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对土地清算问题的探究及对策
作者：王人之
来源：《中国科技博览》2013年第19期
【摘要】：土地清算的方法有据实清算和核定清算。核定清算要符合限定条件，但各地区确定的征收率差异较大，能否体现国家设置土地的宗旨，有待考究。而在据实清算中发现绝大多数企业又或多或少存在不少的问题，包括工程的立项、签订的合同等，针对这些问题加以探究，并相应提出了一些对策。 【关键词】：土地 据实清算 核定清算
当前土地的清算方式仅有两种，一种是按核定清算，另一种是按据实清算。由于据实清算审核时间较长，存在企业不配合、资料不全的现象较多，在税收任务重、时间紧的大背景下只要符合条件，均可采用核定清算征收的方式，这有利于加快土地项目的清理和税款的入库。但是往往采用核定征收土地税额，不同地区规定的征收率是否真正体现了国家土地设置的宗旨还有待于考究。实务操作中，应严格执行土地清算规定，把控好核定征收的条件和程序，促使企业严格执行国家会计制度、税收法规，建立健全企业内部财务核算制度。现就土地据实清算问题做些探究。 一、关于土地清算中收入确认问题
房地产开发企业转让房地产取得收入是指取得的全部价款及有关的经济利益，分为直接销售开发产品和视同销售收入两种形式。在实际操作中，开发企业往往会出现以下问题（1）部分房地产企业推迟工程决算将预售购房款或当期售房款长期挂在往来账上，作为调节利润的工具，不及时结转收入延迟开具房地产销售专用。（2）以房款抵偿工程成本、债务等，坐支收入，造成资金直接在账外循环.（3）、对需要视同销售的开发产品漏计销售收入（4）对直接销售的开发产品，以一房一价为名，调节房价，少计销售收入，侵蚀土地税基。 针对以上问题及规定，笔者认为：应重点做好房地产开发企业日常监控工作，督促、指导房地产开发企业将收入（含视同销售收入）准确及时入账。在清算工作中，对房地产开发企业销售台账、销售、销售收入、销售合同四项书证核对，同时注意以下工作环节：（1）结合房产管理部门网上备案资料确认是否有预售款未转入收入情况存在。（2）检查项目承包方、材料供应方与开发企业往来账目，有无虚挂“大额”余额存在，防止开发企业“以房偿债”，“以房换物”不作为视同销售处理。（3）检查“开发产品”明细结合实地勘察调查，对开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人等的行为，在开发产品所有权发生转移时，视同销售收入。（4）从销售统计表中检查是否存在不合理销售价格情况，对此类销售，按同类同期平均销售价格予以调整销售收入。
二、房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的确定问题
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根据《国家税务总局关于土地清算有关问题的通知》（ 国税函（2010）220号）第二条就房地产开发企业未支付的质量保证金，其扣除项目金额的问题规定：房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定扣留建筑施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具的，按所载金额予以扣除，未开具的，扣留的质保金不得计算扣除。本规定对开发商土地清算影响较大。土地与企业所得税不同，它不考虑企业开发项目的预提成本问题，开发商工程竣工验收以后，应付未付工程款问题普遍存在，而土地一旦清算完毕，，以后实际支付工程款索要了，想再追加清算怕是难上加难而要改变这一困境，开发商应尽可能让利建筑承包商，即便先支付部分税金也可，索取全部入账，方可清算无忧。 三、准确审核清算项目成本
房地产企业的开发成本是土地清算的核心，也是最难查实的关键环节，问题突出表现为：一是开发商移花接木。为了不好入账的“灰色支出”做实，采取虚构工程项目，编造虚假工程合同和决算书，到税务机关套开建筑的方法予以转入，二是开发商和施工企业互相达成默契，采取虚假招标或签订补充合同等方式虚构工程项目，虚增业务量增加开发成本，由于审核人员对施工图纸、工程概算知识不了解，房地产项目零星工程、辅助和配套设施工程项目众多，加之部分开发商和施工单位属关联企业，使审核人员调查取证有较大的难度。因此在审核时采取会计资料与外部调查相结合的原则，可以从决算报告入手，审核企业的成本项目，及每一成本项目的构成及情况，。对合同台账包括结算书、成本明细表，进行核对。另外由税务机关协助调查，房地产企业虚开和以及虚构建筑合同或者与关联的建筑公司签订虚假合同问题，以及从相关部门核实包括项目的立项、规划、质量检验、竣工交付、房屋面积测绘、办理产权证、土地使用证等一系列问题，以确定项目成本。 四、认真审核房地产企业计税的扣除项目
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地清算管理有关问题的通知》，第四条第一款规定：“扣除取得土地使用权所支付的金额，房地产开发成本费用与转让房地产有关的税金，需提供合法有效的凭证，不能提供合法有效证据不予扣除。成本项目包括（1）土地征用及拆迁补偿费、（2）前期工程费、（3）建筑安装费、（4）基础设施费、（6）开发间接费用。”笔者结合在土地清算中应采取如下步骤加以解决（1）利用规划定点图、建筑施工设计等资料初步了解项目开发情况。（2）注重实地查验或聘请工程造价师，到施工现场了解开发情况，从而评估算项目工程量。另外可以通过聘请造价师等专业人才建立价格模型来调整扣除限额。（3）对开发企业提供的成本资料进行归集整理，同时查看相关建筑施工合同、施工竣工资料，将合同金额加以比对，差异处应要求开发企业提供合理解释及依据，如开发企业无法提供或拒绝提供的必要时，可聘请工程造价中介机构依据协助评估并出具报告，开发企业提供的相关工程施工合同、真实合法的等资料情况，在检查过程中投入一定的人力、时间，运用调取账簿及相关凭证、函证，到对方上门取证等检查方法。
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