华润熏金押宝停车场：只赚不赔

作者：暂无

来源：《中国房地产业》 2013年第11期

本刊记者│方帅

华润金控设立“华润城市停车场投资基金”的背后，在大规模投资和收购停车场项目的同时，更大的发展目标则是做成中国首家停车场REITs。

“如果你有一个稳定的现金流，就将它证券化。”这句华尔街的名言。华润集团正在运用各用手段将其变为现实。

目前，华润金融控股有限公司（以下简称“华润金控”）旗下新行业的代表——华润城市

交通设施投资有限公司（以下简称“华润城交”）正在大规模地展开停车场项目的投资和收购。

最新消息，华润城交进军东北首个项目——位于沈阳站西广场的停车场项目，已打造成“停车场+配套商业”式新产品，并于10月份启动招商。资料显示，华润城交目前已在北京、天津、重庆、沈阳、成都、南京、济南等多个城市投资获取了停车场项目。

“收益可观”，这是知情人士对于华润停车场项目投资的评价。但实际上，华润金控设立“华润城市停车场投资基金”的背后，在大规模投资和收购停车场项目的同时，更大的发展目标则是做成中国首家停车场REITs（房地产信托投资基金）。

实际上，停车场证券化在美国早有先例。在中国也有很多企业曾经尝试过或正在参与投资运营，但由于各方利益关系复杂，往往以失败告终。此次，华润金控以央企的身份高调设立停车场基金，大规模开发和收购停车场项目，又能否如愿以偿呢？

回报率超店面租金

早在20 1 2年4月，华润金控就已开始筹备基金投资停车场项目。今年2月，华润金控与全球最大的养老基金管理人及房地产基金之一——荷兰汇盈投资亚洲有限公司签署了合作投资协议，发起设立“华润城市停车场投资基金”，首期募资规模为2.65亿美元，旨在中国一、二线城市的城市核心地段，大规模地开发及收购多元化停车场资产。

“我们很期待与华润集团携手投资于中国高增长城市的停车场资产。我们认为较为发达的一、二线城市将继续受惠于中国持续的城市化进程。”荷兰汇盈投资亚洲有限公司董事及亚洲策略性房地产总监Daan van Aert表示。

近年来，随着机动车数量的迅猛增长，城市道路交通压力与日俱增，停车难成为各城市面临的普遍难题。为了缓解城市停车难的问题，很多城市出台了投资建设停车场的鼓励措施，开始大规模建设停车场。

7月，海南省住建厅就发布消息，将不断加大对配建停车场（库）的规划管理力度，鼓励企事业单位和个人以多种形式投资建设公共停车场；10月，郑州市首个投资2亿元的民办公共停车场开工。

各地鼓励出台的同时，停车场的投资商机也越发明朗。分析显示，目前国内大型购物中心停车场投资回报率已超部分主力店租金，且收益稳定；CBD区或成熟购物中心的停车场，单个停车位的日营业额已接近超市百货日租金。

难题就是商机。事实上，除了华润城交之外，还有很多投资者正在跃跃欲试或者已经低调展开了停车场的投资建设。而华润城交更进一步，已经形成了“停车场+配套商业”的新产品模式。

即收费又升值

既拿地开发，又斥资收购，这是“华润城市停车场投资基金”的投资计划策略。5月，在重庆“渝洽会”上，华润城交高调宣布将耗资9.5亿元在重庆专门建设大型城市停车场及配套商业设施。华润城交也成为重庆第一家专建停车场的央企。

在重庆的碑、沙坪坝、南岸、杨家坪等四地，华润城交将各投资建一个停车场。四个停车场都位于城市核心地段。

重庆并非是“华润城交”的首站。在进入重庆之前，其已在北京、天津、沈阳、成都、南京、济南、郑州等7个城市投资获取了项目。

10月份，有消息称，华润城交在沈阳站西广场的停车场投资项目，已经启动了招商工作。该停车场项目覆盖沈阳站西广场的地面及地下工程，占地面积6万平方米，总建设面积12万平方米。其中，包括1200个地下停车位、100个地面大巴停车位以及4万平方米的地下商业区。

除了拿地开发、建设运营外，直接收购停车场也是华润城交的一个模式。根据其发布的资料显示，华润城交主要通过两种方式收购各央企旗下现有商业物业的配建停车场资产。

一种方式是，收购停车场长期经营权。若停车场资产转让存在障碍，可考虑收购商业物业配建停车场30年（及以上）的经营权，经营权对价可以一次性支付或按年度支付。此方式可在资产不发生转移的情况下，盘活被收购方的存量资产。

另外一种方式是，项目股权投资合作。对于央企未来投资开发的商业地产项目，华润停车场将以股权（≤30%）投资的方式参与项目合作。利润分配上，华润停车场获取停车场物业及部分现金。

“以前的停车场主要是靠收费来获得收益，但现在不一样。”申银万国分析师李瑜分析，

华润的停车场业务，更多采取的是集停车场投资建设、专业管理和配套商业于一体的商业模式。

这对于华润来说，即可享有城市核心地段土地不断升值的收益，又可享有城市核心地段停车场收费水涨船高的投资收益。

海外样本映射华润野心

有机构分析称，只要拿下城市核心地段停车场20年的运营权，就可以做成REITs融资上市。而华润考虑收购的商业物业配建停车场已经为此做好了准备，要求经营权在30年及以上。华润的野心显然是做成中国首家停车场REITs。

REITs作为房地产证券化的重要手段，目的就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产。在美国，停车场REITs早有先例。

据盛世神州房地产投资基金首任总裁及CEO王戈宏介绍，早在1998年，位于美国芝加哥的“威廉·桑德斯地产基金”便砸下8亿美元，迅速收购黄金地段的停车场物业。

目前，“停车系统公司”和“城市发展资产公司”，是美国最大的两家专门进行停车

场管理和投资的管理公司。美国的很多商业或写字楼REITs，都有相当的“停车场资产组合”。

海外成功的案例能否被华润所复制还有待验证。当下，华润城交携央企身份，不仅在收购停车场资产和在城市拿地投资和各种审批上占有便利，其同时还享有华润集团内部现有的种子资产的投资便利。

5月29日，华润城交与华润建筑有限公司签署了项目管理合作协议，在项目管理模式创新、停车场产品研发及标准化、停车场系统集中采购等方面继续深化合作。就正在管理的建设沈阳太原街、沈阳站西广场、天津紫阳里、南京站北广场、郑州数码公园等项目，加强总部项目管

理部与项目部的深度合作模式。背靠央企，牵手外资。停车场生意对华润来说，似乎只赚不赔。

停车场也是大生意

一些美国基金公司曾几何时突然发现，停车场REITs竟然可能成为基金收益最好的资产组合。稳定的租约，为其带来源源不断的现金收益，于是奉为金牛业务。美国的很多商业或写字楼REITs，都有相当的“停车场资产组合”。也有专门进行停车场管理和投资的管理公司，其中最大的则是“停车系统公司”和“城市发展资产公司”。

“停车系统公司”（CPS）是全美最大的停车场管理公司，成立于1968年，它管理的停车场位于机场、酒店、商场、写字楼、体育场等。由于拥有完善的视觉、签约及付费系统，使其成为很多物业首选的停车场管理者。目前，该公司已在美国主要城市，管理了超过2500个大型停车场物业，共计约120万个车位。

在离不开车的美国，写字楼、机场、商场、公寓、医院等人们经常出入的场所，“中心停车系统公司”所管理的停车场为其带来可预期的、稳定的现金流，而其管理成本却出奇的低。美国大多数停车场都是自动付费系统，管理人员极少。“停车系统公司”中的系统，无非就是相似的设备投入。

管理成本低、现金流稳定的经营模式，使“中心停车系统公司”备受投资人尤其是REITs投资人的追逐。但这个行业的最大风险是，如果你不是第一、第二，便无法在竞标新的物业中获得成本与侃价优势。

所以，当1998年，位于芝加哥的威廉·桑德斯地产基金试图进入这一领域时，并没有与已经具备相当规模的“中心停车系统公司”进行直接竞争，而是组建一个商业REITs基金，名为“城市发展资产REITs基金公司”（UGP），在成立伊始的1998年，便砸下8亿美元，迅速收购黄金地段的停车场物业。在短时间内，先后兼并了外交官停车公司、金尼系统控股公司等一些停车场管理的巨头公司。

CPS和UGP如今是全美最大的两家停车场管理公司，两家公司在停车场行业淘金的现实，使得这一开始并不被投资人关注的物业成为投资的热点品种。除了户外停车场，室内的停车场大多是物业的附属品，像写字楼、商场等物业，本身的经营收益来自于商家的经营租约。单一建筑体的停车场收益，相比主营收益或许微不足道。如果将相当数量的停车场无论是资产还是管理整合起来，便成了一个收益良好的经济体，甚至成就了一个全新行业。

在国内讨论REITs如火如荼的时候，大多数人关注的还是写字楼、商场如何做REITs。如果能另辟蹊径，参考美国已经成功的停车场REITs的商业模式，将国内主要城市的停车场进行资产化做成一个有稳定收益的资产包，也将是一门值得期待的生意。RETs产品品种会丰富，迟早也会有专业化、细分化的道路。