抵押权、工程款优先权、购买权
优先顺序分析
一、关于抵押权优先权、工程款优先权、购买权优先权的相关法律规定
1.《物权法》第179条的规定，抵押权是债权人对债务人或者第三人不转移占有的担保财产，在债务人届期不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形时，依法享有的就该抵押财产的变价处分权和优先受偿权。
2.《合同法》第286条规定“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理的期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人将该工程协议折价，也可以申请人民将该工程依法拍卖，并优先受偿。”合同法该条款赋予了建设工程承包人在发包人不支付工程价款的情况下享有对该建设工程的优先受偿权。
3.2002年6月67日施行的《最高人民关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下称《批复》）规定：“人民在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”（本文将此优先权称为购买权）。
二、优先顺序
根据上述规定，可以判定：抵押权、工程款、购买权都优先于一般债权，具有优先受
偿权，当抵押权与工程款、购买权并存时优先顺序如下：
1．工程款优先权与抵押权
在工程款与一般抵押权并存的情况下，根据《合同法》第286条及最高院《批复》第1条的规定，工程款优先于抵押权和其他债权。
2．消费者购买权与工程款
根据《批复》第2条“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”
3．消费者购买权与抵押权
消费者虽然支付了全部或大部分购房款，消费者对该商品房所享有的权利性质，购买权与抵押权的优先顺序，在法律理论与实践中目前尚无定论。
理论上认为：如果房地产开发企业与购房人签订商品房买卖合同后，未进行预告登记而将该房屋作为抵押物抵押登记给银行而获取贷款，由于抵押权为担保物权，而买受人因通过商品房买卖合同对同一房屋享有的是债权请求权，没有对抗第三人的效力，根据物权优先于债权原则，当买受权与抵押权并存时，抵押权优先于买受权，房地产开发企业若未向银行清偿债务，银行将根据担保法规定拍卖抵押房屋取得价款优先受偿，从而导致购房人无法依据商品房买卖合同取得房屋，只能根据《商品房买卖合同司法解释》第规定，请求房地产开发企业承担不超过其已付购房款一倍的赔偿责任。
审判实践中，各地适用标准、裁判结果不一，但最高人民2014年6月24
日作出的（2013）民申字第1690号民事裁定认为：《批复》是解决建设工程款优先权、抵押权以及消费者购买商品房的所有权之间权利冲突问题的司法解释，《物权法》对此并无规定，二者不存在冲突。根据《批复》及《合同法》规定，工程款优于抵押权和一般债权，但不得对抗已交付全部或大部分购房款项的购房人，即交付全部或大部分购房款项的购房人的所有权优先于抵押权。
最高院裁定，将消费者的购买权认定为所有权并明确购买权优先抵押权。该认定对以后的审判实践具有一定的指导意义，对地方各的审判具有一定的影响。
三、风险提示
基于以上法律规定和审判实务，可以看出抵押权并不是在任何时候对具有优先受偿权，办理和行使抵押权时，应采取措施，控制因此而产生的风险：
1.办理抵押业务时，尽力查清抵押人是否拖欠工程款以及工程款债权人对抵押物行使工程款优先权的可能性。
2.办理抵押业务时，尽力查清抵押房产是否已由消费者买受并交付全款或大部分全款。
3.采取措施，防止开发商恶意将抵押房产出售给消费者。
4. 在涉及久划不拆、久拆不完、久拆不建、久建不完工程时，可能出于维护稳定的需要，从保护弱势群体利益出发，判定购房人、被拆迁人甚至团购人优先于抵押权受偿。
