收益法资产评估报告

在欧美兴旺国家中，对于资产交易中的企业价值评估、单项无形资产评估均广泛采用收益法，并且容易被交易双方所承受。但就目前国内情况看，那么很少有评估机构和评估人员采用收益法，对于企业价值评估几乎千篇一律用本钱法，即使有少数机构或评估师采用了收益法，其结果也大都受到有关部门或社会人士的质疑而不被承受，这反过来又进一步影响了收益法在企业价值评估中的应用。

ZX评估有限责任公司承受QS股份的委托(注：大家可以虚拟委托人)，根据国家有关资产评估的，本着客观、、公正、科学的原那么，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进展评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 20XX年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 名称：QS股份

住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 资本：4500万

经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室效劳，美容美发，商务效劳，礼仪效劳，模拟游戏机。 为对外投资提供价值参考依据。

本次纳入评估范围的资产为QS股份拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX路相交处，现用于商业经营。委估资

产的所有权证分别为“W国用(20XX)字第157号、第158号、”“W房字第xx05765号、第xx05766号、第xx05855号、第9900103号”。

本评估工程基准日是20XX年7月1日;本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。

遵循客观性、性、公正性、科学性、合理性的评估原那么。在对全部资产进展现场勘察的根底上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 1、《土地管理法》和《房地产管理法》;

2、1991年第91号令《国有资产评估管理》和《国有资产评估管理方法施行》;

3、中国资产评估协会“中评协(1996)03号”文颁发《资产评估操作标准(试行)》;

4、《根本内容与格式暂行规定》和财企[20XX]20号《资产评估准那么—根本准那么》及《资产评估职业道德准那么—根本准那么》;

5、W市制定的基准地价资料;

6、W政[20XX]39号《市关于公布W市区土地出让金、租金标准的》;

7、委托方提供的产权证明：“W国用(20XX)字第157号、第158号、”，“W房字第xx05765号、第xx05766号、第xx05855号、第9900103号”;

8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照; 9、工程造价信息及房价信息;

10、评估人员现场勘查记录等。

根据本次资产评估目的和委估资产类型，采用不同的评估方法，对QS公司商业经营用的房屋建筑物采用市场比较法，对储运部仓库采用重置本钱法，对土地使用权采用重置本钱法和基准地价修正系数法。

本次评估于20XX年7月15日至20XX年7月21日，包括承受委托、现场调查、评定估算、评估汇总、提交报告等全过程。主要步骤为：

1、承受委托：我公司于20XX年7月15日承受QS股份的委托，正式受理了该项资产评估业务。在承受评估后，由工程负责人先行了解委托评估资产的构成、产权界定、经营状况、评估范围、评估目的，与委托方、资产占有方共同商定评估基准日、制定评估并签订“资产评估业务委托约定书”，明确双方各自承担的责任、义务和评估业务根本领项。

2、现场调查：在资产占有方资产清查的根底上，评估人员根据其填制的资产评估申报明细资料，调查土地的坐落位置、所处的繁华程度等各项指标，填写现场勘察记录，检查、核实、验证其产权证明文件等资料。

3、评定估算：评估人员针对资产类型，依据评估现场勘察等情况，选择评估方法，收集市场信息，评定估算委托评估资产的评估值。

4、提交报告：根据评估人员对委估资产的初步评估结果，进展、汇总、分析，撰写资产评估报告初稿，并与委托方、资产占有方充分交换意见，进展必要修改，按照程序经本公司内部三级审核后，向委托方提供正式资产评估报告书。

1、本次评估结果，是反映评估对象在本次评估目的下，根据公开市场原那么确定的现行公允市价，没有考虑将来可能承担的特殊交易方式可能追加付出的价格等对其评估价值的影响，也未考虑国家宏观经济发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产价格的影响。

2、本次评估结果，未考虑现在或将来委估资产发生或可能发生的抵押对评估值的影响，提请报告使用者关注。

评估基准日后，在有效期内资产数量发生变化，应根据评估方法对资产额进展相应调整。假设资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时，委托方应聘请评估机构重新确定评估值。 1、本报告所称“评估价值”是指所评估资产在现有不变并继续经营或转换用途继续使用，以及在评估基准日的状况和外部经济环境前提下，即资产在市场上可以公开买卖的假设条件下，为本报告书所列明的目的而提出的公允估价意见。

2、本报告的附件是构成报告的重要组成部分，与报告书正文具有同等的法律效力。

3、本评估结论按现行规定有效期为一年，即评估目的在评估基准日后的一年内实现时，可以此评估结果作为底价或作价依据，超过一年，需重新进展评估。

4、本评估结论仅供委托方为评估目的使用和送交财产评估主管机关审查使用，评估报告书的使用权归委托方所有，未经委托方许可，评估机构不得随意向他人提供或公开。

5、本次评估是在、公开、科学、客观的原那么下作出的，我公司参加评估人员与委托方无任何利害关系，评估工作置于法律监视之下，评估人员恪守职业道德和标准。

6、报告所涉及的有关法律证明文件，由委托方提供，其真实性由委托方负责。

7、本报告仅用于为委托方对外投资提供价值依据，不得用于其他用途，也不视为对被评估单位日后偿债能力作出的保证。委托人或其他第三者因使用评估报告不当所造成的后果与评估师及评估机构无关。