东南大学远程教育
《房地产投资分析》
综合测试题4
一、简答题（共10题，每题5分，共50分）
1、简述房地产投资分析的任务
1．为投资者提供投资方向
投资者在准备投资前，往往面临投资方向问题。 2．为投资者提供运作方式
一项投资活动的运作包括许多方面，如何取得土地使用权、如何筹集资金、如何保证开发建设工期、如何选择合作伙伴等。 3．为投资者预测投资效益
投资收益是投资者关心的根本问题，是投资者的投资目的所在。 4．为投资者描述风险及提供避险方法
分析人员仅仅为投资者预测投资收益是不够的，还要告诉投资者投资风险；仅仅告之有风险还是不够的，还要告之如何躲避风险。 2、简述房地产市场调查的含义和方法
房地产市场调查是以房地产为特定对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，对房地产市场进行研究和预测，并最终为房地产投资项目提供决策服务的一种活动。房地产市场调查方法是指市场调查人员在实地调查中收集各种信息资料所采用的具体方法。 市场调查的方法主要包括以下几种：
1．普查法 2．抽样调查法 3．直接调查法 4．间接调查法
3、简述城市规划的含义和在房地产开发中的规划管理
城市规划是在一定时期内城市建设的发展规划。它所确定的城市规模和发展方向，是为了实现城市经济和社会发展目标，合理进行城市建设与管理的蓝图和依据，是协调各项建设和许多经济关系的纲领性文件。
在国有土地使用权出让之前，应当制定控制性详细规划。出让的地块，必须具有城市规划行政主管部门提出的规划设计条件及附图。
开发项目的选址、定点审批；核发《建设用地规划许可证》及规划设计条件；规划方案及初步设计审批以及核发《建筑工程规划许可证》等方面。 4、影响房地产开发项目区位选择的因素有哪些
1.城市规划方面的因素 2.自然特性 3.市政基础设施条件 4.交通通达程度
1
5.停车条件 6.环境条件
7.公共配套服务设施完备情况 8.当前土地使用者的态度 9.土地价格 10.供求关系
5、简述房地产开发项目投资与一般建设项目投资的不同
对一般建设项目而言，其总投资是固定资产投资、建设期借款利息和流动资金之和。
对于开发后租售模式下的房地产开发项目而言，开发商本身所形成的固定资产大多数情况下很少甚至是零，房地产项目总投资基本就等于房地产项目的总成本费用。 6．简述市场比较法定价过程
1.搜集交易实例 2.选择比较实例房地产 3.建立价格可比基础 4.比较实例的比较和修正 5.确定该房地产的比准价格 7、简述房地产项目财务分析的含义
财务分析也叫财务评价。它是指投资分析人员在房地产市场调查与预测，项目策划，投资、成本与费用估算，收入估算与资金筹措等基本资料和数据的基础上，通过编制基本财务报表，计算财务评价指标，对房地产项目的盈利能力、清偿能力和资金平衡情况所进行的分析，据此评价和判断投资项目在财务上的可行性。
8、简述房地产投资项目的主要不确定性因素
租售价格、土地费用、开发周期、建安工程费、融资成本、出租率、建筑面积和投资收益率等因素是主要的不确定性因素。投资分析有必要对上述因素或参数的变化对财务评价结果产生的影响进行深入研究，从而为房地产投资决策提供科学的依据。 9、简述风险和房地产投资风险的含义
风险是指在一定条件下和一定时期内可能发生的各种结果的变动程度。风险是指投资的实际收益与期望的或要求的收益的偏差。
所谓风险，在经济活动中包括两方面的内容：其一，遭受经济损失；其二，实际所获得的收益小于预期收益（希望获得的收益）之差。
房地产投资风险就是从事房地产投资而造成的损失的可能性大小，这种损失包括所投入资本的损失与预期收益未达到的损失。 10、简述房地产投资决策的程序
1．确定拟建项目要达到的目标；
2．根据确定的目标，提出若干个有价值的投资方案； 3．通过方案的比选，选出最佳投资方案； 4．最后对最佳方案进行评价，以判断其可行程度。
2
二、论述题（共2题，每题10分，共20分）
1、试述房地产投资项目的可行性分析与投资分析的不同
房地产投资分析，是指在房地产投资活动的前期，投资者运用自己及投资分析人员的知识与能力，全面地调查投资项目的各方制约因素，对所有可能的投资方案进行比较论证，从中选择最佳方案并保证投资有较高收益水平的分析活动。
可行性分析也叫可行性研究，它是在投资决策前，对项目在技术上、经济上、工程上的可行性进行论证、研究、评价的分析过程。
我们说一个方案可行，并不是说这一方案就一定是合适的。有时几个方案可能都是可行的，甚至都很具有吸引力。可行性分析仅仅是投资分析的一个起点。回答的只是投资者能做什么，而不是应该做什么的问题。后者应该由投资分析来解决。
面对市场上众多的投资机会，通过可行性分析，可能会找出多个可行方案。而由于资源有限，投资分析将帮助投资者在多个可行方案中，通过收益、时间、风险的排序找出一个方案作为投资者的最后选择。也就是说，房地产投资分析关心的是从多个预选方案中选择一个最适合投资者目的的一个方案。可见，可行性分析是投资分析中的一个重要阶段。 2、试述风险与不确定性的区别的联系
区别：风险可以事先知道所有可能结果及每种结果的变动程度，各种可能结果的发生的概率是已知的或可测的；不确定性，无法知道各种可能结果及每种结果的变动程度，各种可能结果的发生的概率也是未知的或不可测的。
联系：由于人们对未来事物认识的局限性,可获信息的有限性以及未来事物本身的不确定性,使得投资项目的实施结果可能偏离预期目标,这就形成了投资项目预期目标的不确定性,从而使项目可能高于或低于预期的效益,甚至遭受一定的损失,导致投资项目有风险。通过不确定性分析可以找出影响项目效益的敏感因素，确定敏感程度，但不知这种不确定性因素发生的可能性及影响程度，借助于风险分析可以得知不确定性因素发生的可能性及给项目带来的经济损失和程度。不确定性分析找出的敏感因素又可以作为风险因素识别和风险估计的依据。
三、计算题（共3题，每题10分，共30分）
1、根据某房地产公司的销售量和盈利额的统计资料，试用相关分析法预测当销售量达到250套时的盈利额
月份 1 2 3 4 5 6 销售量 （套） 140 150 160 165 190 220 盈利额 （万元） 270 290 350 360 390 460 3
解：1、用公式Y= a+bX求取
2、列表计算
月份 1 2 3 4 5 6 ∑ 销售量xi 140 150 160 165 190 220 1025 盈利额yi 270 290 350 360 390 460 2120 xi yi 37800 43500 56000 59400 74100 101200 372000 xi2 19600 22500 25600 27225 36100 48400 179425 3、
bnxiyixiyinxi2(xi)26372000102521202.28261794251025aybx
ynibxni212010252.2836.1766Y= a+bX=-36.17+2.28×250=534万
2、某置业投资项目的现金流入和现金流出如下表所示，基准收益率18%，试计算该项目财务内部收益率，并判断投资的可行性。
年份 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 现金流出（万元） 20000 现金流入（万元） 3500 3550 3600 3700 3800 3900 4000 4100 4200 21000 4
解：列表计算
年份 现金流出（万现金流入（万净现金流量现值系数现元） 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 合计 20000 元） 3500 3550 3600 3700 3800 3900 4000 4100 4200 21000 （万元） ic=18% -20000 3500 3550 3600 3700 3800 3900 4000 4100 4200 21000 1 0.8475 0.7182 0.6086 0.5158 0.4371 0.3704 0.3139 0.266 0.2255 0.1911 值 现 值系数现（万元） -20000 2916.55 2465.12 2083.32 1784.51 1527.22 1306.11 1116.4 953.66 813.96 3391.5 -11.7 值
（万元） ic=20% -20000 2966.3 2549.6 2191 1908.5 1661 1444.6 1255.6 1090.6 947.1 4013.1 27.22 1 0.8333 0.6944 0.5787 0.4823 0.4019 0.3349 0.2791 0.2326 0.1938 0.1615 ic=18%的净现值为27.22万元；ic=20%的净现值为-11.7万元
FIRRi1
NPV1NPV1NPV2(i2i1)18%27.22(20%18%)18.03%27.2211.7项目的内部收益率大于基准收益率，项目可行。
3、某房地产有三个投资方案，试用后悔值准则进行决策。
方案 A B C 高 3000 2060 1020 中 1500 1180 420 低 -1000 500 180 解：1.先将各状态下的最大收益值减去各方案的收益值，求得后悔值，列出后悔值表：
方案 A B
高 0 940 5
中 0 320 低 1500 0 C 1980 2.找出各方案的最大后悔值 maxA=1500万元 maxB=940万元 maxC=1980万元
3.选择最小值对应的方案为最优方案 min[A，B，C]=940万元 其对应的方案为B，故选择B方案
1080 320 6
