小区管理规约(草案)
第一章 总则
第一条 为维护小区内全体业主、物业使用人在物业管理中的合法权益，促进管理、维护、养护本物业区域内物业共有部分和维护相关区域的环境卫生、公共秩序等活动能正常持续进行，依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》《湖北省物业服务和管理条例》等法律法规的规定，制订本规约。 第二条 物业基本情况
物业名称： 物业座落： 物业区划四至： 物业区划所属物业类型：住宅和商业
物业区划所属房屋共有 栋、 个单元、其中 户住宅户， 户商住户，物业总建筑面积为 平方米。 第三条 物业管理模式 本小区内物业区域由业主大会依法、依约选聘物业服务机构提供服务，双方依据法律、法规和服务合同的约定，对物业共有部分进行维护和管理，并维护相关区域的环境卫生和公共秩序。
第四条 物业共有部分 本小区内，实行由业主依法选聘物业服务企业或其他管理人，双方依据物业服务合同共同对物业共有部分进行管理、维修、养护，维护相关区域的环境卫生和公共秩序的物业管理模式。
第五条 因物业服务机构撤离等原因，本物业区域无法及时另聘新物业服务机构的，在另聘新物业服务机构之前，相关业主应向大公桥事处、伍家岗区物业管理办公室报告，请求大公桥事处、伍家岗区物业管理办公室主管部门采取相应措施。
第二章 业主大会与业主委员会
第六条 本物业区域内设立一个业主大会。业主大会由本物业区域内的全体业主组成，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。
第七条 业主通过召开业主大会会议，选举产生业主委员会作为执行机构；业主大会、业主委员会依法、依本规约和本物业区域业主大会议事规则履职；业主对业主委员会履职情况进行监督。
第 业主大会、业主委员会依法作出的决定，对业主和物业使用人具有约束力，业主和物业使用人应当服从并遵守。
业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，业主可以向大公桥事处或伍家岗区物业管理办公室投诉、举报；由大公桥事处责令其暂停履行职责，由业主大会决定终止其职务，业主大会、业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以依法请求人民予以撤销。
业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成与任期、工作经费、换届改选、印章管理使用等事项由本物业区域业主大会议事规则依法作出约定。
第三章 物业的使用与维护
第九条 本物业区域业主是物业管理活动的主体，依照《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》、《湖北省物业服务和管理条例》以及相关法律法规和规章的规定，享有相应的权利，履行相应的义务。
第十条 在物业使用和维护中，业主和物业使用人应遵守相关法律、法规、规章和本规约约定以及业主共同的决定，按照有利于物业使用效能发挥、秩序良好以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光以及设施设备维修、房屋装饰装修、环境卫生维护、环境保护等方面的相邻关系。
第十一条 业主、物业使用人应当按照下列规定使用物业： （一）按照规划管理部门批准或者不动产登记簿载明的用途使用物业专有部分，不得擅自改变物业专有部分使用性质，禁止将住宅改变为餐饮、娱乐、办公、仓储、胶囊房等经营性用房；
（二）业主进行室内装饰装修时，应当遵守住建部《住宅室内装饰装修管理办法》的规定，在工程开工前，事先告知物业服务机构，并与其签订室内装饰装修管理服务协议；物业服务企业应当将房屋修缮、装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人、业主物业使用人和房屋修缮、装饰装修单位或者个人应当遵守装饰装修的注意事项，不从事装饰装修的禁止行为，不得影响毗邻房屋的使用安全；主动配合物业服务机构依据有关规定和物业服务合同的约定对装饰装修活动的监督检查；
（三）在指定位置堆放装饰装修材料及装饰装修垃圾，不擅自占用共有部分。施工期间应采取有效措施，减轻或避免对相邻业主或使用人日常生活造成影响，法定节假日、中高考前半个月以及中高考期间不得从事敲、凿、锯、钻等产生严重噪声的施工，严格执行部门关于中高考期间有关环境噪声污染管理的规定；
（四）因装饰装修房屋影响物业共有部分安全使用以及侵害相邻业主合法权益的，应及时恢复原状，造成相邻业主财产损失的，应依法承担相应的赔偿责任；
（五）安装空调应当按照房屋设计预留的位置安装，未预留位置的，在物业服务机构指导下，按照统一规范、保障安全的原则进行安装，并做好噪音预防及冷凝水的处理；
（六）不得擅自拆改水、电、气、通讯设施、环卫等公共设施设备；
（七）使用电梯、停放车辆，应遵守本物业区域内电梯使用和车辆停放到停放标识标牌有关规定；
（八）阳台封闭不能对相邻业主生命财产安全构成威胁，材质与颜色应与建筑物外立面的材料色彩保持一致；
（九）出租房屋应当遵守相关法律法规和规章的规定，遵守社会公德，不违法搭建，不危及物业的安全，不损害其他业主的合法权益；
（十）法律、法规的其他规定。
第十二条 业主、物业使用人在使用物业设施时，除应当遵守法律、法规和规章的规定，不得有下列危及建筑物安全或者损坏他人合
法权益的行为：
（一）擅自改变房屋建筑及其设施设备的结构、外观（含外墙、外门窗、阳台等部位设施的颜色、形状和规格）、设计用途、功能和布局等；将没有防水功能的房间或者阳台改为卫生间、厨房，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方，或者将卫生间改在下层住户的客厅、厨房、卧室、书房的上方；
（二）对房屋的内外承重墙、梁、柱、板、阳台进行违章凿、拆，对专有部分地面进行挖掘；违法建设建筑物、构筑物，破坏、擅自改变房屋外貌或者擅自改变架空层、设备层等共用部位、共用设施设备规划用途；
（三）占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、露台、道路、绿地、物业服务用房、自行车房（棚）以及属于业主共有的停车场等共有部分； （四）损坏或擅自拆除、截断、改变、改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防等共有设施设备； （五）违法在房屋内外搭建建筑物、构筑物；
（六）随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天焚烧杂物，制造超过规定标准的噪声、震动等：
（七）违反规定堆放易燃、易爆、剧毒、含有放射性物质或超负重等物品和排放有毒、有害、危险物质及敞放、违反规定饲养动物或者种植植物，影响公共环境、破坏绿地等；
（八）践踏、占用绿化地，损坏、涂画园林建筑小品，擅自占用、挖掘物业区域内道路、场地、损坏树木、绿地；
（九）影响市容观瞻或物业外观的乱贴、乱挂、乱写、乱画、乱刻、乱涂、设立广告牌等；
（十）随意停放车辆，鸣喇叭或以其他方式制造超过规定标准的噪音； （十一）擅自架设电线、电缆，在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、涂写、刻画，在楼道等业主共用部位堆房物品，擅自在建筑物外墙上安装遮阳光帘、遮阳蓬、花架等设施，不按指定位置安装空调外机且不进行冷凝水处理.
（十二）使用电梯时超载、运载粗重物品，在轿厢内吸烟、张贴、涂画或损伤内壁；
（十三）危害公共利益、侵害他人合法权益或其他不道德的行为； （十四）占用消防通道、封堵出入口通道等；
（十五）超过规定标准排放噪声或产生振动，影响居民生活的行为； (十六)违反规定出租房屋；
（十七）法律法规和规章禁止的其他行为。
有前款所列行为的，物业服务企业应当及时劝阻、制止，并向业主委员会和建设、、环境保护、城市管理等有关行政主管部门报告，有关行政主管部门应当依法处理。
第十三条 禁止在物业区域内饲养烈性犬和大型犬，具体品种和体高、体重标准由省机关确定，并向社会公布。业主、物业使用人在物业区域内饲养前款规定以外其他犬只应当遵守有关法律、法规和业主公约或者管理规约，携犬只出户的，应当束犬链牵引；犬只伤害他人的，养犬人应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业应
当加强物业区域内养犬行为的监督，及时制止违法违规养犬行为。 第十四条 业主、物业使用人按照下列规定维修养护物业： （一）对物业专有部分的维修养护，不侵害其他业主的合法权益； （二）因维修养护物业确需进入相关业主的物业专有部分时，业主或物业服务机构应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；相关业主阻挠维修养护造成物业损坏及其他损失的，应负责维修并承担赔偿责任；
（三）因维修物业或者公共设施，确需临时占用、挖掘道路、场地的，须向业主委员会提出申请，经书面同意后方可施工，并在约定期限内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；
（四）物业在使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时维修；责任人不履行或者无法履行维修义务，物业服务机构可在通知机关、社区或者业主委员会2名以上委员到场见证下实施应急维修，维修发生的费用由责任人承担； （五）当物业服务机构对物业共有部分维修养护时，相关业主应予以配合；有造成本物业共有部分或其他业主房屋及附属设施设备损坏的，由造成损坏的责任人承担赔偿责任；
（六）物业在保修期限和保修范围内出现非使用不当的质量问题或使用功能障碍，由建设单位负责解决；建设单位拒绝维修或者拖延维修的，业主或业主委员会可以自行或者委托他人维修，维修费用由业主或业主委员会向建设单位依法追索。
第十五条 物业保修期满后，物业区域内共用部位、共用设施设备的
维修和更新改造，由全体业主共同承担，法律、法规另有规定的除外。 共用部位主要包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备主要包括电梯、天线、公共照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、沟渠、池、井、非专有车位车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。
电梯等属于业主共有的特种设备，由物业服务企业或者业主根据物业服务合同约定，按照特种设备管理法律、法规的有关规定，委托专业服务单位负责定期维护、保养，确保使用安全。业主应当依法加强电梯安全管理，正确使用电梯。业主委员会应当在物业服务合同中约定物业服务机构的维护和管理责任。
第十六条 住宅物业区域内供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、宽带数据传输等专业经营单位，应当负责分户终端计量装置或者入户端口以外设施设备的维修、养护、更新，并承担相关费用。法律、法规另有规定的，从其规定。
已经移交给专业经营单位维护管理的设施设备，其维修、养护、更新等费用，不得从物业服务费中列支。业经营单位对专业经营设施设备进行维修、养护、更新时，业主应当配合。 水、电、气、通讯设施、环卫等设施的维修责任，由业主、专业单位按照相关规定承担；前款设施属于业主专有的，由业主承担维修费用；属于业主共同所有的，由全体业主或者相关业主按照其专有部分占建筑物总面积的比例分担维修费用。
第十七条 为维护本物业区域公共场所的环境卫生，业主在使用物业时应遵守下列规定：
（一）不得随地吐痰、随地大小便；
（二）不得乱扔瓜果皮、包装物、纸屑、烟蒂、口香糖等废弃物； （三）不得乱倒生活垃圾、建筑垃圾、污水、粪便，随意丢弃动物尸体；
（四）不得乱张贴、乱刻画、乱涂写； （五）不得敞放、敞养家禽、宠物；
（六）及时清除所饲养的犬、猫等宠物的粪便； （七）不得从事其他影响环境卫生或其他不道德的行为；
第十 业主转让或者出租物业时，应将本规约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，当事人应当及时将物业转让或者出租情况告知物业服务机构和业主委员会。
业主转让物业时，应当与物业服务机构结清物业服务费用。
第四章 物业服务
第十九条 本物业区域业主大会授权业主委员会负责本物业区域物业管理招标活动的组织工作，决定权由业主大会行使。
业主大会选聘物业服务机构之前，应当按照本物业区域业主大会议事规则的约定召开业主大会会议，对选聘方式、具体实施者、物业服务合同的主要内容等进行表决。
业主大会依法选聘或解聘物业服务机构的，须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半的业主同意。
第二十条 物业服务费用由业主按照物业服务合同约定足额交纳，接受业主大会、业主委员会的监督。业主与使用人约定由使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
业主委托物业服务机构提供物业服务合同约定以外的其他专项服务、特约服务的，其费用由双方约定；物业服务机构应当公布服务项目、服务等级、服务标准、收费标准。
第二十一条 因物业服务机构撤离等原因终止物业服务关系，造成“无人管”状态，事处、区物业管理办公室采取应急措施，临时指定其他物业服务机构按照原物业服务标准进行临时代管的，代管期间的物业服务费用按照代管前的物业服务费用标准执行，费用由业主承担。
第二十二条 本物业区域的物业服务内容、服务标准、服务费用等物业服务方案由业主委员会拟定后须经业主大会表决同意。物业服务费用的调整方式和幅度，经业主大会表决同意后在物业服务合同中约定。
第二十三条 业主应当按照法律法规规定和相关供用合同的约定向供水、供电、供气、通讯设施、环卫等专业单位交纳相关费用。专有部分使用的，由业主承担；共有部分使用且属于物业服务费支出的，由物业服务机构承担；不属于物业服务费支出的，由相关业主共同分担。
第二十四条 物业服务机构接受业主以及供水、供电、供气、通讯设施、环卫等专业单位的委托代收代缴前款费用的，应当在物业服务合
同中予以约定；业主应当按照物业服务合同和供水供电供气等相关合同的约定，向物业服务机构按时足额交纳相关费用，不得以任何理由拖欠、拒交上述费用。业主拖欠、拒交上述费用的，应承担相应违约责任。
第五章 物业共有部分收益
第二十五条 本物业区域内共有部分收益一般包括：占用业主共用的道路或者其他场地的地面车位所得的收益；电梯轿厢、单元门厅、走廊通道、外墙和公共场地户外广告收益；属于全体业主共有的文体设施收益；物业服务机构违反物业服务合同约定所支付的违约金、赔偿金等。
第二十六条 本物业区域共有部分收益归全体业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。业主对共有部分享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。
第二十七条 利用物业共有部分经营的，应当符合法律、法规和本规约的规定，并经业主大会或者相关业主共同决定后，按照物业服务合同约定委托物业服务机构统一经营，其经营收入扣除物业服务机构经营成本后，其收益属于全体业主共有，主要用于补充专项维修资金。 第二十 本物业区域共有部分收益的支配权属于业主大会，由业主大会在《业主大会议事规则》中明确约定。业主委员会应当于每年第一季度内在本物业区域内公布共有部分收益的收支情况，接受业主的监督。
第二十九条 本物业区域内物业共有部分及公众责任保险，由全体业
主或者相关业主按其专有部分占建筑物总面积的比例享有权利、履行义务，相关事宜在物业服务合同中约定。
第六章 专项维修资金的使用
第三十条 业主应按照住建部《住宅专项维修资金管理办法》及本省、市的相关规定交存、使用和续筹专项维修资金。专项维修资金的使用应当符合物业所在地的关于专项维修资金使用的相关规定，属于保修期内由开发建设单位承担的、或保修期满后应由水电气等专业单位承担的以及物业服务合同约定由物业服务机构支付的费用，不得使用专项维修资金。
第三十一条 使用专项维修资金时，业主委员会应当将专项维修资金的使用方案、所需资金、工程实施时间等情况，在本物业区域内向列支范围内业主公布，经列支范围内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意方可使用。业主委员会应定期向业主公布专项维修资金的使用情况。
第三十二条 专项维修资金余额不足首次交存的30％时，由业主委员会制定续筹方案，经业主大会表决通过后实施。对于不依照筹集方案按时足额交存专项维修资金的业主，经业主委员会两次以上书面催交仍不履行交存义务的，业主委员会有权代表全体业主直接向人民提起诉讼，请求裁定其履行交存义务。
第七章 物业使用的监督管理
第三十三条 业主应当关心和支持本物业区域物业服务工作，监督业主委员会及其委员履行职责，监督物业服务机构履行服务合同。业主发现业主委员会及其委员不履行职责、或滥用职权侵害业主合法权益的，可以依照业主大会议事规则的约定，向业主大会提出罢免的请求；业主对不履行物业服务合同的物业服务机构，可以提出意见和建议，由业主委员会督促其整改，并可依照业主大会议事规则的约定，向业主大会提出要求解除物业服务合同的请求。
第三十四条 业主委员会应当对业主履行物业服务合同和本规约的情况进行监督，对业主不履行物业服务合同、违反本规约的行为予以制止，并授予物业服务机构以下监督权利：
（一）根据有关法律法规和规章、本规约以及物业服务合同、业主大会决议，制定本物业区域规章制度，并督促业主、物业使用人遵守执行；
（二）采取劝阻、警告等方式制止业主、物业使用人违反本规约的行为；
（三）对违反本规约第十一条、第十二条、第十三条、第十四条规定行为，经劝阻、警告等方式制止无效的，物业服务机构可以采取下列措施：禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本物业区域。 第三十五条 业主未按规定交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；业主逾期仍不交纳的，业主委员会、物业服务机构可以将欠交物业服务费用的业主房号、欠费数量等信息在本物业区域内公布。
第三十六条 业主、物业使用人、开发建设单位、物业服务机构等违反本规约相关约定的，业主委员会、相关业主或物业服务机构可以采
取以下 一、二 方式解决：
（一）向 宜昌市 仲裁委员会申请仲裁； （二）向人民提起诉讼。
物业使用人违反本规约的，相关业主承担连带责任。
第三十七条 因本规约发生的纠纷，由大公桥事处、伍家岗区物业管理办公室进行调解，调解不成的，采取以下 一、二 方式解决：
（一）向 宜昌市 仲裁委员会申请仲裁； （二）向人民提起诉讼。
因物业管理纠纷而引起的民事诉讼，其费用由参加诉讼的业主依法承担；属共同诉讼的，经业主授权，推荐诉讼代表人具体实施，诉讼费用由参加共同诉讼的业主依法共同承担。 第八章 附则
第三十 本规约对本物业区域内的全体业主和物业使用人均具有约束力。物业所有权人发生变更时，规约的效力及于物业的继受人。本规约自首次业主大会会议表决通过之日（ 年 月 日）起生效。
第三十九条 规约备案、保存与执有
本规约的制定和修改，按规定报事处、区物业管理办公室备案。 本规约业主各执1份，业主委员会保存3份,事处、区物业管理办公室、社区各1份。
