商业银行沙盘模拟实训实验报告

学校：四川师范大学 学院：经济与管理学院 专业：

国际经济与贸易 班级： 2014级4 班 小组：房地

产 A 成员：巫恩红、李芮宁、刘晶晶

董珈伶、邓皓轲 指导教师：高焰 、高峻峰

实验日期： 2017.5.6 — 2017.5.7 报告日期：

2014.5.14

目录

一、课前知识储备 ................................................................... 1 二、沙盘简介 ....................................................................... 2 三、课程背景 ....................................................................... 3 四、基础实战，熟悉流程 ............................................................. 4 五、高歌猛进，大步向前 ............................................................. 7 六、扭亏为盈，控制成本 ............................................................. 14 七、稳健发展，合作共赢 ............................................................. 八、总结反思 ....................................................................... 23 32

、课前知识储备

1、在进行商业银行模拟经营沙盘实训之前，本小组成员在为期 11周的商业银行经营学课程中就已经充分了解并熟悉了商业银行起 源与发展、商业银行的功能及其地位、商业银行的组织结构、商业 银行的制度、商业银行的经营目标、商业银行的经营环境、商业银 行的资本等有关商业银行的基本理论知识，对商业银行的负债业务、 现金资产业务、存贷款业务、证券投资业务及表外业务等的定义、 范围和相关业务的管理有了系统的认识，对商业银行资产管理策略、 绩效评估、经营风险与内部控制有了清晰的了解；

2、熟悉并掌握了商业银行资金资本充足率、核心资本充足率、 存贷比、不良贷款率、资产收益率和资本收益率等银行相关指标的 计算；

3、通过财务管理学等课程的学习，熟悉并掌握了资产负债率、 销售利润率、流动比率、速动比率等财务指标的测算。

4、在本次商业银行模拟经营沙盘实训中，本小组角色是房地产 企业，在实训前，小组成员们已经认真阅读商业银行模拟经营沙盘 学员手册，并对房地产企业运营规则与操作步骤作了详细研究与解 读；

5、在进行本次商业银行模拟经营沙盘实训前，本小组成员已参 加过两次类似沙盘模拟实训，对沙盘盘面、筹码、相关流程操作已 具有思想准备和实践准备。

、沙盘简介

1、沙盘模拟培训源自西方军事上的战争沙盘模拟推演。战争沙 盘模拟推演通过红、蓝两军在战场上的对抗与较量，发现双方战略 技术上存在的问题，

提高指挥员的作战能力。商业银行模拟经营沙 盘就是模拟一个由行和作为监管层、商业银行代表资本市 场和货币市场、房地产公司代表产品市场的完整的市场经营模拟过 程，让学员对银行及企业的整体运作有一定的了解！

2、模拟培训已成为大多数世界 500 强企业中高管理层人员经营 管理培训的主选课程。接受沙盘训练的优秀中国企业已超过六千家。 沙盘教学模式引入中国后，被北大、清华、、浙大等 18 所高校 纳入MBA EMBz及中高层在职培训的教学之中。在本次培训中，学 员将分组经营数家商业银行与房地产公司。学员的每一步决策对整 个微观经济和宏观经济的影响将一一在沙盘上展现。学员在一个仿 真的经济社会中，需要理解企业、银行在产品市场和资本货币市场 的各种经济行为。商业银行模拟经营沙盘须切实地将所学的经济知 识和理论付诸实践。

3、因此，商业银行模拟经营沙盘可以有效地增强同学们的学习 趣味性，使同学们对所学的理论知识理解更透彻，记忆更深刻。同 时同学们也能体会并触摸到宏观和微观经济运行规律，在实践中掌 握商业银行和房地产企业的具体工作流程和相关业务操作。

三、课程背景

1、在此次实训中，我们小组扮演的是房地产 A 企业的角色。在 正式开始公司运营之前，我们在老师的带领下了解了此实验课程的 背景：

A、 模拟经营分为若干年度的经营周期，每个周期要经历三个阶 段：制定和实施商业计划；参与市场竞标、争取资源，实战经营， 每个年度编制该周期的经营报表；总结经验教训，讲师适时点评， 解读管理决策要点。

B、 本实验假定宏观经济由产品市场、资本市场及监管层组成。 在实验

中，房地产公司代表产品市场，商业银行代表资本市场和货 币市场，央行和代表监管层。

2、 全班分为 8支团队： 4支商业银行团队 +4支房地产企业团队， 老师作为央行和代表监管层。

3、 企业团队由CEO领导，在市场经理、理财经理及会计主管的

通力合作下，进行土地竞标、商品房和别墅生产、招募团队、存贷 款业务等相关企业生产发展经营，在央行和的监管下，与商业 银行进行业务往来，在实现利润、控制企业经营风险的同时相互合 作共赢。

4、 商业银行在行长的带领下，在全体职员的工作中，对个人存 款、票据贴现、对公存款、个人消费贷款、营业网点业务等业务进 行经营管理，在进行内部与外部风险控制的前提下，与企业进行业 务来往，实现共赢

5、通过以上基本内容的了解，我们在老师的带领下首先进行了 人力资源的分配，小组5位成员的分配结果如下：

成员信息

成员学号 2014120304 2014120408 2014120416 2014120422 2014120414 成员姓名 邓皓轲 董珈伶 刘晶晶 巫恩红 李芮宁 岗位分工 会计王管 市场经理 巾场经埋 CEO 理财经理 四、基础实战，熟悉流程

在本次沙盘模拟的第一年，为了让我们更好的熟悉流程，避免 步骤上的错误，高老师决定在第一年带领房地产行业和各家银行按 照既定的规则走一遍。

期初，整个市场有四家房地产公司和四家银行，我们作为房地 产A公司，盘面现金4000万，现有价值1.8亿的土地20亩，2年 期的银行贷款0.7亿，两个运营团队，三级资质，上年销售额为 4 亿。

在确认了当年情况后，我们房地产公司第一年所需要做的第一 件事情就是一一支付银行利息，并将盘面上面的银行贷款向前挪动

一格，还清银行贷款600万后，确定这一年对银行的新的贷款，贷 款总额为1亿，还需支付200万的额度占用费，财务评审费200万， 然后支付新的贷款利息800万（第一年的利息用8附算）。此时确 定核对盘面现金应为1.26亿。

本年不竞拍土地，用现有的20亩土地，其中16亩生产160套 商品房（1亩地可以生产10套商品房），剩余4亩生产8套别墅

（1亩地可以生产2套别墅），生产完成后，换取相应的筹码，便 可以开始填写竞标单，第一年的竞标单都为固定数额，商品房报价 为190万/套，别墅报价为900/套，广告费为1000万，商品房景观 费报价为250万/亩，别墅景观费报价为250万/亩。

提交竞标单后，便可得到本年的订单量：商品房

160套，别墅

8套。然后支付广告费1000万，建安费5200万，景观和规划设计 费9100万，生产商品房和别墅，获得筹码，然后交付产品，获得

9000万的首付款（首付款比例为30%,和2.86亿的消费贷款，然 后向对应银行（即银行A）申请住房消费贷款，并缴纳额度占用费 2%即 600 万。

然后向对应银行存款3亿，按照规定的存款利率2%获得银行

存款利息600万，约定提前支取违约金为0万，支付管理费用2500 万，支付团队费用2000万。

清点盘面，此时现金应为2400万。本年净利润400万。下面是 第一年的利润表和资产负债表：

项目

~第一年

一、不含税主宫业务收入（商品房、别墅、 限价房和城建工程） 不含税主营业务收入（转让土地） 减：所售商品房、别墅、限价房土地费 各类工程建安费（不含税） 转出土地的成本 城建工程技术设计费用（不含税） 景观费与规划设计费（不含税） 二、毛利 减：管理费用 营销费用（不含税） 财务费用 三、营业利润 加：投资理财收益 加：营业外净收益 四、利润总额 减：所得税 五、净利润 38600 0 18000 4600 0 0 8200 7800 4500 900 1800 600 0 0 600 200 400 顶目 委托贷款-借 土地;争值 年初數 第一年 0 0 1 18000 资产总计 22000 32400 员债二 高利贷 应付款 瀾亍贷款 委托贷款-贷 负债合计 股东资本 未分配利润 当年净剎润 所有者权益合计 负债及权益总计 0 0 7000 17000 0 7000 15000 1?000 : 15000 0 400 15000 154(X3 22000 32400 第一年便这样结束了，在这个过程中，虽然数据是既定的，但 是能明显看出来，在土地竞标和广告费、景观费的投入，决定着整 个生产的方向和商品的定

价。土地竞标若太高，成本较高，利润空 间较少，若太低，则没有价格优势，甚至很难抢到足够的地皮去生 产商品房或者别墅，轻则无法赚取更多的利润，重则无法如约交付 足额商品房或别墅导致支付罚款，广告费、景观费的投入如果过高， 则也会导致成本升高，进一步压缩利润空间，双重选择下只能提高 产品售价，但是这样又会造成订单量的减少。所以这几者之间存在 一个平衡点，此时就要大概的算一下商品房和别墅的成本，在高老 师的带领下，粗略计算第一年的数据，别墅的利润空间是很大的， 但是可以从订单量看出，整个市场对别墅的需求是很小的，所以重 点还是在商品房上。根据高老师给我们的数据建模分析也可以帮助 我们得到各种成本数据。

所以我们组第二年的目标是，扩大生产，拿到更多的订单，才 能得到更多的收益，同时我们想要扩大团队，所以我们决定第二年 多招募一个管理团队，第三年便可以投入生产，因为第二年我们成 为了二级资质，最多可以生产 40 亩土地，我们决定如果有剩下的土 地，可以用较高的市场价卖给其他公司，如果我们的买价比较低， 也可以选择囤地，留到下一年使用，降低下一年的土地成本。

五、高歌猛进，大步向前

在第一年老师的带领下，对于本次的沙盘模拟实训有了初步的

掌握，我们小组都非常有信心继续在老师带领的第一年的基础上通 过我们的准确的决策来实现公司利润的飙升。

第一年的年末，我们公司的盘面是：有两个经营团队，一亿七 千万的贷款需要在第二年度初归还，现金 2400万元。

从老师公布的本年宏观与外部环境得知：本年预计供地规 模为120亩，发放个人新增存款341000万，比第一年增加181000 力'o

在第一年老师的带领下，我们所有的小组都是拿到了

20 亩的

地，其中16亩是修商品房，4亩是修成了别墅。在第二年的我们自 己的决策下，我们决定抢地多修房。最终我们以

1050万/亩的价格

拍到了 45亩地。即需要支付给47300万元。我们小组的计划是 10亩地修别墅可以修20套。25亩地商品房可以修250套。留下10 亩地用于下一年。

第二年土地竞标单价企业对比

1060 1040

价

价 1020 标

竞 1000 地 土

土 980

1050

960 940

950

A

B

房地产企业

C D

在第二年年初，我们的资金是 2400万元加上在银行A处的3亿 元存款共计32400万元。这点资金根本不足以维持一年的需要生产 的费用和税金。在对比了几家银行所报出的贷款利率，在经过再三

的讨价还价，找到了银行B办理6亿元的贷款，其中2亿元贷款期 限为一年，

4亿元的贷款期限为2年。所有的这6亿元贷款均是以9%的 年利息和1.5%的额度占用费所获得。再加上财务评审费用 400万元。

共计6700万元的成本拿到了 6亿元的贷款来维持第二年度的生产需 要。通过对其他几个小组的了解，我们的贷款利率和占用额度以及 评审费用都是最低的。

总為/“a 拍完土地，贷完款之后。再交各种利息之类的费用时，我们小 组就出现了混乱，网上做出的账和我们盘点的现金不符，在我们忙 着平账的时候，老师就在催报房子报价、广告费和景观费的报价。

在没有时间讨论的情况下，我们小组拍脑袋决策随便报了几个数字 上去。完全没有考虑我们所报出的价格够不够抵扣成本，会不会产

生盈利

根据我们的报价，商品房的价格170万/套，投入景观费200万 /亩，别墅900万/套，投入景观费100万/亩。投入广告费2000万。 由于我们的房价报的太低，广告费报的过高。房价越低，需求越大， 房价越高，需求越小。广告效应越大，订单越多。所以我们小组最 终拿到了商品房350套，别墅18套。拿到的商品房订单远远超出我 们组原计划生产的250套。而别墅的订单比我们计划的数量少了 2 套，于是留有2套别墅作为存货用于下年出售。对于商品房，我们 多出了 100套的订单。只能再修商品房。但是，第二年度最多只能 投入40亩地修房。前面的250套商品房和20套的别墅已经用到了 35亩地。现在最多只能用5亩地再用于修50套商品房来弥补多出 的100套订单。未能交货的50套房根据我们的报价交了： 170*50*10%=850万元（向上取整为900万元）的罚款。

企业商品房订单第二年对比

350

单订房品商270

o o o o O 5 0 5 0 5 190 190

150

100

A

B C D

房地产企业

■商品房订单套数 ■商品房实际交付套数

交完300套商品房、18套别墅获得的收入为71300万元。其中

首付21400万元，个人住房消费贷款为49900万元。

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其中的个人住房消费贷款是在银行 B按照3%的中间业务费用办 理的。由于B银行本年只有20000万元的个人消费贷款额度，其余 的29900万元用应收账款科目计入本年的账目

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嗣息，次年开始由魁噩暑寿檢还札s斩_. t大写）无蔡

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银行蹙否可tl提就收回货談：不可以

其械加（如閔询也情况阴M丽货禺仆闵师坯的強站和 在牛人爭衣还靠违的时可岐前收网贷款.

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用本年的收入缴纳各种管理费用、税费，扣除所有成本之后,

资产负债表显示本年净利润为-10000万元。与我们的目标高歌猛进 简直大相径庭！

第二年损益表:

项目 一、不含税主宫业务收入（商品房、别墅、 限价房和城建工程） 不含税主营业务收入（转让土地） 减：所售商品房、别墅、限价房土地费 各类工程建安费（不含税） 转出土地的成本 城建工程技术设计费用（不含税） 景观费与规划设计费（不含税） 二、毛利 减：管理费用 营销费用（不含税） 财务费用 三、营业利润 加：投资理财收益 加：营业外净收益 四、利润总额 减：所得税 五、净利润 第一年 第二年 38600 0 18000 4600 0 0 8200 7800 4500 900 1800 600 0 0 600 200 400 68300 0 41000 8400 0 0 13500 5400 5600 1900 7000 -9100 0 -900 -10000 0 -10000 第二年资产负债表:

项目 资产： 现金 年初数 第一年 第二年 4000 2400 30000 0 19100 10000 29900 0 1100 0 银行存款 应收款 股权投资 产成品 0 0 0 国债 委托贷款-借 土地净值 0 18000 0 0 5300 资产总计 22000 32400 65400 负债： 高利贷 应付款 银行贷款 委托贷款-贷 负债合计 股东资本 0 0 0 60000 0 60000 15000 400 -10000 5400 0 7000 17000 0 7000 15000 17000 15000 0 400 15000 15400 未分配利润 当年净利润 所有者权益合计 负债及权益总计 22000 32400 65400 在做完本年的所有业务之后，我们计算了本年的商品房景观投 资回报率为-0.0739，投入的景观费用不但没有给我们带来收益，还 倒亏。别墅的景观投资回报率为 0.1635。

第年商品房＜土地景观际交付■价亩入景单数费来的地成量亩增）长

景观费值税 单位毛总毛利 投资回报投入景观费后的总毛利

别墅

30 100 170 350 300 330.2 30 20080.2 350 300

9 100 900 18 18 17.0 9 200 954 18 18 105 17 1058.02 525 90 52595.4 28 10 0.991 9.009 2702.702703 28 20 0.910 8.270 2481.080.0839 50 50 1 8.33366.667 2830.188679 50 10018.1915)5.405

第二年总结反思:

在今年刚开始的时候我们的目标很远大，高歌猛进，足以体现 我们想要高盈利的心情。但是一年的业务结束后，不但没有盈利还 倒亏了一亿元。有沮丧有想要放弃，有问过老师可不可以申请破产。 在沮丧过后，我们小组认真的反思了亏损如此巨大的原因：

1、对操作步骤不熟悉。第一年在老师的一步步带领下我们能每 一步在规定的时间内做对，但是第二年没有老师的带领，每一步都 是我们自己决策，认为能够按部就班的按照每一步走的话就不会出

任何问题。但是现实总是残酷的，我们不清楚业务的先后顺序，每 次都是老师说了要交什么

了，我们才慌慌忙忙的决策。完全没有时 间计算讨论，所有报上去的数据都是没有根据的。

2、我们的投入的广告费过高，我们的商品房报价太低，低于修 房的成本，出现亏损，即使别墅的报价不算低，有点盈利，但是这 微薄的利润无法弥补巨额的亏损。

第二年企业投入广告费（万）

2000

1800

1600

1400

1200

1000

800

600 400

1900

1700

1100

900

200 0 A

B

C

D

六、扭亏为盈，控制成本

根据第二年年末的各项指标分析，当年我们公司净亏损一个亿，

资产负债率高达91.74%o所以我们在第三年初设立的目标就是扭亏 为盈，降低公司的资产负债率。同时吸取上一年决策失误的教训， 我们决定运用数据分析模型对广告费的投入进行更有效的判断。

从老师公布的本年宏观与外部环境得知：本年预计供地规 模115亩，比上年减少5亩。预计个人新增存款393000万，比上年

增加52000万元。上一年我们还有5亩地和两套别墅的库存，加之

今年最重要的是从各个方面削减成本，我们决定减少对土地的竞标 需求，同时初步打算广告费的投入将大幅减少，并提高别墅和商品 房的售价，同时有必要的降低景观费。

第三年年初我们收到来自银行 B的应收账款一来自上一年的消

费者贷款29900万元，同时从银行B提前取出1亿的存款用于土地 购买，同时我们向B银行还款2亿元。

在即将到来的土地竞标之前，我们首先明确了本年销售目标， 决定重中之重就是削减各项成本，加之上年的两套库存别墅及 地，我们随之确定了想要得到的土地数量及本年总成本预算。我们

向B银行签订贷款协议两年期贷款2亿，年利率8.5%,每年支付利 息1700万，最后一年还本，财务评审费每年 200万，额度占用费一

5亩

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次性收取700万。

在土地竞标环节，今年我们打算竞标 30亩土地，每亩土地报价 800万，相比去年的1050万每亩的土地成本有了极大的减少，控制 成本。跟其他组相比，我们的报价也是最低的。在这一年我们和其 他对手公司采取了不同的策略，他们需要的土地数量骤增。于是分 给我们公司的土地只有12亩。

土地竞价测算（商品房）

每套商品房售价（万/ 套） 200 规划设计费（万/套） 20 建安成本（万/亩） 300 景观（万/亩） 200 景观带来的溢价率 6% （% 率（% 11% 销项（万） 10.02 进项（万） 6.94 （万/套） 3.08 期望毛利率（% 15% 最咼土地成本（万/亩） 1109 预计本年销售商品房 （套） 170 土地竞价测算（别墅）

每套别墅售价（万/套） 1000 规划设计费（万/套） 100 建安成本（万/亩） 100 景观（万/亩） 100 景观带来的溢价率 0% （% 率（%） 11% 销项（万） 35.23 进项（万） 19.82 （万/套） 15.41 期望毛利率（% 15% 最咼土地成本（万/亩） 12 预计本年销售别墅（套） 10

本年团队个数 管理费（万） 预计利息和中间业务费 （万） 预计营销费（万） 以上固定费用合计（万） 3 2500 1800 本年团队个数 3 2500 1800 1000 8300 950 50

管理费（万） 预计利息和中间业务费 （万） 1000 预计营销费（万） 以上固定费用合计（万） 8300 以上固定费用分摊比例 （% 摊销固定费用后的最高 土地成本（万/亩） 100% 以上固定费用分摊比例 （% 摊销固定费用后的最高 土地成本（万/亩） 100% 9

1060 459 50 800

第三年土地竞标单价及亩数企业对比

1000 800 600 400 200

12 40 28 35

0

B

房地产企业

土地竞标单价

土地竞标亩数

填写订单竞标单和广告费时，考虑到本年获得的土地数量本来 就少，并且一直想要压低成本，我们使用了数据分析模型中的房地 产广告费报价和景观费投入测算。最终决定投入 800万的广告费， 以200万/套出售商品房，1000万/套出售别墅，商品房每亩景观投 入200万/亩，别墅每亩景观投入100万/亩。

我们的订单结果是：170套商品房，10套别墅。我们一共有17 亩土地，只能生产170套商品房。加上上一年的两套库存别墅，也 就是我们还差4亩地去生产8套别墅。此时我们公司成员紧急开会， 计算8套别墅的违约成本和购买其他公司土地的最高接受价。同时

我们派出市场总监去各公司询问是否出售土地及出售价格。最终我

们和D公司达成协议，以3900万的总价购买4亩土地

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我们公司实际商品房交货数量170套，实际交付收入36000万 元，别墅交付套数10套，实际交付收入10000万元。其中现金首付 收入13800万元，银行消费贷款32200万元。其他三个企业也吸取 第二年的教训，保质保量完成了商品房订单数量并交货。

企业商品的订单第三年对比

230 230

170 170

230 230

50 00 2 单订房品商500 50

A B

房地产企业

商品房订单套数

C D

商品房实际交付套数

作为B银行的老顾客，我们在互利共赢的思想基础上很快达成

协议，在B银行办理了 3亿元的消费贷款，消费贷款额度占用费 1100万元，本年无法拿到的消费贷款 2200万元计入应收账款。此

后我们交了规划设计费和景观费 8500万和管理费2500万元和1300 万元的。待所有费用交完后，我们与银行进行了存款协商。 同样我们将2亿元存入B银行，收取400万的存款利息。

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可以提前收冋疑款：不可以

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到存款任务结束，本年的业务已经基本完成。后面老师给出第

三年的各房地产企业的营业状况:

对比四个企业，我们公司净利润为四组最高 1300万元，相比上

一年的巨亏我们已经完全实现了开年的目标。对比下来，我们公司 的广告费还有每亩土地成本都比其他公司少一些。因为今年生产减 少，市场占有率为19.27%。

第三年企业投入广告费（万）

再来看看我们公司的损益表，相比第二年度，第三年我们公司 扭亏为盈，实现了 1300万的净利润：

项目 一、不含税主宫业务收入（商品房、别墅、 限价房和城建工程） 不含税主营业务收入（转让土地） 减：所售商品房、别墅、限价房土地费 各类工程建安费（不含税） 转出土地的成本 城建工程技术设计费用（不含税） 景观费与规划设计费（不含税） 二、毛利 减：管理费用 营销费用（不含税） 财务费用 三、营业利润 加：投资理财收益 加：营业外净收益 四、利润总额 减：所得税 第一年 第二年 第三年 38600 0 18000 4600 0 0 8200 7800 4500 900 1800 600 0 0 600 200 68300 0 41000 8400 0 0 13500 5400 5600 1900 7000 -9100 0 -900 -10000 0 43400 0 19800 5000 0 0 7700 10900 5500 800 3300 1300 0 0 1300 0 资产负债表:

项目 资产： 现金 银行存款 应收款 股权投资 产成品 国债 委托贷款-借 土地净值 第二年 第三年 19100 10000 29900 0 1100 0 0 5300 44500 20000 2200 0 0 0 0 0 资产总计 65400 66700 负债： 高利贷 应付款 银行贷款 委托贷款-贷 负债合计 股东资本 未分配利润 当年净利润 所有者权益合计 0 0 60000 0 60000 15000 400 -10000 5400 0 0 60000 0 60000 15000 -9600 1300 6700 负债及权益总计 65400 66700 资产相比上一年有所增加，而且建立在我们今年的售出房大量 减少的基础上。本年净利润为1300，大致实现本年目标。最后我们 对资产回报率进行了测算：

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本年的投资回报率为33.304%,相比去年的-7.39%,我们有了巨大 的进步。 第三年反思总结：

我们在第二年的基础上，积极查找亏损原因，在每个决策之前 都要进行深思熟虑，团队合作，比较精确的得出成本，更要明确本 年的目标计划。要合理运用数据分析模型。不足之处就是对市场判 断还是不足，所以今年缺少土地。希望在第四年能再接再厉，更加 准确地判断市场走势。

七、稳健发展，合作共赢

根据第三年年末的各项指标分析，在第三年里我们吸取了第二 年失败的教训，扭亏为盈，盈利了 1300万，所以在第三年里我们逐 渐摸清套路和规则，企业经营进入正轨，我们第四年的目标主要就 是在稳定中与银行合作实现双赢。在第四年里我们决定继续第三年 的步调，再结合实际情况进行经营。

首先，本年年初宏观和外部环境：今年存贷款基准利率均 上升，这意味着今年本企业去向银行贷款会有更高的利息，所以今 年我们应缩减成本减少贷款。本年预计供地规模为

135亩，比去年

多了整整20亩地，并且土地价格相对便宜，我们今年要削减成本, 所以我们决定投入较少的土地竞标价，因为土地相对较多所以我们 不用担心拿不到土地。总的来看年初宏观经济环境，提供大量 土地，供给增加，房地产市场需求减少，个人存款增加，流动性宽 松，商品房和别墅单价可能下降。我们企业打算减少土地竞标，增 加广告费和景观投入，提高商品房和别墅售价。

第四年年初我们收到来自银行 B的上一年的应收账款消费者贷 款2200万元，同时从银行B提前取出2亿的存款，并偿还第三年银 行贷款4亿。根据公布的宏观和外部环境，我们通过粗略计算 土地价格，广告费和景观费等，大致算出我们今年的成本，再考虑 售后交税和交管理费以及团队工资，最终决定贷款

2.5个亿。随后

我们与B银行协商贷款利率并向银行申请2.5亿的利率为10.5%勺

年期贷款，取得贷款并支付600万的额度占用费和财务评审费以 及4400万的利息

贷完款之后，我们根据今年年初所给的供地规模，用

800万/

亩竞标到30亩土地，与前一年投了一样的价钱，但由于今年土地多 出20亩供应所以我们认为800万足够我们获得30亩土地

第四年企业土地竞标单价及亩数对比

量数及价单标竞地土 900

800

800

800

o O o O 8 6 00 4 00

30

20 B

房地产企业

24

C

D

A

.土地竞标单价 .土地竞标亩数

最后我们如愿获得了 30亩土地，接下来我们考虑修建商品房和 别墅的数量和价格以及投入的景观费。在第二年我们因为广告费投 入过多，商品房和别墅定价太低导致利润太低，成本过高，损失惨 重，第三年吸取教训提高了商品房和别墅定价，适当降低广告费和 景观费投入，最终获利，所以今年我们依旧采取稳妥的得定价原则， 考虑到其他房地产公司经过上一年经营吸取经验也会采取保守的策 略，所以我们认为广告费投入不能太低，没有订单没有利润，也是 对土地的一种浪费，又由于我们将商品房和别墅的价格提到了最高， 所以景观费也不能太低。基于这些考虑，我们使用了数据分析模型 中的房地产广告费报价和景观费投入测算，最终我们决定以

1200万

的广告费和200万/亩的商品房景观投入和100万/亩的别墅景观费 投入竞标订单。最终获得订单比预期的少，土地有很多剩余，盈利 也没有达到预期效果。

第四年企业投入广告费（万）

1800 ----------- 1600 ----------- 1400 ---------- 1200 ------ 1100 1000 800 600 400 200 0

A

B

C

D

900 1500 利润总额测算（商品房）

毎套商品居售价（万/套） 规划役计费（万F苣） 建安咸本（75/m） 杲规（万/亩） 景舰带来的溢价率（%） 苹（%） 增値税舖项（万） 増值税进项（万） 增值稅（万/套） 土地成本■:万/田） 200 20 300 200 61 m 13. 09 6- 94 6. 14 600 170 3 250U teoo 1000 8300 100% M95 预计本年梢售商品馬（套） 本年团队个数 管理费（万） 预计利息和中间业务费1万） 预计营梢费（万） 以上固走费用舍计（万） 以上固定菱用分醸比刮＜%）

预计利列总额 刑润总额测算（别墅）

每蒼别豎售怕（万/套） 规划设计费（万/套） 建安成本（万/亩》 果观（万『亩） 1000 ioa 100 100 長规帯来的溢价率＜%） 増值税率g 誚项（万） 増值税进顶（B） （万/套） 土地成本（万/■亩｝ 独计本年销售别墅CEI 本年团队个数 管理费（万） 预计利息和中闾业务费（万） 预计营硝费（万） 以上固定番用合计（万） 以上固定盧用分摊比例g 預讦利轲总额（万〉 lift 59.46 19. 82 39- 800 12 3 2500 1800 1000 8300 100« -3976 随后我们进行商品房和别墅修建并交货，实际交货商品房 140 套、别墅12套，最终获得首付款1.46亿元。然后我们与B银行协 商并办理了 2.71亿的消费贷款取得现金，交付银行 700万消费贷款 额度占用额以及交付7600万元的规划设计费和景观费。

最后，我们支付管理费110万的以及3000万的团队工 资，并且为了降低我们的资产负债率，我们提前归还了年初借的

4

亿贷款，但最终还是亏损了 100万，为了弥补这一百万，我们与 B 银行协商，B银行交予我们100万的违约金，我们提前归还贷款， 就不用交因我们资产负债率过高而交的1500万元的罚款。于是我们 用100万抵平了我们得净利润，和B银行实现了双赢。至此我们第 四年的经营基本结束。

F面是我们第四年的损益表:

项目 一、不含税主营业务收入（商品房、别墅、 限价房和城建工程） 不含税主营业务收入（转让土地） 减：所售商品房、别墅、限价房土地费 第四年 39200 0 16000 各类工程建安费（不含税） 4200 转出土地的成本 0 城建工程技术设计费用（不含税） 0 景观费与规划设计费（不含税） 6800 二、毛利 12200 减：管理费用 5500 营销费用（不含税） 1100 财务费用 5600 三、营业利润 0 加：投资理财收益 0 加：营业外净收益 0 四、利润总额 0 减：所得税 0 五、净利润 0 下面是我们第四年的资产负债表，相比第三年，第四年虽然资产较少，但负债也大大减少：

项目 第三年 第四年 资产： 现金 44500 3700 银行存款 20000 0 应收款 2200 0 股权投资 0 0 产成品 0 0 国债 0 0 委托贷款-借 0 0 土地净值 0 8000 资产总计 66700 11700 负债： 高利贷 0 0 应付款 0 0 银行贷款 60000 5000 委托贷款-贷 0 0 负债合计 股东资本 未分配利润 当年净利润 所有者权益合计 60000 15000 -9600 1300 6700 5000 15000 -8300 0 6700 负债及权益总计 66700 11700 资产负债率：在自由经营的第二至四年中，资产负债率呈逐年下降 的趋势，表明我们的长期偿债能力在不断增强。

企业A第一至四年资产负债率

100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%

第一年

第二年

第三年

第四年

91.74% .96%

“ 52%

42.74%

第四年反思总结：

在第四年中，我们保持着稳步发展的总体目标，在土地成本、 广告成本等成本费用加以控制，在商品房和别墅单价上，以最高价 出售，尽管最后订单没有预期多，盈利也没有达到预期水平，但在 与银行B的协商合作中实现共赢，资产负债率也降至经营期中最低。 不足之处在于，没有在第三年末果断地辞退一个经营团队，导致工 资成本较高。

八、总结反思

就总结反思而言，我们小组讨论后一致认为，统一的结束语并 不能准确反映每个人在沙盘模拟中的感受与体会，因此，我们采取 个人总结的方式记录每个人在本次商业银行模拟经营沙盘中的心得 体验及收获感受。

作为房地产A公司的CEO我认为在公司经营中有作为一个决 策者有以下几点缺点和不足：

1、 在第二年度，错误估计了本年土地的竞标情况，导致土地中 标价格过高，土地成本过高；对商品房需求市场的需求量错误的预 判，将商品房报价太低的同时广告费用投入过多，订单过多，企业 的产量不足，最后交了罚款；土地成本和广告费用过高，商品房售 价过低等因素导致了企业的巨额亏损。

2、 在第三年经营中，因土地竞标报价太低，没有竞标到足够的 土地。

3、 在第三年末没有果断的辞退多余的经营团队（此时有三个经 营团队），在第四年中导致了经营团队过剩，增加了工资费用支出。

但是在企业经营的过程中，我认为有以下几点值得鼓励与自豪：

1、虽然本公司在第二年因成本、定价等问题造成了巨额亏损， 但公司整体呈逆势上扬趋势，在第三年中，由于成本控制得当，商 品定价合理，及时从其他公司购买土地进行生产等一系列迅速合理， 行之有效的

措施，在第三年度末公司扭亏为盈，实现净收益。

2、在第二年、第三年和第四年的经营中都与银行 B 进行互利互 惠合作。在项目开发贷款、银行存款、消费贷款业务等方面都进行 了友好协商合作，在挽救自身危机的同时控制企业和银行的经营风 险，实现共赢。

3、在第三年制定了控制成本、扭亏为盈的正确方针路线，第四 年制定了稳健发展的总体目标，这对企业的存续发展有着深远的影 响和意义。

在本次实训中，由于我们不能很好地将理论知识与实践相结合， 所以做了一些不是很成熟的决定。从本公司近几年的生产经营活动 来看，其实我们公司还可以盈利更多，但是我们没有很好的考虑土 地成本、商品报价、人工工资等一些因素，造成本公司在有些年度 的生产经营活动盈利为负。我们没有很好的考虑国家宏观经济环境 如市场资金的流动性、存贷款基准利率等对公司生产经营活动的影 响。我们自身还存在许多的不足，造成我们在做相关决策时有拍脑 袋决策现象，但是，人都是会成长的，相信通过以后的学习生活， 我们会更好地理解商业银行和企业经营的相关知识，并将它们理智 地应用于实践当中。

——巫恩红

其实我们组的最开始分析和目标是没有错的，但在第二年犯了 一个巨大的错误，就是没有好好的利用成本测算模型，在对商品房 和别墅的报价时，并没有经过仔细的讨论和决策，前期混乱的盘面 和不平的账面让我们一直在花时间平账，而拖慢了整个公司的进程， 导致报价时匆忙决定，拍脑袋的下场就是定价太低太低，在高成本 的投入下，我们公司第二年迎来了史上巨亏，资产负债率高达 91%，差点资不抵债，感谢银行 B 伸出援

手，贷给了我们雪中送炭的 两个亿，第三年我们的战略方针便转化为尽量压低成本提高卖价， 面包会有的，订单也会有的，一个亿的亏损总会补上的，抱着这样 的心态第三年才成功达成目标。整个过程中，大家不气馁，不放弃 这个巨亏一个亿的公司，多亏了大家的合力配合，才能在最后的两 年力挽狂澜，虽然做过了这么多次的沙盘，这次的沙盘节奏快而紧 张，利润表看得人心惊胆战，给我留下了非常深刻的印象，也收获 颇多。

——董珈伶

在上这次沙盘实训之前，以及有过两次的沙盘模拟经验了。我 是喜欢这个游戏的。这个沙盘让我明确的感受到了努力就有收获， 你所有做出的行为都会给你一个结果。这让我在平时的生活中处理 事情时可以用至少我认为比较完美的方法去解决。但是这次的沙盘 模拟相对于上两次来说，稍微复杂一点，也要充实一点。但是在刚 开始时，由于不清楚操作步骤和对一些知识点的不熟，让我手忙脚 乱，有点跟不上老师的节奏，对于老师讲的一些知识点不理解。在 经过两年的业务操作之后，慢慢的熟悉了业务流程，处理事情就得 心应手了。在第二年后巨额亏损后的下一年，通过我们小组的努力 终于扭亏为盈，在最后一年的业务中我们小组也得到了满意的结果。 经过自己的努力得到满意的结果，心中的喜悦是无法用言语来形容 的。这两天沙盘实训所带给我的远远不只是最后报表所体现出的收 益，更多是给我人生的收益。

——李芮宁

在本次商业银行模拟沙盘实训中，我担任的是会计总监一职， 会计做账繁琐精细。在每项业务发生后都应及时记录并向各职位工 作人员询问确认，

不可出现差错。在第一年和第二年，由于节奏较 快，初步接触沙盘，做账速度较慢并且出现了盘面与账面不平的大 错误。在第三年，我们进行提前决策，把握节奏，做账也就没有任 何差错了。本次沙盘模拟让我受益颇丰，参与企业决策，通过对成 本的测算对市场未来走势的预测，包括宏观的观测，制定最优的生 产决策。在出现紧急事件时，冷静思考，想出解决方案。并且这次 实训也是对商业银行这门课程的补充与强化。让我们动手实践，参 与贷款存款及生产的各个环节，加深对知识的印象，真正的将实践 与理论结合。

——邓晧轲

这次的沙盘总共进行了两天，我们小组五个人，选择了房地产 公司，在第一年的时候，老师带领着我们熟悉了操作流程，接下来 的三年我们要运用专业知识自己运作。第一年基本了解情况之后我 们小组就开始了第二年的运作，但是在第二年运作时还缺乏经验， 老师的节奏相对较快，我们还没有清楚的计算成本等等，就开始竞

标土地，及建设房屋很多不走浑浑噩噩告别不清楚。于是第二年就 亏了一亿，但是在第三年我们总结经验教训，每个步奏都做得清清 楚楚，也没有急躁，每一步都走得相对较稳，所以扭转了局势。在 第四年我们忽略了一个很重要的东西，就是我们在第二年增加的三 个运营团队，我们所修建的房屋根本不需要第三个团队，这让我们 白白交了 1000 万的团队工资。

这次的沙盘让我更加了解了商业银行的运作和房地产公司的运 作，将平时专业课上所学知识应用到现实中，对我十分有帮助，使 我感触颇深。

——刘晶晶