青海省2016年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价目的的确定
考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、供给曲线所在坐标系的横纵坐标分别是__。 A．供给量和商品价格 B．时间和供给量 C．供给量和时间
D．商品价格和供给量
2、不属于引起房地产价格上升的原因是。 A：外部经济
B：需求增加导致稀缺性增加 C：生活水平的提高 D：通货膨胀
E：工业用地的监测点评估价格
3、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。现市场上类似住宅的年租金为 600元/m2。若折现率为8%，则承租人甲当前的权益价值为__万元。 A．6.19 B．6.42 C．7.20 D．9.58
4、目前，在我国征收土地实行级审批制度。 A：一 B：两 C：三 D：四
E：房地产估价机构必须加盖公章
5、在某商业临街深度30.48m(即100英尺)、临街宽度20m的矩形土地，总价为1 200万元．根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为45,72 m(即150英尺)、临街宽度20m的矩形土地的总价为。 A：1204万元 B：1374万元 C：1404万元 D：1536万元
E：工业用地的监测点评估价格
6、房地产估价机构组织形式中，合伙制最低由专职注册房地产估价师合伙发起设立。
A：1名以上(含1名) B：2名以上(含2名)
C：3名以上(含3名) D：5名以上(含5名) E：执行层的组织协调
7、潜在购买者一般具有三个特点：兴趣、收入与__。 A．意愿 B．途径 C．能力 D．动机
8、一前后临街、总深度为50 m的矩形宗地，其前街路线价为5 000元／㎡，后街路线价为3 800元／㎡．如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为．【2006年考题】 A：22 m B：28m C：38 m D：50 m
E：工业用地的监测点评估价格
9、收益法的本质是以房地产的__为导向求取估价对象的价值。 A．预期收益大小 B．预期收益能力 C．预期价格高低 D．预期价格涨落
10、某门市的土地剩余使用年限为3年，可出租面积200平方米，从现在租赁出去，期限为2年，约定好月租金是180元/平方米，且每年不变，附近类似门市的正常月租金是200元/平方米，报酬率是l0%，运营费用率为30%，则该门市现在带租约出售时的正常价格是__。 A．700000元 B．695554元 C．777268元 D．800500元
11、职工死亡或者被宣告死亡的，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户的存储余额。 A：向社会捐助
B：帮助住房公积金缴存困难职工 C：纳入住房公积金的增值收益 D：纳入社会统筹资金 E：执行层的组织协调
12、房地产置业投资项目的不确定性因素不包括。 A：购买价格
B：容积率及有关设计参数 C：空置率 D：运营费用 E：借款合同
13、根据国家《城市区域环境噪声标准》，3类标准适用于__。 A．疗养区
B．居住区 C．工业区 D．大学区
14、某建设项目工器具及生产家具购置费用2000万元。建筑安装工程费用5000万元，工程建设其他费用3000万元，预计建设期为3年，年均价格上涨率为3％。基本预备费率5％，则基本预备费为万元。(2008年试题) A：500 B：815 C：1445 D：1473
E：执行层的组织协调
15、某写字楼的建筑面积为4000m2，剩余经济寿命为32年，由于没有电梯，出租率仅为80%，月租金为30元/m2。当地有电梯的类似写字楼的平均出租率为90%，月租金为40元/m2，报酬率为6%，如果修复没有电梯这一功能缺陷，则该写字楼可升值为（）万元。 A．67.60 B．811.24 C．1622.48 D．2433.72 16、参与房地产开发用地挂牌交易的各房地产开发企业报价相差悬殊，其根本原因是。
A：各房地产开发企业采用不同的估价方法衡量开发用地价值 B：各房地产开发企业掌握开发用地的信息不够对称
C：各房地产开发企业选取开发用地利用方式的规划条件不一致
D：各房地产开发企业均是以自身条件为依据衡量开发用地的投资价值 E：工业用地的监测点评估价格 17、在估价假设和条件说明中，当无理由怀疑建筑物的结构存在安全隐患时，应。
A：假定建筑结构是安全的 B：肯定建筑物是安全的
C：强调建筑结构安全须进行相关专业鉴定 D：说明建筑结构安全难以确定 E：工业用地的监测点评估价格 18、所谓__，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种最可能的使用。 A．最高最佳使用 B．标准科学使用 C．标准操作手段 D．科学操作手段
19、房产分户留作为房屋权属证书附图时，图中应标注__。 A．相邻土地的权利界线 B．海拔高程
C．用地面积的分摊系数
D．套内建筑面积与共有分摊面积
20、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是__模式。
A．单一市场集中化 B．产品专业化 C．市场专业化 D．全面覆盖
21、某开发企业申请贷款5000万元，该企业的信用等级为AA级，以商品房作抵押，期限2年，项目风险等级为A级，该贷款综合风险度是。 A：18％ B：25％ C：30％ D：50％ E：借款合同
22、房地产开发公司应当在商品住宅交付时，向购买人提供《住宅质量保证书》和。(2009年试题) A：《住宅使用说明书》 B：《住宅验收说明书》 C：《住宅保修说明书》 D：《住宅保修保证书》
E：房地产估价机构必须加盖公章
23、当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A．出售 B．抵押 C．转让 D．经营 24、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格调查结果见下表。则该数据的中位数和众数分别是（）。 A．2460和1980 B．2460和5880 C．2746.67和1980 D．2746.67和5880
25、拆迁当事人对估价结果有异议时，可以自收到估价报告之日起__日内，向原估价机构书面申请复核估价。 A．5 B．7 C．10 D．15
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、金融机构进行项目贷款审查时，要进行的工作有__。 A．客户评价 B．项目评估
C．担保方式评价
D．贷款综合评价 E．贷款金额
2、在利用预期收益的期望值和标准差进行项目比选时，下列表述中正确的有。 A：期望值相同、标准差小的为优 B：标准差相同、期望值小的为优 C：标准差相同、期望值大的为优 D：标准差系数大的为优 E：标准差系数小的为优 3、《中华人民共和国城市房地产管理法》规定应办理备案的情形有。 A：设立房地产开发企业 B：签订商品房预售合同 C：签订房屋租赁合同
D：签订土地使用权出让合同 E：签订房屋拆迁补偿安置协议
4、关于需求、供给的变化对均衡价格影响的说法，正确的有。 A：需求不变、供给增加，均衡价格下降 B：供给不变、需求增加，均衡价格下降 C：需求减少、供给增加，均衡价格下降 D：需求减少、供给减少，均衡价格下降 E：需求增加、供给增加，均衡价格上升
5、下列风险中，属于房地产投资系统风险的有。 A：市场供求风险 B：变现风险 C：利率风险 D：时间风险 E：资本价值风险 6、某房地产的土地面积为500m2，土地价格为2000元/m2；建筑面积为1000m2，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/m2；市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/m2，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低__元/m2。 A．200 B．300 C．700 D．1000 7、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效。 A：聘用单位破产
B：聘用单位被吊销营业执照 C：注册有效期满且未延续注册 D：未受到刑事处罚 E：年龄超过65周岁
8、横道图法和网络图法在工程管理中常常作为__的方法。 A．质量控制 B．进度控制 C．合同管理
D．成本控制
9、房地产估价师有下列情况之一，由注册机构撤销其注册，收回注册证书__。 A．本人未申请续期注册的 B．完全丧失民事行为能力的 C．受行政处罚的 D．死亡或失踪的
E．脱离房地产估价师工作岗位连续时间达1年以上的(含1年)
10、某宗房地产的总建筑面积为6000m2，房地总价值为2400万元，其中土地价值为800万元。某人购买了其中的300m2，该部分的房地价值为126万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为（）。 A．5.00% B．5.25% C．5.42% D．5.75%
11、省、直辖市、自治区根据法律、行规制定的规范性法律文件是__。
A．地方性法规 B．规章 C．部门规章 D．自治条例
12、下列说法不正确的是__。
A．利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1
B．偿债备付率表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2
C．在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上
D．一般来说，对于一个开发周期为2年的商品住宅开发项目，其目标成本利润率大体应为35%～45%
13、在借贷记账法下，末期结账后，一般有余额的账户有。 A：资产类账户 B：负债类账户
C：期间成本费用账户 D：期间收入账户 E：所有者权益账户
14、运用市场比较法估价，选取的可比实例应符合下列条件不包括__。 A．交易日期与估价时点相近 B．使用性质相同 C．地点相近 D．价格相同
15、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括等。 A：有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B：“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产 C：有租约的房地产 D：未来状况下的房地产
E：共有的房地产 16、用益物权包括。 A：土地承包经营权 B：抵押权
C：建设用地使用权 D：质权 E：地役权
17、选取可比实例时，应符合的要求包括__等。 A．可比实例与估价对象所处的地区必须相同 B．可比实例的交易类型与估价目的吻合 C．可比实例的规模与估价对象的规模相当
D．可比实例的成交价格是正常价格或可修正为正常价格 E．可比实例大类用途与估价对象的大类用途相同 18、管理中心运作住房公积金的基本要求是__。 A．效益性 B．安全性 C．流动性 D．风险性
19、下列关于《物业管理条例》所确立的业主大会制度，说法正确的是。 A：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度 B：《物业管理条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主委员会决策、业主大会执行的制度
C：规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益
D：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
E：业主大会作为业主委员会的执行机构，可以在业主委员会的授权范围内就某些物业管理事项作出决定
20、下列关于房地产投资分析成本的表述中，正确的是__。 A．与财务报表中的成本完全不一样 B．应根据实际发生费用记录来确定 C．与财务报表中的成本一样
D．是对项目未来将要发生的费用的预测和估算 21、间接融资的优点在于__。 A．筹资上可以积少成多 B．安全性比直接融资高 C．有利于筹集长期投资资金
D．由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平 E．减少了对筹资者使用资金的压力和约束 22、下列说法正确的是__。 A．购买年是利息率的倒数
B．购买年法是地租资本化的另一种表现 C．购买年法实质是一种收益法
D．购买年实际是预计的可获收益的年限
23、金融是指货币资金的融通，其中融通的主要对象是。 A：财产 B：信用 C：货币资金 D：货币 E：实物
24、在以下投资组合中，对投资者来说，投资品等比例选择风险最小的是__。 A．股票+投资基金 B．债券+投资基金
C．投资基金+股票+债券 D．股票+债券
25、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。 A．可出租或可使用面积 B．出租方的商业信誉 C．基础租金与市场租金
D．出租单元的面积规划和室内装修 E．物业管理企业的经营业绩
