房地产评估之比较法

要求

1.熟悉比较法的含义； 2.了解比较法的理论依据；

3.掌握比较法适用的估价对象和条件； 4.熟悉比较法估价的操作步骤； 5.了解搜集大量交易实例的必要性； 6.熟悉搜集交易实例的途径； 7.掌握搜集交易实例的要求； 8.了解建立交易实例库； 9.了解选取可比实例的必要性； 10.掌握选取可比实例的要求； 11.熟悉建立比较基准； 12.熟悉交易情况修正的含义；

13.熟悉造成成交价格偏离正常比较价格的因素； 14.掌握交易情况修正的方法； 15.熟悉市场状况调整的含义； 16.掌握市场状况调整的方法； 17.熟悉房地产状况调整的含义； 18.掌握房地产状况调整的内容； 19.掌握房地产状况调整的思路； 20.掌握房地产状况调整的方法；

21.熟悉求取单个可比实例比准价格的方法； 22.了解求取最终比准价格的方法。 内容讲解

第一节 比较法概述

一、比较法的含义

简要地说，比较法是根据与估价对象相似的房地产的成交价格来求取估价对象价值或价格的方法。具体的说，它是选取数宗真实成交且符合一定条件的类似房地产，将它们与估价对象进行比较，根据之间的差异对成交价格进行适当处理后得到估价对象价值或价格的方法。与估价对象相似的房地产，也称为估价对象的类似房地产，简称类似房地产，是指与估价对象的区位、用途、权利性质、档次、规模、建筑结构、新旧程度等相同或相近的房地产。真实成交且符合一定条件的类似房地产，简称可比实例，是指交易实例中交易方式适合估价目的、成交日期接近价值时点、成交价格为正常价格或可修正为正常价格的估价对象的类似房地产。

比较法的本质是以房地产的市场价格为导向（简称市场导向）来求取房地产的价值或价格。由于该方法是利用实际发生、经过市场“检验”的类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格，所以它是一种最直接、较直观且有说服力的估价方法，其测算结果易于被人们理解、认可或接受。

二、比较法的理论依据

比较法的理论依据是房地产价格形成的替代原理，即在同一房地产市场上相似的房地产有相近的价格。该原理已在本书第五章第五节“替代原则”中作了论述，在此不再重复。

因为房地产价格形成有替代原理，所以估价对象的未知价格（价值）可以通过类似房地产的已知价格来求取。当然也应注意到，在具体一宗房地产交易中，交易双方可能有利害关系，可能对交易对象不够了解或对市场行情不够熟悉等，导致成交价格偏离正常价格。但是，只要搜集了较多类似房地产的交易实例，对它们的成交价格进行适当处理所得的结果，可以作为估价对象价值或价格的最佳测算题。

三、比较法适用的估价对象

比较法适用的估价对象是同类房地产数量较多、经常发生交易且具有一定可比性的房地产，例

如：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是数量较多、可比性较好的存量成套住宅最适用比较法估价，相对来说也是一种最容易、最简单的房地产估价。②写字楼，③商铺。④标准厂房。⑤房地产开发用地。

下列房地产难以采用比较法估价：①数量很少的房地产，如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等。②很少发生交易的房地产，如学校、医院、行政办公楼等。③可比性差的房地产，如在建工程等。

比较法的原理和技术，也可用于收益法、成本法、假设开发法中市场租金、经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、重置价格、房地产价格各个构成部分（如土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、销售税费、开发利润等），开发完成后的价值、开发经营期等的求取。

四、比较法估价需要具备的条件

比较法估价需要在价值时点的近期有较多类似房地产的交易。房地产市场不够活跃或者类似房地产交易较少的地区，难以采用比较法估价，房地产市场总体上较活跃的地区，在某些情况下比较法也可能不适用，如可能由于某些原因导致在一段较长时期很少发生房地产交易。

在目前房地产交易和登记等信息不够公开透明的情况下，获取房地产真实成交价格及估价所必要的交易房地产状况等信息，是运用比较法估价的难点。尽管如此，以下情况不能成为不采用比较法估价的理由；估价对象所在地存在较多类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有努力去搜集交易实例，造成不能采用比较法估价。

另外，运用比较法估价需要把诸如营业税、所得税、契税、交易手续费等交易税费非正常负担下的价格，处理为正常负担下的价格；需要把急卖或急买造成的不正常成交价格，处理为正常价格；需要把可比实例在其成交日期的价格，处理为在价值时点的价格；需要把可比实例在自身状况下的价格，处理为在估价对象状况下的价格。即运用比较法估价要清除以下四个方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异：

①成交价格与比较价值的内涵和形式不同；②特殊交易情况与正常交易情况不同；③成交日期与价值时点不同（实质上是这两个时间的房地产市场状况不同）；④可比实例状况与估价对象状况

不同。上述这些对可比实例成交价格进行的处理，分别简称为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整，在进行这些处理时，应尽量分解各种房地产价格影响因素，并尽量采用定量分析来量化这些因素对可比实例成交价格的影响程度，如通过对大量成交价格进行统计分析，得出不同因素对房地产价格的影响程度。

但由于许多因素对可比实例成交价格的影响程度难以采用定量分析予以量化，主要是估价师凭其估价专业知识和经验以及对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情、交易习惯等的深入调研后作出判断。因此，如果估价师没有扎实的估价理论知识和丰富的估价实践经验，对估价对象或可比实例所在地的房地产市场行情和交易习惯等不够熟悉，则难以运用比较法得出正确的估价对象价值。

还值得指出的是，比较法求得的价值有时并不一定合理、真实，因为在房地产市场参与者群体过于乐观或过于悲观的情况下，房地产价格可能被市场所高估或低估，造成了房地产市场价格不合理偏离房地产本身的价值，有时房地产市场价格变化过快，估价报告尚未完成房地产市场价格就发生了明显的变化，这也会给比较法估价带来麻烦，特别是其估价结果难以让人接受，如在房价过快上涨时期的房屋征收评估中。

五、比较法估价的操作步骤

运用比较法估价一般分为4大步骤：①搜集交易实例，即搜集大量真实成交的房地产及其基本状况、交易双方基本情况、交易方式、成交日期、成交价格、付款方式、融资条件、交易税费负担、交易目的等信息。②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量符合一定条件的交易实例。③对可比实例成交价格进行处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整，价格换算主要是对可比实例成交价格的内涵和形式进行处理，使各个可比实例的成交价格之间口径一致、相互可比。这种处理称为建立比较基础，价格修正是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格，即对可比实例实际而可能是不正常的成交价格进行“改正”。这种处理称为交易情况修正，价格调整是对价格“参考系”的调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”下的价格，“参考系”有市场状况和房地产状况两种。这两种处理分别称为

市场状况调整和房地产状况调整。因此，该大步骤又分为建立比较基础、交易情况修正、市场状况调整和房地产状况调整四个小步骤。④计算比较价值，即把多个可比实例的成交价格经过处理得到的多个比较价值综合为一个比较价值。

第二节 搜集交易实例

1.搜集交易实例的必要性（了解）

只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才能选择出符合一定数量和质量要求的可比实例，才能把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可不实例，保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加准确而不会出现较大误差。因此，估价机构和估价师应努力搜集较多的交易实例。

虽然搜集交易实例是比较法中的一个步骤，但搜集交易实例无须等到采用比较法估价时，而在平时就应留意搜集和积累，这样才能保证在采用比较法估价时有足够多的交易实例可供选用。 2.搜集交易实例的途径（熟悉）

交易实例不会自己跑到估价师手中。估价师应视为自己要买卖、租赁房地产那样用心去调查估价对象所在地的房地产市场行情和搜集交易实例的途径，掌握搜集交易实例的技巧，尽力搜集较多的交易实例。

搜集交易实例及相关参考资料的途径主要有：

（1）走访房地产交易当事人，了解其交易的房地产及成交价格等信息。

（2）访问房地产经纪机构和房地产经纪人员、相关律师、房地产交易当事人的邻居等，了解其促成交易或知悉交易的房地产及成交价格等信息。现在，越来越多的房地产交易是通过房地产经纪机构和房地产经纪人员促成的，通过房地产经纪机构和房地产经纪人员可以获得大量及时、真实的交易实例。

（3）查阅和有关部门的房地产价格等资料。例如，房地产权利人转让房地产时向有关部门申报的成交价格等资料，出让建设用地使用权的价格等资料，或其授权的部门确定、公布

的基准地价、标定地价、房屋重置价格等资料。

（4）向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料。现在，出现了一些以营利为目的的专门从事房地产价格等信息搜集、整理、分析和提供的机构。

（5）查阅报刊、网站上有关房地产出售、出租的广告，参加房地产交易展示会，与房地产的业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。要价、标价、挂牌价、报价等虽然不是成交价格，一般不能反映真实的市场价格行情，不应作为交易实例，但与成交价格之间有一定的关系，在一定程度上可以作为了解市场行情的参考。

（6）同行之间相互提供。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所搜集的交易实例和经手的估价案例资料。 3.搜集交易实例的要求（掌握）

内容完整、真实的交易实例是提高估价精度的一个基本保证。 搜集交易实例的内容：

交易实例房地产的基本状况：如名称、坐落、规模（面积）、用途、权属以及土地形状、土地使用期限、建筑物竣工日期（或建成年份、建成年代）、建筑结构、周围环境和景观等。 交易双方，如卖方和买方的名称及之间的关系等

成交价格，包括总价、单价及计价方式（如是按建筑面积计价还是按套内建筑面积、使用面积、套计价） 成交日期

付款方式，例如是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款额或付款比例）、贷款方式付款（包括首付款比例、贷款期限）

交易情况，如交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买）、交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等）、交易税费负担方式（如买卖双方是依照规定或者按照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等），以及有无利害关系人之间的交易和急于出售、急于购买等特殊交易情况。

4.建立交易实例库（了解）

房地产估价机构应当建立房地产交易实例库

是一项基础性工作，也是形成估价机构核心竞争力的重要手段之一 判断

在房地产交易实例搜集工作中，要了解交易双方的名称、关系以及交易目的。（ ）【2011年真题】

[答疑编号0201] 【答案】正确

【解析】据以判断交易价格是否是正常交易价格。参见教材P177。

第三节 选取可比实例

1.选取可比实例的必要性（了解）

交易实例库中实例虽多，但针对某一具体的估价对象及估价目的、价值时点的实例必须进行选择。符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例 2.选取可比实例的要求（掌握） 数量要求：3-10个

从理论上讲，只要对可比实例的成交价格进行了“适当”的处理，通过一个可比实例的成交价格就可以得出估价对象的价值。但在实际估价中，因信息不完全等，对可比实例成交价格的处理不可能做到完全“适当”。因此，为了减小估价误差，增加估价的可信度，要求选取多个可比实例，并且从理论上讲，选取的可比实例越多越好。

但如果要求选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做到，二是会造成后续处理的工作量很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个至10个可比实例即可。 质量要求（四要求）（掌握）

可比实例选得是否合适，直接关系到市场法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比

实例应符合下列要求： ■要求一：类似

■要求二：可比实例的交易类型应与估价目的吻合

■要求三：可比实例的成交日期应尽量接近价值时点（一年以上的不采用）

■要求四：可比实例的成交价格应尽量为（或可修正为）正常市场价格，（对照教材P94） （1）可比实例房地产应是估价对象的类似房地产

□区位相近。可比实例与估价对象应在同一地区或同一供求范围内的相似地区。所谓同一供求范围，也称为同一供求圈、同一市场，是指与估价对象有一定的替代关系，价格会相互影响的房地产区域范围。以北京市为例，如果估价对象是位于王府井地区的一个商场，则选取的可比实例最好也位于王府井地区；而如果在王府井地区内可供选取的交易实例不多，则应选取东单这类近邻地区或西单这类同等级别商业区中的交易实例。如果估价对象是位于北京市区某个住宅小区内的一套住房，则选取的可比实例最好也位于同一住宅小区；而如果在同一住宅小区内没有合适的交易实例可供选取，则应选取北京市区内在区位、规模、档次等方面与估价对象小区相当的住宅小区内的交易实例。

□用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。小类用途可参见本书第二章第三节“房地产的种类”。

□权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。例如，国有土地与集体土地的权利性质不同；出让的建设用地使用权与划拨的建设用地使用权的权利性质不同；商品住房与经济适用住房、房改所购住房的权利性质不同。因此，如果估价对象是出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产，则应选取出让的建设用地使用权或出让的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例，不宜选取划拨的建设用地使用权或划拨的建设用地使用权土地上的房地产的交易实例。

□档次相当。档次是指按一定标准分成的不同等级。例如，宾馆划分的五星级、四星级、三星级等；写字楼划分的甲级、乙级等。这里的档次相当主要指在设施设备（如电梯、空凋、智能化等）、

装饰装修、周围环境等方面的齐全、优劣程度应相当。 □规模相当，倍范围内

例如，估价对象为一宗土地，则选取的可比实例的土地面积应与该土地的面积大小差不多，既不能过大也不能过小。选取的可比实例规模一般应在估价对象规模的倍～2倍范围内，即：≤可比实例规模/估价实例规模≤2。

□建筑结构相同，这里的建筑结构相同主要指大类建筑结构相同，如果能做到小类建筑结构相同则更好。大类建筑结构一般分为钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、简易结构。 判断

在市场法中，如果可比实例的土地等级与估价对象土地的等级不相同，则应该是不能作为可比实例的。

[答疑编号0202] 答案：√

解析：交易实例与估价对象不在同一供求范围内，不能作为可比实例。参见教

运用市场法求取房地产的价格时，选取的可比实例的规模一般应在估价对象规模～2范围内。（ ）【2004年试题】 [答疑编号0203] 答案：√

解析：参见教材P181。

材P180。

（2）可比实例的交易类型应与估价目的吻合

这是因为房地产交易有买卖、租赁等类型，其中又可分为协议、招标、拍卖、挂牌等方式。如果是为买卖目的估价，则应选取买卖实例为可比实例；如果是为租赁目的估价，则应选取租赁实例为可比实例。在实际估价中，包括为抵押、折价、变卖、房屋征收补偿等目的估价，多数是要求选

取买卖实例为可比实例，而且一般应选取协议方式的买卖实例。但当选取建设用地使用权出让实例为可比实例时，目前一般不宜选取协议方式的出让实例。 （3）可比实例的成交日期应尽量接近价值时点

这里的“接近”是相对而言的，如果房地产市场比较平稳，则较早之前发生的交易实例可能仍然有参考价值，也可选为可比实例；但如果房地产市场变化快，则此期限应缩短，可能只有近期发生的交易实例才有说服力，才可选为可比实例。一般认为，交易实例的成交日期与价值时点相隔一年以上的不宜采用，因为在这种情况下难以进行市场状况调整。有时即使勉强进行市场状况调整，也可能会出现较大的偏差。

《房地产规范》规定 “如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过2年”。

（4）可比实例的成交价格应尽量为正常价格

这是要求可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格。 例题

选取可比实例时，应符合的要求包括（ ）等。（2004年试题） A.可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B.可比实例的交易类型与估价目的吻合 C.可比实例的规模与估价对象的规模相当

D.可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E.可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 [答疑编号0204] 答案：BCDE

解析：可比实例只要与估价对象在同一地区或同一供求范围内的类似地区即可。

4.选取可比实例应注意的其他问题（掌握）

参见教材P180～181。

■估价具体对象应一致 ■不一致时可采用分配法

■交易实例较多时一定要选与估价对象最为类似的

在选取可比实例时，估价对象为房地的，应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，一般应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，一般应选取类似建筑物的交易实例（中国目前没有单独建筑物的交易实例）。

因此，选取可比实例有所谓的“分配法”，其主要内容是：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少或没有相应的土地或建筑物的交易实例，但有包含相同或相似的土地或建筑物的房地交易实例时，则可将此房地及其成交价格予以分解，即把该房地成交价格在土地和建筑物之间进行分配，提取出与估价对象相应部分的土地或建筑物及其价格，然后将其作为可比实例。 例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的交易实例，但有包含类似土地的房地交易实例且其他条件也符合采用市场法估价的条件时，则可从该房地成交价格中扣除建筑物价格（通常采用成本法求取），剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后对该土地价格进行适当的处理，便可求得估价对象土地的价值。

例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为100万元，其中建筑物价格为60万元，则土地价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，经过处理后便可得出该居住用地的价值。

对市场法在实际估价中存在的问题，特别需要指出的是，当有较多的交易实例可供选取时，应选取那些与估价对象最相似、成交日期与价值时点最接近的交易实例为可比实例，而不得“劣胜优汰”。例如，不得在区位上或成交日期上“舍近求远”，不得为了迎合委托人的高估或低估要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或明显偏低的交易实例，更不得有符合可比实例要求的交易实例不选取，而选取那些不符合可比实例要求的交易实例，尤其要严禁虚构、编造可比实例。

对选取可比实例的最低要求是，可比实例应是真实的。为此，在估价报告中至少要说明可比实例的来源、名称、位置，并附外观照片。 例题

与估价对象相似的房地产是指与估价对象的（ ）等相同或相似的房地产。【2011年真题】 A.区位 B.用途 C.权利性质 D.总价 E.外观

[答疑编号0205] 【答案】ABC

【解析】相似的房地产要：区位相近（应与估价对象处在同一供求范围内）；用途相同；权利性质相同；档次相当；规模相当（倍范围内）；建筑结构相同。

参见教材P180。

【2010年试题】在市场法估价中，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最相似的，与预设的估价结果最接近的交易实例，因此不能随意选取交易实例。（ ） [答疑编号0206] 答案：×

解析：应选取与估价对象最为类似的交易实例作为可比实例，而不能先预设估

【2008年真题】评估某套建筑面积为120m 的住宅在2008年9月底市场价值，收集了以下4个交易实例，其中最适合作为可比实例的是（ ）。

交易实例 建筑面积（m） 用途 价格（元/m） 成交日期 甲 乙 丙 120 105 140 居住 5800 居住 6000 办公 6500 222

价结果，以此作为选取可比实例的标准和依据。参见教材P182。

区位 正常情况 2007年8月 同一供需圈 正常交易 2008年6月 同一供需圈 正常交易 2008年9月 同一供需圈 正常交易 丁 A.甲 B.乙 C.丙 D.丁

115 旅馆 6100 2008年7月 不同供需圈 正常交易 参见教材P180。

【答案】B

【解析】适用排除法。丙丁用途不同，可以排除。甲间隔时间在1年以上，也

第四节 建立比较基础

选取了可比实例后，一般应先对这些可比实例的成交价格进行换算处理，对价格内涵和形势进行“标准化”，使它们之间的口径一致，相互可比，为后续对可比实例成交价格进行修正和调整建立一个共同的基础。

建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。

一、统一财产范围

统一财产范围应对可比实例与估价对象的财产范围进行对比，并应消除因财产范围不相同造成的价格差异，对于某些估价对象，有时难以直接选到与其财产范围完全相同的交易实例作为可比实例，只能选取“主干”部分相同的交易实例作为可比实例，所谓财产范围不同，是指“有”与“无”的差别，而不是大家都有的情况下彼此之间“好”与“坏”或“优”与“劣”、“新”与“旧”的差别。因此，统一财产范围即是进行“有无对比”，并消除由此造成的价格差异。

财产范围不同主要有以下3种情况：①含有非房地产成分，例如，估价对象是“纯粹”的房地

可以排除。只剩下乙，而乙各个方面均适合作为可比实例。参见教材P180-181。

产，而选取的可比实例是有附赠家具、家电、汽车，附带入学指标、户口指标、特许经营权等的交易实例；或者相反。②带有债权债务的房地产。例如，估价对象是“干净”的房地产，而选取的可比实例是设立了抵押权、地役权，有拖欠建设工程价款，或者由买方代付卖方欠缴的水电费、燃气费、通信费（如电话费、上网费、有线电视收看费等）、供暖费、物业服务费、房产税等费用、税金的交易实例；或者相反。③房地产的实物范围不同。例如，估价对象为土地，而选取的可比实例是含有类似土地的房地产交易实例。估价对象是一套封阳台的住宅，选取的可比实例是未封阳台的住宅；或者相反。估价对象时一套不带车位的住宅，而选取的可比实例是一套带车位的住宅；或者相反。

在上述第一种情况下，统一财产范围一般是统一到“纯粹”的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理：

房地产价格=含有非房地产成分的房地产价格—非房地产成分的价值

如果是估价对象含有非房地产成分的，则一般是在比较法最后步骤求出了不含非房地产成分的房地产价值后，再加上非房地产成分的价值，就可以得到估价对象的价值。

在上述第二种情况下，统一财产范围一般是统一到不带债权债务的房地产范围，并利用下列公式对价格进行换算处理；

不带债权债务的房地产价格=带有债权债务的房地产价格-债权+债务

如果是估价对象带有债权债务的，则一般是在比较法最后步骤求出了不带债权债务的房地产价值后，再加上债权减去债务，就可得到估价对象的价值。

在上述第三种情况下，统一财产范围一般是统一到估价对象的实物范围，补充可比实例缺少的实物范围，扣除可比实例多出的实物范围，相应地对可比实例的成交价格进行加价或减价处理。

二、统一付款方式

房地产交易涉及的金额较大，许多成交价格采取分期付款方式支付，而且付款期限长短、付款次数、每笔付款金额在付款期限内分布的不同，导致实际价格也会有所不同。估价中为便于比较，价格一般以在成交日期一次性付清所需支付的金额为基准。因此，统一付款方式应将可比实例不是

成交日期或一次性付清的价格，调整为成交日期且一次性付清的价格。具体方法是通过折现计算。 【例6-1】某宗房地产的成交总价为30万元，首付款20%，余款于6个月后一次性支付；假设月利率为%，请计算该房地产在其成交日期一次性付清的价格。 【解】该房地产在其成交日期一次性付清的价格计算如下：

在例6-1中，如果已知的不是月利率，而是：①年利率r，则算式中的（1+%）就变为（1+r）；②半年利率r，则算式中的（1+%）就变为（1+r）；③季度利率r，则算式中的（1+%）就变为（1+r）

2

6

66

。

三、统一税费负担

在房地产交易中需要交纳一些税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地、契税、印花税、交易手续费、公证费、补缴出让金等。根据税法及和地方的有关规定，有的税费应由卖方缴纳，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、所得税、土地；有的税费应由买方缴纳，如契税、补缴出让金；有的税费则买卖双方都应缴纳或各负担一部分，如印花税、交易手续费。

交易税费正常负担下的价格是指在买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格，即在此价格下，卖方缴纳卖方应缴纳的税费，买方缴纳买方应缴纳的税费。需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。但在实际的房地产交易中，往往出现本应由卖方缴纳的税费，买卖双方协议由买方缴纳；本应由买方缴纳的税费，买卖双方协议由卖方缴纳。

例如，营业税、土地本应由卖方缴纳，却协议有买方缴纳；契税、补缴出让金本应由买方缴纳，却协议由卖方缴纳；交易手续费本应由买卖双方各负担一部分，却协议由其中某一方全部负担。在某些地区，房地产价格之外还有代收代办收费。这些代收代办收费也可能存在类似的转嫁问题。

统一税费负担是将成交价格调整为依照税法及和地方的有关规定（没有规定的，按照

当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。调整的公式为： 正常负担下的价格-应由卖方缴纳的税费=卖方实得金额 正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费=买方实付金额 买方实付金额-卖方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费

如果卖方、买方应缴纳的税费是正常负担下的价格的一定比率，即： 应由卖方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费=正常负担下的价格×应由买方缴纳的税费比率 则：

【例6-2】某宗房地产在交易税费正常负担下的成交价格为2500元/㎡，卖方和买方应缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%，请计算卖方实得金额和买方实付金额。 【解】卖方实得金额计算如下：

卖方实得金额=正常负担下的价格—应由卖方缴纳的税费 =2500—2500×7% =2325（元/㎡） 买方实付金额计算如下：

买方实付金额=正常负担下的价格+应由买方缴纳的税费 =2500+2500×5% =2625（元/㎡）

【例6-3】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2325元/㎡，买卖中涉及的税费均由买方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%，请求取该房地产在交易税费正常负担下的成交价格。

【解】已知卖方实得金额为2325元/㎡,则该房地产在交易税费正常负担下的成交价格求取如下：

【例6-4】某宗房地产交易，买卖合同中约定成交价格为2625元/㎡，买卖中设计的税费均由

卖方负担。已知该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为交易税费正常负担下的成交价格的7%和5%，请求取该房地产在交易税费正常负担下的价格。

【解】已知买方实付金额为2625元/㎡，则该房地产在交易税费正常负担下的成交价格求取如下：

四、统一计价单位

统一计价单位包括统一价格表示单位、统一货币单位、统一币种和货币单位、统一面积内涵和计量单位。

（一）统一价格表示单位

统一价格表示单位可以是总价，也可以是单价，一般采用单价。在统一采用单价时，通常是单位面积的价格。例如，房地产及建筑物通常为单位建筑面积或单位套内建筑面积、单位使用面积的价格；土地除了单位土地面积的价格，还可以为单位建筑面积的价格，即楼面地价。

在这些情况下，单位面积是一个比较单位。根据估价对象的具体情况，还可以有其他的比较单位。例如，仓库通常以单位体积为比较单位，停车场通常以一个车位为比较单位，旅馆通常以一间客房或一个床位为比较单位，影剧院通常以一个座位为比较单位，医院通常以一个床位为比较单位，保龄球馆通常以一个球道为比较单位，等等。

在此还需要说明的是，有些可比实例宜先对其总价进行某些修正、调整后，再转化为单位进行其他方面的修正、调整。因为这样处理时，对可比实例成交价格的修正、调整更容易、更准确。例如，估价对象时一套门窗有损坏的商品住宅，选取的可比实例的某套商品住宅的门窗是完好的，成交总价为20万元。经调查得知，将估价对象的门窗整修或更新的必要费用为万元。则宜先将该门窗是完好的可比实例的成交总价20万元。调整为门窗是损坏的总价万元（20－＝），然后再将此总价万元转化为单价进行其他方面的修正、调整。 （二）统一币种和货币单位

在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用

该价格所应对的日期的汇率，一般采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。汇率的取值，一般采用国家外汇管理部门公布的外汇牌价的卖出、买入中间价。

在统一货币单位方面，按照使用习惯，人民币、美元、港币等，通常都采用“元”。 （三）统一面积内涵和计量单位

在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的没有按套内建筑面积或使用面积计价的，也有按套计价的。其中，建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价之间的换算为： 建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价× 套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价× 使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×

在面积计量单位方面，中国内地通常采用平方米（土地面积单位除了平方米，有时还采用公顷、亩），而中国地区和美国、英国等习惯采用平方英尺，中国地区和日本、韩国一般采用坪。由于

1公顷＝10 000平方米＝15亩 1亩＝平方米 1平方英尺＝平方米 1坪＝平方米

所以，将公顷、亩、平方英尺、坪下的价格换算为平方米下的价格为： 平方米下的价格＝公顷下的价格÷10 000 平方米下的价格＝亩下的价格÷ 平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷ 平方米下的价格＝坪下的价格÷

【例6-5】搜集了甲、乙两个交易实例。已知甲交易实例的建筑面积为200㎡，成交总价为80万元人民币，分3期付款，首付款为16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于1年后支付；乙交易实例的使用面积为2 500平方英尺，成交总价为15万美元，于成

交时一次性付清。如果选取该两个交易实例为可比实例，请在对它们的成交价格进行有关修正和调整之前，进行“建立比较基础”处理。

【解】对该两个交易实例的成交价格进行建立比较基础处理，包括统一付款方式和统一计价单位，具体如下：

（1）统一付款方式，如果以在成交日期一次性付清为基准，假设当时人民币的年利率为8%，则：

＝（万元人民币） 乙总价＝（万美元） （2）统一计价单位。

①统一价格表示单位。统一采用单价：

＝（元人民币/平方米建筑面积）

＝（美元/平方英尺使用面积）

②统一币种和货币单位。如果以人民币元为基准，则需要将乙实例的美元换算成人民币元。已知乙交易实例成交当时人民币与美元的市场汇率为1美元等于元人民币，则： 甲单价＝（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝×

＝（元人民币/平方英尺使用面积）

③统一面积内涵。如果以建筑面积为基准，已知乙交易实例的建筑面积与使用面积的关系为1平方英尺建筑系面积等于平方英尺使用面积，则： 甲单价＝（元人民币/平方建筑面积） 乙单价＝×

＝（元人民币/平方英尺建筑面积）

④统一面积单位。如果以平方米为基准，由于1平方英尺＝平方米，则： 甲单价＝（元人民币/平方米建筑面积） 乙单价＝÷

＝（元人民币/平方米建筑面积）

第五节 交易情况修正

一、交易情况修正的含义

可比实例的成交价格是实际发生的，可能是正常的，也可能是不正常的。由于要求评估的估价对象价值或价格是合理的，所以可比实例的成交价格如果是不正常的，则应把它修正为正常的。这种对可比实例成交价格进行的修正，称为交易情况修正。因此，经过交易情况修正后，就将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格。

二、造成成交交给偏离正常价格的因素

要把可比实例实际而可能是不正常的成交价格修正为正常价格，首先要了解有哪些因素可能使成交价格偏离正常价格及其是如何偏离的。

由于房地产具有不可移动、独一无二、价值较大等特性，以及房地产市场是一个不完全市场，房地产成交价格容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常价格。交易中的特殊因素多样复杂，归纳起来主要有下列方面：

（1）利害关系人之间的交易。例如，亲友之间、母子公司之间、公司与员工之间的房地产交易，成交价格通常低于正常价格。但也有成交价格高于正常价格的，如在上市公司的大股东公司的资产交易中，存在大股东将房地产高价卖给上市公司的情况。

（2）对交易对象或市场行情缺乏了解的交易。如果买方不了解交易对象或市场行情，盲目购买，成交价格往往偏高。相反，如果卖方不了解交易对象或城市行情，盲目出售，成交价格往往偏低。 （3）被迫出售或被迫购买的交易。包括急于出售或急于购买的交易，如因还债、出国等急于出售房地产；被强迫出售或购买的交易，如司法拍卖。被迫出售的成交价格通常偏低，被迫购买的成

交价格通常偏高。

（4）人为哄抬价格交易。形成房地产正常成交价格的交易方式，应是买卖双方根据市场供求状况，经过充分讨价还价的协议方式。拍卖、招标等方式容易受诸如现场气氛、情绪，竞买人之间的争强好胜，甚至购买房地产看中的不是房地产本身价值而是购买房地产这种行为所带来的广告宣传效应等因素的影响，从而使成交价格失常。但中国目前建设用地使用权出让是例外。

拍卖、招标、挂牌等方式形成的价格也会受非理性因素的影响，但相对与协议方式较能反映市场行情，协议方式形成的价格通常偏低，其因素是管理尚不完善，出让人是（实际的运作者是的某个部门及某些个人），受让人是与自身利益较为密切的企业、个人等，从而协议方式出让的结果往往是让利。如果出让人是追求自身利益最大化的“理性经济人”，就难以出现这种情况。

（5）对交易对象有特殊偏好的交易，例如，买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意购买或卖方惜售，在这种情况下，成交价格往往偏高。

（6）相邻房地产合并的交易。房地产价格受土地是否规则、土地面积或建筑规模是否适当等的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价值通常较低。但这类房地产如果与邻房地产合并后，则利用价值会提高，从而会产生附加价值或“合并价值”。因此，当相邻房地产的拥有者欲购买该房地产时，往往愿意出较高的价格，出售人通常也会索要高价，从而相邻房地产合并交易的成交价格往往高于单独存在或与不相邻者交易的正常价格。 （7）受迷信影响的交易

有上述特殊情况的交易实例一般不宜选为可比实例，但当可供选择的交易实例较少而不得不选用时，则应对其进行交易情况修正。

三、交易情况修正的方法

交易情况修正的方法主要有：①总价修正、单价修正；②金额修正、百分比修正。

总价修正是基于总价对可比实例的成交价格进行交易情况修正；单价修正是基于单价对可比实

例的成交价格进行交易情况修正。

金额修正是采用金额对可比实例的成交价格进行交易情况修正，其一般公式为： 可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常价格

百分比修正是采用百分比对可比实例的成交价格进行交易情况修正，其一般公式为： 可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常价格

在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为＋S%；低时，为-S%；），则有：

可比实例正常价格×（1±S%）=可比实例成交价格 因此有

在交易情况修正中之所以要以正常市场价格为基准，是因为采用市场法估价时要求选取多个可比实例。这样，如果以正常市场价格为基准，只会有一个比较基准，而如果以每个可比实例的实际成交价格为基准，则会出现多个比较基准。例如，以正常市场价格为基准，说可比实例成交价格比其正常市场价格高10%，意即：

可比实例成交价格＝可比实例正常市场价格×（1＋10%） 假设可比实例正常市场价格＝1500元/m，则有： 可比实例成交价格＝1500×（1＋10%） ＝1650（元/m）

如果以可比实例成交价格为基准，说可比实例正常市场价格比其成交价格低10%，意即： 可比实例正常市场价格＝可比实例成交价格×（1－10%） 假设可比实例成交价格＝1650元/m，则有：

可比实例正常价格＝1650×（1-10%）＝1485（元/m）

可见：1485元/m≠1500元/m。所以说“可比实例成交价格比其正常市场价格高10%”与说“可比实例正常市场价格比其成交价格低10%”是不等同的。为此，在交易情况修正中应统一采用可比

2

2

2

2

2

2

实例成交价格比其正常市场价格是高还是低多少的说法。

进行交易情况修正，不仅需要了解交易中有哪些特殊因素影响了成交价格，还需要测定这些特殊因素使成交价格偏离正常市场价格的程度。但由于缺乏客观、统一的尺度，这种测定有时非常困难。因此，在哪种情况下应当修正多少，主要是房地产估价师以其扎实的估价理论知识、丰富的估价实践经验以及对当地房地产市场行情、交易习惯等的深入调查了解作出判断。不过，房地产估价师平常就应当搜集整理交易实例，对其成交价格进行分析、比较，在积累了丰富经验的基础上，把握适当的修正系数或修正金额也是不难的。其中，对于交易税费非正常负担的修正，只要调查了解清楚了实际情况，然后按照有关公式进行计算即可。

对于交易税费非正常负担的修正，具体是将成交价格修正为依照税法及和地方的有关规定（没有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价格。修正公式如下：

正常成交价格－应由卖方缴纳的税费＝卖方实得金额 正常成交价格＋应由买方缴纳的税费＝买方实付金额 买方实付金额－卖方实得金额＝应由买卖双方缴纳的税费 如果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即： 应由卖方缴纳的税费＝正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率 应由买方缴纳的税费＝正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率

解此类题的关键除了记住公式外，就是确定价格是由哪一方实际得到的 【例6-3】

某宗房地产的正常成交价格为2500元/m，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的7%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的5%。请计算卖方实得金额和买方实付金额。 [答疑编号0401]

【解】卖方实得金额计算如下：

卖方实得金额＝正常成交价格－应由卖方缴纳的税费

2

＝2500－2500×7%＝2325（元/m） 买方实付金额计算如下：

买方实付金额＝正常成交价格＋应由买方缴纳的税费 ＝2500＋2500×5%＝2625（元/m）

2

2

【例6-4】

某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2325元/m，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。 [答疑编号0402]

【解】该宗房地产的正常成交价格求取如下：

2

【例6-5】

某宗房地产交易，买卖双方在买卖合同中约定买方付给卖方2625元/m，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方、买方缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和5%。请求取该宗房地产的正常成交价格。 [答疑编号0403]

【解】该宗房地产的正常成交价格求取如下：

2

例题

某可比实例卖方应缴纳的税费由买方承担，若买方付给卖方的金额不变，当卖方应缴纳的税费增加时，该可比实例的正常成交价格会（ ）。【2011年真题】 A.上升

B.下降 C.不变 D.无法确定 [答疑编号0404] 【答案】A

【解析】参见教材P191。

为评估某估价对象2011年10月15日的市场价格，选取的可比实例价格情况是：交易日期为2011年4月15日，按买卖双方约定，买方付给卖方7000元／m，交易中涉及的税费全部由卖方支付。该地区买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%，又知最近1年来该地区该类房地产价格每月环比增长%，则该可比实例经修正、调整后的价格是（ ）元／m。【2011年真题】

[答疑编号0405] 【答案】B

【解析】还原正常成交价格，设为X X=7000-X*3% X=

该可比实例经修正、调整后的价格=*（）^6=7003 参见教材P190。

正常成交价格=买方支付给卖方的金额+买方承担的应由卖方承担的税费

2

2

【2010年真题】某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/平方米，买卖中涉及

的税费均由卖方负担，据悉，该地区房地产买卖中应该由卖方缴纳的税费为正常成交价格的%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的%，若买卖双方重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上，相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（ ）元/平方米。

[答疑编号0406] 【答案】A

【解析】分两步计算，先要计算正常成交价格，再计算买方实际支付的价格。 第一步，计算正常成交价格。

题干中说明了，税费均由卖方负担，即买方税费转嫁给了卖方，所以站在卖方视角分析。卖方得到了2659元/平方米，但是他还要帮买方支付买方应负担的税费，正常成交金额要低一些。

用减法

设正常成交价格为x, x=2659-x*% x=2559

第二步，买家承担卖家应缴纳的税费，则买方应付给卖方的价格肯定比实际成交价格2559小，CD排除，买方应付给卖方的价格=2559-2559*%=2385 参见教材P190-191。

总结：转嫁给卖方的话，卖方实际得到的金额-帮买家缴纳的税费=正常成交价格 转嫁给买方的话，买方实际付出的金额+帮卖家缴纳的税费=正常成交价格

第六节 市场状况调整

1.市场状况调整的含义（熟悉）

可比实例的成交价格是其成交日期时的价格，是在其成交日期时的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象的价值应当是价值时点时的价值，应是在价值时点时的房地产市场状况下形成的。如果价值时点是现在（通常是这种情况），则应是在现在的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况可能发生了变化，例如，出台了新的措施，利率发生了变化，出现了通货膨胀或通货紧缩，消费观念有所改变等等，导致了估价对象或可比实例这类房地产的市场供求关系、货币的购买力发生了变化，以至于即使同一宗房地产，在这两个不同时间的价格也会不同。

因此，应将可比实例在其成交日期时的价格调整到在价值时点时的价格。这种对可比实例成交价格进行的调整，称为市场状况调整，也称为交易日期调整。因此，经过市场状况调整之后，就将可比实例在其成交日期的价格变成了在价值时点时的价格。 2.市场状况调整的方法（掌握）

在可比实例的成交日期至价值时点期间，随着时间的流逝，房地产市场价格可能发生的变化有3种情况：①平稳；②上涨；③下跌。当房地产市场价格为平稳时，可不进行市场状况调整（实际上是进行了市场状况调整，只是调整系数为100%）。而当房地产市场价格为上涨或下跌时，则必须进行市场状况调整，以使价格符合价值时点时的房地产市场状况。 市场状况调整主要采用百分率法，其进行市场状况调整的一般公式为： 可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数＝可比实例在价值时点的价格

其中，市场状况调整系数一般应以成交日期时的价格为基准来确定。假设从成交日期到价值时点，可比实例的市场价格涨、跌的百分率为±t%（从成交日期到价值时点，当可比实例的市场价格上涨时，为＋t%；下跌时，为－t%），则：

可比实例在其成交日期的价格=可比实例在价值时点的价格 或者

可比实例在其成交日期的价格=可比实例在价值时点的价格 通过上式可知，市场状况调整系数是（1±T%）或,而不是±T%。

市场状况调整的关键是把握估价对象或可比实例这类房地产的市场价格自某个时期以来的涨落变化情况，具体是调查、了解过去不同时间的数宗类似房地产的价格，通过这些类似房地产的价格找出该类房地产的市场价格随着时间变化而变动的规律，据此再对可比实例成交价格进行市场状况调整。市场状况调整的具体方法，可采用价格指数或价格变动率，也可采用时间序列分析（时间序列分析的有关内容可见本书第十章“长期趋势法及其运用”）。 （1）市场状况调整的价格指数法

价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期，如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。

定基价格指数（尾首相比）

可比实例在价值时点的价格＝可比实例成交日期的价格× 【例6-6】

某宗房地产2011年6月1日的价格为3800元/m，现需要将其调整到2011年10月1日。已知该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为，，，，，，（以2009年1月1日为100）。请计算该宗房地产2011年10月1日的价格。 [答疑编号0407]

【解】该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：

2

采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：（连乘）

可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×价值时点时的价格指数＝可比实例在价值时点的价格 【例6-7】

某宗房地产2011年6月1日的价格为2500元/m，现需要将其调整到2011年10月1日。已知

2

该宗房地产所在地区类似房地产2011年4月1日至10月1日的价格指数分别为，，，，，，（均以上个月为100）。请计算该宗房地产2011年10月1日的市场价格。 [答疑编号0408]

【解】该宗房地产2011年10月1日的价格计算如下：

【2006年真题】某房地产在2006年3月的价格为2009元/m，现要调整为2006年9月的价格。已知该类房地产2006年3月至9月的价格指数分别为：，，，，，和（均以上个月为基数100），则该房地产2006年9月的价格为（ ）元/m。

[答疑编号0409] 【答案】D

【解析】参见教材P191。 环比指数

9月价格＝3月价格×4月指数×5月指数×6月指数×7月指数×8月指数

×9月指数＝2009×（100）×（100）×（100）×（100）×（100）×（100）=

注意必须从下个月的指数开始乘起，不能乘3月（当月）的指数

2

2

【2009年真题】某房地产2009年4月的价格为6 500元/m，已知该类房地产2009年3月至10月的价格指数分别为、、、、、、、（均以上个月为基数100），该房地产2009年10月的价格为（ ）元/m。

2

2

[答疑编号0410] 【答案】A

【解析】6500*%*%*%*%*%*%=

（二）市场状况调整的价格变动率法

房地产价格变动率有逐期递增或递减的价格变动率和期内平均上升或下降的价格变动率。 采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为： 逐期变动率（用的表述方式“每期比上期”，考试中最常见）：

可比实例在价值时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率） 平均变动率：

可比实例在价值时点的价格＝可比实例在成交日期时的价格×（1±价格变动率×期数） 【例6-8】

为评估某宗房地产2011年7月1日的价格，选取了成交日期为2010年10月1日、成交价格为3500元/m的可比实例。另获知该类房地产的价格2010年6月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨%，2011年3月1日至7月1日平均每月比上月上涨2%。请对该可比实例的价格进行市场状况调整。

[答疑编号0411]

【解】对该可比实例的价格进行市场状况调整，是将该价格由2010年10月1

日调整到2011年7月1日。可以将时间分为两段：第一段为2010年10月1日至2011年3月1日5个月，第二段为2011年3月1日至7月1日4个月，则：

3000×（1＋%）×（1＋2%）＝（元/m）

注意：从第5月的价格指数开始连乘。

期数

2

542

【例6-9】

某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为2000美元/m，该类房地产以人民币为基准的价格变动平均每月比上月上涨%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元＝元人民币，2011年9月30日为l美元＝元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。 [答疑编号0412]

【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为：

2000××（1＋%）＝（元人民币/m）

2

82

【例6-10】

某宗可比实例房地产2011年1月30日的价格为2000美元/m，该类房地户以美元为基准的价格变动平均每月比上月上涨%。假设人民币与美元的市场汇率2011年1月30日为1美元＝元人民币，2011年9月30日为1美元＝元人民币。请将该可比实例的价格调整到2011年9月30日。 [答疑编号0413]

【解】将该可比实例的价格调整到2011年9月30日为：

2000×（1＋%）×＝（元人民币/m）

2

82

用于市场状况调整的价格指数或变动率，应当选用房地产价格指数或房地产价格变动率。因为房地产价格指数或变动率能全面反映引起房地产价格变动的因素。即使是房地产价格指数，还要搞清楚其内涵、数据基础和编制方法。房地产价格指数或变动率可细分为：①全国房地产价格指数或变动率；②某地区房地产价格指数或变动率；③全国某类房地产价格指数或变动率；④某地区某类房地产价格指数或变动率。由于不同地区、不同用途或不同类型的房地产，其价格变动的方向和程度并不相同（如处在衰落旧城区的房地产和处在新兴开发地段上的房地产，其价格变动的方向和程度就是不相同的），所以，针对具体的可比实例，对其价格进行市场状况调整，不是任何类型的房地产价格指数或变动率都可以采用，而应采用可比实例所在地区的同类房地产的价格指数或变动率。

【2008年真题】为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3 500元/m，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖方、买方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年2月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨%，则该可比实例修正、调整后的价格为（ ）元/m。

[答疑编号0414] 【答案】D

【解析】参见教材P191。

同时涉及交易情况修正和市场状况调整。

先看交易情况修正，涉及税费转嫁。税费转嫁给了买家，因而，站在买家视角分析。

买家支付给卖家的价格后，还要帮卖家交税。设正常交易价格为X，则3500＋6%×X＝X

交易情况修正X ＝ 市场状况修正×＝

2

2

第七节 房地产状况调整

1.房地产状况调整的含义（熟悉）

运用市场法估价需要将可比实例房地产与估价对象房地产进行全面比较，如果两者不同（往往是这种情况），还应对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，因为房地产自身状况的好坏还关系到其价格高低。进行房地产状况调整，是把可比实例房地产在其自身状况下的价格，调整为在估

价对象房地产状况下的价格。

在进行房地产状况的比较、调整之前，要弄清可比实例房地产状况和估价对象房地产状况是何时的状况。可比实例房地产状况应是其成交价格所对应或反映的房地产状况，而不是它在价值时点或其他时间的状况。因为在价值时点或其他时间，可比实例房地产状况可能发生了变化，从而其成交价格就不能反映了。例如，某个可比实例是8个月前成交的，成交之后，购买者对它进行了装修改造，甚至改变了用途，或者周围环境和景观发生了较大变化等。除了期货房地产（如期房）的成交价格之外，可比实例房地产状况一般是在其成交日期时的状况。估价对象房地产状况应是其需要评估的价值所对应或反映的房地产状况，通常是在价值时点时的状况。但在本书第五章第四节“价值时点原则”中看到，也有价值时点为现在、估价对象为历史状况或未来状况下的估价。在这种估价情况下，估价对象房地产状况就不是在价值时点时的状况了。 2.房地产状况调整的内容（掌握）

房地产状况调整可以分为区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。在这三种调整中，还应进一步细分为若干因素的调整。由于构成房地产状况的因素多而复杂，房地产状况调整是市场法的一个难点和关键。

（一）区位状况调整的内容

区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例在自身区位状况下的价格，调整为在估价对象区位状况下的价格。

区位状况比较、调整的内容主要有位置（包括所处的方位、与相关场所的距离、临街状况、楼层、朝向）、交通条件（包括进、出的方便程度）、外部配套设施（包括基础设施和公共服务设施）、周围环境（包括自然环境、人文环境和景观）等影响房地产价格的因素。 （二）实物状况调整的内容

实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例在自身实物状况下的价格，调整为在估价对象实物状况下的价格。

实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要有土地面积、形状、地形、地势、地质条件、开发程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说，主要有建筑规模（如建筑面积大小）、建

筑结构、设施设备、装饰装修、层高、空间布局、建筑功能、工程质量、外观、新旧程度、物业管理等影响房地产价格的因素。 （三）权益状况调整的内容

权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例在自身权益状况下的价格，调整为估价对象权益状况下的价格。

由于在选取可比实例时要求可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同，所以权益状况比较、调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况，担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。在实际估价中，遇到最多的是土地使用期限调整，其调整的具体方法参见本书第七章“收益法及其运用”的有关内容。 3.房地产状况调整的思路（掌握） 总体的两种思路：

直接比较法——以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较

间接比较法——设定一种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较 具体步骤：

（1）确定影响因素。实物、权益、区位

（2）找出差异程度。比较估价对象和可比实例，找出差异程度。 （3）转换为价格差异程度。将房地产状况差异程度，转换为价格差异程度 （4）调整。根据价格差异程度对可比实例的成交价格进行调整 调整方向：

可比实例比估价对象好，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格减价 可比实例比估价对象差，确定估价对象价格时,应对可比实例成交价格加价 （联系实际记）

四、房地产状况调整的方法

房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整；②总价调整、单价调整；③金额调整、百分比调整；④加法调整、乘法调整。

（一）直接比较调整是以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况进行比较，根据两者的差异对可比实例的成交价格进行调整，一种具体的直接比较调整（见表6-3）是：①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面的因素，如分为10种因素。②根据每种因素对房地产价格的影响程度确定其权重。③以估价对象状况为基准（通常将其在每种因素方面的分数定为100分），将可比实例状况与估价对象状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例状况对象状况好的，则所得分数就高于100分；反之，所得分数就低于100分。④将累计所得的分数转化为调整价格的比率。⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。 房地产状况间接比较表 表6-4

房地产状况 因素1 因素2 …… 因素n 综合 权重 标准状况 估价对象 可比实例1 可比实例2 可比实例… f1 f2 100 100 …… …… fn 1 100 100 采用间接比较调整进行房地产状况调整的表达式为：

上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别为可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。

上述公式表达了间接比较调整的两个步骤：第一步，将可比实例在自身状况下的价格调整为在标准房地产状况下的价格，用公式表达为：

第二步，将可比实例在标准房地产状况下的价格调整为在估价对象状况下的价格，用公式表达为：

（二）总价调整和单价调整

总价调整是基于总价对可比实例的成交价格进行房地产状况调整；单价调整是基于单价对可比实例的成交价格进行房地产状况调整。 （三）金额调整和百分比调整

金额调整是采用金额对可比实例的成交价格进行房地产状况调整，其一般公式为： 可比实例在自身状况下的价格±房地产状况调整金额=可比实例在估价对象状况下的价格 在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为＋R%；低时，为-R%），则有：

通过上式可知，房地产状况调整系数是，而不是±R%，也不是（1±R%）。 （四）加法调整和乘法调整

在百分比调整中，当同时进行多种价格影响因素调整时，又有加法调整和乘法调整。 在实际房地产状况调整中，通常是根据每种因素的具体情况采用适用的方法予以调整，如土地使用期限调整、容积率调整、建筑物年龄调整、楼层调整、朝向调整、户型调整、装修调整、层高调整等。以楼层调整为例，假设估价对象是一套旧住宅，该住宅位于一幢二十世纪十年代建造、砖混结构、无电梯、总层数为6层的住宅楼的4层。

为评估该住宅的价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例。其中，甲可比实例位于一幢同类6层住宅楼的5层，成交价格为2900元/m；乙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的4层，成交价格为3100元/m；丙可比实例位于一幢同类5层住宅楼的5层，成交价格为2700元m。并假设通过对估价对象所在地同类5层、6层住宅楼中的住宅成交价格进行大量调查及统计分析，得到以一层为基准的不同楼层住宅市场价格差异系数见表6-5，并得到6层住宅楼的一层住宅市场价格为5层住宅

2

2

2

楼的一层住宅市场价格的98%。则对该三个可比实例的成交价格进行楼层调整如下：

5层、6层普通住宅不同楼层的市场价格差异系数 表6-5

楼层 1 2 3 4 5 6

第八节 求取比较价值

一、求取单个可比实例的比较价值

由上述内容可知，比较法估价需要对可比实例的成交价格进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正或调整。经过交易情况修正后，将可比实例实际而可能是不正常的成交价格变成了正常价格；经过市场状况调整后，将可比实例在其成交日期的价格变成了在价值时点的价格；经过房地产状况调整后，将可比实例在自身状况下的价格变成了在估价对象状况下的价格。这样，经过这三大方面的修正和调整后，就将可比实例的成交价格变成了估价对象的价值或价格。如果把这三大方面的修正和调整综合在一起，则有下列公式： （1）金额修正、调整下的公式：

比较价值=可比实例成交价格±交易情况修正金额±市场状况调整金额±房地产状况调整金额 （2）百分比修正、调整下的加法公式：

比较价值=可比实例成交价格×（1＋交易情况修正系数＋市场状况调整系数＋房地产状况调整系数）

5层住宅楼 100%（0%） 105%（5%） 110%（10%） 105%（5%） 95%（-5%） 6层住宅楼 100%（0%） 105%（5%） 110%（10%） 110%（10%） 100%（0%） 90%（-10%） （3）百分比修正、调整下的乘法公式：

比较价值=可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 值得注意的是，上述百分比修正、调整下的加法公式和乘法公式，只是文字上的形象表示。这就造成了从表面上看，似乎各种修正和调整系数无论是在加法式中还是在乘法公式中都是相同的，而实际上它们是不同的。仍然假设交易情况修正中可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%，市场状况调整中从成交日期到价值时点可比实例价格上涨或下跌的百分率为±T%，房地产状况调整中可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%，则有：

（1）百分比修正、调整下的加法公式为：

比较价值×（1±S%±R%）=可比实例成交价格×（1±T%） 或者

（2）百分比修正、调整下的乘法公式为：

比较价值×（1±S%）×（1±R%）=可比实例成交价格×（1±T%） 或者

在实际估价中，具体的公式要比上述公式复杂得多，因为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整以及对它们中的一些具体因素对价格的影响进行修正、调整，如交易税费非正常负担、土地使用期限不同或建筑物新旧程度不同的调整，可视具体情况采用总价、单价、金额、百分比、加法、乘法等修正或调整方法。这前面介绍相关修正和调整的内容与方法中已有所反映，从而不同的方法往往是混合在一起使用的。

下面以百分比修正、调整下的乘法公式为例，进一步说明比较法的综合修正和调整计算。由于房地产状况调整有直接比较调整和间接比较调整，所以较具体的综合修正和调整公式，有直接比较修正和调整公式及间接比较修正和调整公式。 （1）直接比较修正和调整公式：

上式中，交易情况修正的分子为100，表示以正常价格为基准；市场状况调整的分母为100，表示以成交日期的价格为基准；房地产状况调整的分子为100，表示以估价对象状况为基准。 （2）间接比较修正和调整公式：

上式中，标准修正的分子为100，表示以标准房地产状况为基准，分母是可比实例状况相对于标准房地产状况的得分；房地产状况调整的分母为100，表示以标准房地产状况为基准，分子是估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。 2.求取最终比准价值的方法（了解） 一个可比实例，对应着一个比准价格 将多个比准价格修正为一个最终价格的方法 （1）平均数：简单平均数、加权平均数

【例6-11】通过3个可比实例修正和调整出的3个价格分别为5200元/m、5600元/m和5300元/m。分别赋予权重、、.请采用“加权算术平均数”综合出一个比准价格。 [答疑编号0501]

【解】采用“加权算术平均数”综合出的一个比准价格为：

5200×＋5600×＋5300×＝5340（元/m）

22

2

2

（2）中位数

是把修正和调整出的各个价格按由低到高的顺序排列，如果是奇数个价格，那么处在正中间位置的那个价格为综合出的一个价格；如果是偶数个价格，那么处在正中间位置的那两个价格的简单算术平均数为综合出的一个价格。例如，2600，2650，2800，2860，2950这组数值的中位数为2800；2200，2300，2400，2600，2750，2800这组数值的中位数为（2400＋2600）÷2＝2500。 （3）众数

是一组数值中出现频数最多的那个数值，即出现最频繁的那个数值就是众数。例如，2200，2600，

2300，2600，2300，2600这组数值的众数是2600。一组数值可能有不止一个众数，也可能没有众数。 ■平均数、中位数、众数三者的关系 □变量值完全对称的，这三者一致

□在向右倾斜的分布中，平均数最小，众数最大，中位数居中 □在向左倾斜的分布中，平均数最大，众数最小，中位数居中 例题

评估某底层商铺价格时，估价师选取的可比实例甲和乙均为底层商铺，丙为二层商铺（其成交价格经调整后为底层商铺价格），求取最终价格时，对甲乙丙三个可比实例比准价格依次选取的权重，最合适的是（ ）。【2010年真题】 、、 、、 、、 、、

[答疑编号0502] 【答案】A

【解析】丙为二层商铺，和估价对象底层商铺差异较大，所以应该取较小的权数。甲乙都是底层商铺，可以取较大的权数，而且题干给的信息，无法区别甲

乙的优劣，因而二者给一样的权数。参见教材P208。

某宗地的面积为1000m：采用市场法进行评估。通过三宗可比实例求出的比准价格分别为2130元/m，2190元/m和2220元/m，如果赋予这三个价格的权重分别为、和，则采用加权算术平均法得到的比准价格为（ ）元/m。【2006年真题】

2

2

2

2

2

[答疑编号0503] 【答案】C

【解析】加权平均法得到的比准价格=2130×+2190×+2220×=2181。参见教材

【例6-12】为评估某写字楼2011年5月1日的市场价值，在该写字楼附近选取了三个与其相似的写字楼的交易实例为可比实例，成交价格及成交日期见表6-6，具体情况见“估价对象和可比实例基本情况表”（略），并对估价对象和可比实例在交易情况、市场状况及房地产状况等方面的差异进行了分项目的详细比较，具体比较结果见“估价对象和可比实例比较结果表”（略）。根据比较结果得出了可比实例价格修正和调整表，见表6-6。

在表6-6的交易情况中，正（负）值表示可比实例成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例状况优（劣）于估价对象状况导致的价格差异幅度。人民币汇率中间价，2011年3月1日为1美元对人民币元，2011年5月1日为1美元对人民币元；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2011年1月1日至2011年3月1日平均每月比上月上涨1%，2011年3月1日至2011年5月1日平均每月比上月下降%。请利用上述资料测算该写字楼2011年5月1日的市场价值。

可比实例价格修正和调整表 表6-6

成交价格 成交日期 交易情况 房地产状况 可比实例1 8000元人民币/m 2011年1月1日 +2% -8% 2P208。

可比实例2 1300美元/m 2011年3月1日 +3% -5% 2可比实例3 8800元人民币/m 2011年4月1日 -3% +6% 2 [答疑编号0504]

【答案】该写字楼2011年5月1日的市场价值测算如下：

（1）测算公式

比准价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数 （2）求取比准价值V1：

（5）将上述三个比准价值的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该写字楼2011年5月1日的市场价值为：

估价对象的市场价值（单价）=（8 +8 +8 ）÷3 =8 （元人民币/m）

2

【例6-13】为评估某套住宅2011年8月15日的市场价值，在该住宅附近选取了三个与其相似的住宅的交易实例为可比实例，有关资料如下： （1）可比实例的成交价格及成交日期，见表6-7。 可比实例成交价格及成交日期 表6—7

成交价格 成交日期 可比实例l 3 700元／m 2011年3月15日 2可比实例2 4 200元／m 2011年6月15日 2可比实例3 3 900元／m 2011年7月15日 2 （2）交易情况的分析判断结果，见表6—8。表中交易情况的分析判断是以正常价格为基准，正值表示可比实例成交价格高于其正常价格的幅度，负值表示可比实例成交价格低于其正常价格的幅度。

可比实例交易情况分析判断结果 表6-8

交易情况 可比实例l 一2% 可比实例2 O 可比实例3 +1% （3）该类住宅2011年2月至8月的价格指数，见表6—9。表中的价格指数为定基价格指数。 同类房地产价格变动情况 表6-9

月 份 价格指数 2 100 3 4 5 6 100,3 7 109,0 8 （4）房地产状况的比较判断结果，见表6—10。 房地产状况比较判断结果 表6-10

房地产状况 实物状况 权益状况 区位状况 100 105 100 85 请利用上述资料测算该住宅2011年8月15日的市场价值。 [答疑编号0505]

【解】该住宅2011年8月15目的市场价值测算如下： （1）测算公式： 比准价值=

（2）求取交易情况修正系数： 可比实例l的交易情况修正系数： 可比实例2的交易情况修正系数： 可比实例3的交易情况修正系数： （3）求取市场状况调整系数： 可比实例l的市场状况调整系数： 可比实例2的市场状况调整系数： 可比实例3的市场状况调整系数： （4）求取房地产状况调整系数： 可比实例l的房地产状况调整系数：

100 120 100 100 权重 估价对象 100 可比实例l 100 可比实例2 110 可比实例3 120 可比实例2的房地产糁况调整系数： 可比实例3的房地产状况调整系数： （5）求取比准价值（单价）V，V2，V。：

（6）将上述三个比准价值的简单算术平均数作为市场法的测算结果，则该住宅2011年8月15日的市场价值为：

估价对象的市场价值（单价）=（4 +4 +3 ）÷ 3 =4 （元／m）

2

第九节 比较法总结

如图6-3所示，对比较法的内容进行归纳总结可知：比较法是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象的价值或价格。为此，首先要从房地产市场中搜集大量的交易实例，建立交易实例库。其次，针对特定的估价对象、价值时点和估价目的，从搜集的交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例，即选取一定数量的可比实例。

然后，对这些可比实例的成交价格依次进行换算、修正和调整——“换算”即建立比较基础，是把各个可比实例的成交价格处理成口径一致、相互可比的价格；“修正”即交易情况修正，是把可比实例实际而可能是不正常的成交价格处理成正常价格；“调整”包括市场状况调整和房地产状况调整，市场状况调整是把可比实例在其成交日期的价格处理成在价值时点的价格，房地产状况调整是把可比实例在自身状况下的价格处理成在估价对象状况下的价格。最后，采用平均数、中位数、众数等方法，把经过处理得到的多个比较价值综合成一个比较价值，即测算出了估价对象的价值或价格。

比较法估价测算汇总表

1.成交价格 总价 单位 元 可比实例1 可比实例2 可比实例…… 单价 2.成交日期 3.建立比较基础后价格 统一财产范围后价格 统一付款方式后价格 统一税费负担后价格 统一计价单位后价格 4.交易情况修正后价格 交易情况修正系数 5.市场状况调整后价格 市场状况调整系数 6.房地产状况调整后价格 区委状况调整系数 区位因素调整率 区位因素调整率 ……××区位因素调整率 实物状况调整系数 土地实物状况调整系数 土地实物状况调整率 土地实物状况调整率 ……××土地实物状况调整系数 建筑物实物状况调整系数 建筑物实物状况调整率 建筑物实物状况调整率 元/m 年月日 % % % % % % % % 2 ……××建筑物实物状况调整率 权益状况调整系数 土地权益状况调整系数 建筑物权益状况调整系数 7.单个可比实例比较价值 % % % % 总价 元 元/m 2 8.比较价值 单价