消防管理工作指引

消防管理工作指引

1. 概念

消防工作是物业管理中的一项重要工作，其目的是预防物业火灾的发生，为业主/业户提供安全环境，保障其生命财产安全。

依据国家有关的法律、法规和技术规范，结合公司消防管理工作的实际，制定本工作指引，作为消防管理的指导性原则，适用于公司及下属各管理处。

消防管理主要包括：消防组织建设、楼宇固定消防设施的管理、消防辅助器材的管理、公共消防安全管理、室内装修的消防管理、消防安全检查、消防控制室的管理、消防应急措施、公共消防安全宣传教育、消防档案的建立和管理等10个部分。

2. 管理的一般性原则

2.1 消防组织建设

建立健全消防安全组织，明确消防安全责任，制订各项消防规章制度，建立训练有素的防火、灭火队伍，构成一个组织严密，全方位、立体化的消防安全管理网络，提高同火灾做斗争的整体功能。 2.1.1 消防安全责任制

实行防火责任制度，是消防行政管理的有效措施之一。 2.1.2 落实管理处逐级消防安全责任

方法：消防安全工作应实行目标管理，做到分工明、责任清、各负其责。 2.1.2.1 2.1.2.2 2.1.2.3 2.1.2.4

管理处经理作为消防安全责任人，全面负责所管物业范围内的消防安全管理处副经理、主管负责分管范围内的消防安全监督、检查工作，直（组）长负责本班（组）各岗位的日常消防管理工作，直接对管理处每名员工负责各自工作岗位的防火安全工作，直接对班（组）长负责，

工作，直接对公司领导负责，即“谁主管，谁负责”； 对管理处经理负责，即“谁专管，谁负责”； 分管领导负责，即“谁在岗，谁负责”； 即“谁操作，谁负责”。

2.1.3 明确管理处与大厦业户/租户、外包单位在消防安全上的责任： 2.1.3.1 2.1.3.2

管理处应当与业户/租户、外包单位签订〈消防安全责任书〉，明确双方管理处应当为业户/租户、外包单位的消防安全责任人颁发任命书，并

的消防安全责任和义务。

且要有签收。〈消防安全责任人任命书〉应镶入镜框，挂在墙上。

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2.1.3.3

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第2页 共17页 管理处应当建立消防安全责任人定期会晤机制，互相通报情况，加强信

息交流，增进了解，相互支持与配合，使消防安全责任落到实处。 2.1.4 消防规章制度：

是行政管理的一种重要手段，通过规定某一特定对象的 工作程序、管理办法等，来调整其在消防安全中的关系，规范和约束个人的行为，使消防工作的开展有章可循，做到规范化、制度化，以预防和控制火灾的发生。 2.1.5 消防规章制度的种类

用火动火制度、消防安全检查制度、用电管理制度、危险物品管理制度、安全通道和出口管理制度、消防监控中心管理制度、室内装修施工消防管理制度等。上述制度从不同范围、不同角度规范消防安全工作，使生产过程、施工过程和动火活动等都得到有效控制。 2.1.6 消防规章制度的制订

管理处应结合工作中的实际情况，针对大厦（小区）存在的消防安全问题，制订相关的规章制度和安全操作规程；对原有的制度和规程可以给予完善、修改和补充，使其适应变化了的形势和情况。 2.1.7 消防规章制度的落实

消防规章制度具有严肃性、指令性，应通过行政手段不折不扣的贯彻执行。 2.1.8 义务消防队的建设：义务消防队是预防和扑救火灾的群众性消防组织， 是各管理处自防自救的骨干力量。 2.1.8.1

义务消防队的职责

平时做好预防工作，发生火灾时能及时控制和扑灭初起火灾，积极抢救遇险人员，做好疏散工作。 2.1.8.2

义务消防队的组成

通常市级消防重点单位按职工总数的30%组成义务消防队。但管理处情况不同，其职工人数较少，而管理的大厦（小区）内人员众多，因此管理处的每一名工作人员都应是义务消防队员，只身每个人的分工有所不同。通常分为灭火组、疏散组、抢救组、警戒组等。

灭火组应主要由保安人员和维修人员组成。 2.1.8.3

义务消防队的主要灭火手段：

发生火灾时，首批队员应在3分钟内到场，先期到达火场人员以轻便灭火器和消防软管作为主要灭火手段；大批后继人员应在5-7分钟内到场，此时应以φ65㎜消火栓作为主要灭火手段，但要防止水压过高，造成人员受伤。 2.1.8.4 I、

义务消防队的业务培训和灭火训练

定期进行业务培训，掌握一定的消防技能，使其能够适应复杂、多变的火

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场情况。 II、

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第3页 共17页 掌握“三知”、“三能”、“三会”：知防火任务、知本岗位易着火部位、知预

防措施；能扑救初起火灾、能检查发现问题、能宣传防火知识；会使用灭火器材、会维护保养消防器材、会报火警。

III、 熟知大厦（小区）的建筑结构、安全通道和消防水源的位置，做好备勤工作。

2.1.9 员工的消防教育和培训：通过讲座、实操演练、墙报、消防知识竞赛、消防运动会等多种形式，把教育、培训工作落到实处，提高员工的消防安全意识，增强消防技能，明确消防职责。 2.1.9.1 2.1.9.2 I、 II、

组织各级管理人员参加消防培训 建立员工的消防教育培训制度

公司、管理处的管理人员应参加市消防局举办的消防培训班学习，持证上岗。

公司消防指导模块负责人每年对全体员工，按照不同的部门和岗位，采取B．新职工上岗前必须接受消防安全培训。

管理处在年底工作计划中，应有详细的消防培训计划 管理处经理负责对员工消防知识、消防技能的考核工作。

管理处经理每季度应对员工进行一次消防安全教育，总结近期的消防工

分阶段、分批次的方式，有侧重的进行消防安全教育和培训。 2.1.9.3 2.1.9.4 2.1.9.5

作，部署下一阶段的工作任务。 2.2 楼宇固定消防设施的管理

楼宇固定消防设施是设置在建筑内部，为了早期发现火情，及时采取有效措施，控制和扑救火灾，传递火场信息，为人员疏散创造便利条件和对建筑进行防火分隔的装置、设备，是人们同火灾作斗争的有力工具。

建筑固定消防设施的设置应满足消防技术规范的要求，并定期进行检测、维修、保养，保证完好有效。

具体的建筑固定消防设施见下表：

分设施及设备 类 名 称 作 用 标 准 和 要 求 注 意 事 项 ①安装位置至空调送风口的距离不得小于火对燃烧时产生的烟雾1.5m 灾 感烟探测器 处于良好巡检状态，与底座响应，发出报警信号，②安装倾斜度≤45度 自 （离子） 接触良好，外观洁净无遮挡 实现早期报警 ③运行二年后应进行全动面清洗，使用环境恶劣报的每年应清洗一次 警系对温度参数响应，产 感温探测器 不适宜安装在温度较高统 生报警信号，实现早同上 （定温） 的场所 期报警

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手动火灾报警按钮 室内消火 栓 （含水、水灭 带、消防软 管） 火 室外消火 栓 系 自动喷水灭统 火系统 向火灾报警控制器发出火警信号的手动触发器件 安装牢固，不倾斜，贴有明显标志

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第4页 共17页 防碰撞、防人为误动 栓口的静水压力≤0.8MPa, 栓口的出水压力≤0.5Mpa 保安员必须知道室外消火栓的位置，并引导消防车就近停靠 ①施工中喷漆、喷浆时，应对喷淋头采取保护措施 ②防碰撞 ①必须在人员撤离防护区后，才能施放灭火剂 ②防护区内经常有人时，应将系统置于手动状态 注 意 事 项 ① 防止风道漏风 ② 送风口防止杂物堵塞 在启动排烟风机的同时，应关闭空调系统 平时应处于关闭状态 防火门不得上锁，门把手宜用推杆式 卷帘门两侧均应设有手动开关并安装玻璃罩防止误动 宜用玻璃罩或难燃材料防护罩加以保护 ①疏散标志牌应用不燃材料制作 ②标志间距≤20m，袋形走道尽头离标志的距离≤10m 设置应符合消防规范的要求 固定灭火系统 (CO2灭火系统) 分设施及设备 类 名 称 加压风机 各部件齐全完好，闸阀开启灵活，无渗漏、无锈蚀、无用于扑救建筑物内火霉变、 灾 接口垫圈完整无老化，箱体完好无缺 消火栓无锈蚀、无漏水、附主要供消防队取水灭近无障碍物，闷盖内垫圈完火使用 好无老化，阀塞启闭杆开关灵活，标志标牌完整 喷淋头无漏水、无积尘、无吊挂物品,玻璃球无变色,能自动作用扑救建筑管系无锈蚀,水力警铃、水物内火灾 流指示器、压力开关、延时器、泄压阀工作正常,监控室有信号显示 系统组件无锈蚀、无损伤、以CO2作为灭火介质，无变形、无老化且安装牢扑灭重点要害部位或固，开启装置灵活好用，有贵重设备间的初起火安全防护措施，压力、容重灾 在规定值以内，控制器电源及备用电源工作正常 作 用 阻止烟气向防烟分区以外扩散 排除烟气和热量，降低建筑物内的烟气浓度及温度 排除烟气的同时防止火势蔓延 防止火势蔓延和烟气扩散，给疏散人员提供安全条件 阻止火势蔓延，并将整个建筑内部空间划分成较小的防火空间 在火灾断电情况下，提供应急照明，给疏散人员和灭火人员提供方便 标 准 和 要 求 联动柜启动功能正常，手动控制箱电源及状态显示正常，消防控制室有信号显示，送风口出风正常 电源及开关工作正常，远程启动功能正常，消防控制室有信号显示，手动控制箱电源及状态显示正常 阀门关闭良好，制动开关正常，消防控制室有信号显示 防火门应设闭门器，平时应常闭；开启方向与疏散方向一致； 防火门门体状况良好，启闭灵活，周围无物品堵塞 卷帘门下无物品阻挡；展开与回收灵活；手动和联动控制正常；卷帘门动作时消防控制室有信号显示 供电正常，断电后5s内自动切换备用电源，备用电源保证供电时间不少于30min.，照度不小于0.5LX 电源工作正常，断开交流电能自动切换备用电源；安装位置符合要求，安装牢固，无损伤 畅通无阻，无任何物品堆放 防烟排烟系统 排烟风机 防火排烟阀 防火分隔系统 防火门 防火卷帘 火灾事故照明 疏散 逃生疏散指示标志 系统 消防通道 在火灾情况下，引导人们疏散的标志 设有防烟设施、应急照明的疏散楼梯及前室，满足人员疏散要求

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其他消防设施 运送消防队员、伤员、病残人员及灭火器材的专用电梯 发布人员疏散等相关信息，引导人员逃生 运行速度应保证1min内到达顶层，载重量≥800㎏；消防专用开关启动正常；消防电梯井底排水设施良好 电源正常，处于运行状态时电压正常，音响工作正常

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第5页 共17页 ①发生火灾时由专用线路供电，动力电缆、电线应作防火、防水处理 ②发生火灾时，严禁其他人员使用此电梯 平时不要将磁带放入机器内，以防人员误操作 消防电梯 紧急广播

2.3 消防辅助器材的管理：

为应对突发的火灾事故，出于消防安全的需要而准备的轻便灵活、使用方法简单、效果明显，为人们普遍使用的常规消防器材。消防辅助器材的使用管理制度： 2.3.1 公共区域的消防辅助器材由管理处统一定位、合理配置、统一管理； 2.3.2 大厦（小区）所有消防设备、设施及器材都是为消防应急时使用，严禁挪作他用；

2.3.3 配备的消防器材由保安员及相关岗位的工作人员负责管理，由维修班负责定期的检查、保养、维修；

2.3.4 严格遵守消防器材的使用、操作规范。 2.3.4.1 介绍几种常用的消防辅助器材： 器材名称 用 途 配 置 地 点 轻便灭火器 (CO2灭火器和干粉灭火器) ①公共区域：车库、走廊、重点部位、设备房、库房、值班室、监控中心等； ②业户室内； ③位置明显，便于取用，不影响安全疏散的地方。 数 量 根据公司所管理建筑的危险等级，每50㎡应配置2㎏CO2或干粉灭火器一个；地下建筑配置数量还应增加30% 根据义务消防队灭火组人数并结合实际情况配置 写字楼每层配置一把；住宅楼根据实际需要配置 上述地点各配置一盏 宜配置二支 ① 写字楼按人数配置 ② 住宅小区建议业户按家庭成年人口配置 根据实际需要配置 注意事项 ①每个设置点的灭火器不应少于2具，不宜多于5具； ②必须根据配置场所的火灾种类、环境温度、使用性质等来合理选择灭火器。 按《消防条例》要求进行摆放 用于扑救初起火灾 保护消防员的身体免受高温、蒸灭火战斗服 气、热水以及其他(含头盔、靴子) 危险物品伤害的个人防护装置 消防斧 应急照明灯 (手提式) 强光手电 消防破拆工具 断电时的应急照明装置 火灾现场烟雾浓重时，用于火场侦察和应急照明 人员紧急逃生时使用的个人呼吸保护装置 火灾发生时，高层楼宇中被困人员的自救逃生和互大堂、地下车库等便于消防员快速穿用的地方 监控中心的固定地点、楼宇固定位置的消火栓内或其他便于取用的地方 监控中心、重点要害部位的固定地点 监控中心的固定地点 公共区域应放在隐蔽的地方 平常要处于充电状态 灯泡、电池要经常检查，时刻处于良好状态 过滤式自救呼吸器 办公室、业户家庭内容易看到，便于取用的地方 只适合成年人配戴使用 ① 避免在明火区域内使用 ② 避免绳索与尖锐棱高空救生缓降器 监控中心的固定地点

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救逃生装置

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第6页 共17页 角磨擦 2.4 公共消防安全管理

消防工作是一项社会公共安全事业，大厦（小区）的公共消防管理工作应遵循业主/业户自觉、自律、自防与管理处统一管理相结合的原则。

实践证明，大厦（小区）的消防安全工作单纯依赖管理处一家来做是远远不够，也是不切合实际的。物业管理单位与业主应当在《物业管理服务合同》中明确各自具体的消防安全职责。业主应当对自己专有部分的消防安全负责，专有部分已出租的，承租人对自己使用部分的消防安全也应依法承担相应的责任；物业管理处应当对大厦（小区）共有部分的消防安全负责，并依据相关的法律、法规和大厦（小区）的《管理公约》进行统一管理。

2.4.1 正确理解公共消防安全与室内消防安全的关系

大厦（小区）主要由占总建筑面积30%的公共区域和占70%的业户室内区域两部分组成。尽管我们在实际的消防管理工作中会有所侧重，但大厦（小区）是一个有机的整体，公共部分与室内部分是紧密联系、不可分割的。不能片面地理解为只重视公共部分而忽视室内部分，或者把两者对立起来，这都不利于大厦（小区）的整体安全。在消防管理上只有将两者有机地结合起来，统筹兼顾，才能保证大厦（小区）百分之百的安全，营造一个良好的消防安全环境。 2.4.2 管理处在公共消防安全管理中应履行下列职责 2.4.2.1 2.4.2.2 2.4.2.3 2.4.2.4 2.4.2.5

制订大厦（小区）的消防安全制度，落实消防安全责任，开展消防安全根据实际需要建立由工作人员组成的义务消防队，制定灭火和应急疏散开展防火检查，消除火灾隐患；

保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通；

保障公共消防设施、设备、器材以及消防安全标志完好有效。

宣传教育；

预案，定期组织消防演练；

2.5 室内装修的消防管理

为保障大厦（小区）室内装修的消防安全，防止和减少建筑物火灾的危害，调整好装修效果、装修成本与防火安全的关系，维护公众利益和公共安全。 2.5.1 管理措施 2.5.1.1 2.5.1.2

业主（户）、租户在室内装修开工前，应向物业管理处申报登记；填写装修施工单位须出具相关资质证书的原件，并留下复印件存档。

《室内装修申报表》和签订《室内装修管理服务协议》。

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2.5.1.3 2.5.1.4 2.5.1.5

确定施工现场的防火安全责任人。

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第7页 共17页 施工单位从事装修活动，应当遵守施工安全操作规程，按照规定采取必物业管理处依据《室内装修管理服务协议》对装修活动实施管理和监督

要的安全防护和消防措施。

检查，发现违章行为立即制止，直至要求停工。 2.5.2 技术措施 2.5.2.1 I、 料。 II、 I、 II、

宜选用燃烧时发烟量小、产生的气体毒性小的装修材料。 对装修过程的要求

应向管理处提供消防设施布置图、电气线路图、配电系统图、隐蔽工程布施工现场必须配置相应数量的灭火器材并保证完好有效（每50 M2应至少

2.5.2.2 置图等；

配置2M2的CO2或干粉灭火器一个）；

III、 电气设备和线路的设计、安装要符合消防要求； IV、 对装修施工的明火作业和焊接作业要严格管理； V、

加强对装修施工现场的管理；

VI、 室内穿过墙壁直通走廊等公共区域的各类孔洞、管道缝隙须用非燃烧材料封堵，分隔墙板必须到顶；

VII、 装修时不得把消防设施、设备遮掩、圈占和改变位置；

VIII、 对装修过程中使用酒精、天拿水及其他有机溶剂等易燃易爆物品要严格管理。 2.5.2.3 I、 II、

对竣工验收的要求

对顶棚、隐蔽工程等容易发生问题，危险性较大的地方要重点检查； 装修时使用的临时线路，交工前必须全部撤除； 对装修材料的要求

地下民用建筑、高度超过100米的一类高层建筑应选用不燃和难燃装修材

III、 对新装和改装的烟感探测器等消防设施要逐个进行测试； IV、 参与验收人员应在竣工验收记录上签字，并存档备查。 2.6 消防安全检查

为发现和消除火险隐患，监督各项消防法规、制度和规范的实施，制止违章行为，保障消防安全。是预防火灾的一项基本措施。 2.6.1 消防安全检查的方法

根据上级对消防工作的统一部署，结合管理处消防安全的实际情况，

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记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第8页 共17页 按大厦（小区）的火灾危险性特点、季节特点等确定检查的重点，开展经常性的消防安全检查。消防安全检查应做到：日常岗位自检和定期检查相结合，普通检查和专项检查相结合，检查和整改相结合。 2.6.2 建立消防安全三级检查制度 2.6.2.1 2.6.2.2 2.6.2.3 2.6.2.4 2.6.3.1 2.6.3.2 2.6.3.3 2.6.3.4 2.6.3.5 2.6.3.6 2.6.3.7 2.6.3.8 2.6.3.9

一级检查由管理处消防操作模块负责人指导、监督各班组、各岗位进行二级检查由管理处组织实施，每年元旦、春节、“五一”、“十一”前进三级检查由公司组织实施，每年不少于一次全面检查； 消防安全检查要填写有关记录和表格，统一存档。

由公司消防安全管理的职能部门保安部牵头，定期、定人地开展消防安由公司设备、设施管理的职能部门工程部牵头，会同有关部门，定期对管理处每逢重大节日前进行一次消防安全大检查：

检查面积大、范围广、项目多，是管理处消防工作的总动员； 根据不同的季节特点和工作安排，提出不同的检查要求； 在发现问题和控制事故发生的同时，起到宣传和警示作用; 管理处各班组班前班后的日常消防安全检查: 检查是定点的、小范围的、局部区域的；

在各重点部位设置安全检查记录表，安排专人每天逐项检查；

日常检查；

行一次消防安全大检查；

2.6.3 消防安全检查工作的开展

全大检查，对各管理处的消防安全质量实施监督检查，防患于未然。 消防设备、设施进行检查，把好技术关，使其处于良好的技术状态。

2.6.3.10 检查结果要迅速反馈到管理处，及时安排整改。 2.6.4 消防安全检查的内容 2.6.4.1 I、 II、

消防管理基本情况的检查 消防安全责任制的落实情况； 消防规章制度落实及执行情况； 重点要害部位的检查

III、 业户、职工对消防工作的认识以及重视程度。 2.6.4.2 器材。 2.6.4.3 I、

室内装修过程中的检查

管理处消防主管和装修主管每天对施工现场至少检查一次；巡逻保安员每

重点要害部位的“三有”：有防火负责人，有防火制度，有灭火设施和

天对施工现场的巡视不得少于三遍；

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II、

对施工现场配置的灭火器材进行检查；

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第9页 共17页 III、 对施工现场用火用电情况的检查； IV、 对装修施工使用易燃易爆物品的检查； V、

对施工过程中违反消防安全规定的行为，及时制止并按规定进行处理。 对业户室内的消防安全检查（主要针对写字楼内的业户）

2.6.4.4

由于业户的经营管理相对，因此给消防工作的统一管理带来一定难度，是消防管理上的薄弱环节。 I、 II、

为了不对业户造成过多影响，只在重大节日前进行消防安全检查； 重点检查业户室内的电气线路、电器设备和消防器材的配置、使用情况；

III、 对检查中发现的消防隐患，限期整改；

IV、 对业户提出的有关消防方面的疑难问题，提供指导和帮助。 2.6.4.5 I、 II、

消防设备、设施及器材的检查

巡逻保安员、维修班人员、监控中心值班员负责消防设备、设施及器材的工程部技术人员负责消防设备、设施及器材的定期专业检查，必要时也可

日常普通检查，发现问题及时上报。

委托具备资格的专业维修保养企业进行检测维修，确保消防设备、设施完好有效。 2.7 消防控制室的管理

消防控制室是建筑内消防系统的监测、控制和信息处理中心，也是及早发现火情、指挥灭火、控制消防联动设备的中枢。 2.7.1 消防控制室的管理要求：

保证消防设备正常运转及其功能的充分发挥，使其真正成为防灾的 中心。 2.7.1.1 键作用。

《中华人民共和国消防法》第十明确规定：自动消防系统的操作人员，必须持证上岗，并严格遵守消防安全操作规程。 I、 II、

控制室的设备操作人员，应在上岗前经过专门培训，熟练掌握本系 统的工作原理和操作方法，并经消防机关考试合格； 控制室值班员的管理

控制室值班员作为特定岗位工种人员，对初起火灾的快速反应和正确处置起着关

III、 控制室操作、管理人员上岗后，每年至少应进行一次培训，不断提 IV、 高业务技能，使专业技术水平达到精、熟程度； V、

控制室值班员应保持相对稳定，人员调动或变更工作岗位，必须经管理处

经理批准；

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记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第10页 共17页 VI、 控制室操作、维护人员要以高度的责任感去完成各项技术工作和管理工作； VII、 控制室操作、维护人员应依照消防法规、规章制度和操作规程，科学、规范的对系统进行管理。 2.7.1.2 I、 II、

控制室的运行管理

制订明确的《消防控制室报警程序》，使值班员能够迅速、准确地处理火警； 制订详细的《消防控制室火灾处理程序》，遇到火灾时值班员能够正确、及

时地做出处置；

a. 通过制订、落实《消防控制室管理制度》、《消防控制室值班员岗位职责》、《消

防控制设备操作规程》等各项规章制度，来规范值班员的行为，保证监控工作正常、有序地进行；

b. 管理处经理、消防操作模块负责人每周至少到消防控制室巡视一次，发现问

题及时解决、处理。 2.7.2 消防控制室的技术要求：

如上所述，消防控制室是整个大厦（小区）的消防中枢，属于重点要害部位，必须确保其自身安全，保证系统设备正常可靠工作。 2.7.2.1 I、 口； II、

消防控制室的门应向疏散方向开启，并应在入口设置明显的标志； III、 设在首层的消防控制室，门上应设“消防控制室”标志灯或标志牌； IV、 设在地下室的消防控制室，其标志必须是带灯光的，其电源应从消防电源上接入。 2.7.2.2 I、 II、 I、 II、

对消防用电的要求

目前公司管理的楼盘均为一类建筑，应按一级负荷要求供电；

消防控制室应设置应急照明装置，其照度在火灾时保持必要的工作照度。 对通风、电气线路的要求

在有集中空调的建筑内，消防控制室送、回风管在其穿墙处应设防火阀； 消防控制室内（包括上、下夹层）严禁与消防控制无关的电气线路及管道对周边环境的要求 对设置位置的要求

高层建筑的消防控制室宜设在首层或地下一层，并应设置通室外的安全出

2.7.2.3

穿过。 2.7.2.4

消防控制室周围不应布置电磁场干扰较强及其他影响消防控制设备工作 的设备用房。 2.7.2.5

对室内环境的要求：具体要求以设备使用说明书为准。

a. 房间温度范围：+18℃～+26℃

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b. 相对湿度范围：40%～60% c. 空气应没有灰尘和污染。 2.7.3 消防控制室的设备组成：

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第11页 共17页 消防控制设备根据需要可由下列部分或全部控制装置组成，各种设备的操作信号都应能够及时反馈到消防控制室。 2.7.3.1 2.7.3.2 2.7.3.3 2.7.3.4 2.7.3.5 2.7.3.6 2.7.3.7 2.7.3.8 2.7.3.9

集中报警控制器；

室内消火栓系统的控制装置； 自动喷水灭火系统的控制装置； 固定灭火系统的控制装置；

电动防火门、防火卷帘的控制装置；

通风空调、防烟排烟设备及电动防火阀的控制装置； 电梯控制装置；

火灾事故广播设备的控制装置； 消防通讯设备等。

2.8 消防应急措施

为确保大厦（小区）在发生火灾时人们能够迅速、准确地作出处理，使每个班组、每名员工在紧急情况下都能明确自己的职责，并按照各自的分工有条不紊地做好灭火、疏散、抢救、警戒等工作，将损失减少到最低限度。 2.8.1 制订应急措施的方法 2.8.1.1 急措施。 2.8.1.2

摸清情况：针对本大厦（小区）的实际情况，深入调查研究，广泛听取

意见，制订出切合实际的方案。例如，在住宅小区的疏散方案中就应考虑到对老、幼、病、残这一弱势群体给予特殊关注。 2.8.1.3 2.8.1.4 求。

2.8.2 应急措施的主要内容 2.8.2.1 I、 II、

报警程序

消防监控中心对报警信号的处理程序； 员工、业户发现火情后的报警方法；

研究分析：通过对大厦（小区）的火灾危险性特点及规律进行研究分析，

确定火灾危险性程度和保护重点，找出消防方法。最好分白天和夜晚制订两套应

群策群力：对制订出来的方案初稿交由职工讨论，进行修改、补充。 组织落实：应急措施确定后，列入作业指导书；通过组织员工学习、演

练，进而明确任务，落实到人；在执行过程中不断修改、充实，使其符合实战要

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III、 向119报警的方法。 2.8.2.2 I、 II、

扑救初起火灾程序

灭火组人员到达现场的时间要求； 灭火组人员的分工； 疏散抢救程序

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第12页 共17页 III、 主要的灭火手段。 2.8.2.3 I、 II、

疏散指令的发布； 疏散步骤和顺序；

III、 疏散抢救组人员的分工； IV、 对被困人员的施救方法； V、

疏散过程中的注意事项； 消防设施、设备的启用程序

VI、 疏散出去后的集合地点、伤员救治和人员清点。 2.8.2.4

根据火势的发展和火场的实际情况，启用相关的灭火系统、防排烟系统、分隔火区系统等。 2.8.2.5 I、 II、 I、

安全警戒程序 确定安全警戒区域；

明确安全警戒组人员的分工和各岗位的任务。 消防演习、演练的计划和组织工作： 演习、演练的目的

2.8.2.6

检验大厦（小区）防火、灭火的整体功能，使应急措施在实践中得到验证和运用，进而予以完善，同时增强员工及业户的消防安全意识，增加感性认识，提高应付突发事件的能力。 II、

演习、演练的要求

管理处应根据自己的实际情况，每年举行一次有业户参加的综合性消防演习，每季度组织义务消防队进行一次消防演练。 III、 演习、演练的计划：

a. 演习时间：最好安排在每年的11月份，配合“11·9”消防安全日 b. 活动，同时即将进入冬季防火期和元旦、春节来临之前。 c. 演习形式：模拟演习和实战演习。

d. 演习范围：全楼宇（小区）综合性演习或有侧重的针对某些重点区域和重点

内容开展专项演练。

e. 演习、演练的程序和指令应简洁明了。 f. 演习、演练前准备好所需的各种器材和装备。

消防管理工作指引

IV、 演习、演练的注意事项：

a. 演习必须有计划、有步骤、有组织，并上报公司； b. 每名参演工作人员都要明确自己的任务和位置； c. 演习前发出公告，尽量不影响业户正常的工作和生活；

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第13页 共17页 d. 演习中要特别注意安全，防止出现拥挤、践踏等意外伤害事故； e. 消防演习宜邀请消防部门的人士光临指导；

f. 演习、演练结束后进行评估、总结，找出不足，加以改进。 2.9 公共消防安全宣传教育

宣传教育是预防火灾的一项基本工作，利用各种公众喜闻乐见的形式、方法，提高业主（户）、租户的消防安全意识，增强消防技能，是消防工作贯彻群众路线的一项重要措施。只有广大的业主（户）、租户把防火工作作为自觉行动，才能防有基础、消有力量。 2.9.1 宣传教育的基本内容 2.9.1.1 2.9.1.2 2.9.1.3 2.9.1.4 2.9.1.5

宣传消防工作的路线、方针、； 宣传消防法规； 宣传普及消防科学知识； 宣传先进事迹和典型经验； 宣传火灾案例，吸取经验教训。

2.9.2 宣传教育的形式和方法：要结合业主（户）、租户关注的消防热点、难点问题以及发生在身边的火灾案例，开展贴近群众、贴近生活，针对性、生动性强的宣传教育，确保宣传教育的质量和效果。 2.9.2.1

编制《消防安全手册》，以图片为主配以简要说明，使其简单易懂；针

对小区中孩子较多的特点，插印消防卡通图片和增加猜消防谜语等内容，增加趣味性、可读性。 2.9.2.2 2.9.2.3 2.9.2.4 2.9.2.5 2.9.2.6

管理处应该有消防宣传专栏，并力求图文并茂，使专栏具有强烈的视角把消防宣传与社区活动结合起来，通过消防知识竞赛、有奖问答、消防管理处每年应举行一次有业户参加的消防演习，通过亲身体验增加感性在小区内开展“让家庭远离火灾”主题活动，深化家庭防火的宣传教育。 通过海报、音像资料、多媒体演示、模拟灾害处置及火场逃生自救演练

冲击力和震撼力，以吸引读者。每季度更新一次内容。 运动会等群众喜闻乐见的形式进行宣传教育。

认识，帮助其掌握必要的扑灭初起火灾和逃生自救技能。

等多种形式，宣传普及消防安全知识。

消防管理工作指引

2.10

消防档案的建立和管理

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第14页 共17页 消防档案是系统地记录和反映单位消防工作的基本情况和管理情况，在实际的业务工作中形成的，具有查证、参考和使用价值的，并作为历史纪录保存起来的文件材料。

2.10.1 消防档案的建立和管理

各管理处应当依照有关法律、法规并结合《消防安全重点单位十项职责》的内容，建立健全消防档案；指定专人负责保管和整理，人员变动时做好移交工作。 消防档案的管理具有长期性、连续性、专业性的特点，必须认真细致、持之以恒，才能保证档案质量。 2.10.2 消防档案的内容 2.10.2.1 消防安全基本情况： I、 II、

单位基本概况和消防安全重点部位情况； 建筑、施工的消防设计审核、验收的文件和资料；

III、 消防管理组织机构和各级消防安全责任人； IV、 消防安全制度； V、

消防设备、设施及灭火器材的情况； VI、 义务消防队情况

VII、 与消防安全有关的重点工种人员情况； VIII、 灭火和应急疏散预案。 2.10.2.2 消防安全管理情况 I、 II、

消防设施的检查记录、测试报告以及维修保养记录； 消防机构填发的法律文书；

III、 火灾隐患及其整改记录； IV、 防火检查、巡查记录； V、

消防安全培训记录；

VI、 有关燃气、电气设备的检测记录； VII、 消防演习、演练的记录； VIII、 火灾情况记录； IX、 消防奖惩情况记录。 2.10.3 消防档案的作用

2.10.3.1 为研究火灾规律，制定消防决策提供依据；

2.10.3.2 是消防管理部门掌握单位消防安全情况的一种工作手段和开展工作的依据。

消防管理工作指引

2.10.3.3 为消防宣传教育提供素材。

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第15页 共17页 3. 工作过程和方法

3.1 火警（火灾）处理程序指引 3.1.1 当遇到火警时 3.1.1.1 3.1.1.2 3.1.1.3 3.1.1.4

消防监控中心值班员应该立即将火警信息（报警具体位置）告知巡逻保巡逻保安员就近手提灭火器到报警位置查验情况，并将现场情况（误报防服岗位的巡视保安员接到火警信号后，立即着消防服、持灭火保安班长接到火警信号后，迅速赶到报警点。如属误报，通知消防监控

安员，并向当值保安班长报告。如果是正常上班时间，应立即向管理处经理报告。 或起火等）及时向班长及消防监控中心报告，随时实施灭火。 器乘消防电梯赶到报警点，实施灭火。 中心复位，义务消防员返回各自岗位。 3.1.2 当发生火灾时 3.1.2.1

消防中心值班员应立即启动消防报警系统，向需要疏散的业户发出通

2.1.2.1.2 报，通报时说明疏散路线，稳定情绪，防止出现混乱现象；同时向管理处及公司领导报告。 3.1.2.2

保安班长火速组织义务消防员进行疏散（工作时间发生火灾，人员疏散

由管理处管理人员负责组织）和灭火工作。如遇特殊情况，当值保安班长可以决定采取特别措施，如消防斧破门，调动人力、物力。 3.1.2.3

维修班、空调班相关值班人员接到火灾信号后，进入指定岗位，管工进

入消防水泵房，操作供水系统，电工进入电房切断相关位置的电源，空调值班员组织消防排烟。 3.1.2.4 3.1.2.5 3.1.2.6 3.1.2.7

消防中心值班员根据当值保安班长、管理处或公司领导的指令，决定是将所有客梯迫降到首层，并锁上。

加强火灾现场及其他相关部位的安全警戒工作。

火工作完成后，保护好火灾现场，以便机关调查、取证。

否报“119”援助。

3.2 “动火证”办理程序指引

3.2.1 施工单位负责人，携焊工操作证及持证人身份证（或复印件）到管理处申请办理“动火证”。

3.2.2 管理处主管施工的负责人或经理查看动火点后，根据现场情况提出预防措施。

3.2.3 “动火证”要求一天一办、一点一办，即当天办的“动火证”当天有效，改变动火点重新。

消防管理工作指引

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第16页 共17页 3.2.4 管理处主管施工的负责人或消防安全负责人对动火现场要进行监督、检查，发现问题及时纠正，杜绝火灾事故的发生。

3.2.5 “动火证”须贴于动火现场明显处，以便检查。 3.3 火灾疏散、逃生方法指引

3.3.1 任何时侯听到火警钟响及消防广播时，应立即放下手中事，从消防通道迅速撤离，不要贪恋财物。

3.3.2 火灾发生时，时常伴随着短路而室内停电，此时不要惊慌，注意看消防安全指示灯，按指示方向疏散。

3.3.3 穿过烟雾逃生时，配有防毒防烟自救面具的迅速带上，如无可用浸湿的衣物披裹身体，用毛巾捂住口鼻，身体贴近地面（爬行）顺墙向安全出口的方向疏散。

3.3.4 楼道内烟雾过浓，无法冲出时，小区多层应利用窗户阳台，栓上安全绳或被子、床单等结成的布绳逃生。 3.3.5 火灾发生时，不要乘坐电梯。

3.3.6 如果被困在电梯里，则立即按动报警按钮，向消防中心报警，消防中心接到报警会立即通知有关部门前来救援。

3.3.7 管理处员工要组织、引导业（住）户疏散。 3.4 灭火器的使用方法指引 3.4.1 干粉灭火器 3.4.1.1 3.4.1.2 3.4.1.3 3.4.1.4 I、 II、

扑救火灾时,手提或肩扛干粉灭火器到火场,上下颠倒几次; 离火点3-4米时,去掉灭火器上的铅封,拔出保险销;

一手握紧喷咀,对准火源,另一只手将压把按下,干粉即可喷出; 摇摆喷咀,使粉雾横扫整个火区。

注意事项:

在跑的途中灭火器至少颠倒三次;

使用时，盖与底不能对着人体，以防喷咀堵塞导致机体爆破，盖底伤人;

适用范围：

干粉灭火器主要用于扑救烃类（汽油、煤油、柴油等）、醇类、酮类、酯类、苯类及其他有机溶剂，可燃气体（煤气、甲烷、乙烷丙烷），电气设备（电闸、发电机、电动机等）的初期火灾。 3.4.2 二氧化碳灭火器使用 3.4.2.1 3.4.2.2 3.4.2.3

使用手提式二氧化碳灭火器灭火时，首先拔掉铅封和安全销; 手提灭火器上部;

用力紧握压把，启开阀门，储压在钢瓶内的灭火剂即可喷射出来。

消防管理工作指引

3.4.2.4

记录编号：WG/BA-03/2004 页 数：第17页 共17页 注意事项：使用时不要把灭火器放平或颠倒，灭火时必须将喷咀对准火

源左右扫射.

适用范围 I、 II、

二氧化碳灭火器主要用于扑救甲、乙、丙类液体（如油类）、可燃气体（如更适于扑救精密仪器和贵重设备的初期火灾。

煤气）和带电设备的初期火灾； 3.5 防毒面具的使用方法指引

3.5.1 金厦961B型火灾自救面具的使用 3.5.1.1 3.5.1.2 3.5.1.3 3.5.1.4 3.5.2.1 3.5.2.2 3.5.2.3 3.5.2.4 3.5.2.5

打开包装盒，从缺口处撕开包装袋。 拿出面具，将面具套入头部。 调正眼窗扣正口鼻罩。

用手拉紧头带，扣上尼龙搭扣。 不必惊慌，保持冷静。

打开包装盒并取出防烟防毒头罩，拔掉滤毒罐前孔和后孔上的两个红色将头罩戴进头部，向下拉至颈部，滤毒罐应置于鼻子的前面。 收紧头带，以妥当地包住头部。

平静地深呼吸，并选择最安全的通往紧急出口的路线出逃，若走不出就

3.5.2 XHZLC60（XHZLC30）消防过滤式自救呼吸器的使用

橡胶塞，朝面具的前方推出滤毒罐。

等待救援，站在窗前，使自己易于被人发现。

注意事项：

I、 II、

当火警发生时，到现场后必须立即佩戴呼吸器，若看到烟雾时再佩戴 可能来不及，有中毒死亡的危险。

III、 火警时空气中氧的含量>17%和一氧化碳含量<1.5%时本呼吸器能有效的防护。一氧化碳超出时会因干燥而不舒服，此时绝不要脱下呼吸器。

IV、 本呼吸器为一次性使用。打开罐的密封塞和使用后即应丢弃，过期产品可更换滤毒罐而延期。

4. 质量记录

4.1 《工作日志》 4.2 《值班日志》 4.3 《消防会议记录》 4.4 《消防宣训记录》 4.5 《消防整改通知单》 4.6《动火证》