维普资讯 http://www.cqvip.com 公 ． 政 ｜ 瞪 缎ｆ裙 我国现阶段住房保障研究 口文／王巨辉 “人人享有适宜住房”是人的一项最 是“脏、乱、差”。个不完全竞争的市场，仅靠市场这只无形 基本，也是人类生活的基本需求之 一３、普通居民收入偏低，差距仍在 的手调节和配置资源是缺乏效率的，不能 在国民经济落后、差距过大、普 ， 尤其在我国历来‘居者有其屋”的思想 继续拉大，购房资本及需求和期望不均问 达到最优，这就需要的干预。下。与发达国家相比，我国居民的住房水 题愈加明显。对于人均收入纺锤形模型的 通居民收入过低的基本国情下，不对国内 平还比较低，距离联合国发布的伊斯坦布 底部，包括一部分中间位置的群体来说， 普通居民的住房需求进行特别保护，无区 尔《人居宣言》中提出的全球住区目标还 价格高涨的商品房大大超出其承受能力。相差很远。另外，目前我国住房水平存在 而处于上部的不断壮大的中产阶级却对 别地完全推向市场，让他们和本国的富人 以及国内外投资者站在同一条起跑线上， 区域上的不平衡性，城乡之间存在较大差 住房在数量和质量上提出了更高的要求。距，不同收入水平家庭的住房水平也存在 ４、经过多年推行国家福利分配住房 使用同样的市场规则去购置栖身住房，是 非常不合理的。 很大的差异性。因此，我国需要加快 ，国家不堪重负，于是进行住房改革，根据世界银行在１９９７年的发展报告 建立和完善我国的住房保障，解决中 减少对住房市场的干预，但这样越来越加 低收入家庭的住房问题，促进住宅与房地 重了对市场调节机制的依赖，再加上房价 《变革世界中的》可知，的职能包 高涨浪潮的冲击，房改思路渐渐偏离了轨 括为个人提供产品和服务的最低条件，保 产业以及国民经济的持续、健康发展。 一、我国住房背景 道，出现了“市场甩掉保障远远跑在前头” 障社会和经济稳定。而住房问题就属于该 我们需要在对我国现阶段社会经济 的局面，中低收入者的住房问题也成了影 范畴，这是因为住房作为一种特殊的商 条件和住房问题深入了解的前提下，制定 响社会的民生问题。品，本身既有商品属性也有社会属性；既 要体系保障其社会属性的实现，这就 并不断调整完善我国的住房。我国现 阶段住房问题的主要特征如下： １、我国国民经济仍相对落后，正处于 市迁移，需要大量的住房。 二、有必要对住房进行实践 需要市场机制对其商品属性的调节，又需 和探索，对住房问题实行干预 根据西方经济学的基本理论，市场是 决定了市场机制和国家干预二者是缺一 争、信息充分、没有外部效应的条件下，才 发现，所有发达国家的都根据各国的 市场只有在完全竞 不可的。通过对发达国家住房机制的研究 快速城市化的过程中，大量农村人口向城 配置资源的有效方法，２、大量农村人口以农民工的形态进 能实现帕累托最优。但是由于住房的特 实际情况，通过政治、法律、经济等力量或 入城市务工，他们微薄的收入使他们无力 性，如不可移动性、土地资源稀缺性、价值 资源，对住房的生产、供给和消费实行干 在城市中获得稳定的住所，缺乏必要的住 量大、使用期限长等，并且住房问题关系 预，形成住房。这些宝贵的经验值得 宅保障：他们的居住条件极为简陋，甚至 到国家社会民生和谐，可见住宅市场是一 我们总结和借鉴。我国正处于城市化的高 励、约束和监督的制度安排。 激励机制是关于国家与地方以 况、经济发展目标等进行不断调整。 当然，如何建立系统的激励、监督和 监督机制是国家、地方及相关职 制约机制，需要根据大量的分析和实际情 及地方与土地使用者之间如何分享 能部门、社会团体和民众对土地使用者的 况来设计。但是，应该把握的一个基准点 代理收益的一种契约安排或制度安排。 决策行为、经营行为以及市场效果所进行 是：三个机制要相辅相成，激励机制是首 如，为激励土地储备机构经营土地“作为 的一系列客观而及时的监察、审核、分析 要的，其次是监督机制，因为即使有很好 土地所有人”的国家和地方应给予土 和报告行动的一种制度安排。 地储备机构一个经营达标量以满足它作 的激励机制，由于契约的不完全性、行为 制约机制是根据对土地使用者的经 的不确定性等，代理者的行为仍然可能偏 为代理人的经济回报，并可以使土地储备 营业绩以及各种行为的监察结果，国家或 离土地所有者的利益或约束，最后是制约 机构更好地服务于这个委托人，这个 地方或者土地市场本身对土地使用 机制，它是解决城市土地储备制度委托一 经营达标量的确定应是动态的，要根据不 者实施适时、公正、无私的奖惩行动的制 代理关系问题的重要保证，是三个机制中 同时段国家经济水平、城市经济发展状 度安排。 的灵魂。一 《合作经济与科技》２００８年６月号下（总第３４７期） 囝 维普资讯 http://www.cqvip.com 磬蚤臻 锄暾 １％略 速进程中，导致了土地供应紧张、住房短 系列的，表明的走向了 等等。对于“２４号文’’等新政，虽然是 缺等问题；另外，近年来房价疯涨，脱离了 理智，建立梯次消费，完善住房保证，通过 的一项英明战略决策，但关键在于地方各 多数中低收入家庭的实际购买能力，无法 对廉租住房和经济实用房的大力推行，真 级和相关部门的落实和执行，以及房 通过商品房市场解决其住房问题。这些情 正解决低收入人群的住房问题。 况决定了我国需要对住房进行 地产业界的支持和全社会的共同努力。如 “２４号文”引导房地产市场需求和消 何贯彻、执行、落实新政是摆在各 实践和探索，并通过住房制度、对住 费发生分流，低收入家庭居住问题由 级面前的一项重大课题，也为房地产 房问题实行干预。 住房公共解决，高收入家庭实行产业 业界提出了新的、更高的要求。 我国的住房应该就以下原则制 “住房是指任何持续的行动过 管理，仍然可以购买到所需的高品质 程，旨在对住房状况发生影响。”从根本上 商品房。因此，“２４号文’’进一步明确了市 定和推进：彰显公平、推进立法、科学规 将“民生和谐”的概念融入到房地产 场和的边界和职能，将住房保障和市 划、合理布局、经济适用、有限产权、金融 的全局当中，这对于整个行业以及社会发 场分离，是住房的理性升华。自１９９８ 保障。 展来说，都具有十分重要的意义。就本质 年以来，住房制度改革重心基本上都是在 １、我国有必要尽快建立完善与住房 而言，任何形式的市场经济健康发展都离 市场方面，因此“２４号文”的实施必会使 相关的专门性法律、法规保障体系。不开宏观的引导，但不 工作重心向保障方面转移。在这 法规的完善不仅为的实施提供 等于市场问题得到解决，而且即使市场中 种过渡期中，房地产行业的各个要素和环 法律依据，还为居民享受住房权益提供法 存在的问题得到解决，也不意味着可 节也会出现各种微妙的转变。 以收手不再。要明确：“市场”和“政 策”是社会经济发展必不可少的“两条 腿”，二者并驾齐驱、缺一不可。 三、国家住房干预措施分析 一律保障。依据这些法律，地方应成立 在市场方面，由于“２４号文”分流了 专门的机构来保证国家各项措施的 部分住房需求，住房供应结构的进一步 落实，并且协调各部门的工作，运筹各种 细化，我国房地产市场将出现新的环境。 资源和分配。 首先，加强住房保障体系建设，将部分土 ２、规划住房发展计划应体现科学性、 自１９９８年中国房改启动以来，福利 地用来扩大保障性住房的供给会使土地 合理性、经济性。切实考察当地的经济发 分房的旧被打破，取而代之的是“建 供应偏紧，从而加大开发商拿地难度，提 展水平、人口规模及增长速度、居民收入 立和完善以经济适用住房为主的多层次 高了房地产开发的门槛。并且，中低端购 水平、城市扩建速度、建筑成本、户型结构 城镇住房供应体系”的最初房改思路。当 房者分流、预期、房贷收紧等因 供求关系等要素，建立相应的数学模型。 尤其 根据通行的住房五年周期理论，制定当地 时的房改过于强调多层次的住房体系和 素将使商品房市场的竞争日趋激烈，市场的作用，而忽视了的干预力量， 是对中高段客户资源的争夺战将对开发 住房规划，做到供需平衡、价格合理、户型 尤其是地方在住房问题上的责任。房 商影响巨大。由此可见，住房保障体系的 合理、经济适用。 改近十年来，房价不断高涨，房改的最初 建设将加速对我国房地产市场的洗牌，土 ３、具体操作应严格按程序，彰显公 目的发生了偏离。过分强调市场化、忽视 地逐渐被资金实力强、施工技术达到节能 平。彰显公平本来就是公共住房的目 社会保障的结果使城市中低收入家庭买 标准、高素质人才密集、融资渠道多样的 标。在住房的管理和分配中应扮演 不起房，大量商品房被握有大量资金的人 大开发商拿到，实力差的小开发商将被淘 “主导者”的角色，保证真正为中低收 群作为投资品买卖，进而炒作房价不断攀 汰出局。因此，房地产开发商将面临严峻 入阶层服务，操作过程公开、透明、合法。升，与中低收入者的实际消费承受能力渐 的挑战；另外，从整个行业发展和社会影 地产市场格局．绝非是房改的初衷。 ４、继续实行有限产权，遏止投机行 行渐远。这种完全由企业和市场主导的房 响来看，加强住房保障体系建设不仅是实 为。“２４号文”提出了经济适用房时限的 行双轨制的重要基础，更是保障房地产行 规定，有效遏止了投机分子购买优惠经济 ２００７年８月１日，通过了《国 业持久发展，推动构建社会主义和谐社会 适用房后转售或转租谋取非正当利益的 务院关于解决城市低收入家庭住房困难 的必然要求。房地产市场的健康发展离不 行为，并且能够充分发挥其再分配的功 的若干意见》，也就是通常所说的“２４号 开宏观的引导，市场可能出现的 能。因此，应继续深化和推行，对Ｈ在督居住 文”。“２４号文”把重点放在了解决城市 问题需要适时地通过保持， 情况、回购折旧价格计算、违规惩罚措施 （包括县城）低收入家庭住房困难，加快建 因此住房也要处于不断摸索和进步 等实际问题应通过法律、法规细化，做到 立健全以廉租住房制度，多渠道解决城市 中。有法可依。 低收入家庭住房困难的体系上。“２４ 号文’’标志着我国对住房做了巨 四、我国住房未来发展建议 ５、加大住房金融支持，实行供给 我国目前的住房仍然存在着各 补贴和需求补贴相结合的住房财政 大的调整和变革，其思路是要加大住房需 种问题，如法律保障不健全，缺乏长期的 模式。同时，拓宽经济适用房资金来源渠 求调节力度，引导合理的住房消费，建立 科学发展计划，操作不透明、不规范，公平 道，建立性机构和商业机构互为补充 符合国情的住房建设和消费模式。通过一 性、合理性、经济性不高，金融保障乏力， 的金融体系。■ 回 《合作经济与科技》２００８年６月号下（总第３４７期）
