营改增解读

第一部分 前 言 营改增简介

李克强总理在2016工作报告中提出：“全面实施营改增，从5月1日起，将试点范围扩大到建筑业、房地产业、金融业、生活服务业，并将所有企业新增不动产所含纳入抵扣范围，确保所有行业税负只减不增。”

营改增简介

2012年1月1日：上海试点，6+1 2012年8月1日：12省市试点，6+1

2013年8月1日：全国试点，6+1（财税［2013］37号） 2014年1月1日：铁路运输和邮政业（财税［2013］106号 ） 2014年6月1日：电信业（财税［2014］43号）

2016年5月1日：建筑、房地产开发、金融保险、生活服务（财税［2016］36号 、13-19号公告）

财税36号文、13-19号公告不仅仅是对即将营改增的建筑业、房地产业、金融保险业、生活服务业做出的规定，而且还对以前的营改增行业进行了重新梳理。

一、如何解读税收文件？

解读本次营改增文件体系的初步构成 36号文件+7个公告 36号文的构成 36号文件全称：

关于全面推开营业税改征试点的通知 文号：财税〔2016〕36号 1个主文件＋4个附件＋1个注释 4个附件

1.营业税改征试点实施办法 2.营业税改征试点有关事项的规定 3.营业税改征试点过渡的规定

4.跨境应税行为适用零税率和免税的规定 1个注释

销售服务、无形资产、不动产注释 国家税务总局营改增13-19号公告全称：

国家税务总局关于全面推开营业税改征试点后纳税申报有关事项的公告（13号公告） 国家税务总局关于发布《纳税人转让不动产征收管理暂行办法》的公告（14号公告 ） 国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告（15号公告）

国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务征收管理暂行办法》的公告（16号公告） 国家税务总局关于发布《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务征收管理暂行办法》的公告（17号公告） 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目征收管理暂行办法》的公告（18号公告） 国家税务总局关于营业税改征委托地税机关代征税款和代开的公告（19号公告）

二、主文件内容解读

经批准，自2016年5月1日起，在全国范围内全面推开营业税改征（以下称营改增）试点。 建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部营业税纳税人，纳入试点范围，由缴纳营业税改为缴纳。 全部营业税纳税人如何理解？ 2016年5月1日营改增

（一）销售服务

1.交通运输服务

2.邮政服务

3.电信服务

4.建筑服务

5.金融服务

6.现代服务

7.生活服务 （二）销售无形资产 （三）销售不动产 相应废止的文件 《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征试点的通知》（财税〔2013〕106号） 《财政部 国家税务总局关于铁路运输和邮政业营业税改征试点有关的补充通知》（财税〔2013〕121号） 《财政部 国家税务总局关于将电信业纳入营业税改征试点的通知》（财税〔2014〕43号） 《财政部 国家税务总局关于国际水路运输零税率的补充通知》（财税〔2014〕50号） 《财政部 国家税务总局关于影视等出口服务适用零税率的通知》（财税〔2015〕118号） 36号文中主文件要求 各地要高度重视营改增试点工作，切实加强试点工作的组织领导，周密安排，明确责任，采取各种有效措施，做好试点前的各项准备以及试点过程中的监测分析和宣传解释等工作，确保改革的平稳、有序、顺利进行。遇到问题请及时向财政部和国家税务总局反映。 附件1：营业税改征试点实施办法 第一章 纳税人和扣缴义务人 第二章 征税范围 第三章 税率和征收率 第四章 应纳税额的计算 第五章 纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点 第六章 税收减免的处理 第七章 征收管理 附：销售服务、无形资产、不动产注释 第一章 纳税人和扣缴义务人 （一）纳税人的范围 在中华人民共和国境内（以下称境内）销售服务、无形资产或者不动产（以下称应税行为）的单位和个人，为纳税人，应当按照本办法缴纳，不缴纳营业税。 单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。 个人，是指个体工商户和其他个人。 单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人（以下统称承包人）以发包人、出租人、被挂靠人（以下统称发包人）名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以该发包人为纳税人。否则，以承包人为纳税人。 注释： 同时满足下列两个条件的以发包人为纳税人： 1.以发包人名义对外经营 2.由发包人承担法律责任 否则以承包人为纳税人。 （二）一般纳税人和小规模纳税人的界定 纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人 行业 工业企业 商业企业 现代服务业 房地产业 建筑业 金融业 生活服务业 年应征销售额（万元） 50 80 500 500 500 500 500 1.关注含税收入和不含税收入的区别 例：A公司为小规模纳税人，2015年2月至2016年2月年取得（1）含税收入400万元，（2）免税收入80万元，（3）2015年10月发生稽查补交税额20万元。 则A公司如果单纯按照收入标准判定是否可以成为一般纳税人。 2.自然人年应税销售额超过规定标准的不属于一般纳税人。

3.不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 4.年应税销售额未超过标准也可以申请一般纳税人。

例： B公司年应税销售额400万元，有固定专业会计人员，B公司的主管税务机关认定其会计核算采取国家统一会计制度核算，设置了总账和明细账，能向税务机关提供准确核算的销售额、销项税额、进项税额和应纳税额，并能准确编制申报表和财务报表。

5.2015年4月1日起，一般纳税人实行了资格登记制度。 （1）资格认定制度：固定经营场所证明、财务人员身份证明等。 （2）资格登记制度：只需填报《一般纳税人资格登记表》

6.符合一般纳税人条件的，应向主管税务机关申请资格登记，如果未申请： （1）按照销售额依照适用税率计算应纳税额； （2）不得抵扣进项税额； （3）不得使用专用。

7.一经认定为一般纳税人，不得转为小规模纳税人。

8.本次营改增前即为一般纳税人，不需要重新申请一般纳税人资格，由主管税务机关制作、送达《税务事项通知书》，告知纳税人即可。

（三）扣缴义务人的界定

中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 （四）汇总纳税的界定

两个或者两个以上的纳税人，经财政部和国家税务总局批准可以视为一个纳税人合并纳税。具体办法由财政部和国家税务总局另行制定。

（五）会计核算的要求

纳税人应当按照国家统一的会计制度进行会计核算。

第二章 征税范围

（一）销售或者进口的货物（非营改增内容） 货物：有形动产，含电力、热力、气体在内。 销售货物：有偿转让货物的所有权。

基本行为界定——有偿、营业性 解释

有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。 解释

下列情形属于非营业活动：

1.行政单位收取的同时满足以下条件的性基金或者行政事业性收费。

（1）由或者财政部批准设立的性基金，由或者省级及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；

（2）收取时开具省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据； （3）所收款项全额上缴财政。

2.单位或者个体工商户聘用的员工为本单位或者雇主提供取得工资的服务。 3.单位或者个体工商户为聘用的员工提供服务。 4.财政部和国家税务总局规定的其他情形。 （四）地域界定

在境内销售服务、无形资产或者不动产

1.服务（租赁不动产除外）或者无形资产（自然资源使用权除外）的销售方或者购买方在境内； 2.所销售或者租赁的不动产在境内； 3.所销售自然资源使用权的自然资源在境内； 4.财政部和国家税务总局规定的其他情形。 下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：

1.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 例：境内的李先生去A国旅游，在A国发生的餐饮消费服务。

2.境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 例：A国的W先生将某技术使用权转让给境内的李先生在A国使用。 3.境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 例：境内的李先生去A国旅游，A国某企业向李先生提供汽车租赁服务。 （五）突破基本行为界定的应税行为

视同销售或视同提供应税服务——无偿、营业性

第三章 税率和征收率 36号文第15、16条 税率的范围和征收率 税率和征收率（营改增） 提供现代服务（除不动产租赁服务）、金融服务、生活服务、增值电信服务，销售无形资产 提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权 提供有形动产租赁服务 境内单位和个人发生的跨境应税行为 （具体范围由财政部和国家税务总局另行规定） 征收率为3%、5%，预征率为2%、3%、5% 6% 11% 17% 零税率

第四章 应纳税额的计算

第一节 一般性规定

一般计税方法

适用主体：一般纳税人 计税公式：

当期应纳税额＝当期销项税额－当期进项税额 简易计税方法 适用主体： ①小规模纳税人

②一般纳税人的特定销售 计税公式：

当期应纳额＝当期销售额×征收率

【提示】小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 应扣缴税额

适用主体：境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的计税公式： 应扣缴税额＝购买方支付的价款÷（1＋税率）×税率。

【案例】2016年5月2日，境外公司向我国A企业转让一项专利技术，合同价款800万元，则该代理人应当扣缴的税额为？ 【解析】应扣缴税额＝800÷（1＋6%）×6% ＝45.28（万元）。

第二节 一般计税方法

计算公式：

应纳税额=当期销项税额－当期进项税额（当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣）（第21条） 销项税额：

销项税额=销售额×税率 （第22条） 销售额＝含税销售额÷（1+税率）（第23条） 进项税额：

（1）进项税额，是指纳税人购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，支付或者负担的额。（第24条） 进项税额：

（2）专用（含税控机动车销售统一，下同）、海关进口专用缴款书、解缴税款的完税凭证上注明的额以及按照农产品收购或者销售上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额准予从销项税额中抵扣。（第25条） 专用

海关进口专用缴款书

解缴税款的完税凭证

农产品销售

（3）扣税凭证不符合有关规定的，抵扣资料不全的，其进项不得从销项中抵扣。扣税凭证，是指专用、海关进口专用缴款书、农产品收购、农产品销售和完税凭证。纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者（第26条）

（4）进项税额不得从销项税额中抵扣的项目（7种）（第27条）

①用于简易计税方法计税项目、免征项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

②非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

③非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 ④非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

⑤非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

⑥购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 ⑦财政部和国家税务总局规定的其他情形。

（5）对不动产、无形资产的具体范围，固定资产，非正常损失的解释（第2） 不动产、无形资产的具体范围，按照本办法所附的《销售服务、无形资产或者不动产注释》执行。 固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等有形动产。 非正常损失，是指因管理不善造成货物被盗、丢失、霉烂变质，以及因违反法律法规造成货物或者不动产被依法没收、销毁、拆除的情形。 （6）适用一般计税方法兼营简易计税、免征项目而无法划分不得抵扣的进项税额，不得抵扣的进项税额计算公式如下： 不得抵扣的进项税额＝当期无法划分的全部进项税额×（当期简易计税方法计税项目销售额+免征项目销售额）÷当期全部销售额（第29条） （7）已抵扣进项税额的购进货物（不含固定资产）、劳务、服务，发生本办法第二十七条规定情形（简易计税方法计税项目、免征项目除外）的，应当将该进项税额从当期进项中扣减；无法确定该进项的，按照当期实际成本计算（第30条） （8）已抵扣进项税额的固定资产、无形资产或者不动产，发生本办法第二十七条规定情形的 ：不得抵扣的进项税额=固定资产、无形资产或者不动产净值×适用税率（第31条） （9）一般纳税人会计核算不健全或不能够提供准确税务资料的或应办未办一般纳税人资格登记的，不得抵扣进项，也不得使用专用（第33条） 特殊行为的有关规定： 纳税人适用一般计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的额，应当从当期的销项税额中扣减；因销售折让、中止或者退回而收回的额，应当从当期的进项税额中扣减。（第32条） 第三节 简易计税方法 定义及计算公式 （1）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和征收率计算的额，不得抵扣进项税额。应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率（第34条） （2）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率）（第35条） 特殊行为的有关规定： 纳税人适用简易计税方法计税的，因销售折让、中止或者退回而退还给购买方的销售额，应当从当期销售额中扣减。扣减当期销售额后仍有余额造成多缴的税款，可以从以后的应纳税额中扣减。（第36条） 第四节 销售额的确定 一、销售额的定义、外币计价方法 （1）销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： ①代为收取并符合本办法第十条规定的性基金或者行政事业性收费。 ②以委托方名义开具代委托方收取的款项。（第37条） （2）销售额以人民币计算。纳税人按照人民币以外的货币结算销售额的，应当折合成人民币计算，折合率可以选择销售额发生的当天或者当月1日的人民币汇率中间价。纳税人应当在事先确定采用何种折合率，确定后12个月内不得变更。（第3） 二、兼营、混合销售的计算方法 （3）纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额；未分别核算的，不得免税、减税。（第41条） 三、开红字的规定 四、折扣销售 纳税人发生应税行为，将价款和折扣额在同一张上分别注明的，以折扣后的价款为销售额；未在同一张上分别注明的，以价款为销售额，不得扣减折扣额。（第43条） 五、对不合理价格的价格确认规定 纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额： （一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×（1+成本利润率） 成本利润率由国家税务总局确定。 不具有合理商业目的，是指以谋取税收利益为主要目的，通过人为安排，减少、免除、推迟缴纳税款，或者增加退还税款。（第44条） 第五章 纳税义务、扣缴义务发生时间和纳税地点 一、纳税义务、扣缴义务发生时间 （一）纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具的，为开具的当天。 收讫销售款项，是指纳税人销售服务、取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同无形资产、不动产过程中或者完成后收或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产到款项。 权属变更的当天。 （二）纳税人提供建筑服务、租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 （三）纳税人从事金融商品转让的，为金融商品所有权转移的当天。 （四）纳税人发生本办法第十四条规定情形的，其纳税义务发生时间为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。 （五）扣缴义务发生时间为纳税人纳税义务发生的当天。 第十四条规定：下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产： （一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。 二、纳税地点 三、的纳税期限 的纳税期限 具体纳税期限 以1个季度为纳税期限的 分别为1日、3日、5日、10日、15日、1个月或者1个季度 由主管税务机关根据纳税人应纳税额的大小分别核定 适用于小规模纳税人、银行、财务公司、信托投资公司、信用社，以及财政部和国家税务总局规定的其他纳税人 不能按照固定期限纳税的，可以按次纳税 以1个月或者1个季度为1个纳税期的 自期满之日起15日内申报纳税 以1日、3日、5日、10日或者15日为自期满之日起5日内预缴税款，于次月1日起15日内申报纳税并结清上月应纳税1个纳税期的 款 扣缴义务人解缴税款的期限，按照前述规定执行 第六章 税收减免的处理 一、对税收减免的选择 纳税人发生应税行为适用免税、减税规定的，可以放弃免税、减税，依照本办法的规定缴纳。放弃免税、减税后，36个月内不得再申请免税、减税。 纳税人发生应税行为同时适用免税和零税率规定的，纳税人可以选择适用免税或者零税率。 二、起征点的规定 个人发生应税行为的销售额未达到起征点的，免征；达到起征点的，全额计算缴纳。 起征点不适用于登记为一般纳税人的个体工商户。 三、起征点的幅度 按期纳税的 按次纳税的 为月销售额5000－20000元（含本数） 为每次（日）销售额300－500元（含本数） 注：起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。 对小规模纳税人中月销售额未达到2万元的企业或非企业性单位 2017年12月31日前，对月销售额2万元（含本数）至3万元的小规模纳税人 第七章 征收管理 免征 免征 一、征收机关 营业税改征的，由国家税务局负责征收。纳税人销售取得的不动产和其他个人出租不动产的，国家税务局暂委托地方税务局代为征收。 二、零税率应税行为的办理 纳税人发生适用零税率的应税行为，应当按期向主管税务机关申报办理退（免）税，具体办法由财政部和国家税务总局制定。 三、专用的开具 专用由基本联次或者基本联次附加其他联次构成，基本联次为三联：联、抵扣联和记账联。联，作为购买方核算采购成本和进项税额的记账凭证；抵扣联，作为购买方报送主管税务机关认证和留存备查的凭证；记账联，作为销售方核算销售收入和销项税额的记账凭证。其他联次用途，由一般纳税人自行确定。

四、小规模纳税人专用的开具

普通样式

五、总括

纳税人的征收管理，按照本办法和《中华人民共和国税收征收管理法》及现行征收管理有关规定执行。 附件2：营业税改征试点有关事项的规定 一、试点纳税人试点期间 二、原纳税人有关

一、试点纳税人试点期间

（一）兼营

【案例】某房地产企业（一般纳税人）同时销售其2016年3月30日取得的不动产和出租2016年5月3日之后取得的不动产，但是两笔业务没有分别核算，最终要以11%的税率征收税款。 【分析】销售其2016年4月30日前取得的不动产可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额（附件2第11页第2条），出租2016年4月30日之后取得的不动产适用11%的税率，因为两笔业务未分别核算，按照“兼有不同税率和征收率的销售货物加工修理修配劳务、服务、无形资产或者不动产，从高适用税率”原则，以11%的税率征收税款。 （二）不征收项目 （三）销售额的确定 销售额 性质 全额计税 扣除内容 无 备注 扣除凭证的规定 贷款服务 无 无 直接收费全额金融服务 计税 无 无 无 1.金融商品的买入价，可以选择按试点纳税人按照上述4－10款的规定从全部价款和价外费用照加权平均法或者移动加权平均法中扣除的价款，应当取得符合法律、行规和国家税务总进行核算，选择后36个月内不得变局规定的有效凭证。否则，不得扣除。上述凭证是指： 更； （1）支付给境内单位或者个人的款项，以为合法有效凭2.转让金融商品出现的正负差，按证。 金融商品差额买入盈亏相抵后的余额为销售额。若相（2）支付给境外单位或者个人的款项，以该单位或者个人的转让 计税 价 抵后出现负差，可结转下一纳税期签收单据为合法有效凭证，税务机关对签收单据有疑议的，与下期转让金融商品销售额相抵，可以要求其提供境外公证机构的确认证明。 但年末时仍出现负差的，不得转入（3）缴纳的税款，以完税凭证为合法有效凭证。 下一个会计年度； 专用 （4）扣除的性基金、行政事业性收费或者向支付的政票据为合法有效凭证。 （5）国家税务总局规定的其他凭证。 纳税人取得的上述凭证属于扣税凭证的，其进项税额3.金融商品转让，不得开具土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财 不得从销项税额中抵扣 差经纪代理服务 额向委托方收取并代为支付的政向委托方收取的性基金或者行政事业性收费，不得开具计府性基金或者行政事业性收费 专用 税 差融资租赁 额计税 差融资性售后回租 额计税 试点纳税人根据2016支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税 经商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息 准的从事融资租赁业务的试点纳税人，2016年5月1日后实收资本达到1.7亿元的，从达到标准的当月起按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行；2016年5月1日后实收资本未达到1.7亿元但注册资本达到1.7亿元的，在2016年7月31二选一扣除：1.向承租方收取的日前仍可按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行，2016年4月30日前签订的有差价款本金，以及对外支付的借款年8月1日后开展的融资租赁业务和融资性售后回租业务不形动产融资性售后回租额利息（包括外汇借款和人民币借得按照上述第（1）、（2）、（3）点规定执行 合同，在合同到期前提计款利息）、发行债券利息2.支付供的有形动产融资性售税 的借款利息（包括外汇借款和人后回租服务 差航空运输企业 额计税 试点纳税人中的一般纳税人（以下称一般纳税差额支付给承运方运费 试点纳税人中的一般纳税人 民币借款利息）、发行债券利息 代收的机场建设费和代售其他航空运输企业客票而代收转付 的价款 计人）提供客运场站服务 税 差试点纳税人提供旅游服额务旅游服务 计税 差试点纳税人提供建筑服额务适用简易计税方法的 计税 房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外） （四）进项税额 差向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方餐饮费、交通费、签证费、门票收取并支付的上述费用，不得开具专用，可以开费和支付给其他接团旅游企业具普通。 的旅游费用 分包款 额受让土地时向部门支付的房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开计土地价款 税 工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 1.适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

【案例】A公司（一般纳税人）2016年6月1日购入一座写字楼，价格200,000,000元（含税价） 总共可抵扣进项金额＝200,000,000/（1＋11%）×11% ＝19,819,819.82（元）

第一年可抵扣金额＝19,819,819.82×60% ＝11,1,1.（元） 第二年可抵扣金额＝19,819,819.82×40% ＝7,927,927.93（元）

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。 【解释】融资租入的不动产可以提折旧但是不适用上述分2年抵扣的规定。

2.按照《试点实施办法》第二十七条第（一）项规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产、无形资产、不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额的应税项目，可在用途改变的次月按照下列公式计算可以抵扣的进项税额： 可以抵扣的进项税额＝固定资产、无形资产、不动产净值/（1＋适用税率）×适用税率 上述可以抵扣的进项税额应取得合法有效的扣税凭证

《试点实施办法》第二十七条第（一）项规定：一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

用于简易计税方法计税项目 免征项目 集体福利或者个人消费

其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。 3.纳税人接受贷款服务向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

（五）一般纳税人资格登记

《试点实施办法》第三条规定的年应税销售额标准为500万元（含本数）。财政部和国家税务总局可以对年应税销售额标准进行调整。

《试点实施办法》第三条规定：

应税行为的年应征销售额（以下称应税销售额）超过财政部和国家税务总局规定标准的纳税人为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

年应税销售额超过规定标准的其他个人不属于一般纳税人。年应税销售额超过规定标准但不经常发生应税行为的单位和个体工商户可选择按照小规模纳税人纳税。 （六）计税方法

一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税。

一般纳税人发生下列应税行为可以选择适用简易计税方法计税

（七）建筑服务

（八）销售不动产 应税纳税项目行为 人 时间 情况 外购老项目 自建老项目 外购新项目 计税方法 率 计税基础 一般计税 11% 全部价款和价外费用 2016年4月30日前取得 可以选择转让一般不动纳税产 人 2016年4月30日前自建 简易计税 5% 税款缴纳 取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价 全部价款和价外费用 不动产所在地预征5%,再向机构所在地纳税申报 2016年5月1日后取得 取得的全部价款和价外费用减一般计税 11% 去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价 一般计税 11% 全部价款和价外费用 自建2016年5月1新项日后自建 目 外购取得的全部价款和价外费用减5% 去该项不动产购置原价或者取简易计税 得不动产时的作价 5% 全部价款和价外费用 计税小规模纳 项目 税人 自建 项目 时间 情况 应税纳税项目行为 人 率 方法 计税基础 税款缴纳 3% 预收款 简易不动产所在地预征全部价款和价外费用 3%，向机构所在地申报，征收率5% 不动产所在地预征取得的全部价款和价外费3%，向机构所在地用，扣除受让土地时向政申报 府部门支付的土地价款 一般房地产企业 纳税人 老项目 5% 《建筑工程施工许可证》计税 注明的合同开工日期在2016年4月30日前 一般11% 计税 一般新项目 小规 11% 计税 简易模纳 税人 （九）不动产经营租赁服务 应税行为 纳税人 项目情况 时间 5% 计税 全部价款和价外费用 计税方法 率 计税基础 税款缴纳 不动产所在地预征3%，再向机构所在地纳税申报 不动产所在地预征3%，再向机构所在地纳税申报 新项目 公路经营一般纳税企业 不动产经营人 租赁 老项目 2016年5月1日后一般计取得 试点前开工 税 简易计税 一般计2016年4月30日前税 取得 简易计税 11% 全部价款和价外费用 3% 全部价款和价11% 外费用 5% 全部价款和价外费用 全部价款和价外费用 不动产所在地预征5%，再向机构所在地纳税申报 小规模纳税人 简易计税 5% （十）一般纳税人跨省提供服务 一般纳税人跨省（自治区、直辖市或者计划单列市）提供建筑服务或者销售、出租取得的与机构所在地不在同一省（自治区、直辖市或者计划单列市）的不动产 在机构所在地申报纳税时，计算的应纳税额小于已预缴税额，且差额较大的 由国家税务总局通知建筑服务发生地或者不动产所在地省级税务机关，在一定时期内暂停预缴。 （十一）纳税地点

（十二）试点前发生的业务

1.试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

2.试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

3.试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税规定补缴营业税。 （十三）销售使用过的固定资产

（十四）扣缴适用税率

（十五）其他规定

《试点实施办法》规定的税率和征收率 税目 现代服务业、金融业、生活服务业、增值电信、销售无形资产 税率 6% 11% 17% 零税率 提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权 提供有形动产租赁服务 境内单位和个人发生的跨境应税行为 （具体范围由财政部和国家税务总局另行规定） 征收率为3%，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 二、原纳税人有关 （一）进项税额

原纳税人准予作为进行税额抵扣的情形（购进营改增项目取得的）

1.原一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，取得的专用上注明的额为进项税额，准予从销项税额中抵扣。

2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

5.原一般纳税人购进服务、无形资产或者不动产，下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：

（1）用于简易计税方法计税项目、免征项目、集体福利或者个人消费。其中涉及的无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。纳税人的交际应酬消费属于个人消费。 （2）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

（3）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。 （4）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。

（5）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。

（6）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （7）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

6.购进服务已抵扣进项税额的扣减

7.无形资产或不动产已抵扣转不抵扣进项税额的计算

8.不得抵扣转允许抵扣进项税额的应税项目的计算

（二）期末留抵税额

（三）混合销售

附件3：营业税改征试点过渡的规定

一、免征

（一）托儿所、幼儿园提供的保育和教育服务。 （二）养老机构提供的养老服务。 （三）残疾人福利机构提供的育养服务。 （四）婚姻介绍服务。 （五）殡葬服务。

（六）残疾人员本人为社会提供的服务。 （七）医疗机构提供的医疗服务。

（八）从事学历教育的学校提供的教育服务。 （九）学生勤工俭学提供的服务。

（十）农业机耕、排灌、病虫害防治、植物保护、农牧保险以及相关技术培训业务，家禽、牲畜、水生动物的配种和疾病防治。 （十一）纪念馆、博物馆、文化馆、文物保护单位管理机构、美术馆、展览馆、书画院、图书馆在自己的场所提供文化体育服务取得的第一道门票收入。

（十二）寺院、宫观、清真寺和教堂举办文化、宗教活动的门票收入。

（十三）行政单位之外的其他单位收取的符合《试点实施办法》第十条规定条件的性基金和行政事业性收费。 （十四）个人转让著作权。 （十五）个人销售自建自用住房。

（十六）2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房。

（十七）航运公司、航空公司从事海峡两岸海上直航、空中直航业务在取得的运输收入。 （十八）纳税人提供的直接或者间接国际货物运输代理服务。 （十九）以下利息收入。

（二十）被撤销金融机构以货物、不动产、无形资产、有价证券、票据等财产清偿债务。 （二十一）保险公司开办的一年期以上人身保险产品取得的保费收入。 （二十二）下列金融商品转让收入。 （二十三）金融同业往来利息收入。

（二十四）符合条件的担保机构从事中小企业信用担保或者再担保业务取得的收入（不含信用评级、咨询、培训等收入）3年内免征。

（二十五）国家商品储备管理单位及其直属企业承担商品储备任务，从或者地方财政取得的利息补贴收入和价差补贴收入。 （二十六）纳税人提供技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务。 （二十七）符合条件的合同能源管理服务

（二十八）2017年12月31日前，科普单位的门票收入，以及县级及以上党政部门和科协开展科普活动的门票收入。 （二十九）举办的从事学历教育的高等、中等和初等学校（不含下属单位），举办进修班、培训班取得的全部归该学校所有的收入。

（三十）举办的职业学校设立的主要为在校学生提供实习场所、并由学校出资自办、由学校负责经营管理、经营收入归学校所有的企业，从事《销售服务、无形资产或者不动产注释》中“现代服务”（不含融资租赁服务、广告服务和其他现代服务）、“生活服务”（不含文化体育服务、其他生活服务和桑拿、氧吧）业务活动取得的收入。 （三十一）家政服务企业由员工制家政服务员提供家政服务取得的收入。 （三十二）福利彩票、体育彩票的发行收入。 （三十三）空余房产租赁收入。

（三十四）为了配合国家住房制度改革，企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房取得的收入。 （三十五）将土地使用权转让给农业生产者用于农业生产。

（三十六）涉及家庭财产分割的个人无偿转让不动产、土地使用权。

（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。

（三十八）县级以上地方或自然资源行政主管部门出让、转让或收回自然资源使用权（不含土地使用权）。 （三十九）随军家属就业。 （四十）转业干部就业。

二、即征即退

三、扣减规定 （一）退役士兵创业就业。 （二）重点群体创业就业。 （一）退役士兵创业就业

本条所称服务型企业是指从事《销售服务、无形资产、不动产注释》中“不动产租赁服务”、“商务辅助服务”（不含货物运输代理和代理报关服务）、“生活服务”（不含文化体育服务）范围内业务活动的企业以及按照《民办非企业单位登记管理暂行条例》（令第251号）登记成立的民办非企业单位。

（二）重点群体创业就业

3.享受上述优惠的人员按以下规定申领《就业创业证》：

①按照《就业服务与就业管理规定》（劳动和社会保障部令第28号）第六十三条的规定，在法定劳动年龄内，有劳动能力，有就业要求，处于无业状态的城镇常住人员，在公共就业服务机构进行失业登记，申领《就业创业证》。其中，农村进城务工人员和其他非本地户籍人员在常住地稳定就业满6个月的，失业后可以在常住地登记。

②零就业家庭凭社区出具的证明，城镇低保家庭凭低保证明，在公共就业服务机构登记失业，申领《就业创业证》。 ③毕业年度内高校毕业生在校期间凭学生证向公共就业服务机构按规定申领《就业创业证》，或委托所在高校就业指导中心向公共就业服务机构按规定代为其申领《就业创业证》；毕业年度内高校毕业生离校后直接向公共就业服务机构按规定申领《就业创业证》。 ④上述人员申领相关凭证后，由就业和创业地人力资源社会保障部门对人员范围、就业失业状态、已享受情况进行核实，在《就业创业证》上注明“自主创业税收”、“毕业年度内自主创业税收”或“企业吸纳税收”字样，同时符合自主创业和企业吸纳税收条件的，可同时加注；主管税务机关在《就业创业证》上加盖戳记，注明减免税所属时间。 4.执行期限的规定

上述税收优惠的执行期限为2016年5月1日至2016年12月31日，纳税人在2016年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。

按照《财政部 国家税务总局 人力资源社会保障部关于继续实施支持和促进重点群体创业就业有关税收的通知》（财税〔2014〕39号）规定享受营业税优惠的纳税人，自2016年5月1日起按照上述规定享受优惠，在2016年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。

《财政部 国家税务总局关于将铁路运输和邮政业纳入营业税改征试点的通知》（财税〔2013〕106号）附件3第一条第（十三）项失业人员就业优惠，自2014年1月1日起停止执行。在2013年12月31日未享受满3年的，可继续享受至3年期满为止。

四、金融企业发放贷款的缴纳

上述所称金融企业，是指银行（包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行）、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司。 五、个人销售住房 购买时间 将购买不足2年的住房对外销售 将购买2年以上（含2年）的住房对外销售 上述适用于北京市、上海市、广州市和深圳市之外的地区。 购买时间 将购买不足2年的住房对外销售 相关 按照5%的征收率全额缴纳 相关 按照5%的征收率全额缴纳 免征 将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售 销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳 将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售 免征 上述仅适用于北京市、上海市、广州市和深圳市地区。 六、优惠享受期间和过渡问题 上述优惠除已规定期限的项目和第五条外，其他均在营改增试点期间执行。 如果试点纳税人在纳入营改增试点之日前已经按照有关规定享受了营业税税收优惠，在剩余税收优惠期限内，按照本规定享受有关优惠。 附件4： 跨境应税行为适用零税率和免税的规定

一、适用零税率的规定

中华人民共和国境内（以下称境内）的单位和个人销售的下列服务和无形资产，适用零税率：

二、免征的规定

境内的单位和个人销售的下列服务和无形资产免征，但财政部和国家税务总局规定适用零税率的除外：

（一）下列境外服务

1.工程项目在境外的建筑服务。 2.工程项目在境外的工程监理服务。

3.工程、矿产资源在境外的工程勘察勘探服务。 4.会议展览地点在境外的会议展览服务。 5.存储地点在境外的仓储服务。

6.标的物在境外使用的有形动产租赁服务。 7.在境外提供的广播影视节目（作品）的播映服务。 8.在境外提供的文化体育服务、教育医疗服务、旅游服务。 （二）为出口货物提供的邮政服务、收派服务、保险服务。 为出口货物提供的保险服务，包括出口货物保险和出口信用保险。

三、国际运输服务适用零税率的相关说明

按照国家有关规定应取得相关资质的国际运输服务项目，纳税人取得相关资质的，适用零税率，未取得的，适用免税。

1.境内的单位或个人提供程租服务，如果租赁的交通工具用于国际运输服务和港澳台运输服务，由出租方按规定申请适用零税率。

2.境内的单位和个人向境内单位或个人提供期租、湿租服务，如果承租方利用租赁的交通工具向其他单位或个人提供国际运输服务和港澳台运输服务，由承租方适用零税率。境内的单位或个人向境外单位或个人提供期租、湿租服务，由出租方适用零税率。

3.境内单位和个人以无运输工具承运方式提供的国际运输服务，由境内实际承运人适用零税率；无运输工具承运业务的经营者适用免税。

四、适应零税率的单位和个人不同计税方式的规定

服务和无形资产的退税率为其按照《试点实施办法》第十五条第（一）至（三）项规定适用的税率。实行退（免）税办法的服务和无形资产，如果主管税务机关认定出口价格偏高的，有权按照核定的出口价格计算退（免）税，核定的出口价格低于外贸企业购进价格的，低于部分对应的进项税额不予退税，转入成本。

五、放弃适用零税率的规定

六、适用零税率应税行为的申报

七、本规定完全在境外消费的解释 本规定所称完全在境外消费，是指：

（一）服务的实际接受方在境外，且与境内的货物和不动产无关。 （二）无形资产完全在境外使用，且与境内的货物和不动产无关。 （三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

八、发生的与、澳门、有关应税行为的有关规定

九、2016年4月30日前签订的合同的有关规定

13号公告解读

关于《国家税务总局，关于全面推开营业税改征试点后纳税申报有关事项的公告》 1.本文件主要说明纳税申报事项； 2.全部纳税人均按照此申报表填报；

3.纳税人每月或每季度需要申报的纳税申报资料包括：（1）纳税申报表及其附列资料（此为必报资料） （2）纳税申报其他资料（共7项内容）（由省级和计划单列市级国税机关根据实际情况要求填列）。

注：第（1）中包括：a、一般纳税人（以下简称一般纳税人）纳税申报表及其附列资料（共9张报表）。b、小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）纳税申报表及其附列资料（共3张报表）。

4.需要填列预缴申报表的纳税人：（1）纳税人跨县（市）提供建筑服务；（2）房地产开发企业预售自行开发的房地产项目；（3）纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，以上按规定需要在项目所在地或不动产所在地主管国税机关预缴税款的纳税人。 5.本文件为1个主文件+6个附件。 注:应关注作废文件。

14号公告解读

对14号公告《纳税人转让不动产征收管理暂行办法》的解读

一、适用范围

纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。

14号公告同时明确了“取得”的定义，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。

二、一般纳税人转让其取得的不动产的过渡 （一）可以选择适用简易计税方法计税

1.取得（不含自建）的差额计税——一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

2.自建的全额计税——一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 （二）选择适用一般计税方法计税：预征

1.一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

2.一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（三）一般纳税人营改增后转让取得的不动产的 明确适用一般计税方法，无简易征收办法：

1.一般纳税人转让其2016年5月1日后取得（不含自建）的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

2.一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

三、差额计税的抵扣凭证规定

纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行规和国家税务总局规定的合法有效凭证。否则，不得扣除。

上述凭证是指：

（一）税务部门监制的。

（二）判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。 （三）国家税务总局规定的其他凭证。

四、小规模纳税人转让其取得的不动产的

小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳：

（一）小规模纳税人转让其取得（不含自建）的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

五、个人转让其购买的住房的

（一）个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

（二）个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税；其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

注意：根据《暂行条例实施细则》规定，个人包括个体工商户和其他个人。 其他个人是指没有办理个体工商户营业执照的其他自然人。

六、其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产的

其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款： （一）以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为： 应预缴税款=全部价款和价外费用÷（1+5%）×5%

（二）以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：

应预缴税款=（全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价）÷（1+5%）×5%

注意：14号公告在规定其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产时，明确了计税公式，从中可见，转让所得是含税收入。从原理上看，计税公式同样适用于其他纳税人。

七、预缴税款可抵缴税款并留抵下期

纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，可以在当期应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

八、代开的规定

小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开专用。

九、罚则

纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

15号公告解读

关于对《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告 2016年第15号的解读

一、需要符合的条件：

1.一般纳税人（前提条件） 2.不动产，不动产在建工程（核算对象） （一）建成项目：

2016年5月1日后取得或购入（时间要求）

同时在会计制度上按固定资产核算的不动产（会计核算要求） （二）在建项目：

（1）2016年5月1日后发生（时间要求）

（2）不动产在建工程，在会计制度上应按照“在建工程”核算（会计核算要求） （3）符合以上时间购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产

（4）符合以上时间用于改建、扩建、修缮、装饰不动产，同时增加不动产原值超过50% 注:

a.不动产原值,是指取得不动产时的购置原价或作价。

b.上述分2年从销项税额中抵扣的购进货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

二、抵扣要求：

（1）进项税额应分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

（2）取得2016年5月1日后开具的合法有效的扣税凭证。

三、抵扣方式：

（1）允许抵扣的进项税额中，60%的部分于取得扣税凭证的当期从销项税额中抵扣 （2）允许抵扣的进项税额中，40%的部分为待抵扣进项税额，于取得扣税凭证的当月起第13个月从销项税额中抵扣

四、购进时已全额抵扣进项税额的货物和服务，转用于不动产在建工程的抵扣方式：（转变货物和服务用途）

（1）已抵扣进项税额的60%部分，不再转回

（2）已抵扣进项税额的40%部分，应于转用的当期从进项税额中扣减，计入待抵扣进项税额，并于转用的当月起第13个月从销项税额中抵扣。

五、销售其取得（不含自建）的不动产或者不动产在建工程的抵扣方式： 将尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额，在销售的当期从销项税额中抵扣。

六、对固定资产或在建工程取得形式的要求： （1）直接购买 （2）接受捐赠 （3）接受投资入股

（4）抵债

（5）其他各种形式取得的不动产。

注：纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，属于不动产在建工程。

七、不得分2年抵扣进项税额的情况： （1）房地产开发企业自行开发的房地产项目 （2）融资租入的不动产

（3）在施工现场修建的临时建筑物、构筑物。

八、要求进项转出的情况：

（一）已抵扣进项税额的不动产发生以下情况，要求进项转出： （1）非正常损失 （2）改变用途

（3）专用于简易计税方法计税项目 （4）免征项目 （5）集体福利 （6）个人消费

（二）进项转出计算公式：

不得抵扣的进项税额＝（已抵扣进项税额＋待抵扣进项税额）×不动产净值率 不动产净值率＝（不动产净值÷不动产原值）×100% （三）不同情况进项转出的区别：

（1）不动产在建工程发生非正常损失的，其所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务已抵扣的进项税额应于当期全部转出；其待抵扣进项税额不得抵扣。

（2）（2）-（6）情况下，不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的，

应于该不动产改变用途的当期，将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。

（3）（2）-（6）情况下，不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的，应于该不动产改变用途的当期，将已抵扣进项税额从进项税额中扣减，并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。

九、不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变，用于允许抵扣进项税额项目： （1）在改变用途的次月计算可抵扣进项税额（时间要求）

（2）可抵扣进项税额＝扣税凭证注明或计算的进项税额×不动产净值率（计算公式）

（3）应取得2016年5月1日后开具的合法有效的扣税凭证

（4）可抵扣进项税额，60%的部分于改变用途的次月从销项税额中抵扣，40%的部分为待抵扣进项税额，于改变用途的次月起第13个月从销项税额中抵扣。（抵扣要求）

十、纳税人注销税务登记时，对其尚未抵扣完毕的待抵扣进项税额的处理要求： 于注销清算的当期从销项税额中抵扣。

十一、会计处理要求

（1）待抵扣进项税额记入“应交税金—待抵扣进项税额”科目核算， （2）于可抵扣当期转入“应交税金—应交（进项税额）”科目。

（3）对不同的不动产和不动产在建工程，纳税人应分别核算其待抵扣进项税额。

十二、建立台账的要求：

（1）纳税人应建立不动产和不动产在建工程台账，分别记录并归集不动产和不动产在建工程的成本、费用、扣税凭证及进项税额抵扣情况，留存备查。

（2）用于简易计税方法计税项目、免征项目、集体福利或者个人消费的不动产和不动产在建工程，也应在纳税人建立的台账中记录。

十三、纳税申报要求：

纳税人分期抵扣不动产的进项税额，应据实填报纳税申报表附列资料《纳税申报表附列资料（五）》（不动产分期抵扣计算表）。

十四、罚则：

纳税人未按照本办法有关规定抵扣不动产和不动产在建工程进项税额的，主管税务机关应按照《中华人民共和国税收征收管理法》及有关规定进行处理。

16号公告解读

对16号公告《纳税人提供不动产经营租赁服务征收管理暂行办法》的解读

一、适用范围

纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，适用本办法。

纳税人提供道路通行服务不适用本办法。道路通行服务属于现代生活服务业。

“取得”的定义同14号公告的规定，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式。

二、一般纳税人可享受过渡

一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

三、小规模纳税人出租不动产的规定

其中，个人出租住房享受优惠，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。具体规定如下： （一）单位和个体工商户出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额。 个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。

（二）其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。 其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

四、预缴税款的计算公式

（一）纳税人出租不动产适用一般计税方法计税的，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+11%）×3%

（二）纳税人出租不动产适用简易计税方法计税的，除个人出租住房外，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

（三）个体工商户出租住房，按照以下公式计算应预缴税款： 应预缴税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

五、其他个人出租不动产的计税公式

其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款： （一）出租住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5% （二）出租非住房：

应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

六、纳税地点

不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。

纳税人出租的不动产所在地与其机构所在地在同一直辖市或计划单列市但不在同一县（市、区）的，由直辖市或计划单列市国家税务局决定是否在不动产所在地预缴税款。

单位和个体工商户出租不动产，按照本办法规定向不动产所在地主管国税机关预缴税款时，应填写《预缴税款表》。

七、预缴税款可抵缴税款并留抵下期

单位和个体工商户出租不动产，向不动产所在地主管国税机关预缴的款，可以在当期应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

此外要注意，纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

八、代开的规定

小规模纳税人中的单位和个体工商户出租不动产，不能自行开具的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开。

其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。 纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开专用。

九、罚则

与14号公告规定类似。

纳税人出租不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人出租不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

17号公告解读

对17号公告《纳税人跨县（市、区）提供建筑服务征收管理暂行办法》的解读

一、适用范围

本办法所称跨县（市、区）提供建筑服务，是指单位和个体工商户在其机构所在地以外的县（市、区）提供建筑服务。

其他个人，即未办理个人工商户的自然人，跨县（市、区）提供建筑服务，不适用本办法。

纳税人在同一直辖市、计划单列市范围内跨县（市、区）提供建筑服务的，由直辖市、计划单列市国家税务局决定是否适用

本办法。——直辖市、计划单列市地理空间范围有限，故规定由直辖市、计划单列市国家税务局自行决定，

体现简政放权的特点。

二、对能否享受过渡的细化规定

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，应按照财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。 36号文将《建筑工程施工许可证》作为划为建筑工程新老项目的标准。

17号公告明确规定，《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目，属于财税〔2016〕36号文件规定的可以选择简易计税方法计税的建筑工程老项目。

三、预缴的具体规定——差额计税 （一）差额计税的规定

1.一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照2%的预征率计算应预缴税款。

2.一般纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，选择适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。

3.小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额，按照3%的征收率计算应预缴税款。 （二）预缴计税公式

1.适用一般计税方法计税的，应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款） ÷（1+11%）×2% 2.适用简易计税方法计税的，应预缴税款=（全部价款和价外费用-支付的分包款） ÷（1+3%）×3% 纳税人取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为负数的，可结转下次预缴税款时继续扣除。

纳税人应按照工程项目分别计算应预缴税款，分别预缴。 （三）预缴提交资料——注意需提交三项原件

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，在向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款时，需提交以下资料：

（1）《预缴税款表》；

（2）与发包方签订的建筑合同原件及复印件； （3）与分包方签订的分包合同原件及复印件； （4）从分包方取得的原件及复印件。 （四）预缴税款台账

对跨县（市、区）提供的建筑服务，纳税人应自行建立预缴税款台账，区分不同县（市、区）和项目逐笔登记全部收入、支付的分包款、已扣除的分包款、扣除分包款的号码、已预缴税款以及预缴税款的完税凭证号码等相关内容，留存备查。

注意17号公告用词——“应”，含强制性要求的意思，若主管税务机关后续进行税务检查，可能会对未建立预缴税款台账的企业进行处罚，因此企业不可忽视该项工作。

四、可扣除分包款的合法有效凭证

纳税人按照上述规定从取得的全部价款和价外费用中扣除支付的分包款，应当取得符合法律、行规和国家税务总局规定的合法有效凭证，否则不得扣除。 上述凭证是指：

（1）从分包方取得的2016年4月30日前开具的建筑业营业税。 上述建筑业营业税在2016年6月30日前可作为预缴税款的扣除凭证。

（2）从分包方取得的2016年5月1日后开具的，备注栏注明建筑服务发生地所在县（市、区）、项目名称的。

（3）国家税务总局规定的其他凭证。

特别提示：1.三个时点；2.明细规定，尤其是注意备注栏必须注明地点、项目名称。

五、预缴税款可抵缴税款并留抵下期

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，向建筑服务发生地主管国税机关预缴的税款，可以在当

期应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

六、代开的规定

小规模纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，不能自行开具的，可向建筑服务发生地主管国税

机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开。

七、罚则

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人跨县（市、区）提供建筑服务，未按照本办法缴纳税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。 18号公告解读

房地产业营改增解读 一、纳税人

1.在中华人民共和国境内销售自己开发的房地产项目的企业，为纳税人。

自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。（18号公告） 房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。（18号公告）

2.纳税人分为一般纳税人与小规模纳税人两大类。纳税人年应征销售额超过500万元（含本数）的为一般纳税人，未超过规定标准的纳税人为小规模纳税人。

二、征税范围

1.根据《销售服务、无形资产或者不动产注释》规定，房地产业主要涉及以下税目 （一）房地产企业销售自己开发的房地产项目适用销售不动产税目;

（二）房地产企业出租自己开发的房地产项目（包括如商铺、写字楼、公寓等），适用租赁服务税目中的不动产经营租赁服务税目和不动产融资租赁服务税目（不含不动产售后回租融资租赁）。 2.不征收的项目

下列情形不属于在境内销售服务或者无形资产：

（一）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外发生的服务。 （二）境外单位或者个人向境内单位或者个人销售完全在境外使用的无形资产。 （三）境外单位或者个人向境内单位或者个人出租完全在境外使用的有形动产。 （四）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

三、税率和征收率

1.房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%

2.小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。

小规模纳税人适用征收率，其进项税额不可以抵扣。

3.境内的购买方为境外单位和个人扣缴的，按照适用税率扣缴。

从税制适用而言，一般纳税人适用税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用征收率，其进项税额不可以抵扣。 4.计税方法 （1）基本规定

小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 （2）具体方法

房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 （3）预缴税款

房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴。

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴。 第二十条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

四、计税方法 1.基本规定

的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。

一般纳税人发生应税行为适用一般计税方法计税。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。 小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 2.一般计税方法的应纳税额

一般计税方法的应纳税额按以下公式计算： 应纳税额=当期销项税额-当期进项税额

当期销项税额小于当期进项税额不足抵扣时，其不足部分可以结转下期继续抵扣。 3.简易计税方法的应纳税额

（一）简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和征收率计算的额，不得抵扣进项税

额。应纳税额计算公式： 应纳税额=销售额×征收率

（二）简易计税方法的销售额不包括其应纳税额，纳税人采用销售额和应纳税额合并定价方法的，按照下列公式计算销售额：

销售额=含税销售额÷（1+征收率）

五、销售额的确定 1.基本规定

纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用。财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的性基金或者行政事业性收费; （二）以委托方名义开具代委托方收取的款项。 2.具体方法

（一）房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向部门支付的土地价款后的余额为销售额。 （1）一般纳税人2016年5月1日后销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法

房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）（18

号公告）

（2）对当期允许抵扣的土地价款的规定 a当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款

b当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的销售额对应的建筑面积。 c房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。（这样每期抵扣的土地价款会多于包括配套公共设施的建筑面积时的金额）

d支付的土地价款，是指向、土地管理部门或受委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。

e在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

f 一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。（18号公告） 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

（二）房地产老项目

《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；

（三）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

第九条 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。（18号公告）

（四）房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按照5%的征收率计税。 （五）房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴。

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴。

第十一条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%

适用一般计税方法计税的，按照11%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，按照本办法规定预缴税款时，应填报《预缴税款表》。

第十二条 一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款。

（六）房地产开发企业中的一般纳税人销售房地产老项目，适用一般计税方法计税的，应以取得的全部价款和价外费用，按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

3.试点前发生的业务

（一）试点纳税人发生应税行为，按照国家有关营业税规定差额征收营业税的，因取得的全部价款和价外费用不足以抵减允许扣除项目金额，截至纳入营改增试点之日前尚未扣除的部分，不得在计算试点纳税人应税销售额时抵减，应当向原主管地税机关申请退还营业税。

（二）试点纳税人发生应税行为，在纳入营改增试点之日前已缴纳营业税，营改增试点后因发生退款减除营业额的，应当向原主管地税机关申请退还已缴纳的营业税。

（三）试点纳税人纳入营改增试点之日前发生的应税行为，因税收检查等原因需要补缴税款的，应按照营业税规定补缴营业税。 4、销售使用过的固定资产

一般纳税人销售自己使用过的、纳入营改增试点之日前取得的固定资产，按照现行旧货相关执行。

使用过的固定资产，是指纳税人符合《试点实施办法》第二十规定并根据财务会计制度已经计提折旧的固定资产。 5、视同销售的处理

纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿转让不动产而无销售额的（用于公益事业或者以社会公众为对象的除外），主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：

（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。 （三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为： 组成计税价格=成本×（1+成本利润率）

纳税人兼营免税、减税项目的，应当分别核算免税、减税项目的销售额;未分别核算的，不得免税、减税。

六、进项税抵扣额 1.抵扣凭证

纳税人取得的扣税凭证不符合法律、行规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。

扣税凭证，是指专用、海关进口专用缴款书、农产品收购、农产品销售和完税凭证。

纳税人凭完税凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。 2.准予从销项税额中抵扣的进项税额

（一）从销售方取得的专用（含税控机动车销售统一，下同）上注明的额。 （二）从海关取得的海关进口专用缴款书上注明的额。

（三）购进农产品，除取得专用或者海关进口专用缴款书外，按照农产品收购或者销售上注明的农产品买价和13%的扣除率计算的进项税额。计算公式为： 进项税额=买价×扣除率

买价，是指纳税人购进农产品在农产品收购或者销售上注明的价款和按照规定缴纳的烟叶税。

购进农产品，按照《农产品进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额的除外。 （四）从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的额。 3.不得从销项税额中抵扣的进项税额

（一）用于简易计税方法计税项目、免征项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产。其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产（不包括其他权益性无形资产）、不动产。

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

纳税人的交际应酬消费属于个人消费。

（二）非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务。

（三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物（不包括固定资产）、加工修理修配劳务和交通运输服务。

（四）非正常损失的不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 （五）非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计服务和建筑服务。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 （六）购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。 （七）财政部和国家税务总局规定的其他情形。

本条第（四）项、第（五）项所称货物，是指构成不动产实体的材料和设备，包括建筑装饰材料和给排水、采暖、卫生、通风、照明、通讯、煤气、消防、空调、电梯、电气、智能化楼宇设备及配套设施。

只有登记为一般纳税人的房地产企业才涉及进项税额抵扣。

七、纳税地点 1.基本规定

属于固定业户的纳税人销售租赁不动产应当向其机构所在地或者居住地的主管税务机关申报纳税。总机构和分支机构不在同一县（市）的，应当分别向各自所在地的主管税务机关申报纳税;经财政部和国家税务总局或者其授权的财政和税务机关批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报纳税。

属于固定业户的试点纳税人，总分支机构不在同一县（市），但在同一省（自治区、直辖市、计划单列市）范围内的，经省（自治区、直辖市、计划单列市）财政厅（局）和国家税务局批准，可以由总机构汇总向总机构所在地的主管税务机关申报缴纳。

扣缴义务人应当向其机构所在地或者居住地主管税务机关申报缴纳扣缴的税款。

八、纳税义务发生时间

1.纳税人销售、出租不动产，为发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具的，为开具的当天。

收讫销售款项，是指纳税人销售、出租不动产过程中或者完成后收到款项。

取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为不动产权属变更的当天。

2.纳税人提供租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。

3.一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《营业税改征试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件印发，以下简称《试点实施办法》）第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额（定义为：已减除当期可扣除土地价款后的余额，注意其与销售收入的区别）和11%的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

第十五条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管国税机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。（关注为何会有多预缴的税款）

房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。 4.开具

第十六条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具。

5.第十七条 一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税的，可以开具普通，不得开具专用。 6.第十 一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具专用。 小规模纳税人

房地产开发企业中的小规模纳税人（以下简称小规模纳税人）采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴。 第二十条 应预缴税款按照以下公式计算： 应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

第二十一条 小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款。

19号公告解读

19号公告解读：纳税人（所有人）销售其取得的不动产，其他个人（自然人）出租不动产申报纳税在地税，地税代开。纳税人（除自然人外）出租不动产在国税纳税，自然人销售或出租不动产都在地税纳税。在哪纳税，哪给开。