房地产文献

1.会计信息披露缺乏完整性

房地产企业会计信息披露缺乏完整性具体是从以下几个方面表现的:第一，以维护商业秘密或者保护企业的机密作为借口，故意将一些会给企业造成不利影响的会计信息隐瞒下来。比如大量的涉嫌违反国家相关的制度法规和产业的重大经济事项或会计行为:第二，一些房地产企业做出的财务报告中缺乏企业同期的完整数据以及会计信息:第三，企业对与房地产建设项目中涉及到的有关企业之间的交易信息披露重视程度不够，导致会计信息的披露缺乏完整性;第四，没有充分披露房地产开发项目的资金投放去向以及所获利润二者构成的会计信息，从某种角度而言这种行为是对投资者实际利益的损害:第五，没有充分体现企业的偿债能力，选择性的隐瞒了对外担保、负债、应收款项等会计信息。 2.会计信息披露缺乏实时性

房地产企业在长久以来都经常延迟对各种不良会计信息的披露，却提前披露各种有益于企业的会计信息，违背了信息披露制度中有关定期报告的规定。将已经发生很长时间的实际事项通过临时报告会的形式补充披露相关会计信息，即使部分房地产企业给投资者表示了歉意，但这种做法已经损害了投资者的基本权利。如果房地产上市企业产生重大变化并可能影响股价涨跌的时候，企业应该及时向社会公布有关信息，比如房地产企业进行的一些收购、兼并、股权转让等活动二但是在实际操作中可以发现，很多房地产企业依然没有及时公布和披露相关的会计信息，违反这项规定，以此来保证企业自身的利献。 3.会计信息披露缺乏真实性 信息披露：

(三)扩大房地产企业会计信息的披露范围，提高现金流信息和风险管理信息的披露数量和质量。房地产企业在财务报告中除了日常的披露内容之外，还需要对以下内容进一步进行披露:1.在财务报告的现流附注中，以企业的每一开发项目作为基本单位，详细披露其在开发阶段的主要现金收支，例如销售开发产品回收的现金、购买工程物质支出的现金等，这些信息对于投资者的决策判断能够提供重要线索，进一步作为房地产开发企业利润表与现流表的补充;2.增加对风险的披露。鉴于房地产企业的风险较高且风险种类也较多，企业有必要在信息披露过程中，增加对于项目开发风险、土地价格波动、筹资风险等的披露，做到风险明细化。这样既能够提高房地产企业的对外风险透明度，也能够为企业内部风险管理提供有效依据。 盈余管理： 一方面，适度的盈余管理可以帮助上市公司的经营管理层有选择性地向资本市场披露财务信息，给投资者提供有利于其决策的会计信息.另一方面，如果盈余管理过度的话，则极有可能会造成由上市公司所正式披露的会计信息的严重失真，而这将不仅仅是会干扰到会计信息使用者做出合理的判断，还会影响资本在资本市场的配置，从而导致资本配置效率低下。

房地产上市公司存在不同程度的盈余管理行为.一般而言，资产减值损失、预收账款以及财务费用变动额与房地产上市公司的盈余管理行为存在高度的正相关.预收账款对于盈余管理的影响在于，房地产上市公司一般采用预售的方式销售其产品，其收入要等到工程全部完工，并且交付买方并办妥全部手续时，才能确认，房地产上市公司可以操纵收入确认时间以操纵公司利润.如拖延办理交付等手续，则收入可能确认至下一期，从而减少当期利润，增加下一期利润.财务费用对于盈余管理的影响在于，房地产行为是一个资本密集型的行业，需要的资金往往相当大，需要资本化的借款费用也相当大，将应当资本化的借款费用进行费用化处理，则会影响房地产上市公司的应计利润.同时，2006年颁布的会计准则实施一段时

间后，对资产减值准备的转回进行了严格的，这有效遏制了上市公司利用资产减值损失进行盈余管理的行为.但对于房地产上市公司而言，其还存在着利用资产减值损失进行盈余管理的空间，例如，根据现行会计准则的相关规定，在建造合同的预计总成本超过合同总收入的情况下，建造企业可以提取减值损失，并确认为当期费用.当合同全部完工后，可以用减值损失准备冲减合同费用.这表明，房地产上市公司是可以利用资产减值损失进行利润操纵的，而资产减值损失对于盈余管理的影响在于，资产减值损失越大，房地产上市公司应计利润越小，反之越大.因此，本文提出如下几个方面的假设:

由上述研究可知，我们可以得到如下几个方面的结论:W房地产上市公司存在着盈余管理行为;C2}房地产上市公司通常利用财务费用和预收账款等手段操纵公司应计利润;(3)房地产上市公司通常不采用资产减值损失操纵公司应计利润. 会计信息质量：

(一)销售收入确认不规范

我国《企业会计准则》对于房地产企业的收入确认提供有四个具体原则以供企业选择，且要求房地产上市公司应在年报中披露其会计原则选取的职业判断依据。然而在会计实务中，却存在上市房地产企业和注册会计师因企业收入确认存在重大分歧而出现注册会计师对房地产企业出具非标准审计报告的情形。通常，双方争议的焦点均在收入确认的关键点，即“商品房在所有权上的重要风险和报酬是否已经转移”。由于企业作出的判断并小能获得注册会计师的认可，因而出现两者问的矛盾。由此可见，部分房地产企业的销售收入会计信息并小满足会计的可靠性这一基本质量要求。

(二)会计信息可比性较差

可比性是我国会计信息质量基本要求之一，其包含两层含义:(1)同一企业提供的小同期问会计信息可比;(2)小同企业在相同期问会计信息可比。在会计实务中，在项目建设年度，主要体现为费用化支出，而小能体现收入;而在项目竣工并实现销售后，又存在大量的预售款确认为收入。由此导致小同期问的企业收入和费用并小能真实反映企业的实际财务运营状况，使得小同企业问及同一企业小同期问的会计信息失去了可比性，可能误导投资者的投资判断。 (三)风险信息披露不足

在房地产企业的运营过程中，由于其项目涉及的资金体量大，且项目开发周期长，资金从投入到回收过程中面临诸多风险，如宏观经济风险、土地用途和价值变更风险和施工项目质量风险等。但在会计实务中，我国相关的会计规章制度对房地产要求披露的信息规定相对滞后，房地产企业所披露的会计信息远远小能满足投资者对企业运营风险评估的需求。 会计选择：

(3)会计选择是纳税筹划的实现手段之一

企业通过选择不同的会计(企业会计准则规定的可选择会计范围内)对税务的影响主要表现在以下两个方而:一是表现在对企业资产负债和当期损益计价方法的选择，_是表现在对收入费用的确认会计期间以及会计变更、会计估计变更对当期损益的影响无论从哪个方而来决策，企业均会采纳是税负最低值的会计。 会计选择

三、房地产上市公司会计选择偏好现状及原因分析 (一)存货

房地产上市公司在商品房发出计价方法选择上的偏好特点是:第一，占据主导地位的会计选择是个别计价法，这是由房地产行业的特殊性决定的。房地产从设计开发，到奠基建设，再到最后的完工成品，这个过程中的在产品都是它特有的，所以说，采用个别计价，单独对它们进行计量更加准确，更能反映房地产业特点。第二，大多使用加权平均法和一次摊销法进行摊销，这是因为房地产上市公司在现实中的经营品种有很多，综合性高且复杂，房地产企

业更倾向选择处理简单的会计核算方法。 (二)坏账准备

企业会计准则规定，企业应当定期、不定期的对应收款项进行清查，一般选择在会计期末，分析各项应收款收回的可能性，做出账龄分析或根据应收款项余额百分比法预计可能发生的损失，并进行计提。在进行坏账准备计提时，企业一般综合考虑财务状况、规模大小、治理结构等重要因素来最终决定使用哪种计提的方法以及计提比例。在企业坏账准备计提的实务中，有以下方法:帐龄分析法、余额百分比法、帐龄分析、法个别认定法以及余额百分比法个别认定法。大多公司选择使用账龄分析法，以应收款项发生时间的长短来确定坏账准备的计提比例和预计损失，更加符合谨慎性的原则。如果遇到特殊情况的、大额的应收款项，个别认定法是一个很好的选择，但是在实务中，房地产上市公司通常会选择使用账龄分析法与个别认定法相结合的方法。

(三)收入

收入是影响企业利润的最直接因素，收入的确认和计量也是会计选择的重要内容。房地产行业在确认收入时一般选择采用完成合同法和完工百分比法。完工百分比法是根据合同完工进度确认合同收入和费用的方法，只有当项目开始和完成不在同一时点，而且跨年度时采用该方法，运用这种方法体现了权责发生制的要求。完成合同法即在房屋和工程竣工验收，办妥财产交接手续，并已将代建的房屋和工程账款结算帐单提交委托单位，相应的应收工程结算款能够收回，相关收入和成本能可靠计量时，确认收入的实现。与完成合同法相比较，房地产企业可以根据完工百分比确认房地产建造过程中跨越的各个会计期间的收入，有效的避开了推迟登记收入带来的不足，更符合管理层的需要。因此，完工百分比法成为房地产上市公司确认收入的首选。 信息披露指引

房地产行业受国家及金融环境影响较大，地域性特征明显，会计也存在显著的行业特色。基于此，一方面，房地产指引要求公司充分披露与行业相关的宏观经济形势、金融税收，以及公司主要业务所在城市的行业发展状况，公司的竞争优势、市场地位以及未来发展战略、经营计划等，并鼓励公司每月披露反映房地产行业特征的经营数据。另一方面，房地产指引要求公司充分披露与房地产行业特征相关的收入确认、存货、投资性房地产等具体会计。在强化信息披露义务的同时，深交所结合行业监管实践经验，放管结合、宽严相济，对行业公司规则适用性进行了调整，在控制风险的情况下充分释放市场主体活力。例如，根据房地产公司的业务特点，放宽上市公司对控股子公司提供担保的披露和审议要求，在满足特定情形的前提下，上市公司对控股子公司提供担保，可以担保额度的形式提交股东大会审议，在后续执行中可在担保总额度的范围内对不同担保对象之间的担保金额进行调剂，提高了上市公司经营效率。此外，细化了房地产公司土地储备、项目开发进度以及融资情况的信息披露要求，充分体现行业特性。 盈余管理动机

从房地产上市公司的行业背景和融资结构来看，房地产企业项目活动周期长且需要前期大量资金的投入，而上市公司最常见的融资方式就是债务融资，房地产公司普遍具有较高的资产负债率。随着企业债务比重的增大，一方面，与那些贷款金额较少的企业相比较，债权人会更加重视这部分贷款的可收回性。另一方面，企业大额贷款经营顺利的经营结果是企业用财务杠杆效应为公司获得了更多的利润，但与利益相应的风险也大，最坏的结果是债权人的借款无法偿还，那么这就会向债权人传达了一种隐含的风险信号，债权人的风险意识就会增强，进而对负债较大的企业投放更多的精力。债权人为了保护自身利益，不承担较高的违约风险，就会在债务契约的性条款中实行更加严格的规定对借款企业进行约束，例如债权人会对企业的偿债能力指标规定范围，对固定资产租赁的规模等来降低契约风险。因

此，随着债务双方签订的债务契约金额增大那么为了满足契约中对财务指标的要求并且缓和与债权人之间的利益冲突，企业股东和管理层会提高公司的会计信息的稳健性以避免违约。 盈余管理

4. 2房地产公司的真实盈余管理 4. 2. 1生产销售手段

房地产企业由于受到国家在土地、税收、金融等方面不断强化的，形成了巨大的政治成本。房地产市场也因此被浓厚的观望气氛所笼罩，资本市场融资受到严格的，房企面临着巨大的资金压力，对房地产市场交易形成重大不利影响。为了迎合与公众意愿，降低所受到的关注度，房地产企业会为了防止业绩的大起大落，采取生产和销售手段平滑盈余。

大部分资本雄厚、规模大的房地产企业在盈余过高时会进行大量囤地，增加住宅存量来冲淡短期收益。为了平滑盈余，大量房地产企业会使用“捂盘惜售”的手段，主要有三种:已经达到预售条件，却故意推迟办理预售许可证的时间;同一期开发的楼盘分成几批办理预售许可证，分几批推盘;拿到了预售许可证，却推迟开盘时间，不在规定的巧天之内开盘。当年效益比较好，预期下年受影响业绩会下滑，房企往往会选择在年底开盘时囤积房源，以期后期开盘涨价销售。

4. 2. 2利用新准则的会计可选择性

2007年在我国上市公司全面实施的新会计准则规定，投资性房地产在后续计量时，一般情况下应当采用成本模式，满足如公允价值能够可靠计量、存在活跃的交易市场等特定条件时，也可以采用公允价值模式。由于是规定“也可以”，这就使得投资性房地产成为房地产企业进行盈余管理的手段。一方面，我国资本市场不够健全，确定公允价值的活跃市场易受非市场化因素干扰，有待完善，从而造成评估公允价值的相关数据难以取得而存在大量的人为判断，这就使得管理人员存在通过投资性房地产的公允价值变动操控利润的空间;另一方面，投资性房地产类型转换的证据不充分，准则规定公司有确凿证据表明房地产用途发生改变时，可以进行相关转换，但是仅关注上市公司年报，并不能看出上市公司是否是在具备了准则强调的确凿证据的条件下进行的房地产类型转换。短期抛售投资性房地产，可为房地产企业管理层通过真实活动操控盈余误导利益相关者提供便利。由于投资性房地产持有期间公允价值变动计入资本公积，在盈余过低的时候通过卖出价值上升的投资性房地产而继续持有价值下降的，这样一方面通过价值增值转入当期利得，另一方面通过隐藏价值下跌的损失使得当期盈余被调高;反之，则会调低当期盈余水平。 4. 2. 3其他方式

房地产企业往往会对以现金方式和土地使用权出让方式收购股权进行权衡，以此来进行合理避税。大部分房企也会通过关联方交易采用内部协议价格达成交易事项，集团公司往往会以高于市场价的价格向上市公司提供产成品、原材料以及劳务服务，然后又以比市场价低的价格购买甚至是包销上市公司的产品或者半成品，即通过低价买入高价卖出的方式实现集团公司与上市公司之间的利润转移，从而使上市公司呈现业绩较低的表象。 盈余管理：

2. 1房地产上市公司进行盈余管理的动因 2.1.1迎合证券市场制度动因

由于我国企业众多、资本市场容量有限，一个企业能否上市受到诸多因素的，如上市数量、最低盈余要求等。管理层经常利用盈余管理来影响短期经营业绩，达到监管机构的最低盈余要求，从而获得上市、增发、配股、发行公司债券等资格，避免ST、暂停甚至终止上市的命运。 2. 1.2缺失外部监管动因

由于监管部门对房地产上市公司信息披露监管的有效性表现严重不足，使得部分企业可以依靠行政权力进人资本市场，导致市场配置功能失效。而我国注册会计师又缺乏性，专业技能良善不齐，缺乏专门对注册会计师审计工作进行监管的机构，导致部分注册会计师出具的会计报表

审计意见缺乏公允，为企业的盈余管理行为提供了 可能。

2.1.3减少所得税费用动因

我国税收优惠多且企业会计准则与税法制度不统一。一般以会计利润作为企业所得税的征收基础，并按照税法的有关规定进行纳税调整。尽管税务部门计算企业应纳所得税额是依照税务会计规定的做法缩小了企业进行盈余管理的弹性空间，但由于不同会计方法的运用对企业的净利润以及税金会产生不同的影响，例如对存货发出成本计价方法的选择、固定资产折旧方法的选择等一些具有选择性会计的存在，使得一些企业仍有机可乘。如某房地产上市公司通过变更房产的折旧年限，在五年间将资产净值扣除必要残值后全部折旧完毕，这一会计估计的变更减少本年度合并报表净利润910.94万元。

2. 1.4利用法规漏洞动因

我国现行法律法规在虚假信息认定上，一方面过于原则化、抽象化，相关法律责任不明确、缺乏有效的证券民事赔偿机制、惩处力度不够;另一方面，权责发生制在会计确认过程中引人主观性，产生了大量的应计项口，致使会计利润包括现金和应计项口两个部分。重要性原则虽然允许企业对不重要的项口可以例外灵活处理，但对于如何区分重要和非重要项口，在质和量的方面都未做出具体规定，往往依赖于会计人员的职业判断。导致会计人员主观确认发生时间和金额的机会增多，为管理当局进行盈余管理提供了空间，从而影响企业财务状况与经营成果的公允表达。如某房地产上市公司对投资性房地产改用公允价值计量模式后，由于投资性房地产公允价值上升计人“公允价值变动损益”的金额为3 169. 13万元，占利润总额的21.3% o期末所有者权益增加，利润大幅度提高，显著改善了公司业绩。

2.1.5平滑会计利润动因

由于国际金融危机及国内融资难等因素的影响，企业资金短缺的状况普遍存在。房地产上市公司为了通过银行等金融机构获取信贷资金而倾向于呈报逐年增长的经营业绩，向投资者传递公司正常发展的信息，以增强投资者信心，维护其在商业经营过程中和资本市场上良好形象。科口的结转手段、更具波动性的存货价值等，为房地产上市公司从事盈余管理提供了更多便利。

2. 2. 1通过收入进行盈余管理

( 1)房地产上市公司在预售制度下，预售获取的价款具有暂收、预收性质，应在开发产品竣工验收并办理移交手续后确认销售收人。而房地产上市公司为达到操纵盈余的口的，经常以商品房未办理竣工决算为由将预收款长期挂账。

代建销售通常按照当期的完工程度将预收款项结转为销售收人，不同完工百分比的计算方法会导致计算得出的完工百分比存在差异，间接地影响当期确认经营收人的数值。一些人为的调节还会导致同一种计算方法计算出不同的结果。因而房地产上市公司可能会选择有利于调节本期利润的方法来计算完工百分比，如减少当期的销售收人，进而减少当期缴纳的税款。

(2)房地产上市公司经营的合资开发、代售商品房出租等业务不受国家制度制约，具有很强的隐蔽性，是房地产上市公司小金库的主要来源。在合资开发中，房地产上市公司经常按投资比例分配的开发产品账外存储，不人账。将委托代建业务中的代建工程进行资金体外循环，收人不人账或不结算损益，只做往来核算。将待售商品房出租业务中收取的租金账外另存，不人账等。

( 3)在待售期间开发的商品房可用于出租，出租房对外销售前又会发生相关装修费用，房地产上市公司在出租房屋时，往往不按规定进行商品房销售核算，而是利用出租房屋获取的收人直接冲减装修费用，虚减收人。

2. 2. 2通过成本和费用进行盈余管理

( 1)房地产上市公司一般同时开发多期楼盘，当期完工结转的楼盘成本，应按配比原则计人当期损益。但其往往根据自身的需要来分配当期完工楼盘应承担的成本，如当期需调高利润，则把当期完工楼盘承担的部分成本支出滚动到未完工的楼盘项口里;如当期需调低利润，则把未完工楼盘项口的部分成本支出结转到当期已经完工的楼盘项口里，借以调节当期损益。

(2)房地产上市公司在进行商品房竣工决算时，预估尚未完工、不能有偿转让的公共配套设施费用并计人开发产品成本中，根据公司的需要确定提取标准，人为变动开发产品的成本。主要通过将自建办公用房开发成本和代建房屋、代建工程的建设成本计人商品房开发成本以及通过虚报工程决算、回迁安置费、土地征用补偿费等方式。

( 3)每年房地产上市公司都会因为销售收人而形成大量、大额的应收款项，根据企业会计准则的要求允许提取坏账准备金。为此房地产上市公司通过调高或降低坏账准备的提取比例，调整利润以达到盈余管理的口的。

(4)企业会计准则扩大了可资本化借款费用的范围，增加了房地产上市公司盈余管理的空间。房地产上市公司建造商品房所发生的借款费用符合资本化条件，可以在确认开发项口的借款费用时，在开发成本和财务费用之间进行人为操作，调节当期利润。

2. 2. 3通过其他手段进行盈余管理

( 1)公允价值计量模式的引人和选择权增加了房地产上市公司利润、进行盈余管理的空间。上市公司一般都能从公开市场上取得相关投资性房地产的公允价值。口前房地产的价格一直较高，原来按照历史成本计价的投资性房地产，若采用公允价值计价会增幅很大，提高上市公司的资产和当期净利润。

(2)房地产上市公司需定期评估固定资产使用状况，以确定现行折旧的合理性，由于评估主观性较强，使得其有借口改变相关资产的折旧方法和折旧年限，进行盈余管理。