某控股集团有限企业盈利能力分析

《绿地控股集团有限公司盈利能力分析》

一、绪论 （一）选题背景

通过对近二年来的梳理，对房地产的特点已经基本明朗，传达给市场的理解是关于房地产市场宏观有二点思路，首先是服从市场化的改革方向和大局，其次，就是宏观不会退出；本届对房地产市场采用的是更加市场化的管理手段，即房地产市场趋热时不出手打压，但在房地产市场调整时也同样不会出手。

另外，从地方陆续放开限购开始，到银监会首次从层面发布文件支持首套住房的需求，再到央行放开“二套房贷”，最后到年底左右的降息等等，一连串的稳定房地产市场的与前期预期大相径庭，已经由无为而治，全面转向扶持。

在宏观经济增速逐步回落的背景下，出于稳定经济增长的需要，不得不再次利用房地产市场对经济的拉动作用。而中国市的特点也再次显现。

（二）研究的目的与意义

房地产业是随着中国国民经济市场化改革逐步发展起来的，是先导性，基础性的产业，正逐步成为中国国民经济的支柱产业。本文的目的在于通过对绿地集团的指标及其数据的收集、整理并进行分析，对房地产上市公司的盈利能力作出定量的评价。了解近几年我国房地产企业发展的现状，通过分析及时发现问题，找出影响房地产上市公

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司盈利能力的关键指标，并提出提高企业盈利能力的对策，为行业发展和的出台提供参考作用，并依此改善企业财务结构，提高企业经营能力，最终提高企业的盈利能力，促进企业的持续、稳定发展从而为房地产企业的的发展提供一定的理论指导和实践借鉴。

盈利能力反映了一定时期内的一个企业的销售水平、降低成本水平、获取现金流水平，还反映了该企业的资产营运效益、获得报酬回避风险的水平及成长发展潜能。对于上市公司来说，维持较好的盈利能力水平是实现财务管理根本目标相关者利益最大化、企业价值最大化的基本途径和保证，它密切关系着股东报酬的高低、债权人债务的安全程度、经营者的业绩及公司的健康发展。因此，上市公司盈利能力分析成为各个利益相关者密切关注的内容。如何正确、公正地评价上市公司的盈利能力是财务分析的重点内容，也是各个利益相关者做出正确财务决策的根本依据。 近些年不断发展状大的房地产业已经逐渐成为我国经济发展的主导产业，但受国家和当地宏观经济的影响也非常大：经济快速发展，房地产会随之迅猛前进；经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。作为房地产业微观主体的房地产公司的稳健盈利能力是房地产行业健康发展的基础，作为房地产业有代表性的房地产上市公司，它们信息完备且，因此对房地产行业特征的研究可以通过对上市公司的研究来实现。作为行业中的领头军，房地产上市公司代表着房地产行业未来的发展方向。对房地产业上市公司进行盈利能力分析，在了解我国房地产业的近几年发展的整体状况的同时，寻求出影响房地产业盈利能力的主要指标，这对于指导房地产公

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司的发展方向及其投资者的投资需求都有着重要的理论和现实意义。

二、盈利能力分析理论 （一）盈利能力概念的界定

盈利能力是指企业获取利润的能力，是衡量上市公司业绩的基本指标，直接关系到投资者，债权人和其他利益关系人的利益。[1]

盈利能力是上市公司获取利润能力的简称,反映了企业当前收益水平和今后收益持久性及增长性,是投资者进行投资决策的重要依据。中国房地产行业作为带动国家经济发展的龙头产业,直接反映着宏观经济走势。房地产业是近年来最活跃的产业之一,同时也强烈地极具代表性地反映着市场的变化。[2]

盈利能力分析是财务分析的一项核心内容,不仅是所有者最为关注的,也是企业经营者和债权人必须关注的。[3]

作为企业生存与发展的基础,盈利能力是企业在一定时期内获取利润的能力。盈利能力分析在企业财务分析中占有重要地位,同时它还是企业债权人、投资者,以及经营者用于了解企业的工具。可以借助盈利能力分析,可以了解、评价企业的内部管理水平和经营业绩,从而做出准确决策。[4]

综上所诉，盈利能力是指企业获取利润的能力，财务分析的一项核心内容，占有重要地位。

（二）公司盈利能力的重要性

房地产是进行房产，地产开发和经营的基础建设行业，是我国经

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济发展的主导产业。受国家和当地宏观经济的影响非常大。经济高涨，房地产会发展迅猛经济受阻或下滑，房地产也会发展迟缓。其发展发展也同国民经济的发展一样具有非常明显的周期性。作为房地产业微观主体的房地产公司的稳健盈利能力是房地产行业健康发展的基础，因此甄别具有稳健盈利能力的优质上市公司，对行业及整个国民经济的发展具有重要的意义。[5]

盈利能力是企业生产和发展的基础。盈利能力分析是企业财务分析的核心内容,同时也占有重要的地位。企业盈利能力具有增长性、常规性、平稳性的特点。分析企业盈利能力,是运用特定的指标和标准,采用科学的评价方法,对企业盈利状况以及未来盈利潜力做出的一种判断。它可以详细了解、评价一个企业的经营业绩、管理水平,为企业的计划与决策提供有效的信息。提升企业盈利能力,应选择合适的提高企业盈利能力的方式,使用财务方法建立提高企业盈利提升的理想模式, 大力发展企业债券市场,改善企业的资本结构,加强市场管理,提高企业的整体经营业绩。[6]

综上所述，我国房地产是我国经济发展的主导产业，所以房地产企业具有稳健的盈利能力十分重要，并且盈利能力也是企业生产和发展的基础，是企业财务分析的核心内容，合理科学的分析企业的盈利能力有助于改善资本结构，提高盈利能力。

（三）盈利能力影响因素

企业必须能够获利才有存在的价值，建立企业的目的是营利，增加盈利最具综合能力的目标。盈利不但体现了企业的出发点和归缩，

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而且可以概括其他目标的实现程度，并有助于其他目标的实现。利润是投资者获取投资收益重要保障。

获利能力作为企业营销能力、收取现金能力、降低成本的能力以及回避风险等能力的综合体，反映企业盈利能力的指标很多，通常从生产经营业务获利能力、资产获利能力进行分析。

获利能力是企业赚取利润的能力。之所以要进行获利能力分析，是因为利润的增长可引起公司价值上涨，使股东获取资本收益。利润是债权收回的保证，对于长期债权尤其重要。

获利能力的影响因素。 1.获利能力的衡量 （1）获利能力的影响因素

利润作为收入与费用之差，凡是影响收入和费用的因素都会都会影响企业获利能力的高低；从另一个角度讲，企业的全部过程就是发生耗费和取得收入的过程，因此获利能力是企业其他各种能力(如营销能力、收现能力、降低成本的能力、回避风险的能力等)的综合体。

1)营销能力。用销售收入及其增长率来反映。营销能力是获利能力的基础，是企业发展的根本保证。企业的营销能力受营销策略和营销状况的影响。

2)收现能力。在商业信用大量存在的情况下，收现能力是影响企业获利能力的重要因素。未收现的销售额只是观念上的收益来源。了解企业的收现能力可以从了解信用条件、加速账款回收的制度和方法、催款程序等方面进行。

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3)降低成本的能力。在收入不变的前提下，降低成本可以增加收益。企业降低成本的能力取决于技术水平、产品设计、生产规模的大小、企业成本管理水平的高低。

4)财务状况。与企业的获利能力相互制约、相互促进。 A.合理的资金结构会使企业有较稳定的获利能力。

B.偿债能力过高说明企业没有充分利用资金，没有充分发挥创造利润的潜力；偿债能力过低，会使企业在盈利的情况下破产。

C.资产负债率高于债务成本时，负债经营可提高企业的获利能力。 D.营业资本增加增强企业的经营能力，增加获利机会。 E.资金周转速度快，在同等条件下可节约资金，节约的资金可用于经营规模的扩大和创利水平的提高。

5)风险程度。风险很高的获利能力往往是短期的，不稳定的，不能代表企业真正的收益性。

三、绿地控股集团有限公司（以下简称绿地集团）概况 绿地集团是中国第一家也是目前（截止2013年）唯一一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的企业集团。2014年位居《财富》世界500强第268位。绿地集团房地产开发项目遍及全国主要省区市，特别在超高层、大型城市综合体、高铁站商务区及产业园开发领域遥遥领先，目前的世界十大高楼近一半来自绿地。绿地集团也是有史以来在美国及澳洲房地产投资规模最大的中国企业。目前集团主要建成及开发中的海外项目包括纽约本世纪以来最大的单体项目大西洋广场，

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洛杉矶中心区大都会项目，悉尼市中心CBD区域的城市综合体及超高层公寓，济州岛旅游健康城、梦想大厦，曼谷市中心城市综合体，伦敦的英国第二、欧洲第三高楼等。

绿地控股集团有限公司（原名“上海绿地（集团）有限公司” ，前身为“上海市绿地开发总公司” ，以下简称“本公司” ）系于 1992 年 7 月 17 日由上海市农口住宅建设办公室、上海市居住区综合开发中心、上海市农业投资总公司、上海市联农总公司（后改制为“上海市联农股份有限公司” ）共同出资组建，初始注册资本为人民币20,000,000.00 元。

该公司经营范围为实业投资，绿化，仓储，房地产，出租汽车，日用百货，纺织品，物业管理，化工产品（除危险品） ，建材，五金交电，建筑施工。公司下属主要业务板块为房地产、能源、汽车、酒店及商业运营、绿化、建筑工程和金融等。

该公司的实际最终控制人为上海市国有资产监督管理委员会。是上海市国有控股特大型企业集团公司设股东会、董事会，按公司章程规定举行定期和临时会议，按各自的权限对相关的重大事项作出决策。本公司设监事会，对股东会负责，按公司章程规定履行其职能。公司设有总裁室，总裁室下设：办公室、战略规划与企业管理部、人力资源部、财务部、技术管理产品研发部、营销管理部、投资发展部、工程合约部、海外事业发展部、党务部，共10个部门。

四、绿地集团盈利能力指标分析

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（一）盈利能力指标分析 1.相关数据分析

营业总收入 资产总额 负债总额 利润总额 应收帐款总额 投资性房地产总额 货币资金 2011年 147,8,101,099.36 187,691,213,516.83 162,536,290,917.79 8,592,278,121.69 4,604,933,7.41 6,507,903,824.55 14,792,337,874.09 2012年 12年同比增长 2013年 252,181,856,180.70 367,678,141,779.56 320,706,820,512.56 12,034,926,401.38 9,955,743,130.58 10,496,141,609.07 28,343,259,455.05 13年同比增长 27.00% 54.01% 54.63% 22.07% 71.77% 13.97% 24.80% 198,561,512,308.58 34.29% 238,742,173,623.19 27.20% 207,407,7,218.78 27.61% 9,859,027,668.21 5,795,887,423.04 9,209,624,563.29 22,710,363,860.05 14.74% 25.86% 41.51% 53.53% 2.指标分析

指标名称 净资产收益率 总资产净利率 销售净利率 销售毛利率 经营现金收入比 销售成本率 期间费用率 总资产周转率 流动资产周转率 存货周转率 应收账款周转率 存货周转天数 应收账款周转天 营业周期 资产负债率 流动比率 速动比率 现金流动负债比 2011年 24.73% 3.32% 4.21% 9.79% 0.62% 90.21% 4.32% 78.78% 90.90% 104.% 3210.99% 343 11.2 354 86.60% 136.36% 29.75% 0.77% 2012年 23.82% 3.15% 3.39% 8.54% 1.52% 91.46% 3.98% 93.13% 53.78% 140.17% 3818.19% 257 9.4 266 86.75% 130.77% 31.91% 1.91% 2013年 21.23% 2.74% 3.30% 7.69% -13.94% 92.31% 3.79% 83.17% 46.99% 124.26% 3201.98% 290 11.2 301 87.09% 142.39% 34.66% -15.16% 12年30家上市标杆房企第15位指标值 17.30% 4.60% 17.10% 36.60% 9.80% 63.40% 8.30% 27.00% 34.00% 32.00% 7020.00% 1125 4.4 1130 70.50% 169.00% 51.00% 4.60% ,.

（二）杜邦分析法进行盈利能力分析

2011年：

净资产收益率 本年末资产总额 上年末资产总额 24.73% 187,691,213,516.83 187,691,213,516.83 本年末负债总额 总资产收益率 权益乘数 资产总额/股东权益 162,536,290,917.79 X 3.32% 7.46 1/(1-资产负债率) 销售净利率 总资产周转率 主营收入/平均资产总额 X 4.21% 79% 净利润 营业收入 营业收入 平均资产总额 / / 6,222,027,169.06 147,8,101,099.36 147,8,101,099.36 187,691,213,516.83 营业收入 全部成本 投资收益 所得税 其他-营业外收支 - + - + 147,8,101,099.36 139,782,292,141.24 282,405,1.74 2,370,250,952.63 228,063,973.83 营业成本 销售费用 管理费用 财务费用 133,391,940,080.45 2,170,972,776.59 2,663,270,515.03 1,556,108,769.17 2012年： 净资产收益率 23.82% 总资产收益率 3.15% 销售净利率 3.39% X 主营收入/平均资产总额 营业收入 平均资产总额 / 198,561,512,308.58 213,216,693,570.01 其他-营业外收支 + 314,252,9.17 财务费用 2,074,125,003.69 总资产周转率 93% X 权益乘数 7.55 资产总额/股东权益 1/(1-资产负债率) 本年末负债总额 207,407,7,218.78 本年末资产总额 上年末资产总额 238,742,173,623.19 187,691,213,516.83 净利润 营业收入 / 6,726,706,230.41 198,561,512,308.58 营业收入 全部成本 投资收益 所得税 - + - 198,561,512,308.58 1,503,659,781.30 486,922,241.76 3,132,321,437.80 营业成本 销售费用 管理费用 181,599,738,315.95 2,672,194,080.31 3,157,602,381.35

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2013年： 净资产收益率 21.23% 总资产收益率 2.74% 销售净利率 3.30% X 总资产周转率 83% 主营收入/平均资产总额 X 权益乘数 7.74 资产总额/股东权益 1/(1-资产负债率) 本年末资产总额 上年末资产总额 367,678,141,779.56 238,742,173,623.19 本年末负债总额 320,706,820,512.56 净利润 营业收入 营业收入 平均资产总额 / / 8,310,669,758.39 252,181,856,180.70 252,181,856,180.70 303,210,157,701.38 营业收入 全部成本 投资收益 所得税 其他-营业外收支 - + - + 252,181,856,180.70 242,340,834,721.92 600,351,675.47 3,724,256,2.99 1,593,553,267.13 营业成本 销售费用 管理费用 财务费用 232,790,544,180.58 3,371,165,681.69 3,572,780,391.07 2,606,344,468.58

四、盈亏能力研究结论及建议 （一）结论分析

房地产依然是绿地集团发展的核心基石。海外投资是企业布局全球建立海外资源获取平台增强国际竞争力、迈向公司的重要平台。金融产业是次支柱产业。而地铁投资、商业、酒店产业等综合产业集群是多产业协同发展多元稳健发展的重要组成部分。

随着层面趋于宽松，未来去库存速度会加快。这种布局亦会快速提振销售业绩。另外地标建筑的投资，也能讨巧地方，进而带来战略扩张的优势。这些优势能够促使绿地在整个业绩推进下保持长久的发展潜力。而且绿地多元化战略能够促进整个商业和住宅项目的快速发展。加上绿地在国有企业改制的环境下，对于公司治理的结构不断优化，这也是其拥有的组织架构优势。从这个角度看，绿地拥

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有持续竞争的优势。

按照绿地集团董事长张玉良的观点，速度慢是企业发展最大的风险，所以从上世纪90年代初做动迁房、后来做旧城改造，再接着是在全国做商品房、大型综合社区和城市综合体，2011年开始布局全球房地产，到地产之外进入煤炭、汽车、金融等领域，绿地从不放弃任何一个快速做大的机会。

资金状况：负债率很高。虽然现金宽裕度好于2011年底行业资金状况最差时期，但仍在很严峻的低位。现金流的相关指标远远低于上市房企的中位数值。

存货压力依然较大。后期房企整体拿地能力可能放缓。其中龙头扩张更积极,预示未来集中度提升还将继续上演。

期间费用控制能力较好。这反映出绿地集团地在费用控制能力上得到提升，也反映出销售市场本身非常好，企业在营销和人员的增加上不需要更多。

绿地集团对资金有很高的要求，集团整体资产负债率较高，如果继续依靠负债来融资将会进一步加大其偿债风险。

总的来说，绿地集团整体资产流动性较弱，变现周期较长。但房地产市场情况较为特殊，土地和在建工程均具有较活跃的交易市场，实际可变现能力较强。因此对即期债务的偿还有一定的保障，但是要注意房地产类资产有较大的估值变动风险。

结合绿地集团的整体情况来看，绿地的快速增长和区域布局有很大关联。从其重点布局的长三角市场而言，随着层面趋于宽松，未来去库存速度会加快。这些优势能够促使绿地在整个业绩推进下保持长久的发展潜力。而且绿地多元化战略能够促进整个商业和住宅项

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目的快速发展。加上绿地在国有企业改制的环境下，对于公司治理的结构不断优化。从这个角度看，绿地拥有持续竞争的优势。

（二）建议

随着房地产行业迅猛发展,人们开始更多地关注该行业的盈利能力。从长远来看,单纯的依靠企业盈利的静态数据已经远远不能说明企业的状态。在企业盈利能力周期用以衡量房地产企业的经营状态的基础上,采用主成分分析法和层次分析法,沪深两市房地产上市公司的有关数据,对房地产企业的盈利状况进行了分析,发现大部分房地产上市公司盈利能力处于创立期到成熟期阶段,为改善房地产行业盈利能力提出了建议。

影响企业盈利能力的主要因素盈利能力是企业经营管理水平的综合体现，反映盈利能力的指标是综合性的财务指标， 它受企业营销能力、收现能力、成本费用控制能力、资产管理水平以及回避风险的能力等多种因素的影响。分析和研究这些因素的影响程度，对于正确评价企业的盈利能力十分重要。

从盈利能力、获现能力、持续稳定能力、成长能力这四个方面,针对相应的问题提出相关的对策建议。（一）、苦练自身内功提高公司的盈利能力1.加强收入稳定、增长能力建设。2.加强资产投资的管理。3.加强自身的成本费用控制。（二）、注重经营现金流的支撑提高公司的获现能力关注收付款项的质量及其变动趋势。2.做好融资筹资方面的工作3.提高资金使用效率（三）、企业与共同改进提高公司的持续稳定能力1.注重自己的主业。2.进一步规范相关。（四）、注

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重盈利质量的可持续发展提高企业的成长能力企业盈利能力分析由于其受内外各方面的环境影响程度大而经常处于需要调整和补充的动态发展过程中。随着外部环境的变化和企业自身的发展,做好企业盈利能力的管理是一个非常值得关注的问题。

从以下几个方面有助于提高企业盈利能力（1）提高创新能力，增强核心竞争力（2）提高管理能力，加强成本费用的管理（3）加强资产管理，提高资产利用率（4）积极开拓市场，提高营业收入。

综上所述，企业盈利能力由于其受内外各方面的环境影响程度大而经常处于需要调整和补充的动态发展过程中。随着外部环境的变化和企业自身的发展,要想获得利润的多少，不仅与自己产品有关，也与企业的战略有关。如何使得企业的盈利达到合理、如何达到利润最大化问题也是中国企业必须思考的问题。

（三）局限性与不足

杜邦分析法是将若干个反映企业财务状况、营运能力和盈利能力的比率按照其内在联系有机结合起来，形成一个完整的指标体系，并最终通过净资产收益率这一核心指标进行综合反映。这一指标体系通过杜邦分析图可以得到直观的展现。

指标的统一是杜邦公式成立的前提，也是杜邦分析的关键。所以，在实际应用中有两种计算方式：第一种按照原始方法总资产全部按照期末值计算，包括总资产周转率的计算。第二种按照平均总资产计算总资产收益率和资产周转率，按照平均股东权益(平均净资产)计算净资产收益率，按照平均负债计算平均资产负债率，再换算成平均权益

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乘数。平均权益乘数只有在资产负债率保持不变的情况下不受资产负债率影响。平均权益乘数和平均资产负债率在实际应用中很少见。

在我国会计和财务实务中，资产周转率一般都倾向于用平均总资产，资产负债率一般都用当期值，净资产收益率和总资产收益率两种中资产定义当期值和平均值都在使用。所以正式出版的会计、财务类书籍中关于杜邦分析的错误也是随处可见，包括财会类专业教材。

关于杜邦分析错误大范围出现从学理的角度考量，主要源于概念范畴定义和数学推导的过程。科学的管理从数学量化开始，财务数据分析更是企业管理的基础。对于国内的财务会计研究和实践来说，定义要严格，理论要理解，学术要严谨，结论要验证。

从企业绩效评价的角度来看，杜邦分析法只包括财务方面的信息，不能全面反映企业的实力，有很大的局限性，在实际运用中需要加以注意，必须结合企业的其他信息加以分析。主要表现在：

1.对短期财务结果过分重视，有可能助长公司管理层的短期行为，忽略企业长期的价值创造。

2.财务指标反映的是企业过去的经营业绩，衡量工业时代的企业能够满足要求。但在信息时代，顾客、供应商、雇员、技术创新等因素对企业经营业绩的影响越来越大，而杜邦分析法在这些方面是为力的。

3.在市场环境中，企业的无形知识资产对提高企业长期竞争力至关重要，杜邦分析法却不能解决无形资产的估值问题。

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附注一：

[1]张丽：《基于因子分析的广东房地产上市公司盈利能力评价[J]》，《广东农工商职业技术学院学报.2010（2）》。

[2]张彦彦：《房地产行业盈利能力指标分析[J]》，《财会通讯.2012(08)》。

[3]张梨花：《企业盈利能力分析[J]》，《合作经济与科技.2014(04)》。

[4]王清霞：《企业盈利能力分析研究[J]》，《财经界(学术版).2014(09)》。

[5]吕恩泉、刘江涛：《基于杜邦方法的房地产公司盈利能力分析[J]》，《经济论坛.2010（2）》。

[6]周硕：《企业盈利能力分析研究[J]》，《商业经济.2013(07)》。 [7]高针针：《企业盈利能力指标分析[J]》，《合作经济与科技.2013(17)》。

附注二：

本文还参考以下文章：

于波、沈洁： 《上市公司盈利能力周期实证分析——来自房地产数据[J]》，《财会通讯2013（06）》。

段翠莲：《对企业盈利能力分析的探究[J]》，《中国外资.2012(13)》。 邓文彬：《浅谈企业盈利能力管理[J]》，《现代商业.2012(17)》。

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Antti Fredriksson,Andrea Moro：Bank–SMEs 《relationships and banks’ risk-adjusted profitability[J]》, 《Journal of Banking and Finance, 2014》 ；

Cheng F.Lee,Joseph E.Finnerty,and Edgar：

《A.Norton.Foundations of Financial Management[M]》，《New York:West Publishing Company,2010》 。

附注三：

本文的分析数据来源：

瑞华会计师事务所：《绿地控股集团有限公司审计报告.瑞华审字 [2014]31100060 号》。

九舍会智库：《房地产上市公司2012年经营数据分析报告——30家标杆企业的经营管理对比研究(2013版)》。