拆迁法律200问

城市房屋拆迁和农村房屋拆迁有哪些不同之处？ 典型事件

问：齐某家住大兴区某村，该村今年被列为城中村改造项目，房屋要全部拆掉。齐某听说他们的土地属于农村集体土地，和城市房屋拆迁是不同的。

齐某想知道，城市房屋拆迁和农村房屋拆迁有哪些不同？ 法律解答

城市房屋拆迁与农村房屋拆迁差别较大。

首先，农村房屋拆迁针对的是集体所有土地，拆迁单位必须向部门提出申请，将集体所有土地变更为国有土地，待审批后，集体土地的征收手续才算完成，这样拆迁单位才能取得土地的使用权，合法开发。

因此，集体土地征收需要经过办理申请、拟订方案、征地审查、补偿安置、取得土地等5个过程。

而城市房屋拆迁所针对的是城市规划区内国有土地上的房屋，房屋所有者对土地享有使用权，因此在拆迁前应依法收回土地使用权。

其次，二者适用的法律不同。城市房屋拆迁主要适用《城市房屋拆迁管理条例》，而农村房屋拆迁主要适用《土地管理法》、《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》。

第三，二者补偿的方式有所不同。城市房屋拆迁有货币补偿和房屋产权调换两种方式，而农村房屋拆迁除了这两种方式外，有条件的地区还可以通过另行批准宅基地的方式进行补偿。

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农村宅基地拆迁补偿款由哪几部分构成？ 典型事件

最近我家宅基地所在地区要进行拆迁了，村里宣布了对村民的拆迁补偿价，我们都不知道是如何计算出来的。

请问拆迁补偿价由哪几部分构成？

法律解答

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：

房屋拆迁补偿价＝宅基地区位补偿价×宅基地面积＋被拆迁房屋重置成新价。 宅基地区位补偿价参照当地普通住宅指导价，由区县参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价、城市规划等综合确定。

拆迁中认定的宅基地面积应经合法批准，且不超控制标准。

房屋重置成新均价是指一定时间、一定区域内的被拆迁宅基地房屋重置成新平均价，具体标准由区县按照前述区域内农村房屋建设情况在400～700元/平方米幅度内确定。

户均安置面积，按照100～150平方米控制，具体标准由区县根据当地农村经济水平、农民居住情况确定。

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进城务工人员和户籍在外的学生能否获征地补偿？ 典型事件

郑某10年前就在城市务工，现在郑某所在的村集体被纳入城中村改造项目，他能否参与征地补偿费的分配？

此外，郑某的孩子在念大学，户籍已迁到学校，能否参与分配？ 法律解答

郑某进城务工是暂时离开村集体经济组织，并不意味着他放弃村集体经济组织成员资格。

再者，郑某的户口仍在原村集体，因此他仍属于村集体经济组织成员，不能取消其土地承包经营权、宅基地使用权和其他村民待遇。

郑某的孩子之所以将户口迁到学校，是基于学校的学籍管理规定的需要，并不意味着其已经脱离了原所在的村集体经济组织，在校大中专生在学习期间，仍然应当看作原村集体经济组织成员，可以参与征地补偿费的分配。

但如果郑某孩子毕业后考取公务员，就不再是农业户口，完全脱离了村集体经济组织，无权再参与分配。

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临时建筑是否给予补偿？ 典型事件

3年前，我在自家宅院里盖了两处简易房，经营汽车清洗业务，该房取得了村委会的批准，属于临时建筑。

今年，我的宅基地房被列入拆迁改造范围，请问我的两处简易房能获得补偿吗？ 法律解答

被拆除房屋的用途和建筑面积，一般以房产权证、农村宅基地使用证或者建房批准文件的记载为准。

如记载与实际不符的，除违法建筑外，应以实际为准。 补偿安置的时间界点为：

1.发布征地公告时，已取得建房批准文件且新房已建造完毕的，对新房予以补偿，对应当拆除而未拆除的旧房不予补偿。

2.发布征地公告时，已取得建房批准文件但新房尚未建造完毕的，应当立即停止建房，具体补偿金额可以协商议定。

3.拆除未超过批准期限的临时建筑，可以给予适当补偿。 由此可见，如果临时建筑未超过批准期限，能够获得补偿。 5

违法建筑是否可获得补偿？ 典型事件

我是昌平区某村的村民。去年我们村贴出了征地通告，今年全村要完成拆迁。 现在村子里几乎每家都在盖房，有的在重新装修。我家也多盖了几间简易房，都是为了多得补偿。

请问，这些刚盖的房子能获得补偿吗？ 法律解答

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》，违法建筑、超过批准期限的临时建筑，以及征地公告发布后擅自进行房屋及其附属物新建、改建、扩建的部分，均不予补偿。

因此，你们在征地公告已经发出后加盖的房子，都属于违法建筑，拆迁时要先拆掉违法建筑，然后才计算补偿。

同一拆迁范围内，既有国有土地又有集体土地的，国有土地范围内的房屋，拆迁补偿安置按城市房屋拆迁管理规定执行；集体土地范围内的房屋，拆迁补偿安置按集体所有土地房屋拆迁补偿安置的规定执行。

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土地补偿费如何分配？ 典型事件

某村民认为村集体在分配土地补偿费时存在不合理的现象，请问土地补偿费在村集体与村民之间如何分配？

法律解答

土地补偿费是征用农村集体所有的农用地时的一项补偿费用。《土地管理法实施条例》第26条规定，“土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有”。

《最高人民关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第24条规定，发包方可依照法律规定的民主议定程序决定在本集体经济组织内分配已经收到的土地补偿费。

征地补偿安置费确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求发包方支付相应份额的，应予支持。

因此，村集体经济组织在收到土地补偿费后，应当按照《村民委员会组织法》第17条的规定召开村民会议，在所有本集体经济组织成员内部平均分配此款。

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砍伐宅基地核定面积范围内的树木如何补偿？ 典型事件

丰台区某村的王某称，他在自己宅院的四周种了一圈的杨树，现在树都很粗了。如果房子被拆迁，树都要被砍掉，那么他的这些树能否获得补偿？

法律解答

拆迁人对被拆迁人在宅基地中的树木也应该进行补偿，而当事人往往忽略这部分补偿。 按照北京市园林局的要求，达到一定要求（如胸径在20厘米以上）的树木砍伐或移植时，应申请树木砍伐许可，如未经批准擅自砍伐、移植树木的，应受到《<北京市城市绿化条例>罚款处罚办法》、《北京市城市园林树木赔偿标准》的制裁。

在拆迁中，拆迁人和被拆迁人可就在被拆迁人宅基地中种植的树木补偿问题进行协商，达成一致的补偿意见。

如未达成一致意见，被拆迁人可以申请行政裁决来保护自己的权利。（待续） 8、

被拆迁的房屋刚装修过，能否获得补偿？ 典型事件

因城市发展需要，高先生的房屋被纳入拆迁范围，而此时高先生对房屋刚装修完不久，高先生问对装修的部分能否获得拆迁补偿？ 法律解答

因为室内自行装修装饰具有复杂性，不同的房屋没有统一的标准。《城市房屋估价指导意见》第三条规定：“被拆迁房屋室内自行装修装饰的补偿金额由拆迁人和被拆迁人协商确定，协商不成的，可以通过委托评估确定。”

因此，高先生可以就装修补偿问题和拆迁人协商，协商不成，可以通过委托评估确定。 9

什么是征地安置补助费？ 典型事件

程先生所在的行政村被纳入城中村改造项目，村里的集体土地被依法征收。程先生听说在征地补偿中有一项是安置补助费，程先生问国家对征地安置补助费是怎么规定的？ 法律解答

安置补助费是指征用农村集体土地时，对该土地上的农业人口进行安置的费用。

《土地管理法实施条例》第26条规定：征用土地的安置补助费必须专款专用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织；由其他单位安置的支付给安置单位；不需要统一安置的，发放给被安置人员个人。

因此,安置补助费是国家征收集体土地后，安置被征收单位由于征地造成的多余劳动力的补助费用。 10

补偿安置地的使用权可以作价分割吗？ 典型事件

陈某（农村户口）与张某（城镇户口）是夫妻，1985年夫妻二人提出宅基地申请，获批准并建造了房屋。2005年张某去世。

2006年因城市规划，该房屋被拆迁，拆迁人除给予补偿房屋拆迁款外，还按照1:1的原则补偿了一宗240平方米的安置地。后陈某在该安置地建造房屋。陈某之子询问，该安置地能否作价分割？ 法律解答

虽然张某是城镇户口，但房屋是夫妻共同所有的，依据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第4的规定，非农业户口亦可取得集体土地建设用地使用权。

张某去世后，陈某和其子对该房屋均有继承权。《确定土地所有权和使用权的若干规定》第49条的规定:“继承房屋取得的宅基地，可确定集体土地建设用地使用权”。

因而，陈某之子取得了其父母房屋宅基地的部分使用权。宅基地被征收后，依法应予以补偿。其补偿方式可以实行货币补偿或者房屋安置，有条件的地区也可以另行审批宅基地。 本案中，征用宅基地是按照与所拆迁房屋占用地1:1的原则补偿的，故应当认定安置地是宅基地使用权的延续，陈某之子作为继承人对其享有使用权。 因此,在安置地已由陈某建房使用的情况下，可以作价分割。

本栏目欢迎您的参与，可将您的问题发送至FZFK@ynet.com,本报将邀请律师为您答疑 11

什么是房屋重置解惑，提供全方位的免费法律服务。 价？ 典型事件

朱先生家面临拆迁，他听说拆迁补偿是按照区位补偿价和房屋重置价来确定，朱先生询问什么是房屋重置价？ 法律解答

房屋重置价格，是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与被拆除房屋具有同等功能效用的全新状态的房屋的正常价格。

拆迁房屋的评估价格不包括房屋的装饰价值。房屋装饰应单独出具评估报告。 估价时点为房屋拆迁许可证生效之日。

估价机构应按《房地产估价规范》的规定格式出具评估报告，评估报告应由注册房地产估价师签名，经估价机构审核并加盖机构公章。

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拆迁补偿标准谁说了算？ 典型事件

乡里宣布对我们村统一拆迁。我家的宅基地有200多平方米，但村里只给建筑面积150平方米的两层房屋拆迁置换，余下的面积只按乡里规定的价格进行补偿，大约1000多元/平方米。

而当地商品房价格约为20000元/平方米，乡里这样做合法吗？ 法律解答

拆迁安置补偿方式和拆迁补偿具体标准应当在拆迁实施方案中确定。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第10条的规定，对征地拆迁的（即因国家建设征用集体土地而拆迁房屋），拆迁实施方案应当由区县部门批准后执行。 对占地拆迁的（即因农村建设占用集体土地而拆迁房屋），拆迁实施方案由乡、镇审核并

报区县部门备案后执行。

对占地拆迁，如果属于旧村改造的，拆迁实施方案在报乡镇审核前，还应当经村民会议或村民代表会议讨论通过。

根据以上规定，乡里是否有权规定拆迁补偿价格，主要看您家所在区域拆迁的性质。如果属于征地拆迁，乡里无权决定拆迁补偿价格；如果属于占地拆迁，则乡里有权决定拆迁补偿价格（如属旧村改造，则须经过村民会议或村民代表会议讨论通过）。 但根据“拆迁补偿不能降低被拆迁人现有居住水平”的原则，无 论乡里是否有权决

定拆迁补偿价格，拆迁实施方案确定的拆迁补偿标准都不应当降低您现在的居住水平。 如果您对拆迁补偿方案不满意，与拆迁人达不成拆迁补偿协议，可以向区县拆迁主管部门申请行政裁决。 13

宅基地是否可以买卖？ 典型事件

我和父母是北京郊区的农民。我在市内购买了住房，并把父母接来一起居住，老家的房子就一直空着。现在我们想把老宅子出售，请问这样做是否合法？ 法律解答

宅基地是农村集体经济组织为保障集体成员的生活而拨给农户建造房屋的。集体成员对宅基地只有使用权，不得买卖和出租。

集体成员对在宅基地上的附着物享有所有权。宅基地使用权的转让必须符合以下条件：（1）转让人拥有两处住房；（2）转让双方都为同一集体经济组织内部成员；（3）受让人没有住房和宅基地；符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为经集体组织批准；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。（6）出卖宅基地后，再申请宅基地的，不予批准。

综上所述，您可以将父母的老宅子卖给本经济组织内部成员，并依法就宅基地使用权的转让履行审批手续。 14

宅基地是否可以继承？ 典型事件

我父母在郊区有宅基地，在宅基地上建有10间房屋。我父亲于1999年去世，母亲于2008年去世。以前他们居住的宅基地的房屋现没有人居住。 请问我们子女是否可以继承父母的宅基地？ 法律解答

宅基地的继承，实际上是指宅基地使用权的继承。

农村宅基地的使用权具有很强的人身依附性，在通常情况下，宅基地使用权的取得必须具有农村集体经济组织成员资格才行，因集体经济组织成员资格的失去而失去，在不同农民个体之间不能流转。

据此，农村宅基地不是遗产，从法律的角度上来说不能被继承。

但在特殊情况下，根据“地随房走”的原则，继承人对宅基地上所建造房屋的继承会导致其对宅基地使用权的继续。这是具体执行国家行规的结果，而不是继承的结果。 15

拆迁范围确定后，哪些活动被禁止？

答：拆迁范围确定后，任何单位和个人不得在该拆迁范围内进行下列活动： 1.新建、扩建、改建（含装饰、装修）房屋； 2.改变房屋和土地用途； 3.建立新的房屋租赁关系；

4.以被拆迁房屋为注册住址办理工商注册登记手续。 16

拆迁公告包括哪些内容？

答：房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。本栏目法律解读

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拆迁补偿方式是否应该公开？

典型事件

今年，我所在的海淀某村进行规划拆迁，但拆迁工作一直不透明，工作人员也不公开拆迁补偿公式。请问我该怎么办呢？

法律解答

《北京市房屋拆迁现场管理办法》第6条规定：评估、拆迁和房屋拆除施工工作人员（以下统称现场工作人员）必须持证上岗。

区县建委统一制作胸卡的，必须注明项目名称、受托单位名称、上岗人员的执业资格证书号（包括估价人员的估价师证书号、拆迁人员的岗位证书号等）。

被拆迁人可以登录北京估价师协会网站（http：//www.bjgj.org.cn）和北京拆迁信息网（http：//bjchaiqian.bjjs.gov.cn），根据评估和拆迁上岗人员姓名、单位及执业资格证书号，核查从业状况。

“办法”第规定：拆迁人或者受托单位，应当在拆迁现场公示以下内容：

1.拆迁许可证；2.拆迁范围；3.拆迁基本法规、规章；4.拆迁评估补偿和补助费基本标准或确定办法；5.评估单位资质证书、评估工作人员名单及估价师证书号；6.拆迁单位资质证书、拆迁工作人员名单及拆迁岗位证书号；7.拆除施工单位资质证书及拆除施工人员情况；8.拆迁工作流程；9.按照规定依被拆迁人要求予以公示的拆迁估价初步结果等。

因此，“拆迁工作人员一直不透明、不公开拆迁补偿公式”是明显违反上述法律规定的，您可以向所在地区的区城乡建设委投诉。 18

要求被拆迁人先签字再看评估单对不对？

典型事件

我是北京一农民，开发商与拆迁公司要求我们被拆迁人先签字再看评估单，我拒绝签字，他们就不让我知道具体内容。

请问要求被拆迁人先签字再看评估单对不对？

法律解答

获悉拆迁房屋评估内容是被拆迁人的重要权益之一。要求被拆迁人先签字再看评估单，是没有任何法律依据的。

您可以就这种情况向您所在区域的房屋拆迁管理部门投诉，以维护您的合法权益。 19

宅基地是父母的，土地使用证是哥哥的名字，拆迁怎么办？

典型事件

我家1966年回到乡下，当时由生产队批给宅基地，由父母出资盖房，北房四间，东西厢房各三间。西厢房由哥哥居住，并在1999年翻建东西厢房。

1993年，生产队办理集体土地建设用地使用证，哥哥办理在自己名下（父母不知情），请问在拆迁时父母是否还享有房屋产权？

法律解答

农村的宅基地是按户来分的，不是分给个人的。根据“房随地走”的原则，无论房屋是谁翻建的，只要您父母与您哥哥没有分户，则宅基地的使用权和房屋产权应当属于您父母和您哥哥家的共同财产。

虽然您哥哥将集体土地建设用地使用证办在自己的名下，但您的父母可以通过所在的村委会、乡镇以及土地房产部门出具证明，或者通过进行民事诉讼，来确认自己的合法权益。

您的父母有权参与拆迁补偿的过程并获得相应的拆迁补偿。

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户口所在地拆迁，自己不住那里能否获得补偿？

我的户口所在地面临拆迁，可我不住那里已经好几年了。在那居住的现在只有我妈一人。房子是承租房。

我想问，拆迁补偿会不会有我的？还有就是拆迁协议还需要我本人签字吗？

法律解答

房屋拆迁补偿一般只是针对被拆迁人，也就是房屋的产权人，只有在特定情况下（如被拆迁房屋属于危改区公房，被拆迁人放弃补偿等），承租人才能得到补偿。

房屋承租人不是根据是否实际居住而是根据房屋租赁协议确定，如果房屋租赁协议只有您母亲的名字，那么即使有补偿，也只有您母亲能得到补偿，拆迁补偿协议也只能由您母亲签字。

如果房屋租赁协议有您和您母亲的名字，您可以和您母亲享有同样的权益。

关于户口，北京在城市房屋拆迁中，拆迁补偿不考虑户口因素。

在集体土地房屋拆迁中，由于宅基地是按户分的，可以结合被拆迁人家庭人口情况进行补偿，但该补偿不涉及房屋承租人。因此，您的户口对您是否能得到拆迁补偿没有影响。

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向提起行政诉讼有时效吗？

典型事件因城中村改造，我的宅基地被拆迁。由于我与拆迁人没有达成拆迁协议，拆迁人申请行政裁决。

我对裁决结果不满意，于是提起行政复议。后又对行政复议结果不满意，决定继续向上级部门反映问题。

请问我这样做会耽误向起诉的时限吗？

我国法律对提起行政诉讼的时限有明确规定。《行政诉讼法》第3规定：“申请人不服复议决定的，可以在收到复议决定书之日起15日内向人民提起诉讼。复议机关逾期不作决定的，申请人可以在复议期满之日起15日内向人民提起诉讼。法律另有规定的除外。”

《最高人民关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》第41条规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但最长不得超过２年。

根据以上规定，你应当在收到行政复议决定书后15天内提起行政诉讼。如果行政复议机关没有向你告知起诉期限的，你应当从知道或应当知道复议决定之日起两年内提起行政诉讼。

此外，《行政诉讼法》第40条规定：“公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他特殊情况耽误法定期限的，在障碍消除后的10日内，可以申请延长期限，由决定。” 但根据我国目前的法律，尚没有规定向上级部门反映问题可以延长法定起诉期限。因此如果拖得过久，则可能会导致起诉权丧失。

因此，你如果对行政复议结果不满意，应当及时向提起行政诉讼。

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镇有权单方要求被拆迁人履行义务吗?

典型事件 因城市建设需要，我家的住房被列入拆迁范围，镇为拆迁人。

镇以经县批准为由，单方面以通知的形式确定拆迁方案，对我们不另行安置宅基地，不予经济补偿，并强制我们接受。 请问镇的行为合法吗？ 法律解答

根据《城市房屋拆迁管理条例》，拆迁法律关系在拆迁人与被拆迁人之间是一种民事法律关系，即使拆迁人本身就是机关，也不可以将拆迁行为视为管理行为。 只要拆迁活动涉及被拆迁人的合法财产，拆迁人就必须与被拆迁人在平等、自愿、等价有偿原则的基础上达成拆迁补偿安置协议后，才能实施具体的拆迁行为。

拆迁人不能单方面以通知或者其他形式强制要求被拆迁人履行拆迁义务，否则，其行为因违反法定程序而无效。 23

半地下阳台封成卧室,如何补偿?

典型事件我购买房屋时，有一个半地下的阳台，是开发商赠送的，后来我把阳台封成了一间卧室,请问拆迁时如何补偿? 法律解答

房屋拆迁补偿主要根据房屋建筑面积来确定。

关于如何确定房屋建筑面积，《〈北京市城市房屋拆迁管理办法〉实施意见》第16条做了明确规定：拆迁私有房屋（不含已购公房），原建筑面积按照房屋所有权证标明的建筑面积计算。

拆迁已购公房，已取得房屋所有权证的，原建筑面积按照房屋所有权证标明的建筑面积计算；尚未取得房屋所有权证的，原建筑面积按照房改售房合同标明的面积计算。 根据以上规定，您的半地下室的阳台能否得到补偿，主要看该阳台面积是否计入房产证上的建筑面积；如果属于已购公房，主要看该阳台面积是否计入房产证或者房改售房合同。如果您的阳台面积已经被计入，则您可以得到补偿。 24

拆迁过程中哪些情况下必须听证？

问：我们村大多数村民对拆迁补偿方案都不满意，请问相关部门是否应该举行听证？ 答：在房屋拆迁过程中，三种情况下必须举行听证。

1.房屋拆迁管理部门对于拆迁项目面积较大或者户数较多的拆迁项目，在核发拆迁许可证前应召开听证会，听取当事人意见。

拆迁许可听证主要对拆迁计划、拆迁方案和拆迁补偿安置资金落实情况进行听证。听证意见作为核发拆迁许可证的参考依据。

2.房屋拆迁管理部门在受理裁决申请前，如果未达成拆迁补偿安置协议户数较多或是比例较高，应当自行组织听证。

3.房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁前，应邀请有关管理部门、拆迁当事人代表以及具有社会公信力的代表等，对行政强制拆迁的依据、补偿安置标准等内容听证。 25

拆迁评估报告应符合哪些要求？

答：首先，评估机构必须依法设立。其次，委托评估的人必须与评估机构订立书面委托合同。第三，评估机构必须收集审查证据材料，进行实地勘察。第四，评估报告的形式必须合法，有至少2名专职注册房地产评估师签字。（待续） 26

婚前的房产现在拆迁，拆迁款是否属于共同财产？ 典型事件

我在村里有一处宅院，和丈夫离婚后，把这处宅院判给了我。前两年我再婚了，结婚后我们一直住在这处房子里。

现在老房子所在的地方要建新的居民小区，开发商要把老房子拆了。

作为拆迁户我能得到不少补偿，而且还可以优惠购房，当然很高兴。但我又听说结婚后取得的财产就是共同财产了。

请问我用老房子换来的补偿款，也会变成夫妻共同财产吗？ 法律解答

如果夫妻在婚前有个人投资行为，而在婚后有所收益，那么这种收益属于夫妻共同财产。 我国《婚姻法》第17条规定， 夫妻在婚姻关系存续期间所得的生产、经营的收益，归夫妻共同所有。

同时《最高院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问题的解释（二）》又具体规定，一方以个人财产投资取得的收益，属于《婚姻法》第17条规定的“归夫妻共同所有的财产”的情形。

老房子拆迁得到补偿款是否属于收益呢？不是。

你的老房子在婚后一直居住、使用，并没有对老房子进一步投资，也没有通过老房子谋利。老房子被拆换来补偿款，房屋随之增值，这种增值是一种自然增值，并不是人为经营、投资的结果。

因此，补偿款不是夫妻共同财产，属于你的个人财产，离婚时也就不能按夫妻共同财产进行分割，与你现在的丈夫没有任何关系。

为了避免不必要的麻烦，你最好保管好相关拆迁凭证，来证明补偿款是因为老房子而取得的。 27

买了农民房后遇到拆迁，房主毁约怎么办？ 典型事件

5年前，我花23万元在郊区买了一处农民的宅基地房，对房子进行了翻建。

去年，房主听说该村要拆迁，便以卖宅基地违反国家相关法律法规为由要求我退房，他把23万元还给我。但现在房子已经升值。 请问我是否可以不退还房子？ 法律解答

农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员享有的，具有身份属性，你不属于集体经济组织成员，双方转让宅基地未经县级以上批准，事后也没有办理相关更名手续，故转让协议应为无效。

协议无效后，双方应当各自返还财产，并根据过错大小承担赔偿责任。

房主应当返还收取的宅基地款。你在宅基地上建造的房屋，因无法搬动，应当折价给房主，具体价格参照评估价确定。

考虑到农村宅基地使用权虽不能公开转让，但在拆迁时存在一定价值，且目前价值高于原价值，该差额即为你的损失，房主应予赔偿。 28

拆迁安置面积根据户口本上的人数计算吗？ 典型事件

我家5口人常驻本村，只有母亲一人是农户。

我家房产证面积是260平方米，但此次拆迁安置只给我母亲50平方米。请问其他人能否享受安置房？ 法律解答

首先，您所在的村子应当有拆迁安置补偿文件公示，即将本村拆迁如何安置补偿的办法和向所有被拆迁村民公布。每家每户都依据这个公布的办法获得安置或补偿。如果您没有见过，可以向村委会负责拆迁的部门索要。

其次，家里常住人口情况一般看户口本，如果家里5口人的户口都在拆迁房屋处，则5口人都应享受拆迁安置补偿。如果是房屋安置，则仅给您母亲50平方米安置房是不对的。 如果是货币补偿，应该按照《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》(北京市令第124号)执行，因地区不同，补偿标准是不同的。 29

拆迁非居住房屋如何补偿？

问：我在郊区投资，开了一家养老院，当地村委会也入股了。 现在养老院要拆迁，如何给我补偿？

答：拆除农村集体经济组织以土地使用权入股、联营等形式与其他单位、个人共同举办的企业所有的非居住房屋，货币补偿金额计算公式为：被拆除房屋的建安重置价＋相应的土地使用权取得费用。

上述两种费用由房地产估价机构评估。 此外还应当补偿：

设备搬迁和安装费用、无法恢复使用的设备按重置价结合成新结算的费用、因拆迁造成停产、停业的适当补偿。 30

院子没有封闭，能否得到补偿？

问：我家有200平方米院子，院子没有封，但拆迁工作人员说没封院子不算面积，也没有系数补偿。

请问这样的说法对不对？

答：根据现行法律法规，应当考虑的主要不是院子是否封闭，而是您现有的房地权属证明文件是如何记载的。

如果您的房地权属证明文件上没有记载您的院子，或者记载的院子面积比现有的小，即使您现在盖一个院墙，也不会考虑补偿。

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拆迁补偿有哪几种形式？

答：通常拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿可采取三种形式：

1.产权调换形式。产权调换是指拆迁人提供价值相当的房源对被拆迁人进行异地或同地安置，被拆迁人有权要求拆迁人提供不小于被拆迁房屋建筑面积的安置用房。

实行产权调换的,拆迁人与被拆迁人应当结算被拆迁房屋和安置用房的差价。

2.货币补偿形式。货币补偿是指在拆迁补偿中，经拆迁人与被拆迁人协商一致，被拆迁人放弃房屋产权，由拆迁人根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定补偿金额，以货币形式对被拆迁人给予补偿的行为。

3.产权调换与货币补偿相结合形式。

指拆迁人对被拆迁人的拆迁补偿中，部分采取产权调换补偿，部分采取货币补偿。即拆迁人对被拆迁人给予的补偿一部分是产权调换的房屋，一部分是货币。 32

拆迁公告应当由谁发布？

答：发布拆迁公告是房屋拆迁过程中必不可少的一个重要环节，是指拆迁管理部门对涉及拆迁事项、拆迁许可证和拆迁范围等，以公告的形式告知被拆迁人及其利害关系人的行为。

2001年《城市房屋拆迁管理条例》第规定：“房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。”

拆迁公告是拆迁管理部门的职责，其他行政机关未经授权不得发布。有的区县的事处发布房屋拆迁公告，是无法律依据的，属超越职权的行为。 33

拆迁评估报告由什么机构做出？

答：行政裁决机关在采纳评估报告作为评估依据时，应当对做出该评估报告的评估人员的资格、评估程序等事项进行审查。《城市房屋拆迁估价指导意见》第4条规定，拆迁估价由具有房地产价格评估资格的估价机构承担，估价报告必须由注册的专职房地产估价师签字。

该意见第5条规定，拆迁估价应当坚持、客观、公证、合法的原则。任何组织和个人不得非法干预 拆 迁估 价 活动 和 估价结果。 34

拆迁人单方委托评估，能作为行政裁决依据吗？

答：《城市房屋拆迁估价指导意见》第6条规定，拆迁估价机构应当公开、透明，采取被拆迁人投票或者拆迁当事人抽签等方式选出。

因此，如果拆迁人单方面委托评估机构，未经被拆迁人投票或者抽签的，该程序是不合法的。

此时如果行政裁决机关仅以拆迁人委托的评估机构的评估结果作为依据，应认定为裁决的主要证据不足，程序违法。

根据法律规定，如果行政裁决机关不能提供证据证明其作出行政裁决依据的评估结果的取得符合法定程序，则应承担败诉的结果。

应判决对该裁决予以撤销。 35

拆迁时按建筑面积还是占地面积赔偿？

答：实行货币补偿的，补偿款根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价确定。

实行产权调换的，也应当对被拆迁房屋评估，计算补偿金额，再根据调换房屋的市场评估价，计算拆迁补偿差价进行补偿。

因此，拆迁补偿计算的依据应当是房屋建筑面积。

但是，在房屋进行市场评估时，要考虑房屋的容积率，而被拆迁房屋现状容积率，按照被拆迁房屋建筑面积除以土地面积计算。

被拆迁房屋建筑面积和土地面积，按照被拆迁人提交的房地权属证明文件标明的面积确定。所以，院子的占地面积应被考虑到市场评估价值中去。 36

对拆迁房屋评估结果有异议怎么办？

答：评估单位作为中介机构，其评估结果未经认定前不具有法律效力，被拆迁人对评估结果有异议的，根据建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定，可以采取以下方式请求重新评估：

1.拆迁当事人自收到估价报告之日起5日内，对估价结果有异议的，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估。

2.拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当自收到书面复核估价申请之日起5日内给予答复。

估价结果改变的，应当重新出具估价报告。

估价结果没有改变的，出具书面通知。

拆迁当事人另行委托估价机构评估的，受托估价机构应当在10日内出具估价报告。

拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有差异且协商达不成一致意见的，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请技术鉴定。

37

拆除非住宅房屋的拆迁补偿标准是什么？

答：拆除非住宅房屋的补偿标准分两种情况：

以货币补偿的，补偿款按照被拆除房屋建筑面积的市场评估价格计算。但因市确立的市政、公益事业等重点工程建设而拆除非住宅房屋的补偿，按照市的有关规定执行。

拆除非住宅房屋，以房屋补偿的，拆迁人与被拆迁人应按货币补偿的标准计算出拆迁补偿款，然后计算出补偿房屋的商品房价格与拆迁补偿款的差价，多退少补。 38

村民对征地补偿标准有争议如何解决？

答：在征地过程中，经常发生村民或者村集体经济组织对批准的征地补偿标准有异议的情况。当对补偿标准有争议时，村民或者村委会应按照下列程序解决：

首先，找县级以上进行协调，力争能够尽快协商解决。

其次，如果不能协调解决，可以申请批准征用土地的裁决。

最后，如果村民或者村委会对于的裁决还不服，村民或村委会可以根据裁决的记载事项向人民提起行政诉讼。

在行政诉讼过程中，村民或村委会应当注意：进行行政诉讼，主要是对作出裁决的行政行为的合法性进行认定，对该行政行为的合理性一般不予审查。

如果认为作出裁决是合法的，即使村民或村委会坚持认为该裁决不具合理性，仍会驳回村民或村委会的诉讼请求。

如果认为作出的具体行政行为不合法，就判决撤销行政裁决书，但无权确定具体的补偿及安置方案标准，这需要重新确定。 39

强制拆迁包括哪几种形式？

答：强制拆迁有两种方式：一种是行政强制拆迁，指经房屋拆迁管理部门申请，由房屋所在地的区、县责成有关部门强制拆迁；一种是司法强制拆迁，指经房屋拆迁管理部门依法申请人民强制拆迁。

根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》和《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》的规定，对城市房屋进行强制拆迁，可以采取行政强制拆迁的方式，也可以采取司法强制拆迁的方式。

对集体土地房屋进行强制拆迁，只能采取司法强制拆迁的方式。 40

行政强制拆迁必须履行哪些手续？

答：首先，行政强制拆迁必须要经过拆迁管理部门的行政裁决。

拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议，应当申请核发拆迁许可证的拆迁管理部门进行行政裁决。拆迁管理部门裁决后，被拆迁人没有在裁决书规定的搬迁期限搬迁的，拆迁管理部门才可以向区县请求强制拆迁。

其次，行政强制拆迁必须要经过听证程序。拆迁管理部门向区县请求强制拆迁前，应当邀请有关管理部门、拆迁当事人代表和具有社会公信力的代表等对行政强制拆迁的依据、程序、补偿安置标准的测算依据等内容进行听证。

第三，申请强制拆迁前，拆迁人必须按行政裁决的要求向被拆迁人提供拆迁补偿资金或安置用房，被拆迁人拒绝接受补偿资金的，拆迁人应当做提存公证。 41

行政强制拆迁的程序是什么？

答：区县受理申请后决定强制拆迁的，应当制作《责令强制拆迁决定书》并加盖区县公章，送达被拆迁人或相关当事人。

实施行政强制拆迁应当提前15天通知被拆迁人，并提前3天在强制拆迁现场张贴强制拆迁公告。

实施强制拆迁前，拆迁人应当就被强制拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。

强制拆迁开始，执行人员要向被强拆人宣读《责令强制拆迁决定书》。同时应当组织事处（居委会）、被拆迁人单位代表到现场作为强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。

强制拆迁的执行机关要将强制拆迁过程记入笔录。

强制拆迁房屋中搬出的财物，由执行强制拆迁的部门运送到指定场所，交给被强拆人。被强拆人拒绝接收的，应当办理提存公证。

42

司法强制拆迁的手续是什么？

答：司法强制拆迁是指由进行的强制拆迁。

司法强制拆迁必须要经过拆迁管理部门的行政裁决。拆迁人与被拆迁人达不成拆迁协议，应当申请核发拆迁许可证的拆迁管理部门进行行政裁决。

拆迁管理部门裁决后，被拆迁人没有在裁决书规定的搬迁期限搬迁的，拆迁管理部门才可以向被拆迁房屋所在的基层人民请求强制执行。

强制拆迁前，拆迁人应当对被拆迁人进行安置或提供符合居住条件的周转用房。

拆迁管理部门应当自被拆迁人法定行政起诉期限届满之日起180天内向人民提出强制执行申请。

强制执行申请需要由人民行政审判庭审查裁定。人民受理强制执行申请后，在30天内由行政审判庭组成合议庭对拆迁管理部门的裁决行为的合法性进行审查，并就是否准予强制执行做出裁定。

裁定准予强制执行的，由执行部门执行。 43

司法强制拆迁的程序是什么？

答：人民在强制执行前，应当向被拆迁人发出执行通知书，责令被拆迁人在指定的期间内履行搬迁义务。被拆迁人在指定的期间内拒绝搬迁的，方可强制执行。

人民采取强制执行措施时，应当制作裁定书，送达被拆迁人。

无论是行政强制拆迁还是司法强制拆迁，都必须由特定的国家机关根据法定的程序进行，拆迁人自身无权进行强制拆迁。如果房屋是在没有法律手续的情况下被强行拆除，那么这种拆除行为属于违法，被拆迁人可以根据具体情况提出赔偿要求。

强制拆迁行为触犯刑法的，可以依法追究拆除人的刑事责任。 44

没有达成补偿协议，乡有权强拆房屋吗？

答：乡无权强制拆除房屋，强拆行为违法。

根据《北京市集体土地房屋拆迁管理办法》第12条的规定：“在区、县国土房管局公告的搬迁期限内，拆迁人与被拆迁人没有达成拆迁补偿安置协议的，经一方或双方当事人申请，由区、县国土房管局裁决。裁决规定的搬迁期限届满被拆迁人拒绝搬迁的，属于征地拆迁宅基地上房屋的，由区、县国土房管局申请人民强制执行。”

根据该规定，村民与乡没有达成拆迁补偿协议，应当提交所在区县国土房管部门进行裁决，乡无权单方面决定应当在何时进行搬迁。

经裁决后，村民在裁决规定的搬迁期限内仍拒绝搬迁的，应当由国土房管部门申请人民强制执行。

对宅基地房屋强制拆除的权利，法律明确赋予了人民，不仅乡无权强制拆除，区县房屋国土部门也无权强制拆除。

如果乡违反程序强制拆迁房屋，属于超越职权的行为，村民可以向提起行政诉讼，要求确认乡行为违法。 45

拆迁单位能采取停水停电等措施强迫被拆迁人签订拆迁协议吗？

答：拆迁补偿协议属于民事合同，双方签订合同时应遵循平等协商原则，拆迁单位采取停水停电等措施是不合法的。《城市房屋拆迁行政裁决工作规范》第24条规定：“拆迁人、接受委托的拆迁单位在实施拆迁中采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等手段，强迫被拆迁人搬迁或者擅自组织强制拆迁的，由所在市、县房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，

并依法予以处罚；触犯刑律的，依法追究刑事责任。”

因此，若被拆迁人面临这种情况，可以向当地房屋拆迁管理部门反映，要求对拆迁人进行处罚。如果拆迁人在动迁过程中，采取暴力手段对被拆迁人进行人身攻击，则被拆迁人可以向门举报，要求处理。

另外还要说明的是，如果被拆迁人在这种情况下被迫签订了拆迁补偿协议，由于其违背了被拆迁人的真实意思，则该协议也是可以变更或者撤销的。《合同法》第54条第2款规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民或仲裁机构变更或者撤销。”

因此，被拆迁人可以向提起民事诉讼，要求变更或者撤销该拆迁补偿协议。 46

房屋已被拆除，能提起行政裁决吗？

答：在实践中，往往是拆迁人（即拆迁单位）申请拆迁行政裁决，但根据法律规定，被拆迁人也有权申请拆迁行政裁决。

《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。另外，《城市房屋拆迁行政裁决规程》也规定，拆迁人与被拆迁人有权向房屋拆迁管理部门申请行政裁决。

《城市房屋拆迁行政裁决规程》第规定，房屋已经灭失的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请。

房屋被拆除是否属于上述规定的“房屋已经灭失”呢？不是。从法理分析，“灭失”是一种事件，不以人的意志为转移；而房屋拆除是人为造成的，理当排除在“灭失”范畴之外。

如果假设认定拆迁人故意擅自拆除房屋所导致的房屋不复存在为房屋“灭失”，将导致一种不堪设想的后果——一旦下发拆迁许可证，拆迁人无须经裁决程序、强拆程序就可以随意拆除拆迁范围内的房屋，而被拆迁人则因房屋不复存在不能申请裁决，其合法权益得不到法律救济。显然，这种结果有悖于立法原意。

因此，房屋已经被拆除后，被拆迁人仍然可以向房管部门申请拆迁行政裁决。 47

被拆迁人是否可质疑拆迁许可证的合法性？

答：拆迁行政许可行为是具体行政行为，村民或者城市居民作为被拆迁人，与拆迁行政许可有直接的利害关系。根据《行政诉讼法》的规定，若被拆迁人认为拆迁许可有违法的地方，有权以核发拆迁许可证的部门为被告提起行政诉讼，要求撤销拆迁行政许可。

48

不同意拆迁方提出的补偿安置协议，能起诉吗？

答：不能到起诉，应先请求房屋拆迁管理部门裁决。《最高人民关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民应否受理问题的批复》规定：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向提起民事诉讼的，不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第16条的规定向有关部门申请裁决。《城市房屋拆迁管理条例》第16条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。

房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。

当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向起诉。拆迁人依照本条例规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。

49

达成拆迁协议后发现协议不公平，能向房管部门提起行政仲裁吗？

答：已经签订拆迁补偿协议，再向房管部门提出仲裁，是不会被受理的。也就是说，当事人不能随意对拆迁补偿协议反悔。《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第第（二）项明确规定，拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决作出后，当事人就同一事由再次申请裁决的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请。

50

拆迁补偿协议签订多年后认为协议显失公平，能到起诉吗？

答：如果认为拆迁补偿协议显失公平，签完协议后一年之内可以向起诉，请求撤销或变更不公平的条款。《中华人民共和国合同法》第55条规定，具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，则撤销权消灭，合同继续有效。

因此，如果超过一年了，再起诉请求撤销或变更不公平的条款，则已过合同法规定的一年的诉讼时效。

超过诉讼时效以后起诉，会受理，但如果对方以超过诉讼时效为由做抗辩，则原告方就丧失了法律上的胜诉权。

51

拆迁单位申请行政裁决，应当提交哪些资料？

答：根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第5条的规定，拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：（一）裁决申请书；（二）法定代表人的身份证明；（三）被拆迁房屋权属证明材料；（四）被拆迁房屋的估价报告；（五）对被申请人的补偿安置方案；（六）申请人与被申请人的协商记录；（七）未达成协议的被拆迁人比例及原因；（八）其他与裁决有关的资料。

52

行政仲裁的程序是什么？

答：房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，应当按照下列程序进行：（一）向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本及答辩通知书，并告知被申请人的权利；（二）审核相关资料、程序的合法性；（三）组织当事人调解。房屋拆迁管理部门必须充分听取当事人的意见，对当事人提出的事实、理由和证据进行复核；对当事人提出的合理要求应当采纳。房屋拆迁管理部门不得因当事人申辩而作出损害申辩人合法权益的裁决。

拆迁当事人拒绝调解的，房屋拆迁管理部门应依法作出裁决。（四）核实补偿安置标准。当事人对评估结果有异议，且未经房屋所在地房地产专家评估委员会鉴定的，房屋拆迁管理部门应当委托专家评估委员会进行鉴定，并以鉴定后的估价结果作为裁决依据。鉴定时间不计入裁决时限。 （待续）

53

被拆迁人申请行政裁决，应当提交哪些资料？

答：根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第6条规定，被拆迁人申请行政裁决，应当提交下列资料：

1.裁决申请书；

2.申请人的身份证明；

3.被拆迁房屋的权属证明；

4.申请裁决的理由及相关证明材料；

5.房屋拆迁管理部门认为应当提供的与行政裁决有关的其他材料。

54

在何种情况下行政裁决申请不会被受理？

答：根据《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第规定：有下列情形之一的，房屋拆迁管理部门不予受理行政裁决申请：

1.对拆迁许可证合法性提出行政裁决的；

2.申请人或者被申请人不是拆迁当事人的；

3.拆迁当事人达成补偿安置协议后发生合同纠纷，或者行政裁决做出后，当事人就同一事由再次申请裁决的；

4.房屋已经灭失的；

5.房屋拆迁管理部门认为依法不予受理的其他情形。

对裁决申请不予受理的，房屋拆迁管理部门应当自收到申请之日起5个工作日内书面通知申请人。

55

管理部门受理申请后，几天内向对方发出通知书？

答：房屋拆迁管理部门受理房屋拆迁裁决申请后，经审核，资料齐全、符合受理条件的，应当在收到申请之日起5个工作日内向申请人发出裁决受理通知书。

申请裁决资料不齐全、需要补充资料的，应当在5个工作日内一次性书面告知申请人，可以当场补正的，应当当场补正。

受理时间从申请人补齐资料的次日起计算。

56

拆迁人将产权调换房转卖给他人，被拆迁人该怎么办？

答：被拆迁人的房屋在拆迁前已存在，被拆迁人对被拆除房屋本身拥有所有权，其权利价值在拆迁过程中因产权调换而转移。

最高人民《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第7条第1款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”

该司法解释明确了被拆迁人对产权调换房具有物上追及力，即使产权调换房尚没有过户到被拆迁人名下，被拆迁人也不因该房为拆迁人再次转卖而丧失所有权。

同时还需要说明的是，该司法解释中“出卖给第三人”不仅指拆迁人与第三人签订了房屋买卖合同，即使该合同履行完毕房屋已过户到第三人名下，被拆迁人仍可以请求优先取得该房屋。

因此，若签订拆迁补偿协议后，发现拆迁人又将该产权调换房转卖给他人，可以向提起确权诉讼，要求将该房屋的所有权判归自己所有。

57

在何种情况下中止裁决？

答：有下列4种情形之一的，中止裁决并书面告知当事人：

1.发现新的需要查证的事实；

2.裁决需要以相关裁决或判决结果为依据的，而相关案件未结案的；

3.申请人死亡，需等待其近亲属表明是否参加裁决的；

4.因不可抗力或者其他特殊情况需要中止的情况。

中止裁决的因素消除后，恢复裁决。中止时间不计入裁决时限。

58

终结裁决有几种情形？

答：有下列3种情形之一的，终结裁决并书面告知当事人：

1.受理裁决申请后，当事人自行达成协议的；

2.发现申请人或者被申请人不是裁决当事人的；

3.作为自然人的申请人死亡，15天之内没有近亲属或者近亲属未表示参加裁决或放弃参加裁决的；

4.申请人撤回裁决申请的。

59

行政裁决多长时间有结果？

答：行政裁决应当自收到申请之日起30日内作出。房屋拆迁管理部门作出裁决，应当出具裁决书。

裁决书应当包括下列内容

◆申请人与被申请人的基本情况◆争议的主要事实和理由◆裁决的依据、理由◆根据行政裁决申请需要裁决的补偿方式、补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等

在裁决书中，还要告知当事人行政复议、行政诉讼的权利及申请复议和起诉期限，最后要署上房屋拆迁管理部门的名称、裁决日期并加盖公章。

行政裁决规定的搬迁期限不得少于15天。

裁决书应当通过直接送达、留置送达、委托送达或邮寄送达等方式送达。

当事人对行政裁决不服可申请行政复议或者向起诉。

60

申请强制拆迁应当提供哪些资料？

答：房屋拆迁管理部门申请行政强制拆迁，必须经领导班子集体讨论决定后，方可向提出行政强制拆迁申请。

申请强拆应当提交下列资料：

1.行政强制拆迁申请书；

2.裁决调解记录和裁决书；

3.被拆迁人不同意拆迁的理由；

4.被拆迁房屋的证据保全公证书；

5.被拆迁人提供的安置用房、周转用房权属证明或者补偿资金证明；

6.被拆迁人拒绝接收补偿资金的，应当提交补偿资金的提存证明；

7.市、县房屋拆迁管理部门规定的其他材料。

61

公房被拆除，承租人能获得补偿吗？

答：《北京市城市房屋拆迁管理办法》第4条规定：拆迁人应当依照本办法的规定，对被拆迁人给予补偿。被拆迁人和被拆迁租赁房屋的承租人应当在规定的搬迁期限内完成搬迁。

办法中所称拆迁人是指依法取得房屋拆迁许可证的建设单位。被拆迁人是指被拆迁房屋的所有权人。

据此规定，北京市房屋拆迁的补偿对象是指被拆迁房屋的所有权人。公房承租人不是房屋的所有权人，不能获得房屋所有权人才可获得的拆迁补偿。

但是，办法第29条同时规定：拆迁出租的公有住房，被拆迁人可以通过协议收购房屋承租人依法享有的公房使用权或者异地安置房屋承租人的方式，与房屋承租人解除租赁关系，由拆迁人对被拆迁人给予补偿。

被拆迁人提供的异地安置房应当在规划市区内（在规划市区外的房屋拆迁除外）、并且使用面积不低于原房屋使用面积，双方应当重新订立房屋租赁合同，并继续执行本市规定的租金标准。

62

单位集体宿舍被拆迁，住户能否得到补偿或者安置房？

答：《城市房屋拆迁管理条例》规定，被拆迁人只有房屋所有权人，不包括房屋使用权人。

单位宿舍属于企事业单位所有，因此只有作为被拆迁人的单位才可以与拆迁人签订补偿协议，集体宿舍的住户由于对房屋只有使用权，不能得到拆迁补偿。

住户如果想得到安置补偿，可以通过房改购买集体宿舍，获得房屋产权，这样就可以作为被拆迁人与拆迁人签订补偿协议，获得拆迁安置补偿。

如果没有购买集体宿舍，同时与所在单位也没有解除房屋租赁关系，则根据《城市房屋拆迁管理条例》第27条规定，拆迁人在动迁该集体宿舍时，应当对宿舍实行房屋产权调换，即拆迁人应另外提供相应有产权的房屋与单位进行置换。对于该置换房屋，由住户继续承租，并重新订立房屋租赁合同。

63

符合什么条件可申请安置补助？

答：根据《北京市城市房屋拆迁补助费有关规定》，私有房屋和已购公有住房自住人、执行本市规定租金标准的出租住房的承租人住房确有困难的，可以申请拆迁安置补助：

住房困难户申请拆迁安置补助，必须在拆迁范围外别无正式住房，而且对被拆迁房屋的补偿款低于规定的补偿低限。

申请拆迁安置补助应当在拆迁公告发布之日起10日内向拆迁人提出。执行本市规定租金标准的出租住房的承租人住房确有困难的，拆迁安置补助申请由被拆迁房屋的承租人与被拆迁人共同提出。

另有承租公房，能申请安置补助吗？

答：不能。本人或者其配偶在拆迁范围外的国有土地上自有或者按照本市规定租金标准承租住房（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准），视为在拆迁范围外另有正式住房，不能申请安置补助。

此外，以下两种情况也不能申请补助：一是在拆迁范围外的国有土地上住用其父母、子女自有的房屋或其按照本市规定租金标准承租的房屋（以房屋所有权证或房屋租赁合同为准），二是本人或者其配偶在朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区规划市区内的集体土地上自有正式房屋。

65

未出生的孩子能获拆迁补偿吗？

典型案例

最近我们家这片儿要动迁了，我老婆是3月份刚嫁过来的，户口没有过来，在拆迁过程中对她如何安置和补偿？她现在已经怀孕，未出生的孩子是否给予补偿？

我父亲的户口不在拆迁房屋所在地，他有两个弟弟，户口在该房中。户主我爷爷已经过世，爷爷的房屋遗产如何分配？我父亲的补偿与他兄弟的补偿有何不同？

答：关于户口问题。首先看您家所在的地区是集体土地还是城市国有土地。如果是城市房屋拆迁，那么拆迁补偿时不考虑户口因素，是按照房屋建筑面积确定；如果属于集体土地拆迁，可以按照房屋建筑面积进行安置，也可以结合被拆迁人家庭人口情况进行安置。

您爱人属于家庭成员，即使拆迁期间，仍可办理户口入户手续。您的孩子由于尚未出生，因此没有安置补偿。

您爷爷如果没有遗嘱，那么遗产应当由您父亲和其他法定继承人共同分配。对您爷爷遗留的房屋进行拆迁，即使您父亲户口不在动迁房屋内，对您父亲的拆迁补偿应当和其他法定继承人一样。

66

因为拆迁安置房没有现成的，我是否可以拒绝拆迁？

典型案例

我家要拆迁了，因拆迁安置房没有现成的，我是否可以拒绝拆迁？此外，拆迁房内物品丢失该由谁负责？在还有住户的拆迁区域内，拆除公共厕所是否合理？

答：不能以拆迁安置房不是现房为由拒绝拆迁，您可以选择货币补偿或者要求拆迁人对拆迁安置房提供担保。

拆迁屋内物品丢失，如果有证据证明是因他人的原因造成的，可以向责任人要求赔偿；如果没有证据证明是由他人的原因造成的，物品丢失的损失只能由自己承担。

在还有住户的拆迁区域内，拆迁人拆除公厕不合理，属于采取胁迫、骚扰的方式强迫被拆迁人搬迁，违反了《北京市房屋拆迁现场管理办法》的相关规定，您可以向区建委等相关部门举报投诉。

67

在房屋租赁中，谁可以作为拆迁补偿的对象？

典型案例

我在朝阳区租赁私人所有楼房居住多年，今年有消息说，我所租赁的房屋要进行拆迁。因租赁该房的时间较长，我能否作为拆迁补偿对象？

答：《城市房屋拆迁管理条例》明确规定，被拆迁人为房屋的所有人，补偿原则是：对房屋所有人给予补偿，兼顾对使用人的安置。

拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿；被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。

根据此规定，承租人不能获得被拆迁人的补偿，但承租人可以要求出租人对自己予以妥善安置或继续承租拆迁人为出租人提供的产权调换房屋。 68 户

口不在当地，能享受租房补贴吗？

典型案例

在拆迁时,父母分别得到了50平方米的安置房,母亲享有两年租房补贴,但因父亲户口不在当地,没有给予父亲补贴。

请问拆迁单位这样做符合安置吗？

答：根据《城市房屋拆迁管理条例》第31条规定，您父亲如果属于被安置人员，且拆迁人没有向他提供过渡期间的周转房，他就有权享有租房补贴，这与户口是否在当地没有关系。

69

出租房被拆迁后，承租人对房屋的装修能否获得赔偿？

典型案例

我在海淀区租房居住多年，并对我所承租的房屋进行了装修。

现在我居住的地区将要拆迁。我想问一下，我的装修和改造费用能否获得补偿，由谁给我补偿？

答：关于拆迁出租房是否补偿装修费的问题要分两种情况处理：

第一种情况：在与出租人的租赁合同中对遇拆迁时的装修事项有约定，此时按约定处理。

第二种情况：对拆迁时装修补偿事项未作约定。

我国《合同法》第223条规定：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。

因此，如装修当时经过出租人同意，可以要求出租人对该装修予以适当补偿。如未征得出租人同意，就无权向出租人提出装修补偿。 （待续）