作业一
——多项选择题——
1. 房地产法调整下列那些关系 A: 开发关系 B: 交易关系 C: 物业管理关系 D: 房地产管理关系
2. 房地产业是从事房地产（）的产业 A: 开发 B: 经营 C: 管理 D: 服务
3. 我国房地产法的渊源主要包括 A:
B: 的行规、命令 C: 最高人民的文件
D: 地方各级分布的房地产管理法规
4. 依照房地产法律关系调整对象的不同，房地产法可分为 A: 开发法律关系 B: 交易法律关系 C: 物业管理法律关系 5. 房地产法律关系特征有 A: 性质的多重性 B: 主体的广泛性
6. 房地产法律关系的主体 A: 管理主体 B: 开发主体 C: 交易主体 D: 服务主体
7. 房地产服务主体包括 A: 交易所 B: 评估事物所 C: 经纪人
D: 物业管理公司 ——名词解释—— 8. 房地产
是由土地与建筑物两个因素所构成的统一体，在这个统一体中，土地是主物、是建筑物存在的基础，建筑物是从物，依附于土地。 9. 房地产法
是调整房地产开发、交易、物业管理及房地产管理过程中发生的社会关系的法律规范的总称。 10. 房地产法律关系
是指房地产法律规范在调整房地产开发、交易及管理关系过程中发生在房地产主体之间的权利义务关系，如房地产交易法律关系、房地产租赁法律关系、房地产管理法律关系。
11. 房地产法律行为
是指房地产法律关系主体为了设定、变更和消灭一定的房地产法律关系而实施的合法行为。 ——简答题——
12. 我国房地产的概念及调整对象
房地产法是调整房地产使用、开发、经营、交易、管理、服务等房地产关系的法律规范的总称。
调整的对象：1、房地产开发关系 2、房地产交易关系 3、物业管理关系 4、房地产管理关系
13. 简述我国房地产法的渊源 我国房地产法的渊源主要包括：（1）；（2）房地产法律；（3）发布的房地产法规、决议和命令；（4）最高人民的文件；（5）各部委发布的命令、指示和规章；（6)地方立法机关和发布的房地产管理法规。 14. 简述房地产法律关系的特征 （！）性质的多重性；（2）主体的广泛性；（3）客体的特殊性；（4）产生、变更、消灭具有严格的程序性。 ——论述题——
试论房地产法律关系内容
房地产法律关系的内容即房地产法律主体享有的权利和承担的义务，它是房地产关系的最基本的要素，也可能是主体双方关系的落脚点，所谓权利是指房地产法律关系主体在一定的条件下，按照自己的意愿为某种行为或实现某种利益的资格，所谓义务是指房地产法律关系主体在一定条件下承担的某种责任或付出某种代价，由于主体参与不同性质的关系，居于不同的地位，故其权利和义务可分为两大类：一类是房地产管理关系中有关行政管理机关的经济管理职权，此时权利、权利义务责任合为一体，另一类是房地产市场运行关系中平等主体之间的经济权利、经济义务，此时权利义务往往是对应的无权力的义务，也没有无义务的权利。
作业二
——多项选择题——
1. 土地使用权出让变更与解除的主要条件 A: 公共利益的需要
B: 双方协商并经有关部门批准
C: 由于一方的违约，使合同没有必要履行 D: 土地灭失
2. 土地出让方式有 A: 协议出让 B: 招标出让 C: 拍卖出让
3. 土地使用权出让的法律特征： A: 财产性 B: 平等性 C: 期限性
D: 出让人的单一性和受让人的广泛性 4. 土地使用权出让合同订立原则 A: 遵守法律、法规、原则 B: 符合城市规划要求原则
C: 平等、自愿原则 ——名词解释—— 5. 土地征用
是指国家或为了公共目的的依法强制取得他人土地并给予补偿的一种行为。 6. 土地征用权
国家为公共利益需要，强制使用农民集体所有的土地的一种行政权 7. 土地补偿费
国家依法付给被征用土地的使用权人对土地投资的一定费用。 8. 土地使用权出让
是指国家将土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 9. 协议出让
是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用出让金的行为。 10.拍卖出让
是指土地使用权出让人在指定的时间、地点，利用公开场所，就所出让的土地使用权公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用权受让人的一种方式。 11. 土地使用权出让合同
是指土地使用权出让人与土地使用权受让人之间就土地使用权出让有关事项所达成的、明确相互之间权利义务关系的协议。 ——简答题——
12. 简述国家建设征用土地的法律特征 国家建设征用土地的法律特征；（1）征收主体的唯一性；（2）征收土地标的特殊性；（3）征收土地行为的强制性；（4）征收土地条件的补偿行。 13. 简述土地征用的程序
根据《土地管理法》和《土地管理法实施条例》的规定，土地征收的一般程序（1）申请；（2）审查；（3）批准；（4）公告。 14. 土地使用权出让的方式
土地使用权出让可以采取下列方式：（1）协议出让；（2）招标出让；（3）拍卖出让。 15. 土地使用权出让合同的特点 土地使用权出让合同的特点：（1）土地使用权出让合同是一种民事合同；（2）土地使用权出让合同标的特殊性；（3）土地使用权合同是一种要式合同。 ——论述题——
16. 谈谈如何完善我国土地征用法律制度
一、1、界定征收和征用不同之处；2、正确界定公共利益需要；3、补偿标准应增加；4、严格征用手续；5、加强征用土地使用监管力度。
二、1、采取“列举式”立法模式，明确公共利益的范围；2扩大征地补偿的范围，提高征地补偿标准；3、国家对征收的土地进行补偿时，应维护土地承包人的利益。 17. 土地使用权出让合同双方当事人的权利义务 土地使用权出让人的主要权利：（1）解除合同权；（2）违约赔偿请求权；（3）请求行政处分权。
土地使用权出让人的主要义务：（1）依照出让合同规定，交付土地使用权；（2）出让人应向土地使用者提供有关资料和文件；（3）保证土地使用权人取得的权利不被第三人追索的义务。 土地使用者的权力：（1）对所受让的土地享有开发、利用和经营的权利；（2）有依法转让和
出租的权利；（3）有权在取得的土地使用权上设置抵押权；（4）解除出让合同的权力；（5）要求违约赔偿的权利。 土地使用者的权力：（1）缴纳土地使用权出让金的义务；（2）土地使用者有依照使用权出让合同的规定和城市规划的要求使用土地的义务；（3）土地使用者变更土地用途时，必须征得出让方同意，并经有关部门批准；（4）土地使用期限届满，使用者负有返还土地使用权的义务。
作业三
——多项选择题——
1. 房地产开发的特点有： A: 多部门协作活动 B: 投资大 C: 开发周期长
2. 房地产开发的原则有： A: 符合规划原则
B: 经济、社会、环境效益统一原则 C: 鼓励和扶持居民住宅 3. 房地产项目管理包括： A: 立项管理 B: 施工管理 C: 竣工管理 ——填空题——
4. 我国存在两种土地所有制形式及 和 。 土地国家所有和农民集体所有
5. 我国有四种土地所有权形式及 、 、 和村内两个以上的农业集体经济组织的农民集体所有。
国家土地所有权、乡镇集体土地所有权、农村集体经济所有权 6. 按房地产开发的目的不同，可分为 和 的房地产开发。 经营目的的房地产开发和自用为目的的房地产开发 7. 按房地产开发的内容，可分为 、 。 基础设施建设、房屋建设
8. 按房屋开发的范围不同，可分为 、 。 新城区的开发、旧城区的拆迁改造
9. 房地产开发是指在 内 上进行的 和 建设。 城市规划区内国有土地、基础设施、房屋 10. 我国房地产开发企业分为 企业和 企业。 房地产开发专营、房地产开发兼营
11. 房地产企业按资质条件分为 个等级。 五
12. 对房地产开发的宏观管理包括 与 管理、 管理 规划、计划、房地产开发项目 ——名词解释—— 13. 房地产开发
房地产开发一词的含义有广义和狭义之分。广义的房地产开发是只在土地上进行基础设施、
房屋建设的行为；狭义的房地产开发是只在城市规划区域内国有土地上进行的基础设施和房屋建设的行为。我国《房地产法》中所规定的房地产开发行为，是指狭义上的房地产开发。 14. 房地产开发企业
是指以盈利为目的从事房地产开发和经营的企业。 15. 房地产开发兼营企业
是指以其他经营项目为主，兼营房地产开发经营业务的企业。 16. 项目公司
是以房地产开发项目为对象从事单项房地产开发经营的企业。 17. 土地利用总体规划
是指各级，根据国民经济和社会发展的情况，对土地的开发、利用、整治和保护在时间上和空间上所作的战略构想和设计方案，它是国民经济和社会发展计划体系的重要组成部分。
18. 城市规划
是人各民对城市规划、容量、各项建设用地及各项基础设施的配置在时间上和空间上进行综合构思、布置的行为。 19. 土地利用计划
是指国家运用计划手段、对土地的开发、利用、整治和保护进行统筹安排，把土地的“开源”和“节流”纳入国家计划管理体系的一种土地利用管理制度。 20. 房地产开发项目管理
是指对房地产开发项目从立项、设计到竣工验收的全程管理。 ——简答题——
21. 房地产开发的特点
1、多部门协作活动。2、投资大。3、开发周期较长。 22. 房地产开发的原则
1、符合城市规划的原则。2、坚持经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则。3、鼓励和扶持建设居民住宅的原则。 23. 房地产开发企业设立的条件
１、有自己的名称和组织机构。２、有固定的经营场所。３、有符合规定的注册资本。４、有足够的专业技术人员。５、法律、行规定的其他条件。 24. 简述房地产开发项目管理的内容
１、开发项目的立项管理。２、开发项目的施工管理。３、开发项目的竣工验收。
作业四
——填空题——
1. 房地产转让是指房地产权利人通过 、 或其他合法方式将其房地产转让给他人的行为。 买卖、赠与
2. 房地产转让的主体是 ，转让的法律后果是 。
房地产权利人、房屋所有权发生转移或土地使用权发生转移 3. 房地产转让的种类有 的转让和 的转让。 已经建成的房地产、尚未建成的房地产 4. 房地产转让的原则有 、 、 。
土地所有权主体不变原则、房地产一致原则、效益不可损原则
5. 按照出让合同约定出让开发的属于房屋建筑工程的完成开发投资总额的 以上，属于成片
开发土地的形成 或其他建设用地是房地产转让的条件之一。 25%6. 转让房地产一般经过以下阶段 、 、 和 。
签订书面合同、申报价格、缴纳有关税费、办理过户手续
7. 商品房预售管理规定包括 制度、 制度、 制度。许可、登记备案、专款专用 ——名词解释—— 8. 房地产转让
是指房地产权利人通过买卖、赠与或其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。 9. 房地产转让合同
是指房地产转让人与受让人之间订立的转让房地产的协议。 10. 商品房预售 又称“卖花楼”，是指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。 11. 房地产一致原则
即房地产转让时土地使用权与地上建筑物所有权相一致的原则。 ——简答题——
12. 简述房地产转让的原则
１、出让方地位不变原则。２、房地产一致原则。３、效益不可损原则。 13. 简述房地产转让的条件
１、以出让方式取得土地使用权的房地产转让条件。２、以划拨方式取得土地使用权的房地产转让条件。３、房地产转让的性规定。 14. 简述房地产转让的程序
（１）房地产转让当事人签订书面转让合同。（２）房地产转让当事人在转让合同签订后９０日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格。（３）房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在７日内作出是否受理的书面答复，７日内未作答复的，视为同意受理。（４）房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估。（５）房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费。（６）房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。
15. 房地产转让合同与土地使用权出让合同的关系
１、房地产转让合同以土地使用权出让合同的存在为有效的前提条件。２、土地使用权出让合同中规定的受让人的权利义务、土地使用规定、其他建设条件等条款仍然适用于转让合同，且必须成为转让合同的一部分内容。３、房地产转让合同约定的土地使用权使用年限受土地使用权出让合同约定的年限的。 16. 房屋预售的条件 （１）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。（２）持有建设工程规划许可证。（３）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设全部投资的２５％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（４）取得房屋预售许可证。 17. 简述房屋预售的管理规定
１、商品房预售实行许可制度。２、商品房预售合同实行登记备案制度。３、商品房预售所得款项的专款专用制度。
