2017年上半年甘肃省房地产估价师《制度与》：商品房屋租赁登
记备案办理考试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比准单价分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比准单价，则前者与后者的差值是__元/m2。 A．-100 B．-50 C．50 D．100
2、下列关于不同类型价值的高低关系的表述中，错误的是。. A：原始价值高于账面价值 B：投资价值高于市场价值 C：谨慎价值低于市场价值
D：快速变现价值低于市场价值 E：工业用地的监测点评估价格 3、《注册房地产估价师管理办法》规定，申请人因房地产估价及相关业务以外的原因受刑事处罚，自刑事处罚执行完毕之曰起至申请注册之日止不满年的，不予注册。 A：1 B：3 C：5 D：7
E：执行层的组织协调
4、21_某旧仓库改建的超级市场，在该旧仓库建成后5年补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为55年，在这种情况下，计算建筑物折旧的经济寿命应为__年。 A．40 B．45 C．50 D．55
5、基准地价是城市中均质区域内的土地__。 A．最低价格 B．最高价格 C．平均价格 D．成交价格
6、某银行存款的计息方式采用单利，假设其一年期存款的年利率为2．25％，为吸引5年期的储户，则其5年期的年利率应大于。
A：2．50％ B：3．5％ C：2．38％ D：3．25%
E：工业用地的监测点评估价格
7、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触，且与该建筑物长轴方向一致，则该墙体。(2007年试题) A：既是外墙也是纵墙 B：既是外墙也是横墙 C：既是山墙也是纵墙 D：既是山墙也是横墙 E：执行层的组织协调
8、拆迁人与被拆迁人对补偿形式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁过渡方式和过渡期限，经协商达不成协议，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁主管部门裁决。裁决部门应当在受理裁决申请之日起__日内做出裁决。 A．10 B．20 C．30 D．45
9、__指由于货币供应量过多而引起的货币贬值、物价上涨的现象。 A．通货贬值 B．通货膨胀 C．通货紧缩 D．通货异常
10、某宗房地产建筑物建成于1991年10月1日，经济寿命为60年。后于1996年10月1日补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为50年(从补办之日算起)。2006年10月1日对该房地产进行评估。经计算，该房地产的土地重新购建价格为2000万元，建筑物重新购建价格为3000万元，残值率为0。则在估价时点(2006年10月1日)该房地产的评估价值为__万元。 A．4091 B．4182 C．4250 D．5000
11、业主委员会由__产生。 A．业主大会选举
B．当地房地产行政主管部门指定 C．物业管理企业选聘
D．业主大会及物业管理企业共同指定 12、买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的（）。 A．不可移动性 B．适应性 C．弱流动性 D．相互影响性
13、假定某商品需求表中D1、D2、D3、D4的价格弹性系数分别为1.3、0.2、0.7、2.1，则在__情况下，该商品价格提高后将导致总收益减少。 A．D1和D2 B．D2和D3 C．D3和D4 D．D1和D4
14、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。 A．前期工程费 B．房屋开发费 C．管理费用 D．土地费用 15、__是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 A．房地产周期 B．房地产循环
C．房地产周期循环 D．房地产周期运动
16、下列土地状况中，不属于土地权益状况的是。 A：土地使用期限 B：土地使用管制 C：土地面积大小 D：土地权利性质
E：工业用地的监测点评估价格
17、组织形式为合伙制的三级资质房地产估价机构的出资额应当不少于__万元。 A．30 B．50 C．100 D．150
18、折价处置抵押房地产的，应当参照__。 A．原购买价 B．重建价格 C．重置价格 D．市场价格
19、房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是__。 A．选址规划意见通知书，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》，《建设用地规划许可证》
B．规划设计条件通知书，选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，《建设工程规划许可证》
C．选址规划意见通知书，《建设用地规划许可证》，规划设计条件通知书，《建设工程规划许可证》
D．规划设计条件通知书，《建设用地规划许可证》，选址规划意见通知书，《建设工程规划许可证》
20、契税的课税对象为__。 A．房地产的出售人 B．房地产的购买人
C．房地产的使用权人
D．发生权属转移的房地产
21、建造普通标准住宅，其土地增值额未超过扣除项目金额之和__的，免征土地。 A．5% B．10% C．15% D．20%
22、业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的是。 A：物业管理合同 B：前期物业服务合同 C：后期物业服务合同 D：物业服务合同 E：执行层的组织协调 23、对已竣工验收的房地产项目，凡转让的房地产的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在__以上的，应进行土地的清算。 A．55% B．65% C．75% D．85%
24、关于融资成本，下列说法不正确的是
A：融资成本是指项目为筹集和使用资金而支付的费用
B：融资成本高低是判断项目融资方案是否合理的重要因素之一 C：融资成本包括债务融资成本和资本金融资成本
D：资金筹集费包括利息、承诺费、手续费、担保费、代理费 E：借款合同
25、由于房地产的流动性差，从而导致房地产变现能力较差，存在变现风险的房地产特性是__。 A．弱流动性 B．异质性
C．寿命周期长 D．不可移动性
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、下列关于拍卖佣金的表述中，正确的有。 A：拍卖人收取佣金是一种法定行为
B：对非公物拍卖，委托人与拍卖人未作约定而成交的，拍卖人可以向委托人收取不低于拍卖成交价10％的佣金
C：委托人既可采取前期支付法也可采用扣除法支付拍卖佣金 D：公物拍卖时，拍卖人一律不得向委托人收取拍卖佣金 E：收取佣金比例按同拍卖成交价成反比的原则确定 2、某房地产总价值100万元，其中土地价格45万元。已知土地的报酬率为8%，综合报酬率为15%，则建筑物报酬率为__。 A．11.4%
B．11.85% C．18.6% D．20.73%
3、以下关于房地产特征的说法中，表述正确的有。
A：房地产价格实质上是房地产权益的价格，在估价中可以忽视房地产实体完好状况的影响
B：房地产价格既有使用代价的价格，也有交换代价的租金 C：房地产的价格与租金的关系，类似于本金与利息的关系 D：房地产价格难以在短期内达成
E：房地产价格通常随交易的需要而个别形成 4、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是。 A：相关房地产类型的在建数量 B：吸纳率分析
C：相关房地产类型的存量 D：改变用途数量 E：借款合同
5、定位于最大的细分市场的营销方式是。 A：无差异性营销 B：差异性营销 C：定制性营销 D：集中性营销 E：借款合同
6、下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是调查。 A：市场需求容量 B：消费者行为 C：市场营销因素 D：竞争情况 E：借款合同
7、建筑物的功能折旧原因不包括__。 A．自然环境恶化 B．消费观念变更 C．设备陈旧落后 D．城市规划改变 E．变化
8、根据有关规定，可以发布房地产广告的是。 A：在集体土地上建设的房屋 B：取得预售许可证的商品房 C：经验收不合格的商品房 D：权属有争议的房屋 E：执行层的组织协调 9、某城市规划将一个污染严重的企业南该城市的A区迁至B区，则B区的物业投资将会减少，这主要是由于房地产投资__的特性。 A．区位选择异常重要 B．变现性差
C．需要适时的更新改造投资 D．存在效益外溢和转移
10、下列关于施工图中的轴线，说法正确的是。 A：施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B：施工图中的轴线是施工中放线的重要依据
C：凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必须画上轴线并编上轴线号
D：轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号
E：轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号 11、目前，我国已基本建立了以国有金融机构为主体、其他各类金融机构并存的金融体系，逐步形成了的金融。 A：银行、证券、保险业分业经营 B：银行、证券、保险业分业监管 C：银行、证券、保险业共同经营 D：银行、证券、保险业合作经营 E：银行、证券、保险业共同监管 12、某宗房地产的价格并不是由其开发建设成本决定的，因此运用成本法估价应注意的内容包括。
A：应采用客观成本而不是实际成本 B：应采用实际成本而不是客观成本
C：应结合选址、规划设计等对成本法的测算结果进行调整 D：应结合市场供求状况对成本法的测算结果进行调整 E：应结合估价委托人的要求对成本法的测算结果进行调整
13、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为。 A：50％ B：60％ C：70％ D：80％ E：借款合同 14、某开发公司需征用100亩耕地，该块耕地征用前三年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付__万元土地补偿费。 A．30 B．40 C．60 D．70
15、以下情况能引起房地产市场需求增加的是。 A：未来预期收益的增加 B：收入水平的提高 C：边际税率的降低 D：土地供给的减少 E：消费品位的变化
16、下列关于债券的特征的表述正确的是。
A：必须规定债券的偿还期限，债务人必须如期向债权人支付利息和偿还本金
B：债券投资者根据固定利率，可取得稳定的、一般高于银行存款利率的利息收入 C：债券以在证券市场上通过较低价买进、较高价卖出获得价差收入(交易性收入) D：债券变现，指的是在偿还期届满前能在市场上转让变为货币，以满足投资者对货币的需求；或到银行等金融机构进行抵押，以取得相应数额的抵押贷款 E：债券与股票相比，投资风险较大
17、一般认为，交易实例的成交日期与估价时点相隔在__以上的不宜采用。 A．1年 B．半年 C．2年 D．3年
18、当项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是。 A：盈亏平衡分析 B：市场风险分析 C：安全风险分析 D：项目风险分析 E：借款合同
19、工厂烟囱之类位置固定的污染源，属于。 A：固定污染源 B：移动污染源 C：点源 D：高架源 E：线源
20、用于反映项目清偿能力的经济评价指标有。 A：权益投资比率 B：利息备付率 C：偿债备付率 D：内部收益率 E：资产负债率
21、城市房地产管理法规定的房地产交易不包括__。 A．房地产转让 B．房地产抵押 C．房地产买卖 D．房屋租赁
22、现需评估某宗房地产2004年10月末的价格，选取的可比实例成交价格为2500元/m2，成交日期为 2004年1月末，该类房地产自2003年7月末至2004年6月末平均每月价格递增l%，2004年6月末至2004年10月末平均每月比上月价格上涨20元/m2。该可比实例在2004年10月末的价格为__。 A．28元/m2 B．2688元/m2 C．2708元/m2 D．2734元/m2
23、__是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为 A．房屋出租
B．房屋承租 C．房屋转租 D．房屋抵押
24、房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有__。 A．竞争性 B．垄断性 C．外部性 D．均衡性
E．信息不对称性
25、下列符合一级房地产估价机构资质条件的有。
A：从事房地产估价活动连续6年以上，且取得二级房地产估价机构资质3年以上
B：在申请核定资质等级之日前3年平均每年完成估价标的物建筑面积30㎡以上或者土地面积15万㎡以上
C：有15名以上专职注册房地产估价师
D：法定代表入或者执行合伙人是注册后从事房地产估价工作＼年以上的专职注册房地产估价师
E：有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60％
