[土地清算]土地清算案例分析

[土地清算]土地清算案例分析

篇一 : 土地清算案例分析

土地清算案例分析

三、土地清算案例分析

（一）北京市东城区某房地产开发公司土地清算案例分析

北京市东城区某房地产开发有限公司投资建设的“东园小区”项目，在2006年7月，向东城地方税务局提出办理土地清算申请手续。[]税务部门对该公司所提供的有关清算项目资料进行了验收，特别是对《土地清算鉴证报告》（以下简称《鉴证报告》）中内容和格式进行了重点查验后，同意“东园小区”项目办理土地清算手续。 在公司提交的“东园小区”项目《鉴证报告》中披露的具体情况如下：

第一，整体项目情况简介

1.某房地产开发有限公司建设东园小区项目，是经北京市发展计划委员会于2001年2月以（2001）231号文件批准投资开发的项目的，座落于东城区XX号，规划批准总占地面积80,000平方米。该单位在2003年3月曾到东城地方税务局为该项目办理了土地项目登记手续。

2.该项目于2002年初开工建设，于2003年5月开始对商品房进行预销售，根据北京市房地产勘察测绘所提供实测总建筑面积证明为200,000平方米，可售面积证书中批复商

品房销售面积170,000平方米；其余不可出售的自用办公、商业、车库等面积30，000平方米。另外还有配套设施面积12,000平方米。

3.截止2006年5月30日，可售面积中已出售面积为160,000平方米，其中出售住宅120,000平方米、出售商业用房15,000平方米、出售办公用房25,000平方米。剩余未销售面积10,000平方米中，已对外出租4000平方米。

4.公共配套设施用途分别为：变电站和热力站800平方米、物业管理用房200平方米、托儿所2000平方米、派出所500平方米、游泳馆4000平方米、自行车棚1000平方米，车库3500平方米。

5.该项目在2006年5月通过全部工程质量验收，并取得了北京市建设工程质量监督总站颁发的“北京市建设工程质量合格证书”。

6.根据房屋测绘部门对出售商品住宅进行测量后出具的证明为：总商品住宅面积130,000平方米、总商品住宅共7栋为1040套，按单栋计算后，每套平均125平方米，属于2级土地，根据2006年北京市公布的每平方米普通住房平均交易价格12710.4元，规划批复的项目容积率为2.5，因此按照普通标准住宅三个条件的标准，已出售的120,000平方米商品住宅，可以享受普通标准住宅的优惠。

7.该项目已销售面积占总建筑面积的比例为：160,000/200,000=80﹪。

第二，取得收入情况说明

该单位于2003年5月开始预销售东园小区的房屋，截止到2006年5月30日，已出

售面积为160,000平方米，共取得销售收入总额1,430,000,000元，总额全部为货币收入（人民币）。其中：出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255,000,000元；出售办公用房25,000平方米，取得销售收入总额275,000,000元。另外，取得租金收入200，000元。

对于该房地产开发企业在售房时代收的各项费用，未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，不包含在转让房地产的收入中。

第三，扣除项目情况说明

1.取得土地使用权所支付的总金额为453,200,000元。

单位提供的“x号土地出让合同”及京房地［地］字X号地价缴款证明，“东园小区”

土地清算 土地清算案例分析

项目已向北京市国有土地资源和房屋管理局，交纳土地出让金440,000,000元，缴纳契税13,200,000元（不含公共配套设施赠送的占地面积）。()

该项目本次清税应扣除取得土地使用权所支付的金额为362,560,000元

具体计算可采取以下两种方法：

（1）453,200,000/200,000×160,000=362,560,000元；

（2）453,200,000×80﹪=362,560,000元。

2.开发成本

经鉴证该单位提供的工程预算及结算明细资料有关凭证，截止2006年5月该项目工程成本为493,600,000元，该项目本次清税应扣除的房地产开发成本金额为394,880,000元。其中：

（1）土地拆迁及补偿费：39,700,000元。（2）前期工程费：115,070,700元。（3）建筑安装工程费:290,000,000元。（4）基础设施费：1,586,000元。（5）公共配套设施费：27，942，700元。（6）开发间接费:19,300,600元。（开发成本具体内容、数据来源见《鉴证报告》相关表格）

分摊扣除金额计算过程为：

①土地拆迁及补偿费39,700,000元 前期工程费115,070，700元 建筑安装工程290,000,000元 基础设施费1,586，000元 开发间接费19,300,600元=465,657,300元。 具体计算可采取以下两种方法：

465,657,300元/200,000×160,000=372,525,840元；

465,657,300×80﹪=372,525,840元

②公共配套设施费：27,942,700元，本次清算分摊扣除的公共配套设施费用22,354,160元。27，942,700/200,000×160,000=22,354,160元

3.房地产开发费用

该公司不能提供金融机构贷款证明，利息支出无法确定，因此三项费用扣除的金额为:（362,560,000 394,880,000）×10﹪=75,744,000元。

4.缴纳与销售环节的有关营业税71,500,000元，缴纳城市维护建设税和教育费附加7,150,000元。

5.房地产开发企业加计扣除为（362,560,000 394,880,000）×20﹪=151,488,000元 根据以上数据，本次清算允许扣除项目的总金额为:362,560,000 394,880,000 75，744,000 78,650,000 151,488,000=1,063,322,000元。

第四，纳税情况详细计算过程

该项目属于既有普通标准住宅，又有其他商品房，应分别计算增值额。

1.普通标准住宅计算过程

（1）出售普通标准住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,063,322,000×75﹪=797，491，500元

增值额=900,000,000-797,491,500=102,508,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为102,508,500/797,491，500=12.85﹪

该项目的普通标准住宅部分，因增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地。

2.其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

已出售的商业及办公用房占清税项目面积的比例为40,000/160，000=25﹪ 扣除项目金额=1，063，322，000×25﹪=265,830,500元

土地清算 土地清算案例分析

增值额=530,000,000-265,830,500=2,169,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为2,169,500/265，830，500=99.38﹪ 适用税率为40﹪

应纳土地为：

（2,169,500×40﹪）-（265,830,500×5﹪）=92,376,275元

已纳土地为:5,000,000元

应补缴土地为：92,167,596.53-5,000,000=87,376,275元

第五，税务机关审核情况

1.对清税资料的审核

税务机关通过对纳税人提供的相关资料及《鉴证报告》中披露的内容情况与相关数据进行核对审核后，根据土地现行规定，对该清算项目审核确认情况如下：

2.确定销售收入1,430,000,000元

根据纳税人提供的销售商品房购销合同统计表中的销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入等，对该项目出售住宅120,000平方米，取得销售收入900,000,000元；出售商业用房15,000平方米，取得销售收入255，000，000元；出售办公用房25，000平方米,取得销售收入275,000,000元，进行核对后，未发现问题。［）

同时对该房地产开发企业代收的有关费用核算情况进行审核,未发现代收的费用计入房价中，而是在房价之外“其他应付款”帐户单独收取的，可以不作为收入。根据有关规定，对于该项目取得租金收入200,000元，不属于征税范围。

3.确认扣除项目金额

土地扣除项目确定时，应按清算面积160,000平方米占整体面积200,000平方米的比例进行分配后，确定本次清算允许扣除项目总金额为1,052,922,000,其中：

（1）取得土地使用权时所支付的金额为362,560,000元

经审核纳税人提供的土地出让合同及付款凭证,该项目取得土地使用权所支付的金额为453,200,000元，按清税面积与总建筑面积配比后，未发现问题。

（2）房地产开发成本的金额为：386,880,000元。

①经审核纳税人提供的土地拆迁及补偿费的支付凭证和拆迁协议，确认金额为39,700,000元，按清税面积与总建筑面积配比分摊后本次清算允许扣除金额为31,760,000元，未发现问题。

②首先通过对《鉴证报告》中扣除“前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费”的相关附表中列举的明细项目内容进行审核，符合土增税规定允许扣除的范围。

其次，根据纳税人提供的开发项目成本财务报表及中介机构鉴证的工作底稿等资料，并按清税面积与总建筑面积配比分摊后，确认的四项费用本次扣除金额为340,765,840元,未发现问题。公式：

（[前期工程费115,070,700元 建筑安装工程费290,000,000元 基础设施费1,586,000元 开发间接费19,300,600元=425,957,300元］×80﹪=340,765,840元）

另外，通过对四项费用计算后，该项目四项费用每平方米工程造价的金额为2129.79元，不高于《分类房产单位面积建安造价表》中公布的2006年“居住”（高层普通住宅-毛坯房）及“商业”类每平方米建安造价金额。

③公共配套设施费用的审核

经对纳税人提供的《鉴证报告》“基础设施费鉴证表”中列举的公共配套设施费内容进行审核后，发现游泳馆是对外开放经营性质的设施,根据土地现行规定不应列

入公共配套设施扣除范围，应将游泳馆列支的10,000,000元费用从公共配套设施扣除

土地清算 土地清算案例分析

总费用中剔除，确认该清算项目公共配套设施费用的金额为17,942,700元，按清算面积分摊后，本次允许扣除的金额14,354,160元。(）公式：17,942,700/200,000×160,000=14,354,160元

对于公共配套设施费用中的车库费用金额,由于纳税人提供了人防工程证明，允许分摊扣除。

（3）房地产开发费用的审核

《鉴证报告》中对该单位房地产开发费用是按率扣除计算的金额，由于税务机关审核后已对游泳馆列支的费用10,000,000元进行调减，因此，以取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本计算的金额之和的10﹪进行重新计算后应扣除金额为74,944,000元。

（4）扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元，经审核后没有发现问题。

（5）重新计算房地产开发企业加计扣除为

（362,560,000 386,880,000）×20﹪=149,888,000元

经审核后本次清算面积允许扣除项目的总金额为:

362,560,000 386,880,000 74,944,000 78,650,000 149,888,000=1,052,922,000元

4.修正后的应纳税款计算

（1）普通标准住宅计算过程

经税务机关审核确认后，本次清算的120,000平方米商品住宅，全部符合北京市公布的普通标准住宅的标准，可以享受普通标准住宅的优惠。

出售住宅取得收入900,000,000元

普通标准住宅占清税项目面积的比例为：120,000/160,000=75﹪

扣除项目金额=1,052,922,000×75﹪=7,691,500元

增值额=900,000,000-7,691,500=110,308,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为110,308,500/7,691,500=13.97﹪

通过对出售的普通标准住宅部分的应纳税款计算后，增值额未超过扣除项目金额20﹪，应免征土地。

（2）其他商品房计算过程

出售商业及办公用房取得收入530,000,000元

其他商品房占清税项目面积的比例为40,000/160,000=25﹪

扣除项目金额=1,052,922,000×25﹪=263,230,500元

增值额=530,000,000-263,230,500=266,769,500元

增值额与扣除项目金额之比（增值率）为266,769,500/263,230,500=101.34﹪税率为50﹪

应纳土地为：

（266,769,500×50﹪）-（263,230,500×15﹪）=93,900,175元

已纳土地为：5,000,000元

应补缴土地为：88,900,175元

第六，对东园小区项目审核后有关的附列情况：

1.总建筑面积200,000平方米

2.批准可销售面积170,000平方米

3.已出售面积160,000平方米

4.取得收入1,430,000,000元

适用

5.本次清算扣除项目总金额为：1,052,922,000元。

（1）本次清算扣除取得土地使用权所支付的金额362,560,000元。

土地清算 土地清算案例分析

（2）本次清算扣除房地产开发成本386,880,000元。[） （3）本次清算扣除房地产开发费用74,944,000元。 （4）本次清算扣除与转让房地产有关的税金78,650,000元。 （5）本次清算加计扣除金额为149,888,000元。 6.本次清算每平方米允许分摊扣除的金额6580.76元。

篇二 : 土地的清算条件?

（一）符合下列情形之一的，纳税人应进行土地的清算：?

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；?

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；?

3.直接转让土地使用权的。?

（二）符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地清算：?

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；?

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；?

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地清算手续的；?

4.省税务机关规定的其他情况。?

篇三 : 97土地清算实务操作规程2012-08

土地清算操作规程

二○一二年八月

目 录

第一部分 土地的清算概要

一、土地清算的概念

二、土地的清算条件

三、清算时间要求

四、土地清算项目的审核鉴证

五、清算审理及审核

第二部分 土地清算准备工作

一、土地清算的前期管理

二、土地清算单位的确定

三、项目清算应关注因素

四、清算资料的收集

第三部分 转让收入的确认

一、转让房地产取得的收入

二、视同销售收入的确认

三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

四、关于转让国有房地产征收土地中有关房地产价格评估问题

五、收入确定需关注的问题

六、收入确认的审核要点

第四部分 扣除项目金额的确定

一、扣除项目税务处理的基本原则

二、地价款的扣除

三、房地产开发成本的扣除

四、房地产开发费用的扣除

五、扣除项目的归集与分配

六、旧房及建筑物的评估价格

七、与转让房地产有关的税金

八、财政部规定的其他扣除项目

九、需要明确的几个问题

十、土地清算实例

第五部分 土地的计算

一、一般土地的计算

二、分期开发项目的计算

三、清算后再转让房地产的处理

第六部分 土地的预征与核定征收

一、土地的预征

二、土地核定征收

第七部分 土地清算的会计处理

一、预缴的会计处理------------------------

二、清算的会计处理---------------------

第八部分 土地的税收优惠

一、建造普通标准住宅的税收优惠

二、国家征用收回的房地产税收优惠

三、个人销售住房税收优惠

四、廉租房和经济适应住房税收优惠

五、资产公司转让房地产税收优惠

六、清偿债务税收优惠

七、转让旧房税收优惠

八、以房地产进行投资或联营税收优惠

九、关于合作建房的税收优惠

十、关于企业兼并转让房地产的征免税问题 十一、关于个人互换住房的征免税问题

第一部分 土地的清算概要

一、土地清算概念（91号文件第3条） 土地的清算，是指纳税人在符合土地清算条件后，依照税收法律、法规及土地有关规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地税额，并填写《土地清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地税款的行为。

二、土地的清算条件（91号文件第9条） 土地的清算条件，是指应缴土地的

97土地清算实务操作规程2012-08_土地清算

开发项目进行清算应达到的条件。土地的清算条件有两种，一是主动清算条件，二是强制清算条件。

（一）主动清算条件

符合下列情形之一的，纳税人应进行土地的清算：

1.房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

2.整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

3.直接转让土地使用权的。

上述清算条件就是主动清算条件，也就是说，当开发企业的开发项目具备以上任何一个条件的，应主动进行清算。

所谓房地产开发项目全部竣工并完成销售，是指开发项目已经行政管理机关验收取得初始产权证或验收证明，开发的项目已经全部销售完毕；整体转让未竣工决算的开发项目，是指整体将开发的未完工项目转让销售；直接转让土地使用权是指纳税人将依法取得的土地使用权转让。房地产开发企业符合上述任何一种条件，就应主动按照规定的时间进行土地的清算。

案例：如果房地产开公司既从事了开发土地的业务，也开发房产，2008年开发1号地200亩，自用

100亩开发房产，尚在开发过程中，100亩土地已经转让，另外该开发公司开发一写字楼，由于资金问题只完成开发进度的80%，就一次性转让，累计开发成本12000万元，转让价格为20000万元。

判断是否应该进行土地清算。

100亩转让土地应进行清算；

100亩连续开发，不符合条件，不清算。

一次形转让未开发完工产品，应进行清算。

（二）强制清算条件

所谓强制清算条件，是指虽未达到主动清算条件，但是税务机关要求进行清算的条件。通知第二条关于“土地的清算条件”同时规定：符合下列情形之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地清算：

1.已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

2.取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；

3.纳税人申请注销税务登记但未办理土地清算手续的；

4.省税务机关规定的其他情况。

案例：某开发企业，分期开发住宅小区，一期A区开发可售面积20000平方米，于2008年开发完工并经验收，2009年6月累计已售面积17005平方米，B区可售23000平方米，2006年4月取得销售许可证，已出售15700平方米，尚未竣工验收但由于未进行决算，成本无法结转，收取的售房款在预收帐款科目。

请判断是否符合清算的条件。

A区销售面积占开发面积的85.05%，按规定应在2009年6月进行清算。

B区销售面积占开发可售面积的68%，但是由于取得销售许可证已过三年，也应经行清算。

（三）注销清算条件

对纳税人申请注销税务登记进行土地清算，明确了时限要求。即申请注销税务登记前，必须完成土地清算工作，否则不予办理税务注销、工商注销（国税发?2009?91号）。

三、清算时间要求

（一）主动清算时间要求（91号文件第11条第一款） 符合主动清算条件规定的纳税人，纳税人须在符

合清算条件之日起90日内对项目进行清算，携带清算资料到主管税务机关申请办理清算手续；税务部门受理窗口按规定对报送的资料进行核对，在10日内做出是否受理的决定；对受理的清算项目由受理部门报送给管理科进行清算调查核实，提出清算审理意见，报税政科进行书面审核；经税政科报分管审定后，将清算结果书面通知纳税人执行。

流程：清算申请及资料→税务机关前台受理→管理科（所、分局）清算调查核实→税政科（处）审核→分管审批→清算结果书面通知纳税人执行（税收管理员制度规定的流程）。

（二）被动清算时间要求（91号文件第11条第一款） 符合强制清算条件规定的纳税人，由税务机关确定是否进行清算；对于确定需要清算的，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算手续。

主管税务机关根据清算条件确定应进行清算的项目，下发《土地清算通知书》；纳税人在接到通知书后应按税务部门规定的时间及要求进行清算，并按规定将清算资料报送主管税务机关申请办理清算手续；主管税务机关前台受理窗口对报送的资料进行核对后，转送管理科对清算项目进行调查核实，提出清

算审核意见报税政科（处）进行书面审核；经税政科（处）审核报分管审定后，将清算结果以《土地清算办理有关税务事项通知书》通知纳税人进行补退税。

流程：确定清算项目→税务机关下发清算通知书→纳税人进行清算，并报税务部门核对→管理科（所、分局）清算调查核实→税政科审核→分管审定→清算结果通知纳税人执行 （说明：红字部分为广州规定）

应进行土地清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理（91号文件第11条第一款）。

四、土地清算项目的审核鉴证（91号文件第13条的第四）

（一）土地清算审核鉴证

鉴证主体。税务师事务所。税务机关要对从事土地清算鉴证工作的税务中介机

构在准入条件、工作程序、鉴证内容、法律责任等方面提出明确要求，并做好必要的指导和管理工作。

97土地清算实务操作规程2012-08_土地清算

鉴证内容

鉴证效力。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。

（二）审核鉴证的程序

（三）审核鉴证的意义

（四）审核鉴证的法律责任

税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。

五、清算审理及审核（91号文件第15条）

（一）审理

主管税务机关接到纳税人清算申请后，应对报送的资料进行审核，符合申请条件的，应在10个工作日内做出是否受理的决定；发现报送资料缺失的，可要求纳税人按规定进行补充；做出不予受理决定的，应向申请人说明理由。

主管税务机关受理纳税人清算申请后，应交由具体负责进行土地清算的税务部门进行清算，清算时间一般不得超过30日，如遇特殊情况可适当延长清算时间，但最长不得超过45日。

（二）清算审核（91号文件第四章）

清算审核包括案头审核、实地审核（91号文件第16条）。

案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核，重点审核项目归集的一致性、数据计算准确性等。

实地审核是指在案头审核的基础上，通过对房地产开发项目实地查验等方式，对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性进行审核。

清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地（91号文件第17条）。

1.收入的审核，应结合销售、销售合同（含房管部门网上备案登记资料）、商品房销售（预售）许可证、房产销售分户明细表及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，而发生补、

退房款的收入调整情况进行审核；对销售价格进行评估，审核有无价格明显偏低情况。

必要时，主管税务机关可通过实地查验，确认有无少计、漏计事项，确认有无将开发

产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况（91号文件第1）。

2.扣除项目金额的审核，重点审核扣除项目金额是否为实际发生数；提供的扣除项目费用支出是否为合法有效凭据（91号文件第21条）。

3.与转让房地产有关税金缴纳情况的审核，主要审核纳税人转让房地产项目涉及的各类税款是否及时、足额按规定申报、缴纳（91号文件第20条、第12条的第二）。

清算审核工作完成后，应由主管税务机关向纳税人出具《土地清算结论书》和《税务事项通知书》，并按税务文书送达程序及时送达纳税人（91号文件第32条）。

4.结果及法律责任

纳税人接到税务机关出具的《土地清算结

论书》和《税务事项通知书》后，应根据税务机关的结论和有关规定，办理补缴税款或退税手续（91号文件

第32条）。

纳税人不配合税务部门进行清算、提供虚假资料或发现有其他违反税法行为的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有规定处理（91号文件第11条的第二段）。

第二部分 土地清算准备工作

一、土地清算的前期管理

1、台账管理：主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设臵台帐，对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步（91号文件第6条）。

2、成本费用归集：主管税务机关对纳税人项目开发期间的会计核算工作应当积极关注，对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收

入、成本、费用（91号文件第7条）。

3、票据管理：对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，有条件的地区，主管税务机关可结合管理规定，对纳税人实施项目专用票据管理措施（91号文件第）。

二、土地清算单位的确定

土地是以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，计税依据为转让收入扣除规定的扣除项目金额后的余额，但是其与企业所得税不同的是土地不是划分所属年度计算的，而是按照转让的开发销售项目计算的，因此，确定土地的计算单位是确定计税依据的前提，也就是说，土地的转让收入、扣除项目都是针对一个对象而言的，这个对象就是土地的计算单位。《中华人民共和国土地暂行条例实施细则》第作了原则性的规定：“土地以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。”《国家税务总局关于房

地产开发企业土地清算管理有关问题的通知》（国税发

[2006]187号）第一条关于“土地的清算单位”

97土地清算实务操作规程2012-08_土地清算

进一步明确：“土地以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”根据上述规定，土地的清算单位应按以下原则确定：

第一、国家有关部门审批的房地产开发项目为单项工程的，以该单项工程为清算单位，国家有关部门审批的开发项目需要分期开发建设的，则应以分期开发建设项目为清算单位（91号文件第17条）。

第二、企业会计确定的成本核算对象的范围与国家审批的房地产开发项目不一致的，如果成本核算对象小于审批项目，应以会计确定的成本核算对象为清算单位，如果会计确定的成本对象大于审批项目，那么按审批项目为清算单位，应划分合并项目的收入，同时将会计合并核算的成本对象按照一定的标准划分扣除项目金额，分别进行清算。

第三、国家有关机关审批为一个开发项目，但是分期开发完成的，如果分期开发多个项目的，且会计核算为多个成本项目的，应以每个项目为一个清算单位，如果会计核算为一个成本对象，并且结构、用途、位臵、开发起止时间大体一致的，可以作为一个清算单位，如果会计核算为一个成本对象，但是个单项建

筑结构、用途、地理位臵、开发起止时间不同的，也应划分为几个清算单位（91号文

件第17条）。

实例解析：某房地产开发公司开发商住混合楼项目，商业项目面积1000平方米，普通标准住宅面积为5000平方米，合计6000平方米。该混合楼项目土地成本为120万元，房屋开发成本600万元，其他费用按比例扣除。假如该商业项目收入为500万元，普通标准住宅收入为500万元，合计1000万元。营业税金及附加55万元。

（1）商铺和住宅合并一个单位计算土地：扣除项目＝土地成本＋房屋开发成本＋费用扣除10％＋加计扣除20％＋税金＝120＋600＋（120＋600）×10％＋（120＋600）×20％＋55＝991（万元）。

增值额＝收入－扣除项目＝（500＋500）－991＝9（万元）。增值率＝增值额÷扣除项目×100％＝9÷991×100%＝0.9％。低于50%，适用30%的税率。应纳的土地：9×30％＝2.7（万元）。

（2）将普通住宅和商铺分为两个清算单位计算土地（按面积分摊成本费用）：普通标准住宅扣除项目为＝120×5000÷6000＋600×5000÷6000＋（100＋500）×30%＋27.5＝807.5（万元）。增值额＝500－807.5＝－307.5（万元），无增值额不纳税。

商业扣除项目＝120×1000÷6000＋600×1000÷6000＋（20＋100）×30%＋27.5＝183.5（万元）；增值额＝500－183.5＝316.5（万元）；增值率＝316.5÷183.5×100%＝172%，适用50%的税率；商业项目应纳土地＝316.5×50%－183.5×15%＝130.725（万元）。

计算结果可知，将商铺和住宅合并计算土地为2.7万元，分开计算则应纳税130

多万元。在实践中，对于同一个开发项目中有不同类型房地产的，有的税务机关允许纳税人自行选择是否分开核算分别清算缴纳。但国税发（2009）第十七条规定，清算审核时，应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于分期开发的项目，是否以分期项目为单位清算；对不同类型房地产是否分别计算增值额、增值率，缴纳土地。也就是说，纳税人不能将不同类型房地产、分期开发的项目和不同审批备案的项目合在一起清算，避免平均不同清算单位增值额的现象。

第四、开发项目中既有普通住宅又有非普通住宅的，应当分别做为清算单位，分别计算增值额，如果会计核算对象合并的，应按一定的标准进行划分。

三、项目清算应关注因素

启动清算程序，要求主管税务机关在日常税收征管中获取相关信息，收集与完工开发产品相关项目的有关资料，做好房屋销售登记信息比对分析，控制房地产企业房屋销售情况、销售进度情况，并重点关注以下因素：

1.房地产开发项目已进行竣工结算，是否已进行了工程竣工结算审计。

2.房地产开发企业转让房产的价格是否在同一地区明显偏高，房价涨幅是否较大。项目收入有无按普通住宅或除普通住宅外的其他项目（含非普通住宅，以下简称：“其他项目”）。

3.房地产开发企业取得土地时间是否较早、是否以优惠方式取得的土地（如划拨等，补贴等）。

4.项目是否分期开发（对项目的分期按规划部门审批核发《建设工程规划许可证》的开发项目或分期开发项目来确定）（91号文件第7条、第、第17条）。

5.对于主管税务机关要求纳税人进行土地清算时应重点核实其项目已销售面积是否占可销售面积的85%以上，其中有无转为自用或者出租等用途（91号文件第10条、第19条）。

四、清算资料的收集

税务人员在清算工作开始前，应从以下几个方面收

集资料：

1、向有关部门收集相关信息（91号文件“前期管理”的第6条、第12条“应提供的清算资料”）

①土地受让有关信息，包括土地坐落位臵、取得方式、用途、面积、容积率等；

②房地产开发情况及相关信息，包括房地产项目名称和位臵、立项、用途、结构、开发面积、成本、费用、施工部位、建设施工进度、预计竣工时间、分期开发情况等；

③房地产销售信息，包括已销售房地产的名称、位臵、结构、用途、面积、销售收入、销售费用、收款方式、收款时间等；

④完税信息，包括预征土地情况，土地清算情况及相关税种的完税信息等。

⑤有关购买方信息，包括购买房地产人名称、纳税人识别号、联系方式、购买的房号、面积、单价、总价等。

2、纳税人应报送的资料（91号文件第12条）

①房地产开发企业清算土地书面申请、项目土地清算表及其附表；

②房地产开发项目清算说明，主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、开发、销售、关联方交易、

97土地清算实务操作规程2012-08_土地清算

融资、税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其他情况。

③项目竣工决算报表、取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合同结算单、商品房购销合同统计表、销售明细表、预售许可证等与转让房地产的收入、成本和费用有关的证明资料。主管税务机关需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供记账凭证复印件。

④ 纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项目，还应报送中介机构出具的《土地清算税款鉴证报告》。?

⑤税务机关根据需要提供的其他和清算有关的资料。

3、主管税务机关可要求纳税人报送与土地清算有关的证明资料

①商品房屋建设预备开发项目计划备案回执和商品房屋建设正式项目计划备案回执（发展与改革委会）；

②规划申请、报告及图纸（规划局），建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（规划局）；

③土地使用权证（国土房产管理局）； ④建筑工程施工许可证（建设委员会）； ⑤房地产开发项目手册（建设委员会）；

⑥房地产购销合同明细统计表（含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等）；

⑦其他补充资料：当期财务会计报表：项目的预算、概算书；能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同：

第三部分 转让收入的确认

一、转让房地产取得的收入

转让房地产取得的收入是指房产的产权所有人、土地的使用人将房屋的产权、土地使用权转移给他人而取得的货币收入、实物收入、其他收入等全部价款及有关的经济收益（细则第五条）。

如前所述，土地的清算是以清算单位进行的，这里所说的转让收入，是指销售或者转让土地清算单位取得的收入；

其次，清算单位取得收入的时间跨度包括整个开发销售过程取得的收入，不仅仅是清算年度的收入；

第三、所说的收入包括货币、实物以及其他经济利益，包括抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等；

第四、清算项目虽然不是一般意义上的转让，但是将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等，应视同转让。

案例：ABC房地产开发公司，开发销售1栋18000平方米写字楼，2008年10月份竣工验收，同年4月销售，当年销售面积300平方米，取得收入123万元，2009年销售面积10000平方米，收入4100万元，用300平方米抵顶工程款930万元，转做自用400平方米，按成本价转入固定资产120万元，3000平方米按成本价分配给股东A、B，成本3000元/㎡。

请确认本项目的清算收入。

1．2008年收入123万元

2．2009年收入4100万元

3.2009年抵顶工程款930万元

4．自用不计收入

5.分配股东确认收入1230

（4100/10000*3000）万元

应收入总额: 6383万元

二、视同销售剖收入的确认

（187号文件第三，91号文件第19条）

1.视同销售的种类：

房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，必须视同销售缴纳土地。

2．价格的确定方法和顺序：

（1）按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；

（2）由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

可见，与企业所得税不同的是，视同转让销售的房地产没有同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格，那么就由税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格确定或者按照评估价确定，而不是按照成本利润率确定。

3．自用或出租的房地产不缴纳土地。 房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业

自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地（91号文件第19条又补充到：“在清算时不列入收入，不扣除相应的成本和费用”）。

4.对外投资的变化

企业以不动产对外投资的，不需要缴纳营业税和土地；但自2006年3月2日起，一般企业以不动产投资于房地产企业用于房地产开发的，或者房地产企业将开发产品用于对外投资，不再免征土地，营业税仍旧免征（财税【2002】191号、财税【1995】48号、财税【2006】21号）

）。

三、关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题

《财政部 国家税务总局关于土地一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）第十三条规定：对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。

《转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发?2005?26号）享受

97土地清算实务操作规程2012-08_土地清算

优惠的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在１．０以上、单套建筑面积在１２０平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格１．２

倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的２０％。

陕西省（陕地税发（2006）78号）规定，普通住房标准是同时满足下列条件的住宅，即：

住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在144平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.44倍以下。

四、关于转让国有房地产征收土地中有关房地产价格评估问题

《财政部 国家税务总局 国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地中有关房地产价格评估问题的通知》（财税[1995]61号）规定：

1、凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物(以下简称房地产)的纳税人，按照土地的有关规定，需要根据房地产的评估价格计税的，可委托经批准设立，并按照《国有资产评估管理办法》

规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。

2、对于涉及土地的国有房地产价格评估，各评估机构必须严格按照《条例》和《细则》中规定的方法进行应纳税房地产的价格评估。其评估结果经同级国有资产管理部门审核验证后作为房地产转让的底价，并按税务部门的要求按期报送房地产所在地主管税

务机关，作为确认计税依据的参考。

房地产所在地主管税务机关要求从事房地产评估的资产评估机构提供与房地产评估有关的评估资料的，资产评估机构应无偿提供，不得以任何借口予以拒绝。

房地产所在地主管税务机关应根据《条例》和《细则》的有关规定，对应纳税房地产的评估结果进行严格审核及确认，对不符合实际情况的评估结果不予采用。

五、收入确定需关注的问题

1、土地清算时收入确认的问题

地清算时，已全额开具商品房销售的，

按照所载金额确认收入；未开具或未全额开具的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入（条例第十条规定：纳税人应当自转让房地产合同签订之日起七日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地）。销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，应在计算土地时予以调整（国税函

【2010】220号）。

解析：要理解上述税收规定，必须结合其他有关法律的规定。最高人民关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（法释[2003]7号）第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解

除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

结合（法释[2003]7号）的规定，税收处理如下： 房地产开发公司如果就超建的面积向购房者收取了补价，应当将补价并入其销售收入，按照相关规定计算缴纳营业税、土地和企业所得税。

如果房屋实际面积小于合同约定面积的，房地产开发公司返还给购房者的不足面积部分的房价款可以冲减销售收入；对于面积误差比超过3%且属于违约性质的部分（法释[2003]7号规定面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。税收处理是把其中的一倍冲减其销售收入，另外一倍视同违约金），不能冲减销售收入，作为营业外支出处理。

例如，甲房地产开发公司销售给王某的房屋面积不符合合同规定的面积要求，合同面积125㎡，实际测量面积121㎡，房屋单价6000元／㎡。为此甲公

司共支付给王某25500元（假如无利息因素）。

1、对于面积误差比3%以内（含3%）甲公司应返还给王某（如下）：

（125×3%）×6000=22500元

2、对于面积误差比超过3%的部分，返还给王某（双倍返还如下）：

误差比超出3%的面积：（125-121）-125×3%=0.25㎡

双倍返还的金额：2× 0.25×6000元／㎡=3000元（其中的1500元冲减房地产公司的销售收入，另外1500属于违约性质的支出，计入其营业外支出）

总结：合计返还给王某的金额：22500 3000=25500元，其中的1500元计入房地产公司的营业外支出，余额部分2400（25500-1500）冲减其销售收入。

2、房地产转让有关票据的开具

房地产开发企业在销售开发产品时，必须按规定开具相关票据。具体为：房地产开发企业收取房价款?包括定金）应当开具地方税务局监制的“销售不动产统一（自开或代开）（国税发【2006】128号）”，审核过程中，对应当开具而未开具的，税务机关应当责令其开具。代收其他费用，不计入房价的，应使用委

97土地清算实务操作规程2012-08_土地清算

托方相关票据。

3、房地产交易价格偏低且无正当理由的认定 对于房地产交易价格低于本企业在同一

地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格、且无正当理由的，税务机关有权根据：①按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；②由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定（187号文件第三，91号文件第19条）。

六、收入确认的审核要点(国税发【2009】91号第1、

第19条的细化)

(1)对“预售收入备查簿”的审查：审查企业按照项目（滚动开发的，按期）设立的预售收入备查簿，注明：购买者、购买房屋具体位臵（栋、单元、室）、建筑面积（套内建筑面积）、合同号、合同签订日期、合同金额、确权尾差金额、交付使用日期、房产证办理日期、付款方式、预售款、预售日期、预售款确认收入日期、已纳税金、预售款确认收入金额、预售款确认收入时结转的成本。

(2)确认销售退回、销售折扣与折让业务是否真实，内容是否完整，相关手续是否符合规定，折扣与

折让的计算和会计处理是否正确。重点审查给予关联企业的销售折扣与折让是否合理，是否有利用销售折扣和折让转利于关联单位等情况。

(3)审查银行按揭款收入有无申报纳税，有无挂在往来账如“其他应付款”不作销售收入申报纳税。

(4)审查以房换地的，在房产移交使用时有否视同销售不动产申报缴纳税款。

(5)审查开发商采用“还本”方式销售商品房和以房产补偿给拆迁户时，是否按规定申报纳税；

(6)审查房产公司在销售不动产过程中收取的价外费用如天然气初装费、有线电视初装费等收益是否申报纳税。

(7)审查将房产、土地等不动产或无形资产抵债转让给其他单位或被拍卖的房产，是否按规定申报纳税。

(8)对于以土地（房地产）作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，是否按规定申报纳税。

(9)土地使用者转让或臵换土地，无论其是否取得了该土地的使用权属证书，无论其在转让或臵换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变

更登记手续，只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利，且有合同等证据表明其实质转让或臵换了土地并取得了相应的经济利益，土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定申报纳税（《国家税务总局关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复》（国税函?2007?5号）。

(10)企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。企业销售或转让有关不动产所有权的收入与该被转让的不动产所有权相关的成本、费用的差额，应作为业务发生当期的损益，申报纳税。

第四部分 扣除项目金额的确定

一、扣除项目税务处理所遵循的原则

房地产开发企业办理土地清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地暂行

条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。《中华人民共和国土地暂行条例》第六条规定，计算增值额的扣除项目：

（一）取得土地使用权所支付的金额；

（二）开发土地的成本、费用；

（三）新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；

（四）与转让房地产有关的税金；

（五）财政部规定的其他扣除项目。

(一)合法凭据扣除原则

1、在土地清算中，计算扣除项目金额时，其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除（国税发【2009】91号第21条）。

2、房地产开发企业办理土地清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根

据土地暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除（国税发【2006】187号第四）。

3、房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具的，按所载金额予以扣除；未开具的，扣留的质保金不得计算扣除（国税函【2010】220号第二）。

4、审核建筑安装工程费时应当重点关注（国税发

【2009】91号文件第25条）：

（1）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。

（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。

（3）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。

（4）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。

(5)建筑安装是否在项目所在地税务机关开具。

97土地清算实务操作规程2012-08_土地清算

5、审核开发间接费用时应当重点关注：开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取得的凭证是否合法有效（国税发【2009】91号文件第26条）。

6、在土地清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积（国税发【2006】187号第八）。

（二）真实发生原则

扣除项目金额中所归集的各项成本和费用，必须是实际发生的（国税发【2009】91号文件第21条、第22-26条）。

（三）准确划分开发成本和开发费用原则

由于在土地计算过程中，开发成本和开发费用是用不同的计算口径进行扣除的，因此两者之间不得混淆，否则计算的土地就不够准确。

扣除项目金额应当准确地在各扣除项目中分别归集，不得混淆（国税发【2009】91号文件第21条）。

还有国税发【2009】91号的第22条第（二）、23条第（二）、24条第（二）

（四）合理分摊原则

扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的（国税发

【2009】91号文件第21条）。

纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用（国税发【2009】91号文件第21条）。

还有国税发【2009】91号文件第21条的（四）、（五），第22、23、24和27条都有相关的规定。

（五）税收规定优先原则

对同一类事项，应当采取相同的会计或处理方法。会计核算与税务处理规定不一致的，以税务处理规定为准（国税发【2009】91号文件第21条）。

说明：如果某房地产开发企业实行的是2006年颁布的会计准则，其从金融机构取得的专项借款，如果符合资本化条件，相关的利息费用就计入到开发成本中去了，但土地规定，必须要将已经计入开

发成本的资本化利息调整出来，放到计算土地的利息费用中，按利息费用的扣除标准来进行处理。这个就是税收规定的优先原则的体现。

（六）一致性原则

对于分期开发的房地产项目，各期清算的方式应保持一致（国税发【2009】91号文件第36条）。

二、地价款的扣除

取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（细则第七条）。

1、规定

国有土地，是指按国家法律规定属于国家所有的土地。按照我国相关法律的规定，国有土地归国家所有，可以转让的只是国有土地的使用权，对于非国有土地，只有被收为国有土地之后才可以转让。

（摘自财政部、国家税务总局财税字?1995?48号规定） 在土地清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的。纳税人应按规定进行土地的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用=消算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

（摘自国家税务总局国税发?2006?187号规定） 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。

（《中华人民共和国土地暂行条例实施细则》第九条） 纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的

面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊。

根据土地立法精神，《细则》第九条的“总面积”是指可转让土地使用权的土地总面积。在土地开发中，因道路、绿化等公共设施用地是不能转让的，按《细则》第七条规定，这些不能有偿转让的公共配套设施的费用是计算增值额的扣除项目。因此，在计算转让土地的增值额时，按实际转让土地的面积占可转让土地总面积来计算分摊，即：可转让土地面积为开发土地总面积减除不能转让的公共设施用地面积后的剩余面积。

（摘自国家税务总局国税函?1999?112号文） 属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

（摘自国家税务总局国税发?2006?187号规定） 对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。

（摘自财政部、国家税务总局财税字?1995?48号规定）

2、审核要点

（1）审核取得土地使用权支付的金额是否获取合法有效的凭证，口径是否一致；

（2）如果同一土地有多个开发项目，取得土地使用权支付金额的分配比例和具体金额的计算是否正确（91号文件第22条）；

（3）审核取得土地使用权支付金额是否含有关联方的费用（91号文件第29条）；

（4）审核有无将期间费用记入取得土地使用权支付金额的情形（91号文件第22条）；

（5）审核有无预提的取得土地使用权支付金额（国税发【2006】187号）；

（6）比较、分析相同地段、相同期间、相同档次

97土地清算实务操作规程2012-08_土地清算

项目，判断其取得土地使用权支付金额是否存在明显异常。

3、审核方法

（1)审核取得土地使用权所支付金额的真实性 按照相关财务制度的规定，房地产开发企业在支付取得土地使用权所支付的价款及按国家规定缴纳的有关费用记入“开发成本—土地征用及拆迁补偿”科目。因此，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、出让合同、土地收据、契税票据、银行支付记录和与相关部门的协议，计算本期开发项目的“取得土地使用权所支付的金额”是否真实、正确，审核其受让土地面积是否正确，判定其是否存在返还和以地补路等情况。对存在以地补路的情况要结合的相关文件和协议进一步核实。

（2）审核取得土地使用权所支付金额核算的正确性

房地产开发企业确认取得土地使用权所支付的金额，必须以实际发生为前提。因此，应当结合房地产开发企业“开发成本一一土地土地征用及拆迁补偿费用”、“预提费用”和往来帐等科目的审核，判定房地产开发企业在核算过程中是否存在预提尚未实际支付土地出让金的行为。

(3)审核取得土地使用权所支付金额分摊的准确性

根据有关“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊”的规定，对房地产开发企业成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，以及建有公共配套设施的，应结合房地产开发企业提供的土地使用权证、经规划部门审核同意的规划图、房屋分户（室）测绘面积对照表等资料，按照上述原则分摊土地成本，以判定其土地成本的分摊是否合理、准确。

（4）审核取得土地使用权开发允许加计20%的确认（摘自国家税务总局关于印发《土地宣传提纲》的通知国税函发【1995】110号）

①取得土地使用权后，未进行任何形式的开发即转让的，计算其增值额只允许扣除取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，以及土地转让环节缴纳的各项税金，不能予以20%的加计扣除（这样规定，其目的主要是抑制“炒”买“炒”卖地皮的行为）；

②取得了房产产权（或者楼花）后，未进行任何实质性的开发或改良即再转让的，计算其增值额时只允许扣除旧房及建筑物的评估价格或取得房地产（楼花）时支付的价款和按国家统一规定交纳的有关费用，也不得予以20%的加计扣除；

③取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“七通一平”等），不进行房屋的建造即转让的，计算其增值额只允许扣除取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地的成本、费用、与转让土地使用权有关的税金，并允许按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本和加计20%的扣除（这样规定，是鼓励投资

者将更多的资金投向房地产开发）；

④取得土地使用权后进行房地产开发建造的，计算其增值额只允许扣除取得土地使用权时所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，开发土地的成本、费用、与转让土地使用权有关的税金，并允许按取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本和加计20%的扣除（这可以使从事房地产开发的纳税人有一个基本的投资回报，以调动其从事正常房地产开发的积极性）。

4、需关注的问题

（1)取得土地使用权所支付金额涵盖内容的明确

《细则》第七条规定：“取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。”这一条的明确了取得土地使用权所支付金额涵盖的内容，结合实际情况，具体为:

①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款包括：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的土地出让金，以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

②按照国家统一规定交纳的有关费用，是指纳税人在取得土地使用权过程中为办理有关手续，按照国家统一规定缴纳的有关的登记、过户手续费，如契税。

(2）土地使用权出让价款在税收规定与财务会计制度中的区别

在会计处理上，取得土地使用权支付金额以及土地征用拆迁补偿费等均作为土地开发

成本记入“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，这在税法与会计处理上存在了差异，因此，对于土地扣除项目中的“取得土地使用权所支付金额”对应的财务会计核算中的“开发成本——土地征用及拆迁补偿”，且只是其中一部分。此外，在自用房土地成本的划分上，其支付的

土地出让金，在“无形资产”科目中列支与核算，不应在“开发成本”中列支，在实际清算中也应予以剔除。

(3）土地使用权金额相关票据的确认

取得土地使用权的原始凭证有缴纳土地出让金的凭据，支付地价款的和银行转帐记录等，具体有国有土地出让合同、国土局开具的土地出让专用收据、财政局开具的契税票据等。

对房地产开发企业发生为获取土地使用权的支出，应以实际支付为前提．能进行确认的合法有效的票据有：转让土地的——税务局监制的；出让土地的——土地出让专用收据。对于转让土地的行为，必须开具税务局监制的。

（4）仅进行土地开发不进行房屋建造的扣除项目

对于取得土地使用权后，仅进行土地开发（如进行“七通一平”等），不进行房屋的建造，即将土地使用权再转让出去的，在计算其增值额时只允许扣除：

①取得土地使用权时支付的金额；

②按国家统一规定交纳的有关费用； ③开发土地的成本、费用；

97土地清算实务操作规程2012-08_土地清算

④与转让土地使用权有关的税金；

⑤取得土地使用权时支付的地价款和开发土地的成本之和加计20%的扣除。

（5）取得土地使用权后直接转让的扣除项目

对于取得了房地产产权后，未进行任何实质性的改良即再行转让的，计算其增值额时只允许扣除： ①取得房地产时支付的价款；

②按国家统一规定交纳的有关费用；

③在房地产转让环节缴纳的各项税金。 不得加计20%的扣除

三、房地产开发成本的扣除（91号文件的术语） 开发土地和新建房及配套设施（细则第七条的术语，简称“开发成本”）的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

1、规定

房地产开发企业办理土地清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有

规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产

有关税金，须提供合法有效凭证：不能提供合法有效凭证的，不予扣除

（摘自国家税务总局国税发?2006?187号文）

房地产开发企业办理土地清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。

（摘自国家税务总局国税发?2006?187号文） 此项目包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。这些成本允许按实际发生额扣除。 土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安臵费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安臵动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“七通一平”等支出。 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工

程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 （摘自《中华人民共和国土地暂行条例实施细则》） 对于县级及县级以上要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中向购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税：如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转上房地产的收入。 对于代收费用作为转让收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。

（摘自财政部、国家税务总局财税字?1995?48号文件规定） 房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库?、物业管理场

所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：

①建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；

②建成后无偿移交给、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除； ③建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。

（摘自国家税务总局国税发?2006?187号文?

房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除。

（摘自国家税务总局国税发?2006?187号文） 清算后再转让房地产的处理：

在土地清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。

单位建筑面积成本费用＝清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积

（摘自国家税务总局[2006]187号文件）

属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。

（摘自国家税务总局[2006]187号文件）

2、审核要点 （1）审核（取得土地使用权支付金额和）土地征用及拆迁补偿费时应当重点关注（国税发【2009】91号第二十二条）：

①同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。 ②是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。 ③拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。

（2）审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注（国税发【2009】91号第二十三条）：

①前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。

②是否将房地产开发费用记