所谓抵押担保，是指债务人或者第三人不转移对某一特定物的占有，而将该财产作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人有权依照规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。
符合规定的土地使用权可以作为抵押财产为债务履行提供担保。但并非所有的土地使用权都可以作为抵押财产，比如农村非建设用地使用权，主要包括耕地、宅基地、自留地、自留山等农村集体所有的土地使用权，除法律另有规定外，均不得设定抵押；一些公益性建设用地，如学校、幼儿园、医院等，连同地上建筑物也不能设定抵押。此外，由于我国实行土地公有制、土地所有权归全民所有或者农村集体所有，故土地所有权不能设定抵押。
而土地使用权作为从所有权分离出来的用益物权，具有相对性，且是具有价值和使用价值的财产权利，以其设定抵押既可以充分发挥物的效用，也可有效保护债权的
一、下列情形视为土地使用权转让行为
（一）国有、集体企业（经济组织）以土地使用权出资与他人合作经营，土地使用权成为合资经营企业的资产。
（二）国有、集体企业（经济组织）一方提供土地使用权，另一方提供资金合作开发房地产，并以产权分成的。
（三）国有、集体企业（经济组织）以土地使用权作价入股的。
（四）国有、集体企业（经济组织）以土地使用权抵债的。
（五）国有、集体企业（经济组织）收购、合并或者分立企业时，土地使用权转移为新的权利所有的。
二、哪些情形下不得转让土地使用权
属于以下情形之一时，不得转让土地使用权：
已经被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封；
已经被收回的土地使用权；
土地使用权为多人共有，且未经其他共有人书面同意；
存在权属争议；
未依法登记领取权属证书。
《土地管理法》第六十三条第一款规定，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。
