宁夏省2015年上半年房地产估价师《制度与》：房屋征收评估争
议调处模拟试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、根据城市用地适用性评价结论，不适于修建的用地是。 A：一类用地 B：二类用地 C：三类用地 D：四类用地
E：执行层的组织协调
2、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为__。 A．-1.33 B．-0.66 C．0.66 D．1.53
3、预备费是指为工程建设可能发生不可预知费用而留出的备用金，下列__不属于预备费。 A．不可预见费 B．价差
C．勘查设计费 D．包干费
4、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的．【2004年考题】 A：最低价格 B：平均价格 C：出让地价 D：标定地价
E：工业用地的监测点评估价格
5、按间接比较的判定，某可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2％；而估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高5％。若改为直接比较判定，将出现的情形。
A：估价对象的房地产状况优于可比实例的房地产状况，价格高7％ B：可比实例的房地产状况劣于估价对象的房地产状况，价格低7％ C：可比实例价格的房地产状况调整系数为1．071 D：可比实例价格的房地产状况调整系数为0．933 E：工业用地的监测点评估价格
6、房地产市场的运行环境中，__涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。
A．社会环境
B．政治环境 C．经济环境 D．金融环境 7、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，无偿取得划拨建设用地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。 A：市、县
B：市、县土地管理部门 C：市、县建设管理部门 D：市、县房产管理部门 E：房地产估价机构必须加盖公章
8、房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定，利用他人的房地产以提高自己房地产效益的权利是指。 A：地役权 B：抵押权 C：典权 D：租赁权
E：工业用地的监测点评估价格
9、陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价为10000元／㎡，买卖双方对面积误差处理未作约定。房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡，如陈某选择购房，则实付购房款万元。 A：90 B：91 C：93 D：95
E：执行层的组织协调
10、对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为。 A：7．5％ B：3．5％ C：2．2％ D：1．2％ E：借款合同 11、根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为。 A：满足感 B：满意率 C：效用 D：满意度
E：执行层的组织协调
12、某宗房地产的收益期限为35年，预计第一年的净收益为20万元，以后每年的净收益会在上一年的基础上增加3万元，该类房地产的报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．581.38 B．462.43 C．268.06
D．716.86
13、下面说法正确的是。
A：房地产估价师可以受聘于两个房地产估价机构 B：委托人和估价报告使用者通常是估价利害关系人
C：依法从事房地产估价活动必须受到行政区域、行业 D：房地产估价报告应由估价师个人出具 E：工业用地的监测点评估价格
14、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为__元/m2。 A．2025 B．2250 C．2700 D．3000
15、以下不属于经营性用地的是（）。 A．工业用地 B．旅游用地 C．娱乐用地
D．商品住宅用地
16、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。 A．1.07 B．1.47 C．2.07 D．3.33
17、某地块临街深度为18m，临街宽度为50m，总价格为243万元，假设标准深度为24m，则根据四三二一法则，其路线价为元／㎡。 A：2025 B：2250 C：2700 D：3000
E：工业用地的监测点评估价格 18、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、等设施或条件以及场地平整．【2003年考题】
A：给水、排水、电力、通信 B：给水、排水、燃气、热力 C：排水、电力、通信、燃气 D：排水、电力、通信、热力 E：工业用地的监测点评估价格 19、REITs按其不同，可分为权益型REITs、抵押型REITs和混合型REITs三种。 A：权益类型 B：抵押方式 C：投资业务
D：信托性质 E：借款合同
20、潜在购买者一般有三个特点，即兴趣、收入和__。 A．目标 B．途径 C．市场化 D．商品化 21、某幢可出租房地产尚有1年时间才可投入使用，与之类似的现房价格为5 000元／㎡，现房出租的年末净收益为500元／㎡．若按折现率10％和风险补偿值100元计，该幢房地产目前的价格应为．【2004年考题】 A：4 400元/㎡ B：4 409元/㎡ C：4 445元／㎡ D：4 455元/㎡
E：工业用地的监测点评估价格
22、房地产转让时，房屋所有权和该房屋所占用范围的土地使用权__转让。 A．同时 B．随之 C．不能
D．权利人确定是否
23、王某将其全部收入用于住房和其他生活用品消费，当增加对住房的消费后，其他生活用品消费对王某的边际效用。 A：会减少 B：会增加 C：保持不变
D：可能增加也可能减少 E：执行层的组织协调
24、__的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出平衡点。 A．敏感性分析 B．不确定性分析 C．概率分析
D．盈亏平衡分析
25、某房地产在正常情况下，每年可获得有效毛收入30万元，运营费用需要10万元，资本化率为10%，该房地产所在的土地是通过有偿出让获得使用权的，在估价时点剩余的使用权年限为40年，则该宗房地产的收益价格为（）万元。 A．180 B．196 C．200 D．300
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是__。
A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换
D．货币补偿或产权调换
2、房地产转让最主要的特征是__。 A．房地产转让需要资金投入 B．房地产转让实施申报制度 C．房地产发生权属转移
D．只有符合条件的房地产才能转让
3、下列对房地产估价本质的认识，正确的是。 A：房地产的估价是评估房地产的价格而不是价值 B：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 C：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证
D：房地产估价会有误差，但应将误差控制在合理的范围內 E：房地产估价是门科学不是艺术
4、短期资金市场主要由等子市场构成。 A：同业拆借市场 B：票据市场
C：大额定期存款单市场 D：回购协议市场 E：资本市场
5、按建筑面积分摊方法，计算土地占有份额的公式为__。 A．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积
B．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积×土地总价÷总建筑面积 C．某部分占有的土地份额=土地总价÷该部分享有的地价额
D．某部分占有的土地份额=该部分建筑面积÷总建筑面积÷土地总价 6、实施加成征税，加二成等于加正税的。 A：10％ B：20％ C：30％ D：40％
E：执行层的组织协调
7、某家庭申请了25万元10年住房抵押贷款，年利率为6%。该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了元。 A：994.37 B：1016.81 C：1255.16 D：1387.24 E：借款合同
8、房地产估价师注册证书失效的情形有。 A：注册期满3年而未延续注册的 B：持续离开估价岗位超过1年的 C：年龄超过60周岁的
D：聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的 E：不具有完全民事行为能力的
9、按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是。(2004年试题) A：同质偏好市场 B：分散偏好市场 C：个别偏好市场 D：集群偏好市场 E：弥隙市场
10、投资性物业中运营支出占__的比例是运营费用比率。 A．税后利润 B．经营利润 C．净经营利润 D．净租金收入
11、下列费用中，不属于企业财务费用的是__。 A．审计费 B．利息
C．外汇汇兑净损失 D．融资代理费
12、缄市规划管理中的报建审批管理程序依次是__。
A．核发建设用地规划许可证、核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证 B．核发项目选址意见书、核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证 C．核发建设用地规划许可证、核发建设工程规划许可证、核发项目选址意见书 D．核发项目选址意见书、核发建设工程规划许可证、核发建设用地规划许可证 13、从理论上讲，房地产市场分析的第一步工作是。(2005年试题) A：确定调查方式 B：设计问卷 C：收集信息
D：定义市场区域 E：借款合同
14、当企业采取某些措施和行动之后，竞争者会有以下反应模式。 A：从容不迫型 B：选择型 C：凶猛型 D：随机型 E：灵活型
15、下列属于普通股股东权利的有__。 A．有限的表决权 B．股票的转让权
C．对公司剩余财产的分配权 D．对公司事务的质询权 E．要求赎回权 16、银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在__。
A．资金来源和资金运用期限结构不匹配导致的流动性风险 B．自然原因或社会原因导致借款人失去还款能力
C．由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还 D．抵押物保管不善和贷后管理工作薄弱环节所带来的风险 E．资金来源与资金流动性无关
17、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于的工作。 A：投资机会选择与决策分析阶段 B：前期工作阶段 C：建设阶段 D：租售阶段 E：借款合同
18、房地产开发经营业具有等特点。 A：单件性 B：资金量大 C：风险小 D：附加值高 E：产业关联性强
19、管理中心运作住房公积金的基本要求是。 A：效益性 B：安全性 C：流动性 D：风险性
E：执行层的组织协调
20、在房地产买卖中对估价有多种需要，包括评估。 A：拟买卖的房地产市场价值 B：买方愿意支付的最低价 C：买方可承受的最高价 D：卖方可接受的最低价 E：卖方愿意接受的最高价
21、下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是。 A：保留价是拍卖的必备条件
B：保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有 C：委托人拥有保留价的确定权 D：拍卖人拥有保留价的确定权
E：保留价通常是保密的，仅限委托人和拍卖人等有限人知情 22、下列关于地方性法规，表述正确的是。
A：其制定主体主要是省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会
B：较大城市的人民代表大会及其常务委员会根据本市的具体情況和实际需要，也可以制定地方性法规
C：较大城市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，必须报省、自治区批准后施行
D：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，不能与法律、行规相抵触
E：省、自治区、直辖市的人民代表大会及其常务委员会制定地方性法规，其效
力不能超出本行政区域范围
23、建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有__。 A．确定项目合理规模 B．确定功能分区 C．选择建设地点 D．工程变更 E．设计方案评价
24、在下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有。 A：空置量
B：房地产价格指数 C：平均建设周期 D：吸纳率 E：失业率
25、假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间，即__。 A．估价时点
B．待开发项目开工之日
C．待开发项目取得土地使用权之日 D．该开发项目开始销售之日
