论谈房地产工程造价管理与控制

房地产工程建设项目的工程成本牵涉到各个阶段，故要降低工程成本必须从项目决策、设计、招投标、合同管理、施工和竣工结算各阶段对工程成本进行严格的控制。

一、房地产工程造价控制的原理

控制就是指行为主体为保证在变化的条件下实现其目标，按照事先拟定的计划和标准，通过采用各种方法，对被控对象实施过程中发生的各种实际值与计划值进行对比、检查、监督、引导和纠正的过程。它包括三个步骤：即确定目标标准、检查实施状态、纠正偏差。全过程控制分为三个阶段：即事前控制、事中控制、事后控制。三个阶段应以事前控制为主，即在项目投入阶段就开始，这样可以起到事半功倍的效果。控制的状态是动态的，工程造价在整个施工过程中处于不确定状态，如设计变更、材料价格涨跌、工资标准、机械使用、费率等的变化必然会影响到造价的变动。工程造价的控制是贯穿于项目建设全过程的控制，就是在投资决策阶段、设计阶段、招投标阶段、施工阶段和竣工结算阶段，把建设工程造价控制在批准的造价限额以内，随时纠正发生的偏差，以保证项目管理目标的实现，以求在各个建设项目中能合理使用人力、物力、财力，取得较好的投资效益和社会效益。

工程造价的控制不单是一个经济问题，而是与工程的质量、工期密切相关的既互相制约又互相影响的不可分割的有机整体。工程造价控制是对工期、质量、投资三大目标组成的目标系统的控制。其中一个目标的变化势必影响另外二个目标的变化，因此，如何控制好工程造价就成了三大目标体系中的重中之重。

二、各阶段工程造价控制的措施

为了取得目标控制的理想成果，应从房地产工程建设的各个过程并多方面采取措施，包括组织措施、技术措施、经济措施和合同措施。

（一）决策阶段工程造价的控制

项目决策阶段造价的控制应加强工程估算的管理，工程估算是项目决策的工具，是投资者加强成本控制的依据。在决策阶段，工程造价控制的内容，一是合理确定项目的建设规模和建设水平，投资者是否有足够的财务能力支付项目建设费用，人力、设备是否能达到设计中的要求；二是合理选择项目建设地点，好的

建设地点可有效降低工程造价和节省运营成本，有利于企业的发展；三是进行可行性研究，编制投资估价，工程估价是制定投资计划、控制投资的有效工具，又是筹集建设资金、加强成本控制和评价投资效益的依据。

（二）设计阶段工程造价的控制

合理的设计是控制工程造价的关键，影响项目投资最大的阶段，是设计阶段，因此设计阶段应从以下几个方面进行造价控制。

1、 加强设计阶段的经济论证 对设计方案进行优化选择时，重点是要在技术与经济相结合的前提下进行充分论证。可以采用定性或定量的方法进行方案比选，在满足工程结构及使用功能的前提下，依据经济指标选择设计方案，使那些真正构思新颖、技术先进、价格合理的方案成为最后的入选方案。设计方案确定后，可采用价值工程方法，通过功能细化，把多余的功能去掉，对造价高的功能实施重点控制，从而最终降低工程造价，实现建设项目最佳经济效益、社会效益和环境效益。

2、推行设计招投标方法 建设项目实行设计招投标有利于设计方案的选择和竞争，使那些技术先进、工艺合理、功能符合使用要求的优秀方案入选，更主要的是中标项目做出的投资估算更能控制或接近招标文件规定的投资范围，从而更好地控制造价。

3、实行设计阶段的监理制度 应该说这是一种较为客观公正的方法。通过设计监理的监督，使设计趋于合理，造价控制在限额范围内。反过来，也促使设计单位改善管理，优化结构，提高水平，真正做到“量体裁衣”。

（三）工程实施阶段的控制

房地产项目的施工阶段是房地产建筑实体形成阶段，是人力、物力、财力消耗的主要阶段。工程量大，涉及面广，影响因素多，施工周期，性变化，材料设备价格，市场供求波动大等。要提高建设质量，控制工程造价，发挥投资效益，就要在工程实施阶段加强工程建设的管理和监督职能，从而加强了对工程项目建设的全方位、全过程的造价控制。

1、严格现场签证管理，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，首先要强调办理工程签证的及时性。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行合同及投标书中的有关规定，经办

人员不得随意变通，同时对变更部分要到现场再次检查，防止变更后但未执行、却未办手续等现象的出现。

2、在工程建设过程中，工程变更和现场签证是不可避免的。为了防止施工图设计产生漏洞，除在审核时把关外，还应解决甲乙方的图纸会审、设计院的技术咨询等存在的问题，尽量将问题消灭在开工之前。设计变更应尽量提前，变更发生得越早，则损失越小。因此，要严格控制设计变更，尽可能将设计变更控制在设计阶段初期，特别是对影响工程造价较大的设计变更，要先算账、后变更。

3、深入现场，收集和掌握施工有关资料 在工程施工過程，审价人员和费用控制人员经常深入施工现场，对照图纸察看施工情况，及时与监理、总承包方及施工人员进行座谈，了解、收集工程的有关资料，及时掌握现场施工动态；协助业主及时审核因设计变更、现场签证等发生的费用，相应调整控制目标，并为最终的工程总结算提供依据和做好必要的准备工作。

（四）竣工结算阶段工程造价的控制

这一阶段是成本控制的最后阶段也是工程造价控制的核心。一方面应根据合同、预算及费用定额、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款；另一方面，应以为依据，对送审的竣工决算进行核实，使审核后的结算能够真正体现建设工程的实际造价，确保工程结算质量。

三、结束语

综上所述，造价管理与控制是房地产工程建设施工中的重要工作之一，是一项目标系统控制工程。只有深入了解、分析影响目标系统诸多因素、内容和内在的联系，及时采取有效的组织、技术、经济、合同等管理措施及有效的控制手段和方法。要有效地控制造价，必须更新观念，将造价控制重点转移到建设项目的前期阶段上来，尤其设计阶段，未雨绸缪，以取得事半功倍的效果，严格控制决算超预算、预算超概算、概算超估算的“三超”现象，从而最大限度地提高建设资金的投资效益。

参考文献

[1]·李永福，周继远.按照国际惯例控制工程造价及招投标提高效益[J].山东经济，2004，20（2）：69270.

[2]·张春流.略论施工企业单项工程成本控制[J].淮海工学院学报（人文社会科学版），2003，（2）：55256