2018年8月
邢台市商业地产阶段性
研究报告
邢台市房地产研究中心
2018.8.3
1
一、前言
自接到市领导要求调研关于主城区商业地产专项委托后，邢台市房地产业协会组织邢台市房地产研究中心通过到企业走访实地调研，同时召开商业地产座谈会的方式，针对我市的主城区的商业地产分布、类型、销售价格、租金水平、库存等相关情况进行研究，并将结果进行整理分析，形成以下专题建议和报告。
二、目前的商业地产现状
近几年来，随着一线城市商业地产饱和度越来越高，二、三线城市逐渐成为众多开发商争相竞逐的新兴“地盘”。作为一个三线城市的邢台，自然也不例外。从2011年天一广场开业等到世贸天街、中北世纪城、万成新天地、北国商城、红星美凯龙、再到即将建成的万达广场，邢台商业地产开发热度持续高涨。
邢台市区的商业地产按地域划分，可以分为主流商圈和社区商业，目前的主流商圈可以分为北国商圈、中兴东大街商圈、天一广场商圈、万达商圈（在建）、
1、北国商圈，是我市目前面积最大的商圈，也是面积最大的商业圈，包含中北世纪城、大洋百货、华业通讯、港龙商贸城、凰家逗号立方、顺丰广场、时代广场、家乐园购物广场等面积约为50万平米。
2、中兴东大街商圈、是我市最早的商圈，东起中北商城、新世纪商城、银座商城、世贸天街，亿德隆、西大街、财满街等，面积约为40万平米。
3、天一广场商圈、是近几年来发展起来的商圈，以20万平米天一广场为核心，有天一街、梧桐街等，面积约为30万平米。
2
4、万达商圈，在建中，以万达的号召力，万达广场就是城市中心的广告语，万达广场将带动周边的恒大城市广场、海大中心、易购中心等，这也是大家看好的未来的一大商圈，面积约为20万平米。
我们盘点邢台四大商圈，是进一步了解邢台商业地产现状，为其未来的发展提供更多启发。
除以上四大商圈外，还有一些小的商圈和社区商业，比如，红星美凯龙、万成新天地、锦江不夜城、紫金泉汽配城、龙城商贸城、金凯利商贸城等，社区商业更为分散，遍布邢台市的大大小小的街巷，主要是为周边居民服务。
根据使用功能，也可以将商业地产分为经营性商业（商场、超市、街边小店）及办公型商业（公寓和写字楼）。
经营性商业是我们大家最为熟知的商业地产，商业租金相对稳定，受互联网及电商的冲击，经营难度一年比一年大。
办公型商业（公寓和写字楼）是目前开发商开发量较大的产品，公寓的销售从2012起，量跌价平，6年来，公寓的价格基本不动，随着货币的贬值，公寓的价格是下跌的。写字楼市场在邢台市近十年来一直是不温不火，供需两不旺。
三、调查情况
根据以上分类，邢台市房地产研究中心通过走访企业和座谈会两种形式，抽样调查了24个商业项目，做出针对性分析。
附件：24家商业地产调查表
3
四、目前邢台商业地产存在的问题
问题一：商业住宅产品价格倒挂
随着邢台房地产市场的发展，商业产品和住宅产品之间的价格关系也在近年来发生了较为明显的变化。
在2010年前后，我市商品房市场正处于起步阶段。相对于我市居民常见的住宅小区，商业楼盘项目首次出现在邢台。在当时商业产品相对稀缺的市场环境下，住宅与商业的价格比值约为1:2.5。
然而在近年来，随着邢台购房者楼市认知程度的提升，商业产品自身所存在的问题和缺陷被置于明面，商业产品的交易门槛过高、使用成本过高，已成为致使邢台购房者放弃选择商业用房的重要因素。目前住宅与经营用商业用房（商铺、写字楼）的价格比值已从几年前的1:2.5回落至大约1:1；而住宅与公寓产品的价格比值更是下跌至1:0.8左右。
目前邢台房地产市场中的公寓产品价格区间大约在5000-7000元/平方米，较该类产品刚出现于市场时，仅有小幅上涨。
商业产品的市场价格低于住宅产品，价格倒挂明显。 问题二：交易税费过高
4
作为商业产品，无论是商铺、写字楼还是公寓，都面临着一个同样的问题——交易税费过高。作为商业产品最为突出的一个“短板”，高昂的交易税费也在很大程度上降低了商业产品的流通性。
与住宅产品突出“住”的属性不同，商业产品在某种程度上承担了购房者投资保值增值的购房意愿。但恰恰是因为低流通性的特征，如今的商业产品往往无法满足购房者实现财富保值增值的需求。
有目前来看，在我市所有的商用二手房交易中，为了避税而选择的私下交易占有较大比重。由于整个买卖过程缺乏正规监管，商用二手房的私下交易也给相关买卖双方带来了更高的交易风险。
问题三：商业贷款难
在信贷从紧的大环境下，各商业银行对于房地产开发贷款和商品房按揭贷款的审批端口进一步收窄。从购房者的角度来看，与购买住宅产品相比，各商业银行普遍认为购买商业产品的还款风险更高，所以在贷款审批方面也更加严格。
就目前了解，我市的四大行各支行已基本暂停发放商业项目按揭贷款，只有邢台银行等地级银行还可办理相关业务。即便如此，这些银行的商业项目按揭贷款的首付比例也已经达到6成以上，贷款利率普遍较基准利率上浮30%-50%。
5
在这样的信贷环境下，高昂的购房成本也在无形中大幅度太高了我市购房者购买商业用房时的入市门槛。
问题四：商业布局不均衡
目前我市商业项目主要集中分布于中兴大街和团结路桥东段附近，按照商圈大致可划分为“北国商圈”、“中兴东大街商圈”、“天一商圈”以及即将形成的“万达商圈”。
其中“北国商圈”内的商业体量约50万平，“中兴东大街商圈”约40万平，“天一商圈”约30万平，“万达商圈”约20万平。目前我市集中分布的各大商圈商业总体量约为140万平。
我们可以看到，我市的商业项目相对集中，普遍分布于城市老城区。周边居民众多，商圈与商圈之间的范围也无法避免重叠。
所以，即使是我市道路建设正在逐步完善，一些大型五金类、建材类商场依然在市中心区，商圈周边交通拥堵的现象仍无法彻底解决。建议将一些五金类、建材类、汽修类市场搬出市中心区。
而与主城区内商圈形成鲜明对比的是城市周边区域，这其中以城市的西北部和西南部为突出代表。自2017年以来，我市西北部和西南部大量宗地出让，众多外来大型房企也因之而来。可以说，在这些区域中，住宅市场得以快速发展。
6
但是相比之下，这些新建住宅项目的密集区缺都普遍缺乏成规模的商业配套。这些新建住宅项目只能将周边的小型商业作为配套。
老城区商业扎堆，新城区商业稀缺，商业资源的分配不均成为我市目前商业分布的主要特征。
问题五：四层临街商业去化难
目前我市多家开发企业普遍反映，住宅底商配建的四层商业部分去化艰难。按照阶段性规划要求，我市曾在一段时间内要求部分楼盘项目在住宅小区中配建四层底商。
然而对于无法自己形成商业规模的住宅小区而言，四层底商的实用性较差，市场认可度相对较低。现如今已成为拥有该类型产品的开发企业在销售上的突出难题。
7
8
