维普资讯 http://www.cqvip.com 鬓 囊 舟山的物业管理起步于１９９６ 兴的产业，在我市尚处于起步阶 程，迫使许多开发企业纷纷成立 年，当时利用与城建条块合 段，全市各县区发展水平参差不 物业公司。目前全市已成立的３４ 一的优势，在定海城区的八个小 区、一个公寓采用物管与居委会 合二为一、合署办公的形式实施 了物业管理，并出台了《舟山市 物业管理暂行办法》，投入 了四百余万元的资金用于物管 小区的硬、软件建设。通过几年 的努力，物业管理取得了显著的 成效，物管小区成为定海城区一 道亮丽的风景线，先后有香园小 区、檀树北区等７个小区分别被 评为全国城市物业管理优秀住 宅小区和浙江省示范、优秀物业 管理小区，得到了省、市领导以 及社会各界的好评，物业管理走 进了广大业主的生活中。 随着城市建设的飞速发展， 市场经济的不断深入，物业管理 的市场化成为摆在我们面前的 重要课题。１９９９年市场化运作的 物业公司陆续开始成立，２００１年 以后，物业公司如雨后春笋。 ２００１年３月至２００２年５月短短 的一年多全市就有２２家物业公 司相继成立，物业管理深入人 心，成为业主选择楼盘的重要条 件之一，而预售管理、综合验收 的不断规范更给物业管理奠定 了良好的基础。 然而，物业管理作为一个新 一、良莠不齐，在实际运作中存 在不少问题： 一、对物业管理市场化经营 认识不足，物业公司经营状况不 佳，普遍亏损。物业管理部门是 有偿服务的行业，但业主、开发 商及有关部门习惯了过去计划 经济时代的观念，对物业管理市 场化经营认识不足、观念不强、 支持不够。一些业主对物业管理 所涉及的各种管理服务的认识 有失偏颇，误认为交了管理费就 理应得到想得到的所有服务，没 有意识到管理费的高低与服务 内容、服务水平优质优价的关 系。全市总体物业管理综合服务 费收费标准偏低，物业管理企业 步履维艰，服务档次提不高。相 当的物业公司内部建设比较薄 弱，服务意识不够强，导致物业 公司收费难，亏损普遍。 二、物业公司普遍依托于房 地产开发公司，管理水平难以上 台阶。随着人们生活水平的不断 提高，环境意识的不断增强，物 业管理走入百姓人家，住宅环境 及物业管理越来越成为开发商 楼盘广告的重要内容，而预售管 理、综合验收的日趋规范更使开 发企业将物业管理提到议事日 家物业公司中，３３家是依托开发 商或有关单位的，这些物业公司 听从于开发企业，经营意 识、拓展意识、诚信为业主长期 服务的意识薄弱，抗市场风险能 力差，大多只限于管理自己开发 的地块，难以形成物业管理的市 场竞争格局。 三、各县区物业管理水平参 差不齐，原有物管小区物业管理 市场化难。全市四个县区，定海 区与普陀区物业管理起步较早， 发展较快，岱山县物业管理近年 来有所发展，嵊泗县物业管理发 展较慢，而普陀山的物业管理则 仍处在计划经济时代。原有采用 居委会与物管办合署办公或房 管处直接参与管理模式的定海、 普陀１３个物管小区中，普陀区 的四个小区已全部脱钩，房管部 门退出管理，部分由物业公司接 管；定海以香园小区为试点转换 管理机制，由业主委员会聘请了 物业公司实施专业化的物业管 理，取得成功。但要使所有原物 管小区全部平稳进入市场化难 度很大。而此七个小区一个公寓 靠贴补的管理终究不是长 久之计，且随着舟山市城建与城 管的再次分离，原有管理模式的 ・３ ・ 维普资讯 http://www.cqvip.com 囊 囊 优势不再存在，相反物业管理－９ 社区管理的矛盾有所增加，物业 识。 间半官方”的管理模式中走出来， 二、加强行业管理，严把市场 与市场化、专业化接轨。对原有 管理日渐削弱，且其管理人员调 准入关。为使舟山的物业公司避 物管小区的市场化，可根据不同 动频繁，业务知识缺乏，管理难以 免出现房地产开发公司那样小、 情况采用不同办法：１、对条件相 到位，服务跟不上，业主怨声载 散、乱的现象，发挥其规模效应， 对成熟的檀树北区、檀香小区、桔 道、呼声强烈。 应对物业公司的市场准入严格把 园北区、金寿小区，以香园小区成 四、物业管理的立法明显滞 关，要求新成立的物业公司除达 功的试点经验为基础，采取“扶上 后，有关不配套，缺乏国家级 到资质管理规定的有关要求外， 马，送一程”的优惠，积极、稳 法律法规。虽然建设部、省厅自 一年内其管理面积原则上应达到 妥地转换管理机制，使其早日实 １９９３年以来出台了多部有关物 业管理的规章和规范性文件，但 由于其涵盖性和深度也不够，仅 限于住宅区，只对一些表面行为 和通用事项进行一般性规范，可 操作性较差，许多问题解决不了， 从而产生对物业管理若干认识误 区，社会对物业公司的责任要求 超出了合理范围，物业管理难度 增大。 有鉴于此，笔者以为对舟山 的物业管理的现状应采取以下对 策： 一、加强领导，改善软环境。 各部门应重视物管工作，加 大支持力度，出台减免税费等优 惠、扶持，适当提高物业小区 尤其是新建物业小区物业管理综 合服务费收费标准，给物业企业 创造良好的生存空间。配合国务 院即将出台的物业管理条例，重 新制定《舟山市物业管理办法》， 规范物业管理运作。采用各种途 径推广优秀小区的管理经验，加 强物业管理的宣传，让业主正确 理解权利与义务的内容，充分发 挥业主委员会的作用，提高广大 业主对物业管理市场化经营的认 ・３６・ ｌ０万平方米。同时，加强物管企 业的资质管理，对现有物业公司 的资质进行一次全面的清理、整 顿，根据其物业管理、服务质量 （包括住户满意率）、管理面积、内 部建设、人员素质等其它管理情 况，进行年检、定级，问题严重的 限期整改、通报直至取消资质。 建立物业管理委托合同备案制， 规范物业管理的市场行为，让业 主享受到货真价实的服务。同 时，在预售管理、竣工综合验收 中，严把物业管理单项验收关。 对一万平方米以上或相对、 有封闭条件的小区或组团，要求 开发企业委托物业公司进行前期 管理，并查验其广告兑现情况，提 高物业管理覆盖率，提高海岛城 市品位。逐步试行物业管理的招 投标，推动物业管理市场化进程， 改变物业公司只接管所依托房地 产开发公司开发地块的局面。同 时加强行业指导，尤其加强对县 区的业务指导，组织各种形式的 业务交流，促进各县区物业管理 水平的平衡发展。 三、加快原有物管小区物业 管理市场化步伐。使其从“半民 施公司化的物业管理；２、对南珍 公寓、北园小区、开源小区、则由 业主代表大会或业主委员会决定 其管理模式，或进入市场化管理， 或撤出物业管理进入社区管理； ３、对危房相对集中、硬条件近几 年内无法跟上的桔园南区可撤出 物业管理，直接由社区接管。 物来管理涉及千家万户，与 人民生活息息相关，在其步履艰 难地向我们走来的同时，需借鉴 国内外先进经验，大胆进行观念 创新、创新和管理创新，循序 渐进地建立公正、公平、诚信的市 场竞争机制，走出一条具有海岛 特色的物业管理路子。 （作者单位：舟山市房地产管理处）
