浙江省2011年1月自学考试房地产评估试题
课程代码：00122
一、单项选择题(本大题共20小题，每小题1分，共20分)
在每小题列出的四个备选项中只有一个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选或未选均无分。
1._________主要有商业、文教、医疗卫生、体育、娱乐等。( ) A.居住建筑 C.办公建筑
B.公共建筑 D.工业建筑
2._________是指土地所有者凭借土地所有权垄断所取得的地租。( ) A.级差地租Ⅰ C.绝对地租
B.级差地租Ⅱ D.垄断地租
3.贷款比重越大，就会_________，房地产价格也就会_________。( ) A.促进房地产业的繁荣 下降 C.减少市场对房地产的需求 下降
B.促进房地产业的繁荣 上升 D.减少市场对房地产的需求 上升
4.在临海的城市，面海地势高的宗地地价比地势低的宗地价格_________。土地平坦，地价_________；反之，土地高低不平，地价_________。( ) A.高 较高 较低 C.低 较低 较高
5.下列属于估价对象权益状况的是( ) ．．．．A.土地面积、形状
C.建筑物的工程质量、新旧程度
B.土地使用权的年限
D.建筑物的类型、面积、层数、建筑结构 B.高 较低 较高 D.低 较高 较低
6.标准宗地的选择应考虑：宗地的面积_________，宗地的形状宜采用_________。( ) A.应尽量大 不规则的形状 C.大小要适中 长方形
B.应尽量大 长方形
D.大小要适中 不规则的形状
7._________的优点是定性与定量相结合，具有高度的逻辑性、系统性、简捷性和实用性，是针对大系统中多层次、多目标规划决策问题的有效决策方法。( ) A.特尔菲测定法 C.层次分析法
8.收益法就是分析估价对象房地产的_________市场情况，推测和估计估价对象_________将要获得的收益，并测算房地产_________的价格或价值。( ) A.现在 未来 未来
B.未来 未来 在估价时点上
第 1 页 B.因素成对比较法 D.哥顿法
C.过去 未来 未来 D.过去 现在 在估价时点上
9.收益法采用_________作为估价依据。( ) A.实际收入、实际费用和实际净收益 B.实际收入、实际费用和客观净收益 C.客观收入、实际费用和实际净收益 D.客观收入、客观费用和客观净收益
10.评估房地产价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( ) A．越低 C.不变
B.越高 D.符合客观实际
11.采用市场比较法，要求所选取的交易案例必须是近期发生的，这体现了市场比较法哪一个条件？( ) A.时间性 C.正常性
B.可替代性 D.可修正性
12.某地区某类房地产2006年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、.2、92.5、98.1（以2000年1月1日为100）。有一房地产在2006年6月1日的价格为2000元/m2。对其作交易日期修正到2006年10月1日的价格为_________元/m2。
( )
A.1376 C.2558
B.2308 D.2105
13.市场比较法中，采用间接比较对可比实例价格进行个别因素修正，其中可比实例的个别因素优于标准个别因素得102分，估价对象的个别因素劣于标准个别因素得97分，则个别因素修正系数为_________。( ) A.1.05 C.0.98 A.生地 C.熟地
B.0.95 D.1.03 B.毛地 D.净地
14.已完成土地使用权批准手续，具有一定的基础设施但尚未拆迁的可用于建筑的土地，被称为_________。( )
15.运用成本法评估旧房地产价格，对于房地合一的旧房地产( ) A.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧 B.旧房地产价格=土地实际取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧 C.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物实际建造成本—建筑物折旧 D.旧房地产价格=土地重新取得费用+建筑物重新建造成本—建筑物折旧 16.剩余法的基本思路是依据_________原理。( )
A.供求关系 C.替代
B.生产费用价值论 D.投入产出
17.路线价估价法采用的原理是土地价值高低随距街道距离增大( ) A.递减
B.递增
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C.不变 D.先减后增
18.我国目前的基准地价表现形式与_________的公示地价的表现形式类似，都是_________。( ) A.德国 区片价和路段价 C.日本、韩国 标准宗地的价格
B.德国 标准宗地的价格 D.日本、韩国 区片价和路段价
19.房地产评估报告是房地产估价的_________，是估价师提供给委托估价方的“产品”，_________。( ) A.最终结果 是具有一定法律效力的文件 B.最终结果 不具有法律效力 C.中期结果 不具有法律效力
D.中期结果 是具有一定法律效力的文件
20.根据有关规定，房地产评估报告应_________才具有法律效应。( ) A.由注册房地产估价师签名 B.由注册房地产估价师盖章 C.加盖估价机构的公章后
D.由注册房地产估价师签名、盖章，并加盖估价机构的公章后 二、多项选择题(本大题共10小题，每小题2分，共20分)
在每小题列出的五个备选项中至少有两个是符合题目要求的，请将其代码填写在题后的括号内。错选、多选、少选或未选均无分。
1.土地的社会经济属性主要表现在哪些方面？( ) A.利用方式的唯一性 C.土地区位的可变性 E.土地使用潜力的有限性
2.房地产价格影响因素中，城市区域因素包括( ) A.心理因素 C.交通便捷度 E.自然条件与环境质量
3.中房指数的作用包括( ) A.降低房地产价格 B.提高房地产开发利润
C.为各级制定房地产发展的措施提供依据 D.为投资商提供比较准确的市场信息 E.为广大的消费者服务
4.根据划分单元采用的手段，单元划分方法分为手工法和机助法。手工作业一般同时采用一种或几种方法，这些方法包括( ) A.主导因素判定法
B.主导因素分值叠置法
第 3 页 B.商服繁华度 D.城市设施完备度 B.利用方式的多样性 D.土地资源的无限性
C.固定网格法 E.动态网格法
5.收益法应用的关键和难点是( ) A.潜在毛收入的估算 C.运营费用的估算 E.资本化率的确定
6.交易实例应搜集的内容包括( ) A.成交价格 C.付款方式
E.交易双方的情况及交易目的
D.均质地域法
B.有效毛收入的估算 D.净收益的估算
B.成交日期
D.交易实例在交易时的状态
7.征用农地时，主要是对被征地的农业集体和个人支付征地费和各种补偿，包括( ) A.土地补偿费 C.地上附着物补偿费 E.房屋拆迁安置补偿费
8.剩余法评估不动产价格，估算各项成本费用时，专业费用包括( ) A.建筑设计费 C.工程概预算费用 E.市场营销广告费用
9.根据我国目前的房地产市场状况，可用于基准地价评估的资料主要有哪几类？
( )
A.宏观经济资料 C.交易资料
E.联营、联建、土地入股资料
10.由于评估报告是记载估价过程、反映估价成果的文件，所以应当做到：( ) A.全面性 C.客观性 E.概括性
三、简答题(本大题共4小题，每小题5分，共20分)
1.由于房地产价格是由地价和房价共同组成的，其价格特征主要来源于地价与一般物品价格的差异性，主要体现在哪些方面？
2.影响土地级别的因素主要归纳为哪五类？
3.新建房地产价格的构成中，开发成本主要由哪些方面构成的？ 4.基准地价修正系数测定有哪些途径？
四、计算题(本大题共2小题，每小题10分，共20分)
第 4 页 B.公正性 D.准确性 B.土地交易资料 D.企业利润和效益资料 B.规划设计费 D.不动产销售营业税 B.青苗补偿费 D.安置补助费
1.某写字楼建筑面积3000m2，月租金水平为140元/m2，空置率为10%，租金损失平均为毛租金收入的4%，合理运营费用为有效毛租金的35%，求该写字楼的净收益？
2.为评估某商铺的价格，在该商铺附近地区调查选取了A、B、C三宗类似商铺的交易实例作为可比实例，有关资料如下表： 成交价格（元/平方米） 成交日期 交易情况 区域因素 个别因素 可比实例A 8700 2009年1月31日 +2% +3% 0 可比实例B 8500 2009年3月31日 -1% +3% +2% 可比实例C 9000 2009年7月31日 +3% +1% 0 上表交易情况中，正（负）值表示可比实例价格高（低）于其正常价格的幅度；区域因素和个别因素中，正（负）值表示可比实例的相应因素优（劣）于估价对象的幅度。从2009年1月1日至2009年6月31日该类商铺的市场价格基本不变，以后月均递增2%。试利用上述资料估算该商铺2009年10月31日的正常单价（如需计算平均值，采用简单算术平均法）。
五、论述题(本大题共2小题，每小题10分，共20分) 1.论述房地产估价的现实意义。 2.论述剩余法的适用范围。
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