市场研究 Ｍｏｄｅｒｎｎ０现代物业・ｐ呻ｍ ｇｐ培 ＩＩ学麓２ｌａ０ｆ１６ｏ ｎ０ａ０ 关于物业服务第三方评估 性问题的探讨 文／胡俊成张晓东 摘要：物业管理第三方机构和专家是 否具备性直接影响着评估程序和结果 的公正，长远来看影响着物业第三方行业 的公信力及健康发展。本文从性概念 定义入手，剖析目前物业第三方发展现状、 性影响因素，探讨了物业第三方 性机制的规范方式，旨在对物业第三方独 业”对任何职业都至关重要。它取决于职业界自身 建立的执业标准以及同业间的相互监督，并服从专业权 威。（２）行为（Ａｕｄｉｔ Ｉｎｄｅｐｅｎｄｅｎｃｅ），是专指专 家对特定对象形成评估报告的审核与鉴证。评估形成专 业报告时“避免任何可能（甚至潜意识地）影响职业判 断的‘自利’（Ｓｅｌｆ—ｉｎｔｅｒｅｓｔ）”。从这个意义上讲， 就是在进行职业判断时做到“客观”或“避免偏袒”。 专家在评估活动中不仅不能对客户进行“有意识的袒 护”，而且还要避免“无意识的偏向”。前者是“客观 ”（Ｓｕｂｊｅｃｔｉｖｅ Ａｕｄｉｔ Ｉｎｄｅｐｅｎｄｅｎｃｅ），而后者则 为“主观”（Ｏｂｊｅｃｔｉｖｅ Ａｕｄｉｔ Ｉｎｄｅｐｅｎｄｅｎｃｅ）。 立性建设提供建议对策，促进我国物业行 业规范健康发展和社会组织治理方式创新。 关键词：物业管理；第三方评估；独 立性；体系；建构 没有“客观”说明专家不具备起码的正直；有了“客 观”但缺少“主观”则说明专家专业胜任之不 近年来，物业行业第三方的作用开始 得到一些城市部门的重视，如北京、 足。（３）形式（Ｐｅｒｃｅｉｖｅｄ Ｉｎｄｅｐｅｎｄｅｎｃｅ），亦 有个人与群体之别。首先， “形式”指了解事实真 相的理性第三者对评估专家个人性的判断，即“旁 人眼中的个人”（Ｉｎｄｉｖｉｄｕａｌ Ｔｈｅｏｒｙ Ｐｅｒｃｅｉｖｅｄ 南京，先后从立法推进、扶持等方面 采取了系列措施，实践也取得了较好成效。 同时，对物业第三方相关内容的研究逐步 Ｉｎｄｅｐｅｎｄｅｎｃｅ）。其次，它是指了解事实的理性第 三者对整个会计职业性的判断，即“旁人眼中的群 体”（Ｇｒｏｕｐ Ｐｅｒｃｅｉｖｅｄ Ｉｎｄｅｐｅｎｄｅｎｃｅ）。 展开，如何构建物业第三方性机制是 其中一个重要子课题。应该说，“性” （Ｉｎｄｅｐｅｎｄｅｎｃｅ）是一个非常通俗的概念。 根据卡迈克尔和斯威林格（Ｃａｒｍｉｃｈａｅｌ ａｎｄ Ｓｗｉｅｒｉｎｇａ，１９６８）的定义，性概 总之，性对物业第三方科学发展的重要性可谓 “生死攸关”，性构成物业第三方运作道德体系的 核心。为此，对性在理论研究上需要体系化的认知， 念有三个层次的含义，包括： （１）专业独 立（Ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａ１ ＩｎｄｅＤｅｎｄｅｎｃｅ）， “专 在实践运作中需要体系化的建构。 ８５ ｌ市场研究 一、物业服务第三方的发展现状 从近年来我国物业管理行业发展的现状看，作为社 会组织的物业服务第三方的诞生和发展，为增加市场主 体之间信息对称，减少矛盾纠纷，促进行业健康发展的 作用是十分明显。但从整体发展的规模、深度上看，物 业第三方评估服务的发展现状并不理想。主要表现如下： １、部分城市率先起步。尽管北京市在２０１０年率先 出台了《北京市物业评估监理管理办法》，同时研究制 定了系列配套措施，成立专门评估监理行业协会，从城 市层面迈开了第一步。总体上看，立足顶层设计，注重 系统统筹，强化落地执行，几年实践取得了初步成效。 南京２０１６年７月ｉ日起实施的《南京市住宅物业管理条 例》，明确推出第三方制度。除此之外，尚无其他省市 在物业管理第三方出现推动。这与其他行业第三方 机构发展，如与拆迁评估、房地产评估以及建设工程评 估等第三方发展规律，存在差异明显。 ２、缺乏行业顶层设计。从住建部层面来说，行业主 管部门尚未出台物业服务第三方的专门法规，缺乏 最高层级的主动引导、积极扶持。究其原因，可能是物 业服务第三方的定位还值得探讨，到底是非营利性性组 织，还是社会企业的咨询评估机构，这是涉及物业第三 方发展走向的关键问题。 ３、评估技术有待规范。从实践层面看，全国专业的 第三方评估机构还比较少，评估运作机制没有成熟，评 估技术规范不能统一，评估工作的客观性及性还不 够，评估效果还有待进一步增强，评估过程还需要进一 步规范。简言之，物业第三方行业业务内容、工作流程 和评估技术方面，还需要深入研究，需要尽快形成成熟 的国标、地标，以便在全国、省市范围内统一业务操作。 ４、服务领域相对狭窄。目前我国物业第三方评估买 方市场还处于起步阶段，大部分评估领域也局限于新建 物业收费标准测算、服务质量评估，除此之外，就是少 量监管部门、开发商的物业服务满意率的调查，还 有较多领域没有涉及，如对关系到主要市场主体之一的 业主自治指导这方面还比较缺乏。 二、影响性因素分析 在不同的社会经济发展阶段，作为社会组织的第三 方评估性受到的影响因素也有所不同。从行业发展 上述现状和自身特点看，当前影响我国物 业行业第三方性的因素主要有： １、相关方经济利益的影响。客观上存 在着委托人、被评估对象与第三方机构三 者之间的关系。问题在于，第三方机构受 委托人的委托提供专业评估，但费用一般 由委托人支付。这时，就可能出现评估独 立性的制度陷阱，即购买评估意见。在经 济利益的驱使下，委托人单位向第三方机 构交纳评估费用，同时要求第三方机构向 不支付费用的小区居民、业主单位或其他 相关方负责，这就决定了第三方机构与委 托单位和外部组织之间的的关系演变 得微妙和复杂。同时，客观上物业第三方 与监管部门必须保持密切的工作关系，尤 其是涉及接手开发商、广大小区业主、物 业公司在发生矛盾纠纷的案例时，第三方 机构要保持完全的是非常困难的。 ２、职业规范的相对缺乏。第三方如何 保持让社会信服的性，是所有社会第 三方组织的一个永恒课题。物业第三方行 业发展处于起步阶段，在北京等少数出台 物业第三方制度的城市，尽管已制定了配 套的职业规范，但从严谨细致、科学合理 的性机制建设要求看，还有非常大的 差距，大部分职业规范的表述仍然是原则 型的道德自律、粗线条约束，详实具体、 可执行的职业规则尚在研讨之中。 ３、尚未建立有效的惩罚机制。目前我 国物业管理行业规范仍在发展中，法制还 很不健全完善，监管手段也很不成熟，有 时开发商、物业公司、业主在物业项目管 理上责任很难清晰界定。受委托第三方迫 于一些压力也有可能出具不恰当或者是隐 瞒事实的评估报告。这是导致违规行为发 生的直接原因。目前，如北京的物业评估 监理办法对违规行为的相关责任都有做出 了原则性规定，评估监理协会也有相关自 律规定，但从实践看，严厉事后处罚机制 尚未完全建立，也缺少这方面的实际处罚 案例。 局面，今后难以提高服务质量和水平，监管难度大。 ２、建立行业自律与监管相结合的双重监管机制 根据北京物业第三方运作实践，该市物业评估监理 行业协会依法对评估监理行业实行行业自律管理，同时 ４、专家执业能力的影响。当前我国综 合能力强、素质高、实践经验多的物业第 三方评估专家并不多，且目前缺乏持续、 深入专门业务培训，导致物业第三方评估 专家很难迅速提高自身的职业判断能力。 接受北京市住建委、民政局的行政监督，应该说是建立 了行业协会自律管理与部门的外部监管的双重监督 框架，当然北京监管机制还有需要完善之处。今后，各 三、建立物业第三方评估性 的规范方式 在引入第三方机构的同时，还应建立 配套完善、自成体系的制约机制，以保证 第三方评估的客观、公正、与权威， 保证其身份上的“纯洁”。孟德斯鸠说： “一切权力都容易被滥用，万古不易。要 防止权力滥用，就必须以权力约束权力。” 第三方评估机制是一系列权力制度设计的 一环，能否落实好需要制度的跟进和保障。 我们认为，可从以下方面构建物业第三方 性： １、完善优化组织结构，促进物业第三 方市场充分发育 北京市物业服务评估监理机构选择的 是有限责任组织形式，但是有限责任制所 注册资本太低，不利于第三方机构和注册 专家树立风险意识，而合伙制事务所由于 承担无限责任，合伙人利益与第三方机构 的业绩和命运紧密相连，更有增强风险、 责任、质量和品牌意识的压力和动力，无 限责任的合伙制能为注册物业专家的 性提供更大的约束力，更适应当前物业第 三方行业发展需要。同时要提高物业第三 方市场的准入标准。大型物业第三方机构 具有专业性强、担保能力强、更注重职业 道德的特点，为此有必要采取提高准入门 槛，鼓励兼并重组，促使物业第三方机构 充分发展，形成充分的物业发展第三方市 场。目前，北京和南京的物业第三方机构 准入标准并不高，很可能形成鱼龙混杂的 地推进物业第三方行业发展，应充分考虑监管与行 业自律的双重监督机制，必须明确监管机构之间职责的 分工和合作，建立和完善外部监管机构与作为自律组织 的行业协会之间的有机协调机制，避免多头监管或出现 监管真空，充分发挥监管机构和自律机构的作用。 ３、制定原则型与规则型相结合的高标准职业道德 从第三方性职业道德的建设方式看，最有效的 模式是采取原则型（Ｐｒｉｎｃｉｐｌｅ—ｂａｓｅｄ）与规则型（Ｒｕｌｅ— ｂａｓｅｄ）相结合的规范方式。前者是指“建立宽泛的、正 面表述的原则，并注重‘行为的正确性’（ｄｏｉｎｇ ｔｈｅ ｒｉｇｈｔ ｔｈｉｎｇ）”，而后者则是指“建立详尽的规则，并 强调这些规则的遵守”。就性而言，著名ＡＩＣＰＡ《职 业道德》（Ｃｏｄｅ ｏｆ Ｐｒｏｆｅｓｓｉｏｎａｌ Ｃｏｎｄｕｃｔ）就将“规则” 与“原则”同等重视，建立了宽泛的原则又提供了具体 的规范。ＡＩＣＰＡ《职业道德》的１０１规则有２５页之冗， 具体明确了何种情形有损或无损审计师的性。无疑， 物业第三方评估的《职业道德》的规范方式，应建立起 原则性与规则型充分结合的模式，而不是泛泛而谈的原 则约束。物业第三方职业道德的具体构成，作者将另文 探讨。 ４、明确物业第三方机构和注册专家的民事赔偿责任 从已有实践看，在对物业第三方和注册专家的违规 处罚力度上还不是非常明确，且缺乏可操作性。在实践 中也偏重追究行政责任，而对民事赔偿责任运用较少。 加强民事责任是以第三方机构和注册专家的经济利益为 代价，来约束第三方机构、规范注册专家的道德和对公 众的诚信。从法律的角度来讲，市场的手段就是民事赔 偿手段。西方如美国对注册会计师和会计师事务所的处 罚主要是以民事赔偿为主。这种民事赔偿机制对约束第 三方机构和专家的行为、提高评估质量，起到了重要作用。 ５、提高注册专家执业水平，强化专家职业道德建设 提高物业第三方专家的专业胜任能力，加强对注册 ８７ ｌ市场研究 物业管理专家的业务培训、后续教育，以提高其技术水 自觉执行回避制度，各地制定《物业专家管理办法》时 对需要回避的情况应作详细的规定，要明确规定与委托 相关方有利害关系的，应当回避，并对可能引起的直接 或间接经济利害关系，进而造成评估性受影响的行 为作了禁止。注册专家在公开执业过程中要主动依法回 避，自觉抵制利益关系人的压力，保持，公正、客 观对待各方利益关系人，以保证物业各类评估的性。 同时主管部门、行业协会还应对注册物业第三方专 家职业道德教育完善机制、常抓不懈。 小结 首先，性是物业第三方评估职业的灵魂。它是 物业第三方评估专家执业的一个基本要求，也是物业第 三方评估行业有别于其他职业的一个重要特征。为此， 物业第三方机构、评估专家在提供服务的同时，还必须 严格地于市场的客户，这种不仅是形式上的独 立，而且要实现实质性的。 其次，社会组织性的定义是社会、经济、文化 等诸多因素合力作用的结果。在研究和建立物业第三方 评估“性”机制的过程中，我们不仅要借鉴国外的 经验，而且更应该考虑我国的国情；不仅要充分把握物 业管理的行业特点和发展阶段，同时也要充分借鉴审计、 房地产等其他行业第三方有关性的建设理论和成熟 实践。 最后，要根据物业第三方发展阶段来制定职业道德 准则。包括性准则的制定与实施。当前，从我国其 他行业第三方的运行规律及物业第三方发展的现状看， 对性的规范不仅要提供考虑宽泛的原则，而且要制 定详实具体的规则，使之符合我国物业第三方职业道德 的现状。总体而论，我国物业第三方的职业道德规范更 需要具体规则的充实，尤其是性规则。当然“原则型” 与“规则型”的职业规范具体匹配程度，还要考虑物业 第三方行业不同阶段的总体道德水准。 参考文献： ［１】【美】理查德・Ｄ・宾厄姆等．项目与评估—— 方法与应用［Ｍ］．上海：复旦大学出版社，２００７． ８８ ［２］罗国萍．理性选择视域下与 社会组织的双向关系探究…．商业时代， ２０１４（３２）． ［３］黄传炜．中国物业行业第三方评 估机制制度建设重要性［Ｊ】．和谐社区通 讯，２０１４（６）． ［４】邵里庭，黄传炜．制度建构与政 策依据一北京市物业服务第三方评估监 理［Ｊ］．住宅与房地产，２０１５（１７）． ［５］任明川，张延玲．关于审计 性的几个基本理论问题［Ｊ］．中国注册会计 师，２０１０（７）． ［６］熊五四．社会组织第三方评估独 立性探析一科尔曼理性选择视角下［Ｊ］． 现代商贸工业，２０１５（１２）． ［７］李志军．第三方评估理论和方法 ［Ｍ】．北京：中国发展出版社，２０１６． ｉｌｌｌｌｌｌｌｌｌｌｌｌｌＩＩ【ｌｌＩｌｌｌｌｌｌｌｌｌｌＩＩｌｌｌｌｌｌｌｌｌＩｆｌＩＩｌｌｌｌｌｌｌｌ“ｌｌ『ｌＩＩｌＩ ｃｌｌ】ｌｌｌｌ『ｌｌｌｌｌＩＩＩＩＩｌｌＩｌｌｌｌｌｌｌｌｌｌＩＩｌＩｌｌＩｌｌｌｌＩｌｌｌｌ 作者简介：胡俊成，南京新蓝海物业 管理研究院博士；张晓东，江苏开放大学 副教授，硕士。
