房产税改革的目标、路径： 基于沪渝试点经验和总结的研究 邓英成党的十八届三中全会《关于全面深化改革若干重大问题的 决定》中指示：“加快房地产税立法并适时推进改革”，总结沪 渝房产税改革试点经验，对下一步全面推进房产税改革制度设 计具有重要的现实意义。本课题通过对沪渝房产税改革试点 的模式比较和效果考察，探讨全面推进房产税改革的目标定位 和路径选择，提出房产税改革的目标，即突出促进房价合理回 归与税制完善双重目标，可采取“整体推进、分类实施、配套跟 进、动态调整”的改革路径。课题主要采用实证与规范相结合 的方法，力图对完善房产税制度提供有益设计的构想。 一单学勇 安徽・蚌埠２３３０００） 用途方面均存在差异。 （安徽财经大学财政与公共管理学院上海市主要针对上海本地居民家庭在当地新购的第二套 及以上住宅和非上海户籍居民在当地购置的新住房征收房产 税。试点初期以应税住房的市场价格的７０％缴纳房产税，以后 各年以市场交易价格为基础确定应税住房的重估价值，在此基 础上实施差别化税率，对于交易价格低于当地平均售价两倍的 应税住房按照０．４％征收（一般税率为０．６％）。与此同时，上 海户籍可以人均拥有６Ｏ平的免税住房面积，非上海户籍特定 人口暂时免征。税后收入用于住房保障方面的财政支出。 重庆市的征收对象为个人拥有的独栋商品和高档住宅，以 及“三无”（无户籍、无企业、无工作）人员购置的第二套住宅。 、全面推进房产税改革的必要性分析 随着２００３年以来房产税的开征及近年来沪渝房产税试点 的进行，我国的房产税改革步入了新的轨道。经过多年广泛而 深入的研究，理论界形成了三种主流观点：（１）房价效应；（２） 财政收入效应；（３）收入分配效应。 初期以计税价值为基础，后期以评估价值作为计税依据，且税 率在０．５％到１．２％之间实施累进税率。重庆市对于应税住房 的免税面积也做了规定，其中高档住房为１００平，存量独栋住宅 限额为１８０平。该部分税收主要用于公共租赁房的建设和维护。 （二）沪渝房产税改革试点实施效果分析 （一）房产税改革的房价效应 由于当前住房的不变，房产税改革会带来住房持有成 本的上升，导致人们寻求其他可替代的居住方式，抑制了其对 住房的需求；与此同时，房产税改革还会剥削房产市场中投机 １．房产税对于房价的影响 从近两年沪渝两地住房市场来看，房产税对房价的效 果十分有效。受房产税的影响，上海市住房的投机行为得到控 者的利润，降低投机者过度投机的行为，从而导致住房供给的增 加。在这两种力量的共同作用下，住房价格也呈现出下降的趋势。 （二）房产税改革的财政收入效应 房产税的征收不仅可以优化税收架构，对于增加地方 制，重庆市高档住宅楼盘成交量减少。楼市整体下滑，超过 ５０％的商品房成交价格同比下降，但下降幅度并不明显。这源 于炒房者和购买高档楼盘的居民大多资金充裕，沪渝所设定的 基础税率不会对其构成太大的威胁，因此房地产市场的供求关 系并未发生质的改变。 ２．房产税对于收入分配的影响 的财政收入也做出了巨大的贡献。将房产税作为税收的主体 税种，有助于缓解我国地方的收不抵支现象，同时也可以 使地方减少对土地出让金的过度依赖，缓解地方财政收入 不足，推进我国税收的改革和完善。 （三）房产税改革的收入分配效应 随着我国经济的快速发展，日益加大的差距威胁着我 沪渝两地房产税的征收主要针对增量房，这样一来人们会 选择早日在房价不高的时期买房以便后期获得可观的收益，这 些购买存量房的投资者却无需负担房产税，显然有失公平，对 收入分配的调节作用也难以有效实现。 ３．房产税对地方财政收入的影响 国社会的稳定和可持续发展。在实施房产税改革之前，投资房 地产现象十分普遍，成为富人积累财富的重要手段，导致 差距的进一步拉大。因此，对持有多套住房的个人征收房产 税，可以在一定程度上带来市场的公平竞争，促进社会资源的 优化分配，缩小差距。 二、沪渝房产税改革试点情况分析 到目前为止，房产税的征收效果并不明显，沪渝两地的地 方想要依靠房产税增加财政收入的目的恐怕很难实现。 原因在于两地房产税的征收范围小，因此税收规模小，很难起 到增加地方财政收入的目的。 （三）沪渝房产税试点推广性分析 ２０１０年以来，房地产价格居高不下，人们寄希望于房产税 征收力度的加强从而达到房价的目的，并遏制房地产市场 的投机行为。２０１１年开始，沪渝两地正式启用试点改革 房产税。 （一）沪渝房产税改革试点方案设计与比较 沪渝两地试点的推行成为全国的热点，伴随着房地产市场 的发展和完善，我国其他地区也应当进行房产税改革，进一步加 大地方财政收入的来源，也可以促进收入和资源的公平分配。 三、全面推进房产税改革的制度设计 （一）目标选择——促进房价合理回归与税制完善 两地对于征税对象、计税依据、税率水平、减免标准及税收 基金项目：本文系安徽财经大学大学生科研创新基金项目研究成果，项目编号：ＸＳＫＹＩ４３０。 ５０时代报告２０１４．０８ 房产税的征收在全国范围内普及具有一定的可行性。房 产税征收的目的并非为了压制房价，而是旨在健全我国的财税 体系，改善我国居民的消费习惯乃至调节收入分配。短期内会 改革初期以交易价格为基础，待成熟后采用评估价值。 （７）评估方法 居民的基本住房（即第一套房）不征税，第一套房以外的 住宅应当结合当地人均住宅面积进行适当的调整再征税。 （８）计算方法 抑制投机者的投机行为，从长期看对于完善我国的税收做 出了贡献。 伴随着投资性需求在房地产市场的兴起，房地产泡沫越来 越大。因此对个人征收房产税将促使人们理性投资，在一定程 度上遏制房地产的投机行为，从而带动居民住房的合理消费。 以评估价值乘以适当的税率作为纳税金额。 （９）征收管理 房产税的征收由地方税务局负责，负责完善 档案系统，实现住房信息的实时更新和完善。设立专业的 资产评估机构对房地产的价值进行评估。 当前的房地产开发商往往选择开发收益更大的商品房，而 不愿意进行保障房的投资建设，我国保障房的规模一直低迷， 完全依靠地方的财政支出进行保障房建设不切实际，造成 保障房供不应求。因此房产税的征收可以为保障房的建设提 供稳定的源源不断的支持。同时，还可将房产税的收入用 于对教育、治安的投入，减少地方对土地财政的依赖，健全 我国财税体系。 （二）改革路径——“整体推进、分类实施、配套跟进、动态 调整” “整体推进”是指改革的地点不仅限于沪渝两地，应当在 全国范围内得以有序高效的实施。我国可以首先对沿海地带 及一线大城市进行房产税改革，通过借鉴大城市的经验将房产 税改革引入中小城市，从而促进收入分配合理化更加有效。 “分类实施”则要求针对不同地域、不同收入层次的居民 实行差异化的征收税率和优惠条件。这也是体现资源公平的 有效手段。 “配套跟进”旨在要求将房产税的征收与限购及 其他土地结合使用，并不断探寻更加合理化更加适应房地产 市场发展的有效路径，从而促进房产税改革更加高效地运行。 “动态调整”则是指随着房产税改革的不断完善，需要根 据市场情况进行调整，包括调整征收的对象范围、征收的税率、 优惠条件、税收用途等。 （三）房产税税制设计 １．征税主体方案 （１）征税范围 从沿海或一线城市等发达地区人手，再考虑二线等欠发达 城市，最后考虑农村等地区。 （２）征税对象 先对商业用房按照评估价开征，随后将别墅、高档住宅纳 人考虑，最后针对普通住宅。 （３）纳税人 针对房产的合理持有者，未成年人持有该房产的向其监护 人纳税。 （４）税收减免 首先对于农业用地和农民的住宅免征；对学校、公园等机 构的房地产免征，但是国家行政机关及其他行政单位应当征 税；房产税的征收应当与个人的收入相匹配，对于超过个人收 入上限征税额适当减免，尤其是我国拥有大面积住房的退休人 员应当采取一定的税收救济措施。 （５）税率设计 根据房屋的设计采取不同的税率，普通住宅的税率应当低 于商业房产、高档住宅的税率，未占用的土地也应当按适当的 税率征收房产税。 （６）计税依据 ２．建立相关配套制度 （１）建立不动产权登记制度 房屋的产权所有人应当在最初取得房屋时完善户主姓名、 住房面积等基本信息，办理相关的房屋登记手续，防止购房偷 逃税款现象的发生。 （２）建立土地批租制度 建立土地批租制度，完善土地批租程序，使得土地的使用 实现社会资源的公平分配。 （３）建立房产估价核实制度 应当成立专门的房产评估机构，准确估计房产价值，并随 着经济的发展和市场的变化对评估价值做出相应的调整。 （４）改革土地出让制度，弱化“土地财政”依赖 强化房产税改革，使得房产税成为地方的主体税种之 一，弱化对“土地财政”的依赖。 参考文献 ［１］郭宏宝．房产税改革目标三种主流观点的评述［Ｊ］． 经济理论与经济管理，２０１１，８：５３～６１． ［２］安体富．关于房产税改革的若干问题探讨——基于重 庆，上海房产税试点的启示［Ｊ］．经济研究参考，２０１２（４５）：１２～２１． ［３］胡向远．沪，渝房产税改革试点研究［Ｄ］．上海交通 大学。２０１３． ［４］杨继瑞，马永坤．沪渝房产税改革试点的思考与对策 ［Ｊ］．高校理论战线，２０１１（５）：３１～３６． ［５］张蕊．沪渝房产税改革试点方案的比较与评价［Ｄ］． 华中师范大学，２０１２． ［６］胡成．我国房产税改革研究［Ｄ］．湖南师范大 学，２０１２． ［７］马迪．我国现阶段房产税改革研究［Ｄ］．辽宁大 学，２０１３． ［８］尹煜，巴曙松．房产税试点改革影响评析及建议［Ｊ］． 苏州大学学报，２０１１（５）：７７～８３． ［９］赵玉倩．我国房产税改革的功能定位及对策研究［Ｄ］． 硕士学位论文，中国石油大学，２０１２． 作者简介： 邓英成（１９９１一），男，汉族，山东省莱州市人，本科，研究 方向：财政税收。 单学勇（１９５９．９．４一），男，教授，党员，天津人。天 津财经学院财政学专业毕业，经济学学士；企业管理专业研究 生班结业。职业：安徽财经大学财政与公共管理学院副院长。 代表作品：《财政与金融学习指导》。 时代报告２０１４．０８ ５１
