投资分析报告

目 录

前 言 1 总 论 1.1 项目概况

1.2 主要技术经济指标 2 项目背景

2.1 项目所在地地区概况 2.2 项目建设的依据 2.3 项目建设的文化背景 2.4 项目建设的必要性分析 3 市场分析

3.1 昆明市地产市场供求分析 3.2 项目市场定位及目标市场分析 3.3 项目竞争力分析 3.4 项目营销策略 4 项目规划 4.1 规划指导思想 4.2 规划原则 4.3 规划布局

5 建设规模及主要内容

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5.1 建设总规模 5.2 高层商住楼项目 5.3 多层商住楼项目 5.4 传统商业步行街项目 5.5 环境建设内容 6 环境保护 6.1 环境质量标准 6.2 环境影响要素分析 6.3 环境保护措施 7 项目管理及人员培训 7.1 项目组织管理机构 7.2 劳动定员及培训 8 项目实施进度 8.1 建设工期 8.2 进度安排 8.3 项目进度实施表 9 投资估算与资金筹措 9.1 投资估算依据 9.2 建设投资 9.3 总资金需求 9.4 资金筹措 10 财务评价

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10.1 成本分析 10.2 销售收入 10.3 税金及附加 10.4 利润估算 10.5 主要财务指标 11 风险分析 11.1 盈亏平衡分析 11.2 敏感性分析 11.3 概率分析

12 社会综合效益分析 13 研究结论与建议 14 附表 14.1 附表 （1） 投资估算表 （2） 成本估算表

（3） 销售收入及税金估算表 （4） 损益表

（5） 现金流量简表（全部投资）

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前 言

昆明市作为我国西南地区重镇，国家启动西部大开发的区域性核心城市，在经过了以“99世博会”为契机的城市基础设施建设、环境改善以及旧城改造之后，已初步形成了现代化都市的雏形。

随着国家经济的进一步发展，特别是新一届省、市领导的上任，昆明市乃至全云南省又将迎来新一轮的大发展。“新昆明城市整体规划”以及超过300万平方米旧城改造方案的全面出台，为春城打造成中国的体验之都，创造了百年不遇的历史机遇。

新城区的建设与旧城区的改造工作并举，必将加速昆明的城市现代化进程，进一步拉升房地产市场的开发，创造更多的商业机会。大地桥公司和众维公司正是在这样一个大的市场背景下密切关注着昆明市的基础设施投资市场。

通过有针对性的实地考察和初步市场调研，我们对昆明市的整体投资环境有了深刻的认识和了解，并得出了基本的正面评价。在同昆明市各级领导的对接过程中，我们还深深地感受到了“新昆明”发展的强烈脉动，并坚定了我们投资昆明、建设昆明的信心和决心。

“老昆明新天地”（福荣里片区旧城改造）项目是在统一规划的基础上，通过引进先进的开发理念和经营模式，结合房地产设施的改建、新建，将以昆明市东西寺塔步街为核心，把昆明历史上的中轴线建设成为“提供休闲、娱乐、购物、餐饮等服务的一站式消费中心”

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（在国外也称“SHOPPING MALL”），以及高尚的商务商住中心，形成整个城市经济、文化发展的综合性新地标。

为此，我们将以“小心求证，大胆设想”的工作态度，本着“在获得经济效益的同时，更注重政治效益、社会效益、品牌效益”的企业投资、发展原则积极推进“老昆明新天地”项目，为打造昆明作为体验之都和东盟桥头堡的地位添上浓墨重彩的一笔。

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1 总论

1.1 项目概况

1.1.1 项目名称：“老昆明新天地”（福荣里片区旧城改造项目） 1.1.2 项目区域位臵

福荣里片区位于城市传统中轴线的南端，西以福荣里，东以书林街为界；北至鱼课司街，南至东西寺塔商业步行街，具有良好的内、外交通条件和绝佳的区位优势。

1.1.3 项目承办单位：云南大地桥集团有限公司 1.1.4 项目开发类型：城市中心区旧城改造 1.2 主要技术经济指标 1.2.1 项目用地

用地名称 规划总用地 其中 城市道路 净用地 商业、文化娱乐用地 商住用地 道路广场用地 1.2.2项目规模

建设总用地面积： 57,000M2 总建筑面积： 353,306.86M2 住宅建筑面积： 160,000M2

数量（Ha） 5.70 0.38 5.32 2.23 2.47 0.62 比率（%） _ _ 100 41.92 46.43 11.65 云南大地桥集团有限公司 6

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商铺建筑面积： 882.32M2 其中：

地上商铺面积： 60000M2 地下商铺面积： 28,2.32M2 地上其它附属面积: 8,000M2 地下车库面积： 97,017.54M2 地下商业面积: 28,2.32M2 容积率 ： 4.0 绿化率： 46.22% 1.2.3主要技术经济指标

序号 指标名称 单位 数量 备注 1 总用地面积 平方米 57,000 2 总建筑面积 平方米 353,306.86 3 建设期 年 5 4 建设投资总额 万元 102,326 5 销售收入 万元 210,985.2 6 税金及附加 万元 10443.78 7 投资利润率 % 63.95 8 投资利税率 % 73.50 9 内部收益率 % 41.55 10 累计净现值（i=10%） 万元 54968.48 11 投资回收期（静态） 年 1.85 12 投资回收期（动态） 年 1.77 2 项目背景

2.1 项目所在地地区概况

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2.1.1北：金碧商城。

始建于1999年，2000年8月逐步竣工并逐步投入使用。原定位为以仿古建筑为背景、以金马碧鸡等历史文化为依托的综合性大型商城，包含一个面积约为15000m²的号称世界上最大的珠宝城。但是由于其建筑形态同百货商业业态之间存在矛盾（主要是管理及交通动线组织之间），以及其功能定位与目标市场之间存在差异等多方面的原因，造成其经营状况不尽人意的现状。目前，该项目已经开始进行积极的调整，将原先的“购物、休闲、娱乐”调整为“娱乐、休闲、观光、购物”，对招商对象重新进行排序，取得了一定的收效。经营状况有所改观，商铺的租赁价格有所提升。

2.1.2南:近日楼商业步行街。

新建仿古式建筑群，典型的明清时期昆明市井建筑形态，重于对建筑本身的雕琢，轻于对商业布局的规划。除步行街西侧受“奥特莱斯”商场的带动而略显活跃以外，其余部分都十分冷淡，近日楼几乎没有启用。究其原因，一是项目本身的商业定位和规划与目前的市场状况尚存在一定的差距；二是该项目同三市街商圈、金碧商圈处于不对称的辐射和吸纳关系，没有形成有机的互补，而在同质化的商业业态之中；三交通动线受阻，远离主要消费人群。

2.1.3东：书林街。

昆明市知名度最高的街道之一，人流旺盛，商业气氛浓郁，尤为难得的是，该街道是目前昆明市内除正义路外道路绿化最好的街道，具有良好的景观线和生态环境。

2.1.4西：福荣里。

昆明市知名度最高的街道之一，经新建扩建之后，整洁而规整，道路两侧次

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第兴建了许多新建筑，具有现代化的城市风貌，并且已在市民心目当中确立了其高尚社区的地位。

2.1.5中：建筑密度较高，建筑总量较大，建筑规划杂乱，建筑形态落后。包含了住宅、商铺、宾馆、学校、幼儿园、工厂等多种功能，产权归属涉及多家单位，是目前昆明市中心环境较差的社区之一。

2.2 项目建设的依据

2.2.1随着新昆明建设步伐的不断加快，位于城市核心区的该项目已经成为新昆明对外展示形象，改善并复兴城市核心区的重点工程；

2.2.2 在“大昆明”概念指引下，昆明的房地产市场的开发规模、投资力度正在迅速放大。根据新的《城市整体规划》要求，新一规模、大手笔的旧城改造使本项目的开发呼之欲出；

2.2.3项目位于昆明城市CBD核心区，周边市政配套成熟，商务、居住氛围浓厚，为综合地产项目的开发建设提供了先天条件；

2.2.4 昆明作为一个典型的旅游、休闲、消费型城市，在“体验之都”的城市品牌定位下，该项目对恢复昆明风貌，强化城市功能将起到积极的推动作用。

2.3 项目建设的文化背景

纵观古今中外城市发展，任何一个有影响有活力的城市，都离不开它的“核”，这个“核”凝炼着一个城市的荣耀，焕发着一个城市的魅力和神韵。昆明的“核”在哪里？青翠幽秘的五华山，斑驳绮丽的大德双塔，光怪陆离的正义路，熙熙攘攘的近日楼，天开云瑞，金马碧鸡，东西寺塔……承载五百年的辉煌，昭示五百年后昆明赛江南的预言，这就是昆明的中轴线，昆明的心脏。然而，因为种种原因，这个中轴线被分断，被割裂，不仅形销而且神散。

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如今，新昆明的美好蓝图已然铺就，在新昆明的发展规划之中，地方不仅着眼于对自然生态环境的治理和保护，同时为了扩大昆明今后作为东盟客厅的国际影响力，已经将昆明的主城的功能定位为发扬历史文化传承，展示春城魅力与神韵，提供商务、观光平台等等，重塑昆明的中轴线已成为支撑新昆明历史地位和国际地位的重要一环。因此，“老昆明新天地”作为这条中轴线上提纲挈领式的核心项目，呼之欲出，生正逢时。

2.4 项目建设的必要性分析 2.4.1完善并加强城市中心区建设

对于目前中国的大多数城市而言，其城市中心区都面临着一个“复兴”的过程。城市的再开发简单地说，就是用具有竞争力的现代建筑、开发理念，有针对性的更新衰退的地区。营造新的以人为中心的环境和空间。本项目将充分利用和发挥昆明现有核心商业圈的地段优势，通过商业设施、商业功能的全面提升、改造，有效地推动城市核心区的重建，复兴城市商业、商务、居住和文化娱乐等多方面的共同振兴。

2.4.2引进先进的商业地产开发经营模式

SHOPPING MALL（简称“摩尔”或大型购物中心）作为一种先进的区域性商业综合体开发模式，在欧、美、日、东南亚等地区取得了蓬勃发展，并且正在逐步成为引领未来零售业发展的重要趋势。代表了城市商业中心发展的未来方向，上个世纪九十年代以来，我国经济较发达地区摩尔的建设也得到了很大的发展。 本项目将遵循现代商业的发展规律，建成一个以“文化、娱乐、休闲、旅游等综合附加值为明显特质”，集商业、商务、居住功能于一体的城市CBD。 2.4.3全面打造城市新地标

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首先，从某种意义上讲，城市CBD的建设本身将标志着该地区区域经济发展的整体水平，房地产开发市场、消费市场的发育程度及商业经营管理模式的先进程度。

其次，公共空间和商业活动是互相依存、互相促进的。其建筑本身对形成公共空间特色起着重要作用，有效地集中表现项目所在城市的形象和个性。成为城市景观中非常醒目的主角，成为代表整个城市经济、文化发展综合性新地标。 2.4.4通过项目的开发带动周边商业氛围全面提升

由于“金碧广场”与“近日楼步行街”两个项目投资经营的不成功，在背负沉重经济负担的同时，也严重影响了昆明的城市形象。因此，打通，形成板块效应、规模效应，“古城改造”势在必行。通过开发理念、经营模式到操作思路、市场定位等方面的重新梳理和专业策划，一方面，将有效地拉动和改善现有项目的经营状况，一方面，真正打造并建设具有云南建筑文化、民族民俗文化特点，且符合市场发展潮流的“老昆明新天地”。

3. 市场分析

3.1 昆明市地产市场供求分析

3.1.1住宅市场、写字楼市场整体上供大于求，而在日趋明显的具有文化需求、身份需求、品牌形象需求的消费市场面前，符合要求的楼盘却是求大于供；

3.1.2城市郊区楼盘的大规模开发，反而衬托出市中心土地资源的希缺性，因此市中心楼盘依然受欢迎，如硬件素质和软件包装稍有超前，便能在高价位的基础上取得令人瞩目的销售业绩；

3.1.3住宅同质不同价或同价不同质的情况比较多见，究其原因，一是昆明市消费群体的鉴赏判别力还不是很强，带有一定的盲目性，二是业界内的开发商

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整体的开发理念和综合素质还有待提高，许多开发商缺乏创新力和市场的把控能力，项目定位与市场之间发生偏移；

3.1.4住宅仍以自用为主，对于商住概念物业的投资意识方兴未艾，因此想炒作出一个追捧效应，虽然难度相对其他发达城市要大一些，但存在巨大的上升空间。

3.2 项目市场定位及目标市场分析 3.2.1项目的商业模式定位

建设一个“提供休闲、娱乐、购物、餐饮等服务的一站式消费中心”。即SHOPPING MALL的经营管理模式。 3.2.2项目的商业理念定位

“卖情景、卖体验、卖生活方式” 现代购物活动已经不是纯粹的购买商品的行为，而是一种社会交往活动，是城市文明、社会文化，包括休闲文化、娱乐文化和餐饮文化的高度凝聚。是在商业行为过程当中，不仅要满足消费者最基本的购买需求，还要满足其更深层次的感官享受和心理需求，并以此为基础进一步激发和唤起人们更多的潜在购买欲望，完全打破和超越了传统的商业经营、规划格局和观念。

“文化+休闲+娱乐+购物”的生活体验是本项目理念定位的最好注解 购买行为已经不再是商业经营的唯一，反而成为一种“顺带的结果”。一位商业建筑专家曾说过这样一句话：“商场，不仅是满足购物的场所，同时也是人们满足观光体验的场所”。由此可见，一个有特色的主题商业区所出售的不单纯是其经营的商品，还囊括了商业文化的全部内涵。

如果说，过去人们逛商场只是以简单的购物为目的的话，那么今天人们需求

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的可能更多的是休闲和娱乐的生活感受。今后那些仅能满足简单纯粹购物的商场，即便商品再丰富，服务再好，在其功能上也是有缺陷的。

总之，通过全新的生活方式和消费理念的营造，与其说是改变人们传统的休闲、消费习惯，还不如说是迎合人们随着生活水平的提高，对精神和物质文明更高层面的追求。

3.2.3项目功能组合定位

集商务办公、商务度假、高尚住宅、休闲娱乐、餐饮休憩、购物观光、文化鉴赏等多功能于一体，再现昆明中轴线的辉煌并且进一步拓展昆明CBD的辐射范围。各功能板块不仅有明确的目标市场指向而能够存在，而且板块与板块之间能够形成有机的联系与互补，形成一个相互依托和支撑的生态链，共同构筑一个以历史文化为底蕴，以现代化软硬件设施为基础，引领新昆明，面向国际、面向未来的“新天地”。 3.2.4目标市场定位

以追求时尚、现代、方便、自由为主的SOHO一族和时尚白领人群；

以追求品味、尊贵、形象为主的商务人群； 以追求新奇、刺激、轻松、愉快为主的昆明市民； 以追求惬意、安闲、探秘、体验为主的外来游客。 3.3 项目竞争力分析

本项目所处的地理位臵十分特殊，开发理念和定位十分独特，而且具有相当规模的拆迁量和建设量，在一定时期内尚无可同本项目相参照和竞争的项目，因此关乎本项目成败的竞争对象已不是常规的对手，而是发展商自身的操作能力，消费者消费心理和偏好的抗性，宏观调整，以及新昆明房地产业发展的态势

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等等。具体说来：

首先：该项目位于城市核心区，具有居住人口多、建筑密度大、拆迁成本高的特点。预计前期的拆迁成本近2亿元。因此，大大增加了项目的规划难度，使项目自身的抗风险能力减弱；

其次，已投入运营的“金碧商城”及“东西寺塔步行街”项目，由于市场定位、商业规划和经营运作等原因，至今未能形成良好的商业氛围，致使本项目的市场前景不够明朗，增加了开发难度；

第三，由于上个世纪末以来昆明商业地产项目的集中开发和市场放量，使整个城市商铺的消化力趋于饱和。再加之“金碧辉煌”、“鸿城赛特”、“仟村百货”等项目所表现出的低弥的商业市场状况，使本项目在商业物业的面积规划及市场定价上，难以找到合理的市场参照；

第四，新一规模的旧城改造，必然会引发新一轮的房地产开发热。面对短时间内又一轮的市场放量，尤其是位于城市中心区的商业地产项目将面临前所未有的市场竞争。

第五，由于项目所处地理位臵的特殊性及新昆明发展规划的要求，迫使本项目必须在较短时间内完成改造工作，再加上市区两级领导的高度重视，必将在投资、规划指标及拆迁补偿等方面给予较大的优惠。

第六，发展商多年从事房地产开发所积累的丰富市场经验和人才储备，以及富有前瞻性的开发理念、运作模式和专业资源的整合能力等，是决定本项目能否成功运作的核心动力。

3.4 项目营销策略

锁定目标客户！强化项目卖点！满足现有需求！发掘潜在需求！

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3.4.1区位概念卖点：

卖点一：新城市、新中心、新商业——老昆明新天地；

卖点二：地处昆明中轴线，天生是昆明历史与未来商业发展的主动脉，此规划一旦形成，本项目将成就整个昆明商业区的核心；

卖点三：从近日楼到金碧商城，从福荣里到书林街，规整而大气的“步行区” 气势恢宏，为昆明黄金街铺之最，全面拥抱财气和人流，势必爆发商业价值核能量，“老昆明新天地”成为新昆明最具投资前景的地方；

卖点四：项目选址于金马碧鸡牌坊，近日楼，东西寺塔所环抱的地块，历史悠久，声名远播，这里是昆明的形象标，深得昆明各界人士和外来人士的信赖与期待；

3.4.2项目主题卖点：

卖点五：现代商住与商业经营理念——倡导生活、消费新模式；

卖点六：传统市中心改造开发模式，顺应昆明塑造“体验之都”的历史定位，打造“体验新天地”，再造昆明的“核”；

卖点七：“文化+休闲+娱乐+购物”的体验式生活方式是现代商住、商业发展必然趋势，一站式消费中心引发昆明市民生活、消费观念大变革；

卖点八：主题公园式的社区环境，在公园里居住，在公园里办公，在公园里做生意；

卖点九：神秘的历史，发达的科技，流行的艺术，生活的时尚……跨入社区大门，异样感受扑面而来——经营者全新的经营体验，消费者全新的消费体验；

3.4.3项目规划设计卖点：

卖点十：文化休闲区连接商业步行区、高尚住宅区，人流环流顺畅；

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卖点十一：特色文化步行街与仿古式院落衔接，使每个商铺都成为的临街“街铺”，含金量倍增；

卖点十二：各区域均规划有特色店铺，旗舰店铺，保证人流畅旺均衡； 3.4.4投资信心卖点：

卖点十三：集合开放式经营管理模式，解除投者后顾之扰； 卖点十四：专业物业管理团队支撑，大树底下好乘凉；

卖点十五：市中心资源急剧希缺，市即将调整交通动线，升值之日指日可待；

3.4.5综合卖点体现：

卖点十六：发展商实力强劲，鼎立支持。

4 .项目规划

4.1 规划指导思想

以《昆明城市总体规划调整（2002-2020）》、《昆明主城核心区规划》为指导和规划依据，利用福荣里片区在城市中的中心地位优势，立足于旅游资源的深度开发，充分挖掘展现昆明古城文化内涵，结合城市历史文化深远影响，把福荣里片区建成具有深厚历史文化和地方文化底蕴、环境景观质量良好、基础设施配套完善的公共服务设施中心，成为昆明市城市形象标志区，创造“体验之都”新模式。

4.2 规划原则 4.2.1“适度开发”：

考虑主城中心区的性质特点，在地块划分、确定用地性质和建设规模方面，注意合适的用地规模和土地开发强度，同时与传统城市肌理相协调。

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4.2.2“环境优化”：

一是强调传统中轴线的环境空间延续；二是运用小型开敞空间和绿化空间构筑良好的景观环境质量。 4.2.3“文化特色”：

构筑能充分反映昆明历史文化内涵的广场、街道和建筑群落，使其在宏观、微观等不同层次上富于传统文化特色。 4.2.4“人性化设计”：

为旅游者和步行者创造具有宜人尺度、富有传统特色的步行街区，使街区空间充满人文文化氛围和空间情趣。 4.2.5“适应性”：

在确定各地块用地性质时充分考虑土地使用的相容性，以适应开发建设的需要。

4.3规划设计理念 4.3.1开发理念

4.3.1.1完善并加强城市中心区建设

对于目前中国的大多数城而言，其城市中心区都面临着一个“复兴”的过程。城市的再开发，简单地说，就是用具有竞争力的现代建筑、开发理念，有针对性的更新衰退的地区。营造新的以人为中心的环境和空间。本项目将充分利用和发挥昆明现有核心商业圈的地段优势，通过商业设施、商业功能的全面提升、改造，有效地推动城市核心区的重建，复兴城市商业、商务、居住和文化娱乐等多方面的共同振兴。

4.3.1.2、全面打造城市新地标

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首先，从某种意义上讲，城市CBD的建设本身将标志着该地区区域经济发展的整体水平，房地产开发市场、消费市场的发育程度及商业经营管理模式的先进程度。

其次，公共空间和商业活动是互相依存、互相促进的。其建筑本身对形成公共空间特色起着重要作用，有效地集中表现基础上所在城市的形象和个性。成为城市景观中非常醒目的主角，成为代表整个城市经济、文化发展综合性新地标。

4.3.1.3.通过项目的开发带动周边商业氛围全面提升

由于“金碧广场”与“近日楼步行街”两个项目投资经营的不成功，在背负沉重经济负担的同时，也严重影响了昆明的城市形象。因此，打通，形成板块效应、规模效应，“古城改造”势在必行。通过开发理念、经营模式到操作思路、市场定位等方面重新梳理和专业策划，一方面，将有效地拉动和改善现有基础上的经营状况，一方面，真正打造并建设具有云南建筑文化、民族民俗文化特点，且符合市场发展潮流的“昆明新天地”。

4.4规划布局 4.4.1 功能结构布局

根据用地的区位关系、内外交通条件、周边环境和用地功能定位，规划将用地臵换为商贸、文化娱乐、旅游服务用地、居住用地，形成“一轴、三区”的功能结构形态。

“一轴”：以传统中轴线南延，贯穿整个用地空间，使不同的功能分区在交通、景观及空间功能上形成联系便捷、富于流动的整体空间序列。

“三区”：分别是下部风情步行街商业区、上部住宅区和商务区。

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——下部风情步行街商业区。主要结合历史发展格局，建设具有传统风貌特色的步行街区，以完善的旅游服务设施和富于情趣的传统空间，为旅游者和步行者提供体验“老昆明”的场所，重塑城市历史发展文脉。

——上部住宅区。空间，环境优美，内部协调而又与外部分离。 ——上部商务区。形成基础设施和公共服务设施配套完善、环境优美的多高层商务物业。

4.4.2 道路交通

昆明主城核心区的道路主体结构为“三横四纵”，其中东西向城市主干道金碧路、东风路和南北向城市主干道西昌路、青年路、北京路的机动交通流都对福荣里片区产生了较大影响。金碧路在与传统中轴线相交处实现机动车下穿，从而将传统中轴线的步行空间自北向南形成完整的体系。

规划区的道路结构，分为机动车道和步行道。机动车道分为三级。

静态交通：分别于东、西商住区地块内部安排适宜的停车泊位。 4.4.3 空间景观体系规划 4.4.3.1整体结构体系

以中轴线为景观主轴，形成传统商业步行区、东部、西部商住区三个主体景观区，并在不同的景观区交接地段形成六个景观节点。由此构成点、线、面有机结合的整体景观体系。 4.4.3.2景观分区与标志性

以步行街区为主要空间构成元素，结合周围小规模商业、居住功能塑造富于空间活力的世俗生活氛围，形成旅游服务的强力支撑体系，再现环境宜人、尺度亲切的传统空间风貌景观。

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高层商住区以现代公共建筑景观为主体，形成与传统步行街区强烈对比的空间景观。同时现代建筑与保留传统建筑实现空间上的整合，塑造富有特色的区域标志。

各功能区结合各自的公共开放空间形成各具特色的节点标志景观，丰富区内景观层次。

4.4.3.3步行空间

步行空间在城市中心区具有活跃空间氛围、增加空间吸引力的作用。本次规划着重强调近人尺度空间氛围的营造，通过对传统商业空间尺度的模拟、利用现存传统巷道空间的错落形成变化丰富、充满情趣和世俗生活氛围的小尺度空间，以满足旅游者和步行者休养、怀旧、体验的需求。

4.5总平面规划及功能布

4.5.1.根据地形呈不规则梯型，东西宽约250m，南北长约350m，四面临街特点，为了与各街道入商业区自然接合，效能人流顺畅，全区共分四大板块，板块间以纵三条横五条的互为交叉步行街连接。为了恢复固有历史风貌，全区规划了贯穿南北的中轴线主通道步行街，其轴线北端为金马碧鸡牌坊连线的中点，南为近日楼中门中心.建成后，为将来打通金碧商城延伸中轴线步行街，形成金马坊、碧鸡坊为龙头，近日楼为龙尾，东、西寺塔为左右压阵的商业步行大道，使商气与金碧路广场贯成一体。成为昆明市中心众商云集的主要商业口岸。

4.5.2. 全区主干道为16m,次通道为12m，在其交汇处设臵了直径为40m 的下沉式花园景观广场，成为全区的人流集散、物流汇聚、展销交流的中心。同时，成为全区的绿化景观、休闲亮点。

4.5.3 临金碧路一侧主入口处，设臵半径为22.5m的半圆形艺术广场，广

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场用四根塔柱及两道弧形装饰构架，形成半围合空间，与地花及绿化组成商业全区的前庭广场。为迎宾送客，集散人流，装点商场门面，树立商城形象。

4.5.4 全区商贸购物街道均为步行街，全区整体无车辆通过，仅四周街道通行车辆。人流车流，互不交叉影响，疏散顺畅方便。

4.5.5 步行街为16m及12m，除街心轴线处有3m×3m的景观坐凳外，步行街干道两侧地花，直达商铺或吊脚跨廊，使顾客游逛方便，路线短捷亲切。街上部又无遮挡，正常情况为步行街，在非常时期，也能通车，完全能满足消防通道及进货的要求。商铺底层高4.2m，过街楼通道结构框架梁上翻，过道宽为7.2m，也能满足大于4m×4m的消防车通道要求。

4.5.6 底层全为开放式框架布局（包括高层住宅公寓），商户家家相通，户户相连；有分有隔，互助帮衬；东西南北，一眼望穿；商务交流，快捷方便。营造出热闹火爆的商贸环境。商店前后穿通，前为步行街，后为组团绿地、商铺间联系便道及绿化景观，使商家可前后左右穿行，商气贯通，形成闹中有静，静中有动，动中有景，动静接合，分隔有序的灵活商贸空间。

4.5.7 东西区商住楼按60m限高设计，均为18层；商场为7层，均采用现代化的理念和艺术手法，使平面布臵紧凑，用地经济合理，造型新颖，满足商场及住宅的各种规范要求。

4.5.8 在步行街交汇处，设臵圆形中心广场及街心花园。街心花园以旱喷泉为主景，结合抽象造型雕塑，晚上配上艺术光源彩色照明，形成瀑布，喷泉、雕塑景观。四周配上绿地花台，艺术灯柱，弧形台阶，楼梯塔楼……，形成五彩缤纷的综合广场艺术景观。中心广场街心花园，除艺术功能外，在商业促销展品展街时，旱喷泉停止喷水，雕塑基座可搭建为展示平台及展架，其比例尺度与开阔

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广场相匹配，与四周台阶协调，形成天然合理展示区。

4.5.9 根据商家及住户比例，各区合理布臵了公厕、垃圾库、住户物管处及商家市场管理处。

4.6 建筑立面创意

根据大型步行街购物中心及商住区的功能特点，商店基本为两层，底层以铺面为主，并为后退通长走廊，二层以大空间大房间为主。

步行街商铺二层檐口的轮廓及窗下墙，线条简洁明快，具有现代特色，又有节奏韵律，造型变化丰富。底层店面用多种凹凸几何造型店眉，配上各种装饰店挂、招牌，以及不同几何开关的拱型、方形的店堂，使街道景观艺术多变，灵活而不呆板。

总平面金马碧鸡坊中轴线及近日楼中轴线，完全对应重叠步行街主通道中轴线，向商贸区内的各建筑对景，步行街两侧设计成了两层局部和三层的仿古商铺街面。左右街面互相对应，立面各具特色，形成丰富的艺术街景。使流动的主视点集中、凝聚，外部空间高低错落有致，顾客购物流线灵活多变。通过主通道进入商贸区，商业气氛刺激、醒目，激发了人们的购买欲望和激情，在全区起到画龙点睛之笔的作用。

广场中心以“金银满斗”的倒四锥型体，为母题雕塑，结合商铺、住宅的使用功能，发展点缀出灯光楼梯塔楼、序列灯柱、屋顶造型，以及购物广场的大门雕塑，使“斗”“庭”“阁”“楼”等建筑符号，贯穿全区，既艺术、现代，又具有凝固的音乐节奏和造型美感，街景、店面、广场，简洁大方，大器、新颖，组合一曲和谐的乐章。

高层住宅及高层公寓商务楼，接合相临市区大街的规划要求，设计为新颖、

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现代、简洁、别致的最新式风格的住宅群，与仿古步行街景，古今对比鲜明。一来，居住步行商业街，强调协调了金马、碧鸡牌坊、近日楼、东、西寺塔等地域文化；二来，新颖风格的住宅，又显示了昆明新时代的风貌与改革的步伐，用建筑这凝固的音乐，展现出了昆明人的开拓精神和艺术篇章。

4.7 消防规划

本项目总平面规划，按防火一、二等级要求，设臵了消防通道。商店均控制在最大允许长度150米及最大防火分区面积1500平方米的范围内。同时，中心广场及适当位臵设臵了消防水池。

5 建设规模及主要内容 5.1 建设总规模

建设规模一览表

序号 1 1.1 1.2 1.3 2 3 4 4.1 4.2 5 6 7 住宅 15-18层 33层 42层 商铺 地上其它附属建筑物 地下建筑 地下车库 地下商业区 室外广场道路管网 室外环境绿化 前期工程 项目性质 建筑面积(㎡) 160,000 27,900 68,800 63,300 60,000 8,000 125,306.86 97,017.54 28,2.32 20,587 9,248 57,000 建筑高度(M) 50 90 115 5.2高层商住楼项目

5.2.1区位：在项目的东、西两侧沿福荣里、书林街纵列排开。

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5.2.2形态： 以现代建筑结构美学为基础，结合中式古典建筑装饰符号，体现现代时尚、高档气质的高层建筑。

5.2.3功能：底层为专用停车场及临街商铺，上部为高尚商住公寓。 5.2.4定位：铺部分充分利用其临街的优势，在同中轴线商业步行街的商业业态相融合的基础上，重点为整个社区做配套，如合理设臵邮政、银行等。商住公寓部分以功能配臵齐全合理的中、小户型为主，不仅可以满足白领阶层的居住需求，而且可以满足部分中小企业及自由职业者的商务、办公需求，体现时尚与品味。

5.3 流行百货项目

5.3.1区位：位于中轴线商业步行街与高层建筑之间，形成建筑高差的过渡带。

5.3.2形态： 以现代建筑结构美学为基础，结合中式古典建筑装饰符号，体现精致、典雅、舒适气质的建筑体。

5.3.3功能：1-3层为商场，4-7层为高尚住宅。

5.3.4定位：商场以流行百货为主调,住宅以中、大户型为主，重点满足社会精英阶层的居住需求，体现尊贵与荣耀。

5.4 风情商业步行街项目

5.4.1区位：北接金碧商城，南衔近日楼，纵向贯穿整个项目地块，延伸昆明历史上的中轴线，处于项目的核心位臵。

5.4.2形态： 以中国古典建筑结构美学及装饰为基础，结合当今现代配饰和软硬件配臵，在步行大道的两侧，兴建一系列院落，连廊，亭榭，楼阁，牌坊等仿古建筑，再现古城风貌。

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5.4.3功能：商业步行街。

5.4.4定位：休闲、娱乐、购物、餐饮等服务的一站式消费中心；强化以金碧广场为核心的城市CBD的功能配套；国内外知名商业经营企业品牌的汇聚之地；昆明市民及外来游客体验春城神韵的首选目的地之一。 5.5 环境建设内容

5.5.1绿化：在高层和多层建筑上设臵以花卉为主的空中立体绿化空间；在高层、多层、商业步行街之间配以小型乔木、杂色灌木、草坪及花坛；在中轴线的步行大道两边，种植高大俊朗的乔木，从金碧商城向南直至近日楼，形成历史上昆明最富特色的林荫道。

5.5.2小品：情趣组合——喷泉、小桥、花丛、鱼池、休闲桌椅、艺术音乐、艺术灯光、雕塑小品、特色书报亭、电话亭、迷你水吧、情调甬路、滚轴滑道、迷你舞台……

5.5.3景观建筑：在中轴线大道的中段，临安会馆和近日楼之间，重建“天开云瑞”牌坊，作为视觉景观的过渡，同时配以小型广场，作为游客在行进过程中疏缓休憩的空间。

5.5.4理念规划：贯穿金碧商城和近日楼步行街，逶迤铺排，形成一道亮丽的风景线，吸引路人注目、驻足，让行此间者如同入画，流连忘返，使整个金碧和近日楼片区，真正形成昆明的“新天地”，“不夜城”。

6. 环境保护

6.1 环境质量标准

GB3095-1996《环境空气质量标准》 GHZB1-1999《地表水环境质量标准》

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GB3096-93《城市区域环境噪声标准》 GB/T14848-93《地下水质量标准》 GB79-1996《污水综合排放标准》 GB12532-90《建筑施工场界噪声标准》 6.2 环境影响要素分析 6.2.1 废水

施工期废水。项目施工期的废水主要有生活污水和工程污水，施工期内参与施工人员众多，其产生的生活污水无固定排放源，一般就地消纳。施工期的工程废水主要产生于施工建筑物、混凝土养护、基础灌浆和场地冲洗过程产生的废水。

运行期废水。主要来源于生活污水，包含各建筑、公共设施内的生活污水。 6.2.2 废气

大气污染源主要有施工期扬尘及污水臭气。

施工期扬尘：施工期间，尤其在干季、会在施工场地产生扬尘，影响到周围环境空气。但是，施工期扬尘随着施工期的结束而消失，而且扬尘产生量与施工方法和管理有关。

污水臭气：污水处理站的曝气池，污水泵房和污水浓缩等处会散发少量臭气，拟在周围设隔离绿化带，处理构筑物尽可能采用密闭型，以减少空气污染。

汽车尾气：由于汽车作为货物的运载，参与了市场交易，故而市场内有大量的汽车，必然产生大量的尾气污染。

6.2.3 固体废弃物

施工期产生的废土石，会随着施工期的结束而被清运。 6.2.4 噪声

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施工期间的噪声来源于施工机械，如挖掘机、推土机、打桩机、搅拌机等，以上噪声产生属短时性，仅产生于白天施工活动中。运行期间主要是车辆及日常生活等产生的噪声。

6.3 环保措施

（1）成立相应的管理机构，加强环境卫生管理。

（2）要求施工单位在施工中，严格按环境部门的要求作业，尽量降低建筑扬尘和噪声污染。

（3）对于项目运营期间产生的生产生活污水及垃圾要进行收集处理排放。 （4）加强对车辆的管理，禁止鸣号，以减少大量车流聚集产生的噪音污染。

7 .项目管理及人员培训

7.1 项目组织管理机构

项目建设组织根据国家计委、建设部的有关规定，建立项目建设组织管理机构，实行项目法人责任制。为了确保项目建设的顺利实施，达到项目的预期目标，项目建设组织包括：一室五部，即：工程部、计划部、销售部、物管部、财务部及办公室。（详见：公司组织岗位图）

7.2 . 劳动定员及培训

该项目定员30人，项目部经理6人，工程技术人员4人，计划部7人，财务部3人，办公室5人等。营销人员及物管人员按合同制进行公开招聘与管理。为保证建设项目建成后高效、优质运作，必须在项目建设的同时，对项目管理部各类员工进行培训，并建立一支高素质的管理及营销队伍。

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公司组织岗位图

总裁 总裁助理 副总裁理 计划部经理理 副经理 工程部经理 销售部经理 物管部经理 财务部经理 办公室主任 副经理 销售主管 管理员 销售员 会 计 出 纳 工程师 经济师 造价师 土建工程师 安装工程师 车队长 文 员 司 机 信息资料员 预算员 云南大地桥集团有限公司 28

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8. 项目实施进度

8.1. 建设工期

本项目建设工期为5年。第一年完成总投资的37.44%，即40979.07万元；第二年完成总投资的32.01%，即35034.30万元；第三年完成总投资的18.30%，即20034.30万元。第四年完成总投资的2.01%，即2200.00万元。第五年完成总投资的1.10%，即1200.00万元。

8.2 项目实施进度安排

为了切实完成各期建设任务，应做好工程建设项目进度安排。在控制好投资的同时，按照合理的工程进度开展建设。

本项目大致可划分为6个阶段，即：前期工作；拆迁及五通一平；东区项目建设；中轴线项目建设；西区项目建设；销售期。

8.3 项目实施进度表

序号 1 2 3 4 5 6 时间 前期工作 拆迁及五通一平 第一年 1-6 7-12 第二年 第三年 1-6 7-12 1-6 7-1 第四年 第五年 1-6 7-12 1-6 7-12 东区项目 中轴线项目 西区项目 销售期 9 投资估算及资金筹措

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9.1 投资估算的依据

（1）土地使用权出让费用，按有关单位提供的经验数据及参考昆明市场行情,把地价、拆迁费和五通一平费用捆在一起估算。该地块的土地综合价格为每亩467.84万元。

（2）建设成本: 1、住宅项目

1.1 15-18（层）高层住宅，按1250元/m2测算； 1.2 33（层）高层住宅，按1650元/m2测算； 1.3 42（层）高层住宅，按1850元/m2测算； 2、商铺项目，按1480元/m2测算；

3、地上其它附属项目，按1000元/m2测算； 4、地下项目

4.1 地下车库，按1800元/m2测算； 4.2 地下商业区，按1500元/m2测算； 5、室外广场道路管网项目，按200元/m2测算 6、室外环境绿化项目，按180元/ m2测算； 7、前期工程项目，按40元/m2测算

（3）勘察设计费按《工程勘察设计收费标准》（2002年修定本）估算。（4）监理费按工程总费用的1.2%估算。

（5）基本预备费按工程费与其它建设费用之和的2%估算。 （6）开办费、管理费等按项目投资方提供的数据估算。 9.2. 建设投资

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按上述参数，本项目建设投资额为103042.76万元。 其中：

土地费用： 40000.00万元 建安工程： 58742.76万元 开办费： 500万元 管理费： 3000万元 勘察设计费： 500万元 施工监理费： 300万元 （详见附表中：《投资估算表》） 9.3 总资金需求

本项目资金总需求为109447.67万元，由以下6项构成： 土地成本：40000.00万元 建安成本：58742.76万元 利息支出：3000.00万元 销售成本：3000.00万元

其它费用（开办费、管理费、设计费、监理费）：4300万元 税金及附加：10443.78万元 9.4 资金筹措

本项目所需资金109447.67万元，将分年筹措就位。资金来源包括： （1）投资方自筹（2）银行借款（3）施工方垫款（4）售房收入 第一年：筹措资金45973.25万元，其中：自筹25000.00万元，借款16667.00万元，施工方垫资4306.25万元。支付资金25977.76万元，其中：

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支出土地费用15000万元，建安工程款8612.50万元，销售费用600万元，开办费500万元，设计费用561.91万元，施工监理费103.35万元，管理费用600万元，。当年资金盈余为19995.49万元。

第二年：筹措资金36515.12万元，其中：预售房款收入314.32万元，施工方垫款4870.80万元；支付资金为33105.19万元，其中：土地费用15000.00万元，建安工程款9741.60万元，施工监理费用600万元，销售费用600万元，销售税金及附加1740.44万元。当年盈余资金3409.93万元，累计盈余资金23450.42万元。

第三年：筹措资金417.18万元，其中：预售房款收入36928.38万元，施工方垫款4870.80万元；支付资金为159.81万元，其中：建安工程款9741.万元，施工监理费用116.90万元，银行利息1000万元，管理费用600万元，销售费用600万元，销售税金及附加2030.51万元。当年盈余资金22829.37万元，累计盈余资金46234.79万元。

第四年：筹措资金15822.16万元，全部为售房收入；支付资金为24608.02万元，其中：付银行利息1000万元，管理费用600万元，销售费用600万元，赔付施工方垫款4870.80万元，赔付银行借款本金16667万元，付销售税金及附加870.22万元。当年资金盈余-8785.86万元，累计盈余资金37448.93万元。

第五年：筹措资金10548.11万元，全部为售房款收入；支付资金为1780.15万元，其中：管理费用600万元，销售费用600万元，销售税金及附加580.15万元。

项目运行的5年，共筹措资金1507.82万元，其中：自有资金25000.00

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万元，银行借款16667.00万元，施工方垫付款14047.85万元，销售收入94932.97万元。共支付资金104430.93万元，:其中支付土地款30000.00万元，建安工程款28095.70万元，偿还银行借款本金及利息19667.00万元，赔付施工方垫资款14047.85万元，其它费用（含管理费、销售费用、开办费用、勘察设计费、施工监理费等）7399.06万元，付销售税金及附加5221.31万元。项目盈余资金累计为46216.万元，扣除自有资金25000万元，净盈余21216.万元。

10 财务评价

10.1 成本分析

本项目初步估算，总成本共计为109447.67万元。 其中：

土地费用为40000.00万元，占总成本的36.55%； 建安工程为58742.76万元，占总成本的53.67%； 开办费及管理费为3500万元，占总成本的3.2%；

其它费用（设计费及监理费）为1204.91万元，占总成本的3.38%； 财务成本（贷款利息）为3000.00万元，占总成本的2.74%； 销售成本（含广告等费用）为3000.00万元，占总成本的2.74%。 （详见附表：《总成本费用估算表》） 10.2 销售收入

本项目销售收入估算总额为1886.91万元。分项目测算如下：

（1）住宅：

15-18层住宅27900㎡按4900元/㎡估算，共收入12303.9万元；

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33层住宅68800㎡按5000元/㎡估算，共收入30960.00万元； 42层住宅63300㎡按5100元/㎡算，共收入29054.7万元； （2）商铺：

地上商铺60000㎡ 按18000元/㎡ 估算，共收入97200万元； 地下商铺282.32㎡按8000元/㎡ 估算，共收入20368.31万元； 以上均按90%销售率估算。 10.3 税金及附加

销售税金及附加按综合税率5.5%计税进行估算，该项目应纳税额合计为10443.78万元。

10.4 利润估算

利润总额=销售总收入-销售税金及附加-总成本费用，即： 1886.91-10443.78-109447.67=69995.46万元 税后利润=利润总额-所得税，即： 69995.46-23098.50=466.96万元 10.5 主要财务指标 （1）静态指标计算

投资利润率=年平均利润总额÷总投资额×100%

经计算，该项目静态投资利润率为63.95%。

静态投资回收期=累计净现金流量开始出现正值年份-1

+（上年累计净现金流量的绝对值÷当年净现金流量） 经计算，该项目静态投资回收期为1.85年。 （2）动态指标计算 基准收益率取ic=10%

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净现值=∑Ct.(P/F,ic,t) (t=1、2…n)

=116936.38万元>0

内部收益率

IRR=i1+{（i2-i1）×NPV1}/NPV1+|NPV2| 得：IRR=41.55% 动态投资回收期

TA=（累计净现值开始出现正值年份）-1+（上年累计净现值的绝对值÷当年净现值） =1.77年

11 . 风险分析

11.1 盈亏平衡分析 11.1.1、基础数据

销售面积Q：223460.38平方米

预计销售价格P：8500元/平方米（平均售价） 单位变动成本V：650元/平方米 综合税率t：5.5%

11.1.2、盈亏平衡参数（BEP）

盈亏平衡开发面积（Q1）=FC/（P（I-t）-V） =167415平方米

盈亏平衡开发率（F）=Q1/Q×100% =75%

盈亏平衡价格（P1）=（FC+VQ）/Q（1-t）

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=7043元/平方米 经营安全率=|Q-Q1|/Q =34.2% 售价允许降低的最大幅度 ηp=18.5% 11.2 敏感性分析

敏感性分析表

变量 项目 内部 收益率 净现值 （万元） 静态投资 回收期 动态投资 回收期 基本 方案 41.55% +20% 45.26% 销售价格 +10% 43.24% -10% 41.31% -20% 36.19% +20% 35.15% 投资成本 +10% 38.26% -10% 42.86% -20% 44.56% 11636.68 1.85 1.77 13546.2 1.26 1.51 11568.6 1.56 16.2 10869.4 216 1.86 9854.2 2.36 2.57 80.7 2.48 2.84 9504.5 2.25 2.38 12580.5 1.60 1.63 13880.5 1..38 1.21 从敏感性分析表可看出，销售价格和投资成本的变化都不同程度的影响净现值、内部收益率和投资回收期等经济指标值。其中，内部收益率对投资成本的变化较销售价格更为敏感；净现值和投资回收期则对销售价格的变化较为敏感。

11.3 概率分析

11.3.1、以销售价格作为不确定因素分析

以预定销售价格为基本数，则销售价格有三种可能的变化结果： 等于基本数，情况发生概率为0.4

大于基本数，情况发生概率为0.4

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小于基本数，情况发生概率为0.2 销售价格变化 概率 内部收益率 上升10% 0.4 46.42% 价不变 0.4 41.55% 下降10% 0.2 38.28% 11.3.2、以投资成本作为不确定因素分析

以预计投资成本为基本数，则成本有三种可能的变化结果： 等于基本数，情况发生概率为0.3 大于基本数，情况发生概率为0.3 小于基本数，情况发生概率为0.4 投资成本变化 概率 内部收益率 上升10% 0.3 35.04% 量不变 0.3 41.55% 下降10% 0.4 45.86% 12 社会综合效益分析

该项目具有较显著的社会效益，主要体现在：

12.1、项目的开发将有效地推动昆明市城市核心区的重建和复兴，提升核心区的综合功能，并成为新昆明对外展示的新形象；

12.2、项目的开发对恢复昆明风貌，强化“体验之都”的城市品牌定位，使昆明真正成为一个典型的旅游、休闲、消费型城市，将起到积极的推动作用。

12.3、由于项目区域内，以前开发的“金碧广场”及“近日楼步行街”投资经营不成功，使背负沉重经济负担的同时，也严重影响了昆明的城市形象。因此，本项目的实施，通过打通、形成板块效应、规模效应，通过开发理念、经营模式到操作思路、市场定位等方面的重新梳理和专业策划，一方面，将有效

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地拉动和改善区域内现有项目的经营状况，另一方面，也能真正打造并建设具有云南建筑文化、民族民俗文化特点，且符合市场发展潮流的“老昆明新天地”。

13 研究结论与建议

通过以上对项目的市场研究、开发策划方案分析和经济评价，对本项目作出以下结论和建议：

（1）本项目投资时机成熟，项目定位科学合理，开发理念新颖，项目具有较好的市场前景。

（2）项目规划和开发策划方案具有一定的超前意识和文化特点，能把握昆明市房地产市场的脉搏，蕴藏着许多“卖点”。

（3）财务经济效果分析：项目投资利润率为63.95%，资本金利润率为279.98%，财务运行的赢利空间较大，是一项社会效益和经济效益都较好的项目。

（4）抗风险能力分析：通过盈亏平衡分析可以看出，该项目具有较强的抗风险能力。经营安全系数为31%，在开发面积、建设成本、销售价格等方面都留有一定的调整空间。

（5）本项目属于昆明市引进外地资金进行旧城改造的招商项目，因而，建议开发商应积极争取给以信贷贴息和减免所得税的支持，以保证项目能有更好的经济回报。

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