－１ ４－ 商品与质量 财经与金融 我国城市保障性住房财税存在的问题及成因分析 张潇文 （成都理工大学工程技术学院，四Ｊｌ１ 乐山 ６１４０００） 【摘要】本文从保障性住房建设资金投入不足、资金来源缺乏稳定性、财政补贴有待完善三个方面分析了我国城市保障性住房财 税存在的问题及其成因。 【关键词】城市保障性住房；财税 文章编号：ＩＳＳＮ１００６－－６５６Ｘ（２０１４）０２－００１４－０１ 截止到２００８年，我国基本建立起了由住房公积金、经济适用住 捐赠占０．３％，其它资金占２２％。如果平均分摊到十年，每年的投 房、廉租住房组成的住房保障体系，在解决部分中低收入群体的居 入资金仅有７亿元。 住问题方面取得了一定成绩。但是在实施过程中也反映出诸多 我国各省市由于地域差异等原因，经济发展水平不一，各地能 问题。 在住房保障实施过程中，执行出现扭曲走样，根本原 因是职能的异化，即在“唯ＧＤＰ增长”的错误的发展观 的指导下，以及各级地方在“政绩锦标赛”的竞争中，只是 单纯以经济增长、财政税收增长和城市建设为目标。是对我国 低收人阶层提供公共住房具有不可推卸的责任。但是，相当部分城 市的机构不愿建设保障性住房，这些的当政为了自己 的政绩，投资建设一些冠冕堂皇的形象工程，忽视百姓的需求，与 的精神相背离。具体体现有以下几个方面。 一、保障性住房建设资金投入严重不足 房地产市场分为两个市场：一是土地市场，一是住房市场。在 土地市场上，房地产商从手中购买土地，等楼房修建完成之 后，由土地市场转移到住房市场，开发商将住房销售给购房者。房 价与地价是相互影响的，房价上涨带动地价上涨，在土地市场上， 地方是最大的经济受益者，虽然国家是土地的所有者，地方政 府是受托代管土地，但是实际上土地的掌控权都在地方手上。 在进行保障性安居工程的过程中，可以有选择地将部分土地以 高价卖给开发商，而开发商又从销售给购房者的收人中获得部分利 润，整个过程中，从中获得了最大的利润一一土地财政。 我国土地制度的安排是地方既负责土地管理，又负责国有 土地的经营，当经济利益涉及地方发展、地方管理当局政绩时，经 营与管理就发生矛盾，管理职能必然让位于经营职能。地方将大 量资金投向城市建设，激发了建筑业、繁荣了房地产业，同时也带动 了其它产业的发展，对产业结构产生了巨大的影响。过度发展城市却 忽略了保障城镇大量中低收入者的住房问题，与最初的住房改革理念 背道而驰。加之保障性住房建设所需用地采用无偿划拨方式，地方政 府将会损失大笔土地出让金，更加造成各级“不愿意”出资。对 于廉租房，住建部公布了一组数据，到２００６年底，全国低保家庭中人 均住房面积小于１０ｍ 的家庭户数有４００万，如果将低收入家庭人均 住房面积小于ｌＯｒｅ 的户数计算进去，总共有近９８８万户；２００６年至 ２０１０年，对廉租住房建设每年需要投入近５００亿元资金。然而，从１９９８ 年开始到２０ｏ６年底截止，全国累计用于廉租住房建设的资金只有７Ｏ．８ 亿元，截止２００７年ｌ１月底，全国廉租房建设投入资金累计为１５４亿元， 这足以说明资金投入严重不足。 对于经济适用房，虽然没有直接对建设进行财政投入，但是 建设经济适用房所需的土地采用无偿划拨，无形当中是将这部分 土地收入作为建设的资金投入。据资料，经济适用房的新开工面积占 同期商品房的开工面积的比重呈逐年下降的趋势，最低达到６．１％。 二、资金来源缺乏稳定性 如果没有稳定且充足的资金保障，保障性住房建设就不能持续 地、稳定地、有效地进行。对于经济适用住房的建设资金，主要 来自国有土地资产，包括住房建设的资金、性贷款和其他资 金，在相关中，并没有具体明确各项资金投入占总建设资金的 比例，而且投资额连年下降。国家和地方在这方面也没有安排 财政预算。 对于廉租房的建设资金，我国现阶段廉租住房制度中是有明确 提到要以公共财政资金为主。从目前试点城市来看，主要采用公积 金的存贷利差产生的增值收益、销售公有住房的余额、出租公有住 房的租金收人、财政预算和社会捐赠等方式来筹集。截止２００６年 底，全国用于廉租房建设的资金累计为７０．８亿元，其中财政预算资 金占４５％，土地出让净收益占４－３％，公积金增值收益占２７．９％，社会 够使用的资金来源也有所不同；虽然明文规定公积金的增值收益全 部用于廉租房建设，但是这部分收益是有限的。有些省市在房改过 程中已经大量出售了公有住房，能够用于出租的公有住房基本上没 有，而且已经出租的公房回收回来的租金也非常少。大部分中西部 地区，经济发展水平低，财政资金不足，更谈不上对保障住房的 建设；受我国经济水平和生活习惯的影响，社会捐赠资金也不足。 三、财政补贴有待进一步完善 我国对保障性住房的财政补贴有对经济适用房的财政补贴和对廉 租住房的财政补贴。对于经济适用住房的财政补贴，有对购买经济 适用房的中低收入者的补贴，也有对建造经济适用房的企业单位的 补贴。在实际操作中，前者是指以较低价格出售给购房的中低收人 家庭，出售价格与市场价格的价格差就相当于对购买家庭的财政补 贴，在销售时一次性让利给购买家庭。 对经济适用住房的开发商的补贴方式，是对这些开发商给 予一些上的优惠，例如免交土地出让金和部分行政管理费用等。 一个城市的房价存在“二元体系”，人们趋利避害的本能，一方 面会使一部分有权势的人进行暗箱操作，出现所谓的权力寻租，一 方面会使部分有富余财力的人发生消费结构的转变，炒作房产、进 行投机行为，这样不仅有损住房市场的公平竞争，更使两个住房体 系的房屋价格偏离正常值，进而阻碍房地产行业的正常发展。 对于廉租住房的补贴，可以依据我国建设部等部门颁布的《城 镇最低收入家庭廉租住房管理办法》’办法规定：各地根据当地的经济 和社会发展水平自行确定住房保障的补贴标准，主要采用实物配租。我 国土地面积位居世界第四，人口却位居世界第一，人均占有土地面积 非常小，加上区域经济发展不平衡，无法制定统一的补贴标准，这 就给地方相当大的自主权。例如，有的城市廉租住房租房补贴人 均住房保障面积标准为１０ｍ：，有的城市的面积标准为１２ｍ：；即使在 同一城市，不同地段，有的补贴额也不相同，例如在天津市，市内六 区每月每平方米使用面积补贴２４元，环城四区和滨海三区每月每平方 米使用面积补贴２２元，武清、宝坻区和各县每月每平方米使用面积补 贴１８元。 根据不同地区的经济发展水平制定不同的补贴额，虽然看上去 恰好是考虑的中低收人人群的承受能力，但是地方依据什么来 制定标准是个不定因素，中低收入人群是否真正能够承受以及感受 到保障房的“保障”作用呢？应该采用听证、公示等方法来 制定标准。 对补贴标准的确定，还需要大量的统计资料，要运用科学的统 计方法，这又给地方制定标准带来了技术上的困难。许多地方 没有一套行之有效的、合理的补贴标准，此外，到目前为止还没 有一个可以准确合理的划分收入的方法，无法合理确定应该受保障 的群体范围，对申请居住廉租房的低收入者的审核不能全面准确， 造成骗租现象的发生。 参考文献： ［１］高豆．终结”土地财政”才是纲举目张．商务周刊．２０１１ （８）． 【２］土她出让金．百．履百科ｈｔｔｐ：／／ｂａｉｋｅ．ｂａｉｄｕ．ｃｏｒｎ／ｖｉｅｗ／ ５８９８４．ｈｔｍ． ［３】杨峥．我国土鼬 财政现状圾其原因分析．２０１１（２）． ［４］数据来源：《中国统计年鉴２０１ ０
