对呈贡大学城的商业发展现状分析

摘要：本文以呈贡大学城为例，在分析大学城地理位置、商业现状、学生需求等基础上对呈贡大学城的的商业现状及前景进行分析，并给出相应的措施建议。

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1.呈贡大学城简介

呈贡大学城地址在云南省昆明市呈贡区吴家营乡片区，坐落于吴家营、郎家营、缪家营自然村地界内，占地43.15平方公里，面积相当于目前昆明半个市区，距离昆明市区约24公里。这里北接规划中的市级行政中心区，东接丘陵果园，环境优美，安静，有很大的发展空间。一期规划投资达到31亿，新校区最终规模是15万人，投资约100亿元。2010年，呈贡大学城三期工程结束后，在校生规模达到10万人以上。大学城的建设利用银行信贷资金，世界银行、港澳及国外财团投入等多元化、多渠道筹集所需资金，高校后勤社会化和公共服务体系的建设由社会力量投资。云南省属重点大学云南大学、昆明理工大学、云南师范大学、云南民族大学等都已入驻呈贡大学城。

1.2 昆明市投资概况

昆明市提出把呈贡大学城建设作为昆明市重要新城区，制定了每年从昆明市的科技三项经费中安排1000万元，资助园区内高校及其师生从事高新技术项目研究开发的贷款贴息等支持大学城建设的措施。2003年5月31日，云南、省确定了建设“一湖四环”、“一湖四片”的现代新昆明战略，昆明呈贡新城作为现代新昆明东城先期启动，呈贡大学城将发挥昆明在全省和面向东南亚、南亚科技的比较优势，在东城区中部建设好一流大学园区，吸引全省和国内外大学进入办学，迅速形成以科技、文化为重点的、无污染的科技文化产业区。昆明大学城将建设成为文化生活丰富、文化产业发达、文化魅力独特的新城区。项目规划共分为东、西两个片区，分别是实力锦城和书香大地，其中的住宅部分为大学定向开发项目，所含商业部分则为12万平方米的超大体量；规划了九大主题街区，三大商业体，十二万商业集群。呈贡大学城在2003年进行了国际招标。两家国际知名的设计公司美国SASAKI设计事务所和美国贝聿铭设计事务所进行了最后的方案设计竞标。美国SASAKI设计事务所以世界各地大学的规划布局的分析为基础，方案细致严谨，以“三山一水”为核心，主干道的延伸和大学城连接，轴线结合，特别强调大学城是呈贡新城的南入口，大学和共享设施坐北朝南，设计与自然生态和景观结合，注重开发空间系统设计及其周围景观的联系，拥有良好景观，街道的设计充分考虑车辆、行人和公共交通，使其成为一个生机勃勃，商业发展前景具有优势的中心区域。

2.呈贡大学城商业发展现况

在业态规划上，主要根据大学生的消费特点和生活习惯，规划美食、精品、服饰、数码、淘宝、文化、运动、生活、娱乐休闲等主要功能街区。在淘宝、精品等业态选择上，大部分

以“小、精、廉、少、饰”为主，符合大学生的消费定位和日常的游逛需求。含有1万平方米淘宝街，三大主题餐饮街区，8000平方米数码广场、时尚风情步行街、潮流精品街、文化坊、大学生精品公寓等。

实力大学城商业中心将打造成为大学生“吃、喝、玩、乐、游、娱、购”七大功能予以特的理想天堂。大学生的所有需求都能在这里得到满足。呈贡大学城坐落于吴家营、郎家营、缪家营自然村地界内，总占地24617亩，总投资达到22亿元，接近昆明世博园的投资。另外数个云南省外大学的分校区以及一个国际培训基地。还规划了一些辅助功能，如研究、住宅、商业和旅游等。

2.1 三个主要商业区的现况

（１）新天地商业步行街。区位分析：毗邻云南师范大学和昆明理工大学两大高校，消费数量庞大，围绕雨花毓秀小区形成商业地带，交通便捷。

发展现状：主要由东南西北四条商业街和两个商业广场构成，共３００余个店铺，第三产业比重较大，餐饮业比重最大，其次是服装和化妆品行业。该区商铺开业率高达９０％，目前的发展状况相比而言较好。

优势分析：地理位置较好，交通便利，开业率高，经营状况良好。劣势分析：店铺自主营业，没有统一的规划和管理，店铺租金高，消费偏高。地摊兴起，影响店铺的经营。

（２）仕林街－呈贡失地农民创业园。发展现状：作为呈贡实地农民的创业园，该商业区由春溢实业开发管理，股东为呈贡大学城附近的失地农民，临近云南民族大学。该商业区配套设施完善，但目前发展状况较差，经营与规划初期的差距较大，商铺最多，但开业率不足４０％。

优势：扶持，统一管理，铺面租金最低，商业区内店铺租金最高为７５元／㎡，最低为２５元／㎡。

劣势：开业至今，经营状况不佳，地理位置相对处于弱势，距离消费人群的距离较远，开业率低导致该商业区整体吸引力较低，人流量小。

（３）南都商业街。现状：毗邻云南大学，地理位置较为偏僻，交通不便，主要服务云南大学的消费群体，定位为，产品及服务的供给较为单一，主要以餐饮娱乐为主，商业街内有有垄断性行业，超市，酒店及ＫＴＶ仅有一家，业态较为畸形。

优势：该商业街的目标市场定位于云南大学的学生，具备得天独厚的地理优势，定位清晰。 劣势：规模较小，商业区商业业态针对性过强，业态畸形，无长远规划，发展瓶颈较大。相对于大学城商铺租金均价而言，该商铺租金较高，均价为７０元／㎡。 2.2 呈贡大学城商业发展缺陷

（１）、呈贡失地农民创业园———仕林街从２０１１年开业至今，发展状况与预期相差甚远，根剧实地考察，目前开业率仅有不到４０％，农民创业热情度不高，创业质量较低。通过对高校学生的消费需求及消费行为的调查，发现供需矛盾，为失地农民创业园的发展提供可资借鉴的建议。

（２）、建立和加强高校周边商业街与各高校的联系，为高校大学生提供更多的创业机会和途径。

3.对呈贡大学城商业发展的措施及建议

各商业街供需矛盾实证分析主要着重于（１）日常生活用品及服务供给结构性分析；学习发展类商品及服务的供给状况；娱乐休闲消费场所的供给状况等。（２）呈贡大学城学生消费需求分析；呈贡贡大学城学生消费的幸福感和满意度分析；大学生消费方式分析等。 参考文献:呈贡大学城主要商业街供需现状分析 徐梓情 卓玛拉姆 何玲晨