’ ４．手工焊接易产生的缺陷及其解决方法 ２］陈增生．ＳＭＣ／ＳＭＤ￣手工焊接工艺技术Ⅱ］．电子工艺 手工焊接中造成焊点的缺陷 ＪＬ 很多，可 【３．４移去焊锡丝 ２００９，３０（５）：２７９－２８１． 熔入适量焊料后，迅速移去焊锡丝。如果 能对电路板上的线路连接造成隐藏缺陷，如强 技术．３］杜江淮．电子手工焊接工艺及质量控制Ⅱ】．安徽职业技 焊锡堆积过多，内部就可能掩盖着某种缺陷隐 度不足、虚焊、断路、短路、甚至损坏印制板 【２Ｏｌ１，１０（３）：１７－２３． 患，且焊点的强度也不一定高；但焊锡如果填 等后果。总之要避免所有这些焊点缺陷要求 术学院学报，４］张玲芸．手工焊接的质量控制田．电子工艺技术，２０１０。 充得太少，焊点的机械强度可能会不够。 我们必须严格按照操作步骤和技术要领进行操 ［３１（４）：２１９－２２２． ３．５撤离电烙铁 作，才能尽可能减少和避免焊点缺陷的产生， ５］毛书勘，刘剑，伍雁雄．焊接方法对焊点质量的影响研 当焊锡完全润湿焊点后迅速撤离电烙铁， 保证电子产品的良好质量。表１罗列了手工焊 ［电子工艺技术，２０１３，３４ （３）：１４８—１５０． 移去电烙铁的时机、方向和速度决定焊点的焊 接中常见的焊点缺陷、焊点外形图、外观特 究Ⅱ】．接质量。正确的方法是先慢后快，在离开焊点 征、产生原因及解决方法。 作者简介：王红敏（１９８２一），女，硕士，主要从事 时，应先往回收，再迅速撤离电烙铁，以免形 ５．结论 成拉尖。电烙铁移开方向与焊锡留存量有关， 提高手工焊接的质量和可靠性，一方面 电工电子类实验教学工作。 般以与轴向成４５。的方向撤离。在焊锡凝固 需要工艺人员制定出合理的规范和工艺流程， 之前不要使焊件移动或振动，否则会造成“冷 另一方面也要求操作者熟练掌握相关的焊接技 一电子世界一４５５—
