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来源：华佗小知识

桦南镇中心城区控制性详细规划  文本  说明书  附图  分图图册

桦南中心城区控制性详细规划

项目名称：桦南镇中心区控制性详细规划委托方（甲方）：桦南镇桦南镇城乡规划局承担方（乙方）：聚义规划建筑设计股份有限公司国家事业法人代码： 199001090514 城市规划编制资质证书等级：甲级

城市规划编制资质证书编号： [黑]城规编第（022016）号

院长：万亚男

总规划师：万亚男

院规划设计成果专用章：

规划设计编制完成时间： 2013年 6 月

桦南中心城区控制性详细规划

编制单位：

聚义规划建筑设计股份有限公司编制人员名单：

项目负责人：万亚男

桦南中心城区控制性详细规划

目录  文本第一章总则 ............................................................................... 7 第二章功能定位与总体布局 ........................................................... 8 第三章土地使用性质分类及控制 ................................................... 8 第四章土地使用强度控制 ............................................................... 8 第五章道路交通规划及控制 ......................................................... 11 第六章配套公共服务设施 ............................................................. 11 第七章景观系统规划及控制 ......................................................... 12 第八章市政工程规划及控制 ......................................................... 13 第九章建筑高度及间距控制 ......................................................... 16 第十章建筑物边界退让控制 ......................................................... 16 第十一章奖励与处罚 ..................................................................... 16 附录名词解释 ............................................................................... 18

 说明书第一章现状概况 ............................................................................. 24 第二章规划依据、范围与原则 ..................................................... 24 第三章功能定位 ............................................................................. 25 第四章功能结构 ............................................................................. 27 第五章居住用地规划 ..................................................................... 28 第六章公共设施用地规划 ............................................................. 29 第七章道路交通规划 ..................................................................... 30 第八章绿地系统规划 ..................................................................... 32 第九章景观系统规划 ..................................................................... 33 第十章给水工程规划 ..................................................................... 34 第十一章排水工程规划 ................................................................. 35 第十二章供电工程规划 ................................................................. 36 第十三章通信工程规划 ................................................................. 37 第十四章供热工程规划 ................................................................. 38 第十五章环境卫生设施规划 ......................................................... 39 第十六章管线综合规划 ................................................................. 39 第十七章规划控制要求 ................................................................. 40

桦南中心城区控制性详细规划

 分图图册（共4张）  附图 01. 区位分析图 02. 土地使用现状图 03. 土地使用规划图 04. 道路系统规划图 05. 道路竖向及坐标规划图 06. 公用设施规划图 07. 建筑高度规划图 08. 绿地系统规划规划图 09. 城市设计引导图规划图 10. 地块编号图 11. 给水排水工程规划图 12. 供热，电信电力工程规划图 13. 总图图表

桦南中心城区控制性详细规划

文本聚义规划设计股份有限 2013公司年 6月

桦南中心城区控制性详细规划

第一章总则

西街路，西至苗圃路，现状总用地面积221.65公顷。具体规划控制第 1 条

第 2 条

第 3 条

第 4 条第 5 条为保障桦南镇中心城区控制性详细规划的实施，促进并带动整个新区开发建设，特制订本规划实施文本。

本细则适用于桦南镇中心城区规划范围内各片区、地块以及各类用地建设的规划管理工作，并作为工程项目设计的依据，但不能作为工程项目施工的依据。规划范围内任何拆建、改建、扩建或新建项目，均应符合本规划的规定和要求，由本规划进行技术总协调。

本文本与控制性详细规划的分图图册，具有同等的法律效力，两者应同时使用，不可分割，规划范围内各类建设项目，均应符合本文本和分图图册。

规划依据：

《中华人民共和国城乡规划法》建设部《城市规划编制办法》建设部《城市规划编制办法实施细则》

《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）

黑龙江省地方标准《控制性详细规划编制规范》（DB23/T744-2004）《桦南镇总体规划》（2005-2020年）《桦南县体系规划规划》（2005-2020年）

国家相关规范及桦南镇镇和规划部门相关规定和设计要求

规划范围：中心区桦南镇中部，北邻胜利路，南至交通路，东到铁

第 6 条

第 7 条第 8 条范围由总图图则界定。

规划年限：本次规划期限以《城乡规划法》为依据，同时与《桦南镇中心城总体规划》相吻合，确定规划期限为：近期：2005—2011年；远期：2011—2020年。

本规划涉及的指标和技术规定是结合桦南镇中心区的实际情况和考虑今后的发展制定的。未涉及或未详细说明的指标和技术规定应符合国家、黑龙江省和桦南镇的现行规定。

本规划的解释、实施过程中对各种问题的协调处理，由桦南镇城乡规划局负责。

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第二章功能定位与总体布局

分类标准。绿地、市政设施及部分公共设施分至小类。

第 12 条规划区内各地块的开发建设，必须符合本规划所规定的用地性质，

第 9 条

功能定位：规划范围内依据功能的不同及黑龙江省《控制性详细规划编制规范》（DB23/T744-2004）的要求，共划分A、B、C、D四个区。依据《桦南镇（中心城）近期建设规划（20052011》

第 10 条总体布局：规划用地开发引入点轴模式，在前进路和仙新兴路两侧

形成城市发展轴，形成以商业、商务文化区为核心，居住小区在外围，生态界面和城市绿色空间发展带环绕周边，生态绿廊渗透其间的总体布局，并与各景观道路结合形成“绿网”。规划形成“一核、二轴、三带、四中心、四板块”的总体结构；“一核”指结合世纪广场的中心商业核心区；“二轴”指前进路和新兴路城市发展轴；“三带”指商业、行政、铁路景观防护带；“四中心”指沿前进路、新兴路四大服务中心；“四板块”指均布于用地的四大功能板块。

第三章土地使用性质分类及控制

第 11 条用地分类：本次规划土地使用性质分类以国标《城市用地分类与规

划建设用地标准》（GBJ137-90）为基础，提出适用于本规划特点的

第 13 条

第 14 条第 15 条第 16 条因特殊原因，确需变更规划用地性质时，应经规划主管部门许可，并服从规划主管部门规定的附加条件。用地性质的变更，原则上只能在《城市用地分类及城市规划建设用地标准》所规定的小类或中类范畴里进行。

规划同时允许在开发过程中，在用地中兼容建设一些其他性质的项

目，规划区内的用地兼容应符合附表一规定。

第一节居住用地规划及控制

规划居住用105.33公顷，占总用地的47.51%，人均居住用地面积

为47.98平方米，居住总人口为3.81万人。

采用“居住区——组团”式的布局结构，由城市主、次干道将地块

分为基本均等（7-10公顷左右）的十八个居住组团。规划通过居住组团内部道路和绿化带对组团进行用地划分，细分地块视为最小出让地块，当出让地块大于细分地块时可以采取适当合并，但应保证

组团的整体结构。如居住组团统一开发，其内部的组团绿地的形式、位置可作适当调整，但应与整体的绿化系统保持良好的联系。

规划设置中学二所，在在片区内并结合城市次干道设置出入口。规

划设置小学三所，在片区内并结合城市次干道设置出入口。规划幼

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儿园二十所，均布于居住用地之中。其它配套公共服务设施可结合沿城市主次干道的公建和住宅设置。

第 17 条各街坊、地块、基地内的配套设施的项目、数量、用地、建筑面积

科研区公园附近设置，分为东西两片。东片文化娱乐用地结合教育科研区展览公园的开发形成地区的科研教育展览研发中心；西片文化娱乐用地结合商业中心的商业服务功能，形成区域文化活动中第 18 条第 19 条

第 20 条第 21 条第 22 条和位置应符合分图图册的规定。配套服务设施项目中，居委会、小型商业服务设施、公厕的布置可根据具体情况，在街坊内进行调整。上述项目是规划确定的最低标准，在规划建设改造过程中，可酌情调整或增加。

在进行较大范围的成片开发时，地块内配套公用设施的位置经规划

主管部门批准后，可根据修建性详细规划作适当调整，但其项目、数量、用地或建筑面积均不得少于规划分图图册中的规定。

本规划未涉及的其它配套公用设施参照黑龙江省和伊春市有关规

定执行。

第二节公共设施用地规划及控制

规划将公共设施用地主要沿中部核心绿带布置，规划公共设施用地

共9.37公顷，占总用地的17.70%，人均用地面积为20.04平方米。

规划商业金融用地共20.68公顷，中部绿轴规划为核心商业金融用

地；东、西两片规划为商业金融用地，鼓励与居住用地的适当融合。

规划文化娱乐用地共4.66公顷，主要沿日月峡大街中心公园和教育

第 23 条

第 24 条第 25 条第 26 条第 27 条心。

规划科研设计用地共57.16公顷，位于新兴路南侧，结合其附近公

园，中学，形成科研教育区核心研究、展示、会议中心。

第三节绿地控制

绿地规划结构：规划将基地外围的森林公园、林区生态走廊、防护

林带3条景观防护绿化带，以及中心公园和教育科研区绿化公园2个公园，通过沿主要道路的街头绿地连接起来，形成网络状的绿地系统。

规划绿地总面积为4.40公顷，占城市建设用地的38.%，人均用

地面积为33.18平方米。

规划沿区域内铁道设置30米左右绿化隔离带；沿苗圃街、交通街

和铁西街两侧各设置10米绿化带。

图则所示的城市公共绿地在城市开发建设时不得侵占。各地块必须

满足分图图册所规定的绿地率指标，同时还应尽可能增加绿化面积，并充分利用各种有利条件，增加垂直绿化和屋顶绿化，增强绿化效果。区内所有道路应按规划的道路断面配置行道树和绿化隔离

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设施。组团级绿地在保持结构不变的情况下，可做适当调整。

总的建筑密度。当建筑提供部分室外或室内的公共空间，则其总建筑面积可提高，标准可按公共空间用地总面积的50%，建筑面积的100%进行补偿。

第 29 条住宅用地：规划区内住宅（D06-02）和南部原有林地周边地段住宅

第四章土地使用强度控制

第 28 条规划确定的容积率和建筑密度均为上限值，在实施过程中，地块的

开发不得高于其中任何一个的上限。在同一性质、相邻地块统一开发时，其容积率和建筑密度可相互转移，但不得高于总的容积率和

第 30 条（A04-05）以低层为主，以形成环境良好的高品质住宅区为目标，容积率控制不大于0.4，建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%；规划区内东部临中心公园地段住宅（B06-03、B08-03、B09-02）、核心区地段住宅（A02-05、A03-03）、北部商住混合地块（B01-02、B02-04、D01-01）和西部滨河地段住宅（D02-02、D02-04、D02-05、D03-01、D04-02、D05-02）以多层为主，容积率控制不大于1.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%；规划区内东部地段住宅（B03-05、B04-02、B05-02、）以多层为主，容积率控制不大于1.2，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%；沿线地段商住混合住宅（B03-04、B04-03、B05-01、B06-04、B06-06、B08-04、B09-01）和用地东北部住宅（B03-05、B04-02、B05-02）以多层结合小高层为主，容积率控制不大于1.4，建筑密度不大于35%，绿地率不小

于30%；东北部地段住宅（B03-02）容积率控制不大于2.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%；容积率控制不大于2.5，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。

居住配套公共服务设施：中学教育配套设施容积率控制不大于0.8，

建筑密度不大于30%，绿地率不小于25%；小学及托幼设施容积率

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控制不大于0.8，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%。

第 31 条商业金融服务设施：日月峡大街与仙翁山大街交叉口西南部地块

的，应报城市规划管理部门和交通管理部门批准，并符合下列规定：廊道的净宽度不大于6米，廊道的下净空高度不小于5.5米第 32 条第 33 条第 34 条（D04-03）考虑承担未来区域商业中心职能，控制土地使用强度，容积率控制不大于2.5，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%；中部地块（A01-04、A02-04、A03-04、B09-05）考虑承担区域商业中心职能，控制土地使用强度，容积率控制不大于1.4，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%；东部地块（B03-02、B03-06）考虑承担区域商业服务门户职能，控制土地使用强度，容积率控制不大于2.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%；其他沿街商业设施用地土地使用性质为商住混合用地，容积率控制不大于1.4，建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%。

文化娱乐配套设施：中部地块（A01-06、A04-02）考虑承担区域文

化娱乐中心职能，布置相应的文化娱乐用地，控制土地使用强度，容积率控制不大于1.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%；东部地块（C02-05）考虑承担区域会议、展览功能，容积率控制不大于2.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%。

科研设计配套设施：科研设计设施位于规划区东南部，其中临近中

心公园地块（C02-04），容积率控制不大于2.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%；其他科研设计用地，容积率控制不大于0.6，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。

建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道

第 35 条第 36 条（穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下净空高度可不小于4.6米）；廊道内不得设置商业设施。凡符合上述规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

第五章道路交通规划及控制

规划道路广场用地34.10公顷，占城市建设用地的4806%，人均用

地面积为15.71平方米。

区内道路网采用“方格网”式布局形式，规划区内道路按城市主干

路、城市次干路、城市支路四级划分。主干路红线为45米，设计

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参考车速为60-80公里/小时；次干路红线为20-25米，设计参考车速为50公里/小时；次干路红线为17-20米，设计参考车速为40公里/小时。

第 37 条道路红线内用地为道路及道路绿化专用，任何与道路交通无关的建

80米范围内，向次干道方向延伸65米范围内，向支路延伸50米范围内，为禁止开设机动车道出口路段，任何单位和个人均不得开设机动车道出口。如确需在上述路段内设置机动车道出口的地段，只能设置右转出口，出口位置应保持距交叉口路缘线转角弧线切点20第 38 条第 39 条第 40 条第 41 条第 42 条筑和构筑物的改建、扩建及新建均不得占用道路用地。城市主、次干道、支路的走向、转点座标、道路断面形式必须符合本规划道路规划图的要求。组团级道路的具体位置、形式可根据现状用地情况适当调整。具体分布见附表三：规划道路一览表。

规划结合绿地系统组织形成完善的步行网络，使得各组团与主要的

公共服务设施及开敞空间之间形成良好的联系。在公共活动场所和人行横道处须考虑无障碍设计，以满足残疾人的需要。

凡是人流集中的大型商业建筑、其他公共建筑，以及公园、居住区，

必须配建机动车停车场，用来停放本单位自用车以及所吸引的外来车辆。停车场的基本规模根据各建筑物的性质、规模确定。机动车每标准车停车面积25-30平方米。配建停车场面积原则上在本地块内解决，特殊情况也可多个地块和并建设停车场。

对规划区内的各个不同功能地块配建停车标准应符合附表四规定。规划区内交通设施、配建停车、机动车出入口的位置和道路交叉口

形式应符合分图图册的规定。如地块性质或建筑容量需进行调整时，配建停车位也需相应变动。

规划确定城市道路交叉口路缘线转角弧线切点向主干道方向延伸

米以上的距离。

第六章配套公共服务设施

第 43 条配套公共设施配置分公共服务设施、交通设施和市政设施三大类，

涉及托幼、小学、中学、文化活动站、社区服务中心、社区卫生服务站、公交站点、密闭式清洁站、公共厕所、换热站、消防站、加油站等12项。未涉及配套公共设施应结合地块具体开发建设进行相应配套。

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第 44 条配套公共设施按《城市居住区规划设计规范》GB50180配置，具体

分布见附表五：配套公共设施一览表。

第 45 条配套公共设施建设不采用占地的方式，结合地块开发进行调

整，但不得少于文本及分图图则中的相关规定。

第七章景观系统规划及控制

第 46 条总体结构：规划形成东西高、中部低，由硬质、结构化的城市空间

向软质、松散的生态空间过渡，点、线、面相结合的景观系统，并与沿乌马河的生态景观廊道取得良好的呼应。景观系统可以概括为“二轴、三带”。

第 47 条二个景观轴：前进街景观轴——结合南侧科研教育园区绿地、北侧

街头绿地建设成为区域的景观林荫大道。新兴街景观轴——结合住

区及公园开发，形成连续的城市空间界面。

第 48 条三条景观带：滨河景观带——主要由沿乌马河的绿地、开放空间和

居住建筑组成，规划强调层次感和轮廓线的节奏感，形成南北密、中间疏的道路界面景观，形成顺应地势近低远高、起伏有序的整体空间格局、塑造与自然协调共生和渗透交融的景观特色。滨山景观带——主要由路南侧自然山体风景区和路北居住区组成，强调由城市空间向自然空间逐渐过渡，组织多样化的社区景观带。铁路景观带——主要由公共设施组成，形成连续的界面效果，要求控制沿街立面的连续性和整体感，形成标志性的城市景观。

第 49 条规划区内有关的标志、公告、广告招牌的位置和尺寸大小须由规划

管理部门核准确定后方可设置。

第八章市政工程规划及控制

第一节给水工程

第 50 条规划水源：桦南镇水源地在距桦南县西北约3公里的双立屯和历家屯0.5公

里处，水采用井群方式，共8眼取水井，井深50米，井间联络管DN250—500mm，

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设计取水能力为4万立方米/日，实际日供水量6000立方米/日。

第 59 条敷设方式及管孔数：采用地下管道敷设通讯电缆，为留有充分发展

余地，通讯管道建设将按以下标准设计：主干路12孔，次干路6孔，一般道路不小于4孔。

第 60 条规划设电信局1座，占地 1500平方米，建模块局一座。第 51 条管网规划：供水管网采用生活、消防共用的供水系统。按城市规划

布置管网，考虑给水系统分期建设的可能，并留有充分发展的余地。

采用生活、生产、消防合一，消防采用低压制，桦南镇和林业局采用两套供水系统，最不利点供水压力不得低于0.16MPa，用水最高日最高时消防管网中最不利点不得小于0.10 MPa

第二节污水工程

第 52 条污水量预测：规划污水总排放量为 2.19万m3/d。

第 53 条排水：采用分流制的排水，其中污水经汇集后排入桦南镇

污水处理厂。

第 54 条雨水排放：雨水工程根据地形分为三个汇水区，雨水经管道收集后

分别排入乌马河和区内内河及水上公园。

第三节供电工程

第 55 条规划采用10KV和0.38/0.22KV为规划电压等级。第 56 条用电负荷：规划区供电总负荷为4.54万KW。

第 57 条电源规划：电源取自西侧的青山变电所110KV~10KV。

第四节通信工程

第 58 条规划区市话容量为28750门。

第 61 条第 62 条第 63 条

第条第 65 条第 66 条第五节供热工程

采暖热负荷：综合热指标采用72W/m2，总热负荷为176.40MW。热源规划：规划采用伊春林业发电厂作为集中供热热源。供热管网：根据供热负荷设换热站7座。采用两级供热方式，即供

热一级网干管接入小区热力站，供热二级网经换热后进入用户，规划供热干管原则上在支路或小区道路上敷设。

第六节环卫工程规划

垃圾产量预测：生活垃圾总量按人均日产垃圾1.2kg计算，规划区

规划总人口3.81万人，则垃圾日产量为4.57万kg。

垃圾收集及储运方式确定：垃圾收集分为三类进行收集：有机垃圾、

无机垃圾和废品垃圾。分类收集垃圾后，以密闭的方式按类别倒运

至同类垃圾压缩间。

垃圾处理：远期规划区的垃圾处理应纳入全市垃圾处理系统统一考

虑，区内垃圾运往垃圾综合处理厂进行处理，实现垃圾处理的减量

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化、无害化和资源化。

第 67 条公共厕所：公厕设施按建设部《城市环境卫生设施设置标准》设置。

一般每平方公里不少于3座。流动人口密集的街道和商业闹市区道第 71 条建筑间距除必须满足消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方

面要求外，应同时符合本章的规定。

第 72 条在满足图则规定的前提下，居住建筑的间距必须满足下述要求：当

路，公厕间距为300—500m，一般街道为800m以内。

第九章建筑高度及间距控制

第 68 条各地块中最高建筑的高度不应超过分图图册规定的建筑限高要求。第 69 条根据城市空间及自然山体景观要求，本规划区内建筑高度控制最高

不超过50米。

第 70 条全区的最高建筑为中部前进路与新兴街附近居住、商业混合地块和

前进街北侧县附近居住、商业混合地块，控制高度不超过50米；沿主干路的商住用地，高度控制在24米以下；邻近世纪广场的南部居住用地和中心绿带西部两个居住用地，控制高度在20米以下；区域其他居住用地以多层为主，高度控制在24米以下；中心绿带高度不超过6米。

第 73 条第 74 条

住宅建筑正面朝向为正南方向时，最小间距不得低于遮挡建筑檐口高度的2.3倍，当住宅正面朝向为偏南方向时，最小间距可适当折减，朝向在偏南0～15°之间时，折减系数为1.0；朝向在15～30°

之间，折减系数为0.9；朝向在30～45°之间折减系数为0.8；朝向在45～60°之间折减系数为0.9；朝向大于60°时，折减系数为0.95。遮挡建筑的高度是指遮挡建筑北侧的檐口高度。当遮挡建筑为坡顶时，且屋顶坡度大于40°角时，遮挡建筑高度按屋脊计算；

多栋住宅建筑为一共同裙房时，遮挡建筑的高度计算应扣除裙房的高度。住宅的正面朝向应以南向或东南向为主。

多层居住建筑底层有商店或其它非居住用房的，其间距计算不得扣

除底层高度。

托儿所和幼儿园的主要房间、中小学的教室与其遮挡建筑的距离必

须达到冬至日满窗日照不少于3小时的日照标准。托儿所的活动场地必须满足有三分之一的活动面积在标准的建筑日照阴影线范围以外的要求。

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小于5米，高层建筑不得小于10米（均自道路红线直线段与曲线段的连接点算起）。

第 79 条地块与地块之间考虑开设消防通道的可能，两侧需各退后用地边界

第十章建筑物边界退让控制

第 75 条沿建筑基地边界和沿城市道路、公路、河道、铁路两侧以及电力线

路保护区范围内的建筑物，其退让距离除必须符合消防、防汛和交通安全等方面的要求外，应同时符合本章的规定。

第 76 条沿城市道路的两侧多、低层建筑（含高层建筑裙房）后退城市主干

道红线的距离不得小于10米，后退城市次干道红线的距离不得小于8米，后退城市支路红线距离不得小于5米。

第 77 条新建文化场馆、大型商场等有大量人流、车流集散的公共设施及包

括住宅在内的高层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离不得小于10米，并留出临时停车或回车的场地。

第 78 条道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离，多、低层建筑不得

第 80 条第 81 条第 82 条

3米。

地块靠近绿地及广场一侧，按后退红线1.5米控制。

建筑物的围墙、基础、台阶、管线、阳台和附属设施，不得逾越道

路规划红线。雨棚、阳台、招牌、灯饰等可在后退道路规划红线的距离内外挑，但其离室外地面的净空高度不得小于3米。

具体建筑工程的的退让距离除以本规划为基本原则外，需同时满足

消防及日照间距等相关规范要求。

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第十一章奖励与处罚

第 83 条容积率是指规划建设用地范围内全部建筑面积（包括附属建筑物面

积，不包括地下建筑面积、架空开放的建筑底层等建筑面积）与规划建设用地面积的比例。

第 84 条临近城市干道、广场、公园、内河水系等城市重点地段的建设项目 ,

在测算建筑容积率时与其相对应的城市干道、广场和公园的50% 用地可参与容积率平衡，平衡后的容积率不得超过图则有关容积率的规定。

第 85 条建设单位拟提高容积率或增加地下建筑面积的，建设单位应向市政

府提出申请，经市城市规划、建设、国土、房产等行政主管部门组成的联席会议研究确定是否调整容积率或地下建筑面积。原则上住宅项目容积率增加幅度不应超过20%；公建项目容积率增加幅度不应超过40%。容积率或地下建筑面积调整后建设单位按照以下规定

向市补交土地出让金，同时交纳相应的城市基础设施配套费。（1）地上住宅、公建建筑面积增加部分，综合考虑地类级差因素，建设

单位按该项目土地用途的楼面地价2—4倍补交土地出让金。（2）地下建筑面积增加的项目，地下一层建筑面积增加部分按照该项目

的楼面地价的30%补交土地出让金；地下二层建筑面积增加部分按照该项目的楼面地价的15% 补交土地出让金；地下三层建筑面积增加部分按照该项目的楼面地价的7.5%补交土地出让金。

第 86 条公建或住宅建设项目为城市提供公共空间及公益设施的建设项目

可适当增加容积率。

（1）为城市提供常年开放，面积不小于150平方米的供市民自由使用的

广场、绿地，并负责开放空间日常维修管理或承担日常维护管理费用的，每提供1平方米开放空间，根据开放空间地区控制容积率核定允许其增加建筑面积数量。

（2）额外为城市提供公益设施（公共厕所、文化活动场所及警务室、青

少年、老年活动站室等），并向公众提供无偿使用的。每提供1平方米使用面积的，允许增加建筑面积6平方米。

（3）建设项目为保护建筑提供观赏空间或维护资金的，每提供 1 平方

开放空间，允许增加建筑面积6平方米。修缮国、省、市级保护建筑的可以按其修缮工程费用的2倍，按项目的楼面地价折算成容积率予以奖励。

桦南中心城区控制性详细规划

附录名词解释

1.地块：由城市道路或不同用地性质界线围合出的大小不等的城市用地。2.容积率：规划地块内建筑总面积与规划地块面积之比。图则中所提容积

率一般为上限值，即须小于或等于。

3.绿地率：规划地块内绿地面积与规划地块面积之比，以百分比计。绿地

面积的计算包括：公共绿地、宅旁绿地、公共服务设施所属绿地，但不包括屋顶、天台、垂直绿化。图则中所提绿地率均为

下限，即须大于或等于。

4.建筑密度：建筑占地面积与规划地块面积之比，以百分比计。图则中所

提建筑密度均为上限值，即须小于或等于。

5.建筑限高：地块内建筑物允许建造的最大高度，以建筑室外明沟面或散

水坡至主体最高点垂直距离计。

6.建筑后退红线距离：建筑相对于规划地块某边界后退的距离。图则中所

提建筑退线均为最小距离限值，即须大于或等于。 7.配建停车泊位：指地块内必须建设的与建设项目相配套的机动车停车位

数。图则规定配建停车位数量为下限，即须大于或等于。停车泊位应满足不同功能用地的使用要求，泊位计算包括室外停车场和室内停车库两部分。各类建筑项目配建停车场指标参考有关城市的规定及相应的规范。

附表一：用地平衡表

(单位：公顷、%、平方米/人)

序号用地名称用地面积占城市建设人均用用地比重地面积居住用地 R 182.80 39.97% 47.98 1 商住混合用地 CR 48.18 10.53% 12.65 其中一类居住用地 R1 34.63 7.57% 9.09 二类居住用地 R2 99.99 21.87% 26.24 公共设施用地 C 76.37 17.70% 20.04 2 商业金融用地 C2 14.55 3.18% 3.82 其中文化娱乐用地 C3 4.66 1.02% 1.22 科研设计用地 C6 57.16 12.50% 15.00 3 道路广场用地 S 59.86 13.09% 15.71 其中道路用地 S1 59.86 13.09% 15.71 18

附表桦南中心城区控制性详细规划

4 市政公用设施用地 U 11.94 2.61% 3.13 其中其他交通设施用地 U29 11.94 2.61% 3.13 绿地 G 126.40 27.% 33.18 公共绿地 G1 115.86 25.33% 30.41 5 G11 84.70 18.52% 22.23 其中其中公园绿地街头绿地 G12 31.16 6.81% 8.18 生产防护绿地 G2 10.54 2.30% 2.77 其中防护绿地 G22 10.54 2.30% 2.77 6 城市规划建设用地合计 457.37 100.00% 120.04 注：规划人口为3.81 万人

附表二：土地使用兼容性表

用地性质 R C U G S 建筑分类 R2 C1 C2 C3 C4 C5 G1 G2 住宅 ● 公寓 ● ○ ○ 别墅 ● 商住楼 ● 中小学、托幼 ○ 小型配套服务设施 ● ○ ○ ● ○ ○ 旅游服务设施 ● ● ○ ○ ○ 大型金融商贸设施 ● ○ 大型文化娱乐设施 ● ● 大型综合市场 ● 行政办公 ● ○ ○ 商务办公 ● ● ○ 医疗卫生 ○ ○ ● 科研教学 ○ ○ ○ 体育设施 ○ ○ ○ ● ○ ○ 市政公用设施 ○ ○ ● ○ ○ ● ○ ● ○ 社会停车场 ○ ○ ● ● ● ○ ○ ○ ○ ● 注：●为允许设置 ○为经规划主管部门批准后方可设置其余为不允许设置。

附表三：规划道路一览表：

序号名称道路级别起讫点长度（米）红线宽度（米） 1 山珍路主干路石林大街—青山大街 935 2 日月峡大街主干路山珍路—梅花路 2542 43 3 仙翁大街主干路石林大街—青山大街 2351 34 4 白桦南路主干路石林大街—青山大街 1293 34 5 青山大街快速路山珍路—梅花路 3111 23 6 梅花路滨河路石林大街—青山大街 2325 21 7 石林大街交通性次干路山珍路—梅花路 2934 22 8 溪水小街交通性次干路蓝莓路—鹿鸣路 1036 20 9 茅兰沟小街交通性次干路白桦南路—鹿园路 1084 20 19

桦南中心城区控制性详细规划

10 鹿园路生活性次干路日月峡大街—青山大街 1103 17 11 鹿鸣路生活性次干路石林大街—日月峡大街 652 17 12 松塔路生活性次干路日月峡大街—青山大街 875 17 13 蓝莓路生活性次干路石林大街—青山大街 1036 17 14 鹿园路生活性次干路石林大街—日月峡大街 473 17 注：组团级道路红线宽度12米，在实际开发中可做适当调整。

附表四：

附表五：配套公共设施一览表

类型配套设施所在地块编号数量 A02-05、A03-03、A04-05、B01-02、B02-04、B03-05、B04-02、托幼 B05-02、B06-03、B08-03、B09-02、D01-01、D02-04、D03-06、17 D04-02、D05-02、D06-02 小学 B07-01、D01-01、D05-01 3 公共中学 B05-01 1 服务A01-06、A03-04、A04-02、B01-02、B02-04、B03-02、B07-02、设施文化活动站 C02-05、D01-01、D02-04、D04-02、D06-01 12 社区服务中心 A04-05、B01-02、B02-04、B03-05、B06-05、D01-01、D03-06、D04-02、D06-02 9 社区卫生服务站 A02-05、A04-05、B01-02、B02-04、B05-02、B08-03、D01-01、D02-04、D04-02、D06-02 10 交通A01-03、A01-05、A04-01、A04-07、B02-02、B03-03、B06-01、设施公交站点 B07-03、C02-01、C02-07、C04-04、D02-03、D03-04、D04-05、16 D06-04、D06-05 A03-03、A04-05、B01-02、B02-04、B03-04、B04-02、B06-03、密闭式清洁站 B08-03、B09-02、C03-02、D01-01、D02-02、D03-01、D04-02、16 D05-02、D06-02 市政A01-01、A01-04、A02-03、A04-04、A04-08、B02-03、B03-03、设施公共厕所 D01-03、D06-03 9 加油站 C04-05 1 换热站 B04-03、B08-03、C02-05、C04-01、D02-04、D04-02、D06-01 7 消防站 C04-01 1 建筑类型计算单位指标高级公寓车位/户 1.0 住宅户均面积150m2 车位/户 0.6 户均面积100m2 车位/户 0.4 大型商业车位/100m2（建筑面积） 0.6 教育园区车位/100m2（建筑面积） 0.4 规划中的公共停车场面积按停车位数量按每车位25m²计算。规划区内的停车位总数应不小于10800个。 20

桦南中心城区控制性详细规划

规划地块控制指标汇总表地块用地性质及代码用地面积建筑面积容建筑限高建筑密度绿地率居住人口停车位编号（平方米）积（米）（）（）（人）（个）率街头绿地 公园街头绿地商业金融用地街头绿地文化娱乐用地街头绿地街头绿地公园 商业金融用地二类居住用地街头绿地商业金融用地二类居住用地商住混合用地街头绿地文化娱乐用地商住混合用地公园一类居住用地公园街头绿地防护绿地街头绿地商住混合用地街头绿地街头绿地街头绿地街头绿地街头绿地商住混合用地街头绿地商住混合用地街头绿地商住混合用地二类居住用地商业金融用地街头绿地街头绿地

地块用地性质及代码用地面积建筑面积容建筑限高建筑密度绿地率居住人口停车位编号（平方米）积（米）（）（）（人）（个）率二类居住用地商住混合用地商住混合用地二类居住用地街头绿地街头绿地街头绿地二类居住用地商住混合用地商业金融用地商住混合用地公共服务设施公园街头绿地街头绿地街头绿地街头绿地二类居住用地商住混合用地商住混合用地二类居住用地街头绿地街头绿地商业金融用地街头绿地教育科研用地街头绿地教育科研用地街头绿地防护绿地街头绿地公园街头绿地教育科研用地图书展览用地教育科研用地街头绿地街头绿地教育科研用地交通设施用地

桦南中心城区控制性详细规划

地块用地性质及代码用地面积建筑面积容建筑限高建筑密度绿地率居住人口停车位 编号（平方米）积（米）（）（）（人）（个）率 街头绿地教育科研用地  教育科研用地  教育科研用地  街头绿地交通设施设施 防护绿地 商住混合用地街头绿地 街头绿地 街头绿地 街头绿地二类居住用地 街头绿地 二类居住用地二类居住用地 街头绿地 二类居住用地街头绿地 街头绿地 街头绿地 商住混合用地二类居住用地 商住混合用地 街头绿地二类居住用地 商业金融用地 街头绿地 街头绿地商住混合用地 公共服务设施 二类居住用地街头绿地 街头绿地 公园 一类居住用地街头绿地 街头绿地 街头绿地 防护绿地 合计

说明书聚义规划设计股份有限 2007公司年 12月 23

桦南中心城区控制性详细规划

第一章现状概况

1 区位条件

中心区位于中心城中部，北邻胜利路，南至交通路，东到铁西路，西至苗圃街，现状总用地面积221.65h㎡。根据《桦南镇中心城总体规划》，中心区是桦南镇中心城行政办公、商贸、文化娱乐与居住中心。桦南镇西南两侧分别临森林公园和成南区，北侧为工业区防护林带，区内有大片的林地，拥有良好的自然生态环境和山水环境。中间为新兴路和前进路两条交通要到将中心区分为四个区城市主干道次干道构成了交通骨架。

2 自然环境

桦南镇分东西两片，建于丘陵漫岗上，中间由一条小水沟相分。建成区面积8.7平方公里，地势较平坦，坡度为0.8％～2.2％，地面高程在海拔156米到1米之间。规划范围内地形平坦，一般坡度小于3%，地质构造较简单，岩性稳定。区内有大片的林地，拥有良好的自然生态环境，主要矿物：地下矿藏有褐煤、黄金、石灰石、绿柱石、大理石、硫化铁、石英砂、陶土、珍珠岩、琥珀等。自然条件优越。

3 用地现状

至2004年末，桦南镇现状城市建设用地面积为：1303.49万m2

，城市实际居住人口10.5万人，平均用地面积：124.01m2/人。

根据桦南镇未来依次发展城市建设的总体需求，本着可持续发展、整体性发展、节约土地的原则。至2020年规划期末，桦南镇城市建设用地为1887.31万m2。城市实际居住人口16万人，平均用地面积：117.95m2

/人。

4 建筑现状

规划区内现有建筑主要包括棚户居住建筑和临时性建筑。棚户居住建筑以低层建筑为主，基础设施条件较为落后。

第二章规划依据、范围与原则

1 规划依据

1、《中华人民共和国城市规划法》

2、《城市规划编制办法》及其《实施细则》

3、《城市用地分类与规划建设用地标准》 4、《黑龙江省城镇体系规划（2001－2020）》 5、《佳木斯市城市总体规划（2004-2020）》 6、《桦南县桦南镇总体规划（1996--2010）》

7、《桦南县国民经济及社会发展“十五”计划及201O年远景目标纲要》 8、《黑龙江省城市总体规划编制规范》 9、桦南县提供的相关资料；

10、其它相关数据、技术规范与法规。

2 规划范围

本次规划区位位于中心城中部，北健康路，南至交通街，东到铁西路，西至苗圃路，现状总用地面积457.37公顷。具体规划控制范围由总图图则界定。

3 规划原则

桦南中心城区控制性详细规划

3.1 整体性原则

区域用地布局顺应城市的总的功能空间发展趋势，与分期建设的步骤相结合，发挥现有设施的使用潜力：将城市建设滚动开发、环境保护以及可持续发展的要求统一考虑。注重与周边片区建设的协调统一，包括用地功能布局、道路交通联系以及景观风貌建设等方面，使其成为城市的有机组成部分。合理安排功能分区，梳理交通系统，延续山水格局，使得本地区的发展能够为城市整体利益及远期发展目标服务。

3.2 可持续发展原则

以保持和改善本区的生态环境为基础，合理利用现有城市资源进行开发与建设，坚持可持续发展的原则。以现有的自然景观和经济条件为基础，对城市道路系统、公共空间、用地功能、基础设施系统做出合理的安排和控制，使片区的城市形象体现其应有的城市职能，并与城市整体的经济水平相协调。

3.3 因地制宜原则

在上一层次规划的指导下，根据地段的地形地貌特征，完善布局结构，设计上以人和环境为本，力求构筑一个被人们所钟爱的、具有地方特色和文化气息的紧凑、适宜步行、居住环境与生态环境怡人的邻里社区，将自然环境与人造社区结合成一个可持续的整体。

3.4 公共利益优先原则

一方面控规编制要保证城镇整体空间结构的完整性和对公共利益负责；另一方面又要充分考虑土地开发的市场化运作、结合开发商操作和的规划管理要求，强调规划实施的可操作性和科学性。如在整体用地布局、道路交通组织以及用地细分中应以实现土地的均好性为原则，以保障对土地的收益和便于房地产开发商对地块的开发。严格按照有关技术规范，控制对城市公共安全与环境质量有重要影响的公共设施、基础设施、公园绿地等，从城市规划的角度加强对城市公共利益的维护。

3.5 近远期相结合原则

针对城市发展中的不确定因素，坚持近远期相结合的原则，在用地布局、地块划分及居

住区内部路网开设等方面，保持规划的弹性，根据规划管理的实际需要，提高规划的可操作性。

第三章区域开发定位

总体定位

1.1

新区在城市历史坐标中的定位

从桦南镇发展的历史脉络上来看，新区开发是城市沿河发展的历史必然，新城的建设应该延续城市多组团模式，起到疏散老城区人口，缓解城市中心压力的作用，远期看，应该发展成为城市的次要生活中心。

1.2 中心区在城市空间格局中的定位

空间布局：桦南镇中心区是桦南县行政办公中心，位于老城区西部，是城市发展“四区连片”战略的重要组成部分，也是城市新一轮发展的带头起步区。从城市空间格局上看，是桦南镇城市结构发展的重要中心。

功能关系：中心区作为一个大型综合区域，未来将容纳3.81万人生活，带动一定量的商业、商务设施，创造一定就业机会，将起到疏散城市中心区人口，缓解城区区压力等作用。自然条件：区域西临乌马河，南靠自然山体，环境优美，水质优良，空气清新，是桦南镇主导风向的上风向，生态环境条件非常优越。

文化基础：充分发挥行政中心和现代科研教育的文化作用，提升区域的文化氛围，带动整个区域开发。

1.3

中心区在城市经济发展中定位

桦南中心城区控制性详细规划

房地产业是国民经济发展的先导产业之一，对城市经济发展具有巨大的刺激和拉动作用。它的发展可以直接带动建材、装修、装饰等行业的发展，还会对家具、家电、轻工业品等多种消费品的需求。住房建设对GDP的影响约为10%;每投入100元的住房资金,可以创

造相关产业170元到220元的其他商品的需求，每销售100元的住房，可以带动130元至150元的其他商品需求。房地产业每投资1亿元，就会解决5000人就业的问题。

2 开发策略

（1）利用区位优势，立足环境优势，发挥优势。

（2）采用开发型的积极保护，将城市开发与环境保护及可持续发展有机融合。（3）发挥集约优势，引入“板块”概念，形成以居住为主结合商业、商务办公、旅游等多功能混合型住区，疏导城市中心区的人流。

（4）充分挖掘新区文化特征，提升区域文化品位，引导住区开发。

（5）利用环境依山滨水等优势，进行高品质住宅的建设，建设山水城市住区。

桦南中心城区控制性详细规划

第四章功能结构

规划用地主要功能包括居住、商业服务、文化娱乐、科研教育以及城市公园。规划用地开发引入板块模式，沿中心主题公园渐次展开，在日月峡大街、仙翁大街两侧形成城市发展轴，依林望水，形成以商业、商务、休闲、旅游为核心、居住小区在外围，生态界面和城市绿色空间发展带环绕周边，生态绿廊渗透其间，并与各景观道路结合形成“绿网”。规划形成“一核、两轴、三带、四中心、四板块”的总体结构。

1 “一核”：结合世纪广场的中心商业核心区

新兴路与前进路是桦南镇的城市主干道也是主要骨架世纪广场在两轴的交接处，形成了一胜业为主的，商业，活动，经济交通一体化的城市中心区。在中心区核心区发展的同时会带动周边的商业文化生活的发展，是桦南镇的发展最集中区。

2 “两轴”：日月峡大街、仙翁山大街城市发展轴

以区域内日月峡大街、仙翁山大街两条城市主干道为轴线展开城市建设，并组织城市公交系统建设。两侧布置区域级的商业中心、商务中心、展览中心、文化中心和娱乐中心等主要公共服务设施，形成区域的生活服务中心和城市景观轴线。其中，日月峡大街结合南侧科研教育园区防护绿地、北侧街头绿地建设成为区域的景观林荫大道；仙翁山大街则结合住区及公园开发，形成连续的城市空间界面。

3 “三带”：滨水、滨山、铁路景观防护带

形成西侧沿乌马河生态防护带、南侧自然山体生态防护带和北侧沿铁路景观防护带为总体框架的围合式自然边界。沿“三带”进行单侧的城市开发建设，其中西侧乌马河生态防护

带具有良好的自然景观价值，应建设成为区域内重要的滨水公共核心区；南侧自然山体生态防护带由于青山大街（原鹤嫩路）的阻隔作用，应在保持自然现状的基础上进行整理和美化活动，并在局部地形允许的地块建设街头景观绿地；北侧铁路防护绿地由于存在铁路的噪音

干扰，应形成有效隔离的防护绿地，不宜进行开放式绿地的建设。

4 “四中心”：沿日月峡大街、山珍路四大服务中心

沿日月峡大街区域发展轴和山珍路，形成四个区域公共服务中心：山珍路、石林大街交叉口结合住区开发，形成高开发强度的城市型综合社区，与东部广大城市地区接驳；日月峡大街、山珍路交叉口结合住区开发，形成区域核心商业中心；日月峡大街南侧结合现存林地与规划科研教育区，形成教育、研究、展示、会议和公共活动相融合的智力服务中心；日月峡大街与仙翁山大街交叉口进行高强度开发，形成城市次中心和区域的形象中心，综合布置办公、商业、文化娱乐等城市功能。

5 “四板块”：均布于用地的四大功能板块

形成RBD核心板块、科研教育板块、东部生态居住板块和西部活力居住板块四大功能

分区。其中，RBD核心板块承担区域内休闲、度假和消费活动，并结合现有林地建设主题公园；科研教育板块结合智力服务中心建设，形成现代化、生态型现代教育、研发基地；西部活力板块结合西部乌马河、东部主题公园两大自然资源进行建设，突出环境质量的现代住区；东部活力板块则结合内部商业街，形成尺度宜人、开发紧凑、内容丰富的现代城市住区，并结合内部绿地建设中学、小学及配套服务设施，形成内部中心。

桦南中心城区控制性详细规划

表4-1：用地平衡表

(单位：公顷、%、平方米/人)

第五章居住用地规划

占城市建设人均用 1 规划结构

序号用地名称用地面积用地比重地面积居住用地 R 182.80 39.97% 47.98 1 商住混合用地 CR 48.18 10.53% 12.65 其中一类居住用地 R1 34.63 7.57% 9.09 二类居住用地 R2 99.99 21.87% 26.24 公共设施用地 C 76.37 17.70% 20.04 2 商业金融用地 C2 14.55 3.18% 3.82 其中文化娱乐用地 C3 4.66 1.02% 1.22 科研设计用地 C6 57.16 12.50% 15.00 3 道路广场用地 S 59.86 13.09% 15.71 其中道路用地 S1 59.86 13.09% 15.71 4 市政公用设施用地 U 11.94 2.61% 3.13 其中其他交通设施用地 U29 11.94 2.61% 3.13 绿地 G 126.40 27.% 33.18 公共绿地 G1 115.86 25.33% 30.41 5 其中公园绿地 G11 84.70 18.52% 22.23 其中街头绿地 G12 31.16 6.81% 8.18 生产防护绿地 G2 10.54 2.30% 2.77 其中防护绿地 G22 10.54 2.30% 2.77 6 城市规划建设用地合计 457.37 100.00% 120.04

规划采用“居住区——组团”式的布局结构，由城市主、次干道将地块分为18个居住组团，组团面积在7—10公顷范围之内适合房地产开发与管理的要求。同时，规划通过居住组团内部道路和绿化带对组团进行用地划分，利于土地出让，细分地块视为最小出让地块，当出让地块大于细分地块时可以采取适当合并，但应保证组团的整体结构。

2 规划布局

规划居住用地182.80公顷，占城市规划建设用地的39.97%，其中商住混合用地48.18公顷。人均居住用地面积为47.98平方米，居住总人口为3.81万人。

由于基地紧邻景色优美的乌马河及南侧自然山体，因此规划在强调提高土地利用率的前提下，充分考虑滨河景观设计及山体天际线的保护的要求；同时结合沿区域主要干道空间界面的控制，统筹考虑居住用地的布局方式与控制要求。规划居住用地按容积率上限分为0.4、1.0、1.2、1.4、2.0和2.5六类，在空间上总体形成东西两侧高、中部低，日月峡大街两侧高，西侧滨河、保护林地和南侧山体附近低的住宅景观的布局态势。

其中：

容积率0.4以下的住宅用地，为规划区内西南部邻乌马河地段住宅（A06-02）和南部原有林地周边地段住宅（A04-05）以低层为主，以形成环境良好的高品质住宅区为目标。

容积率1.0以下的住宅用地，为东部临中心公园地段住宅（B06-03、B08-03、B09-02）、核心区地段住宅（A02-05、A03-03）、北部商住混合地块（B01-02、B02-04、D01-01）和西部滨河地段住宅（D02-02、D02-04、D02-05、D03-01、D04-02、D05-02）以多层为主。

容积率1.2以下的住宅用地，为规划区内东部地段住宅（B03-05、B04-02、B05-02、）以多层为主。

容积率1.4以下的住宅用地，为溪水小街沿线地段商住混合住宅（B03-04、B04-03、B05-01、B06-04、B06-06、B08-04、B09-01）和用地东北部住宅（B03-05、B04-02、B05-02）以多层结合小高层为主。

容积率2.0以下的住宅用地，为规划区东北部地段住宅（B03-02）。

桦南中心城区控制性详细规划

容积率2.5以下的住宅用地，为日月峡大街、仙翁山大街交叉口地段住宅（A04-03、D03-07）以商住混合小高层或高层住宅为主。

规划设置中学1所，在B07-01内并结合城市次干道设置出入口。

规划设置小学2所，在B07-01、D05-01内并结合城市次干道设置出入口。规划幼儿园17所，均匀分布于区域内。

其它配套公共服务设施可结合沿日月峡大街和山珍路的公建和住宅设置，位置详见下表。

表5-1：规划配套设施一览表

第六章公共设施用地规划

1 整体布局

根据基地的功能定位，规划充分考虑其人流特点、公共设施的集聚效应，将主要公共设施沿中心绿轴、日月峡大街和山珍路布置，规划公共设施用地共76.37公顷，占城市规划建设用地的17.70%，人均用地面积为20.04平方米。其中在日月峡大街与山珍路沿街建设大型的商服设施，强化区域城市功能轴。

2 分项规划

2.1

商业金融业用地

规划商业金融用地共14.55公顷，主要沿中心绿轴、前进街和新兴路布置，分为中、

东、西三片。

中部绿轴规划商业金融用地，主要为大型商业金融网点、购物中心等设施，鼓励商业设施与其他用地的适度融合，创造新型商业金融业中心区，带动区域商业的发展。

东、西两片规划商业金融用地，在兼顾商业服务功能之外，主要承担区域的金融商务功能，同时鼓励与居住用地的适当融合，创造新型社区。

2.2 文化娱乐用地

规划文化娱乐用地共4.66公顷，主要沿日月峡大街两侧布置，分为东西两片。东片规划文化娱乐用地，结合科研教育区展览公园的开发形成地区的展览中心。北片规划文化娱乐用地，结合商业中心的商业服务功能，形成区域文化活动中心。

2.3 科研设计用地

规划科研设计用地共57.16公顷，位于日月峡大街北侧，结合其附近科研教育公园，形成科研教育区核心研究、展示、会议中心。

桦南中心城区控制性详细规划

第七章道路交通规划

1 现状概述

目前规划区现存主要道路有新兴路、前进路（鹤高速公路）、山珍路为区域性主干路，且位于规划范围边缘。规划范围内现状道路疏而窄，断头路多，道路网不成系统。

2 交通发展策略

规划区域作为未来城市的副中心区，承担着全市的行政、文化娱乐、商务等职能，因此，高效顺畅的交通组织至关重要，特别是公共交通的建设应是未来现代化新区的主要发展方向。在新区中道路断面设计考虑到开辟公交专用线的可能性，公交总站、站点以及线路设计应以全市为一个大系统，作统一部署。

规划新区重点地区交通处理重点是加强新旧城区的联络，区内交通处理好人流和车流的组织，尽量减少两者间的相互交叉与干扰。车行系统的组织与用地布局紧密结合，发挥道路的最大使用潜力，并充分考虑远期城市用地拓展的要求。

随着经济发展水平的提高，应在远期考虑将自行车系统与机动车道路系统分开，融入沿河的步行绿化系统，城市道路中将自行车道并入人行道，以便为城市机动车提供更多的空间。3 路网结构与道路断面

规划道路广场用地59.86公顷，占城市建设用地的13.09%，人均用地面积为15.71平方米。

区内道路网采用“方格网”式布局形式，规划区内道路按快速路、城市主干路、交通性次干路和生活性次干路四级划分。快速路红线为23-米，设计参考车速为60-80公里/小时；主干路红线为34-43米，设计参考车速为50公里/小时；交通性次干路红线为20米，设计参考车速为40公里/小时；生活性次干路红线为17米，设计参考车速为40公里/小时。

3.1 快速路

规划山珍路、青山大街为快速路，红线宽度为23-米，设计参考车速为60-80公里/小时。

3.2 主干路

新区南区主干路由“一横两纵”三条道路构成，红线宽度为34-43米，设计参考车速为50公里/小时。“一横”为穿越本区中部的日月峡大街，“两纵”是位于本区东部及中部的白桦南路和仙翁山大街，其中仙翁山大街也是南北两区联系的主要道路。

3.3 交通性次干路

新区南区的次干路包括“三横一纵”四条道路，红线宽度为20米，设计参考车速为40公里/小时。其中“三横”是指位于本区东西向的茅兰沟小街、溪水小街和本区北部的石林大街；“一纵” 是指南北向连接石林大街和青山大街的滨河道路梅花路。

3.4 生活性次干路

本区共规划建设生活性次干路，红线宽度为17米，设计参考车速为40公里/小时。

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表7-1：规划道路一览表

规划道路一览表

序道路道路终红道段号名称类别起点点线宽度路长度面（m(km形） ) 式 1 胜利干路苗圃街桦森路 25 2.6一块板路支路公园西街苗圃街 25 7 3.0一块板 2 新兴路干路环城西路桦石公45 7 6.5两块板 3 文教东路干路铁西街路桦森路 45 6 0.5两块板 4 交通路干路仓储街铁西街 45 5 2.7两块板 5 苗圃街支路环城北路热电路 25 8 0.2一块板干路热电路环城南3.46 前进街干路鹤大公路路25 5 桦森路 45 1 一块板 7.07 铁西街干路环城北路环城南45、5 两块板 4.18 育才北路支路环城西路路仓储街 30 20 2 两块板 1.59 新建北路支路环城西路仓储街 25 7 一块板 1.610 文教路支路公园街铁西街 25 3 一块板 2.011 市场街支路公园街铁西街 20 8 一块板 1.912 文化街支路正北路环城南9 一块板 1.413 文卫街支路文教路路20 群星路 17 1 一块板 0.714 健康街支路环城北路群星路 19 3 一块板 1.615 保卫路支路胜利路环城环城南7 一块板 2.516 文林街支路新兴路路20 交通路 20 8 一块板 0.617 兴华街支路文教路市场街 20 2 一块板 0.218 振华街支路市场路交通路 20 1 一块板 0.219 双果街支路园区七街新兴路 25 1 一块板 2.420 粮库街支路新建路新兴路 20 6 一块板 0.2

3 一块板 4 步行交通系统组织

规划结合绿地系统（二轴、三带）组织形成完善的步行网络，使得各组团与主要的公共服务设施及开敞空间之间形成良好的联系。

5 交通设施规划

5.1

公共停车场

综合考虑规划用地类型、使用模式和交通需求，在商业核心区、办公核心区设置地下公共停车场。

5.2 配建停车位

根据规划定位，片区的机动车拥有量将较大，保证各个地块配建停车位的数量十分重要。规划根据伊春市要求，对规划区内的各个不同功能地块配建停车标准作如下规定：

表7-2：规划配建停车位数量标准

建筑类型计算单位指标高级公寓车位/户 1.5 住宅户均面积150m2 车位/户 0.8 户均面积100m2 车位/户 0.6 大型商业车位/100m2（建筑面积） 0.7 科研教育园区车位/1000m2（建筑面积） 0.3 规划中的公共停车场面积按停车位数量按每车位25m²计算。规划区内的停车位总数应不小于10800个。

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第八章绿地系统规划

1 现状概况

现状良好的绿化覆盖和滨水空间是基地的环境优势。区内现有农田、林地和果园。基地西面是乌马河滨河绿地，南面为自然山体生态绿地。

2 整体结构

规划结合现状自然环境特点、控制主要绿化廊道，注重完善城市绿地结构，与周边绿化互动。同时强调地块绿地景观的均好性。

规划公共绿地主要沿日月峡大街和仙翁山大街两侧分布。规划公共绿地结合河流、山体、林地等自然景观要求布局，形成日月峡大街与仙翁山大街沿线向两侧用地进深沿展的视线和景观通廊；规划在片区内主要公路和交通干道两侧规划控制10-15 的绿带，作为防护和景观休闲绿地。

3 主要指标

规划绿地总面积为126.40公顷，占城市建设用地的27.%，人均用地面积为33.18平方米。

4 分项规划

4.1

公园

规划公园用地总面积为84.70公顷，占城市建设用地的18.52%

规划将基地外围的临山、滨河生态走廊以及铁路沿线3条景观防护绿化带，以及中心公园和科研教育区绿化公园2个公园，通过沿主要道路的街头绿地和用地周边的防护绿地连接

起来，形成网络状的绿地系统。

4.2 街头绿地

规划街头绿地总面积31.16公顷，占城市建设用地的6.81%。

规划沿区域内铁道设置30米左右绿化隔离带；沿青山大街北侧设置40米绿化带；沿日月峡大街、仙翁山大街设置15米绿化带；沿山珍路设置13.5米绿化带；沿石林大街路和白桦路两侧各设置10米绿化带。

桦南中心城区控制性详细规划

第九章景观系统规划

1 总体设计构思

城市空间环境的规划设计应强调整体性和序列感；注重各个功能空间的整体和谐和景观结构的有机构成；充分利用现状的河流山体，结合用地布局形成景观轴线，通过对建筑群按空间构图原理的有序布置，形成地域标志和个性场所，通过城市公共活动空间的着重塑造，体现以人为本的思想。景观系统的组织强调对规划范围内及周边自然景观的利用，并注重与人的活动相结合。通过开放空间、特色景观区、景观轴线等几方面构成点、线、面的景观体系。

因此，根据周边环境和片区现状，规划形成区域中心由硬质、结构化的城市空间向四周软质、松散的生态空间过渡，点、线、面相结合的景观系统，景观系统可以概括为“二轴、三带”。

2 二条景观轴线

景观轴线为本次规划强调的若干线性景观空间，是展现本区形象的主要通道。规划景观轴线为日月峡大街景观轴线和仙翁山大街景观轴线，这两条景观轴线主要为展现本区的现代化景观特色。

3 三条景观带

3.1

滨河景观带

滨水景观带，其空间构成序列为：区域西部入口区——西部商业广场——中轴绿心景观绿带——东部商务广场——区域东部入口区。规划强调滨河景观带的层次感和轮廓线的节奏感，形成东西高、中间低的界面效果，强调城市化空间界面，建筑规整、体量较大，要求控制沿街立面的连续性和整体感，同时在主要空间节点处形成标志性的城市景观，给人高效、活力的城市商业空间体验。

3.2 滨山景观带

滨山景观带，由邻近青山大街的南部自然山体组成，强调由城市空间向自然空间逐渐过渡，组织多样化的社区景观带。

3.3 铁路景观带

铁路景观带强调基地内部空间与滨河、滨山地区的渗透交融，形成顺应地势近低远高、起伏有序的整体空间格局、塑造与自然协调共生的景观特色。

桦南中心城区控制性详细规划

第十章给水工程规划

1 水源

根据《伊春市（中心城）总体规划》，规划采用兴安湖水库水厂作为供水水源，供水管线由西向东方向引入。

2 用水量预测

据《城市给水工程规划规范》（GB50282-98），规划区规划给水量按不同性质用地用水量指标估算，考虑到当地气候条件和生活习惯，同时考虑国家现行的节水，规划最高日给水量为2.74万m3

/d。具体计算成果详见下表：

表10-1 ：用水量预测一览表

序号用地性质用地面积用水量指标用水量（公顷）万m3/(km2/d) （万m3/d） 1 居住用地 182.80 1 1.83 2 公共设施用地 80.54 0.8 0. 3 道路广场用地 59. 0.20 0.12 4 市政设施用地 12.41 0.25 0.03 5 绿地 121.73 0.1 0.12 合计城市建设用地 457.37 2.74 3 供水和输配水管网

规划采用生活、消防共用的供水系统。供水主干管以兴安湖水库水厂作为供水水源，由西向东方向引入，规划沿青山大街布置一条DN1000mm供水主干管，另一条由西向东沿林都大街布置一条DN500mm供水主干管，两条主干管通过仙翁山大街及山珍路形成环状布置，以增加供水的安全性、可靠性；规划供水干管管径为DN100mm—DN1000mm；按城市规划布置管网，考虑给水系统分期建设的可能，并留有充分发展的余地；干管尽量靠近用水量较大的地区和用户，方便供水。

4 消防

根据《建筑设计防火规范》GBJ16-87（2001）的有关规定，确定同一时间火灾发生次数为2次，火灾延续时间为2小时，一次灭火用水量为35L/S，则消防总用水量为504m3。

按照消防责任区，规划在区内设消防站1处，同时在区内主要道路上每隔100～120米设一处消火栓，规划区内设置2处消防水鹤。对有特殊消防要求的建筑需自行配置消防设施，区内不另设消防管道，统一由市政管网供给。

桦南中心城区控制性详细规划

（2）根据城市路网布置雨水管道。

（3）合理布置雨水口，以保证路面雨水排除通畅。

根据规划区地形条件及水体情况，将规划区共分为3个汇水区域 ——沿乌马河为一个汇水区，雨水经管道汇集后排入乌马河。

第十一章排水工程规划

1 排水

——规划区北侧水上公园为一个汇水区，雨水经管道汇集后排入水上公园。

——规划区内沿南北方向规划一条引水工程，雨水经管道汇集后就近排入引水工程，最根据《伊春市中心城总体规划》，本着节约投资、保护环境的原则，规划区的排水采用分流制。区内雨水直接排入附近水体，污水排往老城区市政排水系统，最后排至老城区在建的污水处理厂，经处理后排入汤旺河。

2 污水治理规划

2.1

污水量预测

根据《城市排水工程规范（GB50318-2000）》的规定，结合规划区的具体情况，规划区内的污水量按给水量的80%计算，则污水量为2.19万立方米/日。

2.2 汇水区划分

依据总体布局及地势，整个规划区为一个污水排放系统。污水干管布置于规划区的石林大街上，管径为d400-d600mm。支管与污水干管垂直。

2.3 污水处理

依据《伊春市中心城总体规划》，规划区污水汇集后排入伊春市污水处理厂，污水经处理达标后排入汤旺河。

3 污水治理规划

雨水管渠系统平面布置遵循以下原则：（1）充分利用地形，就近排入水体。

终排入水上公园。

桦南中心城区控制性详细规划

线路进行改造。规划区内新建电网主要以10KV电力电缆网为主，采用电缆沟或直埋方式敷设，对于负荷比较集中的新建住宅小区或公建区，应设开闭所、变电亭或箱式配电站，开闭第十二章供电工程规划

所应采用双电源供电。

1 电力负荷预测

根据《伊春市中心城总体规划》，采用负荷密度法和综合用电水平法进行测算。

表12-1：电力负荷预测表

用地性质用地面积（hm2）负荷密度（KW/hm2）预测负荷（万KW）居住用地 182.80 150 2.74 市政用地 12.41 150 0.19 公建用地 80.54 200 1.61 合计 4.54

2 电压等级

电压等级的选择： 10KV～0.38/0.22KV为规划发展的电压等级。

3 电源规划

电源取自西侧的青山变电所110KV~10KV，规划在各个主要地块内分别设置10KV变电站和开关站，装机容量根据实际建筑用电量相应设置。

4 输配电网规划

规划区内现状供电线路布置零乱，因此应对区内现状中低压（10KV及0.38/0.22KV）

桦南中心城区控制性详细规划

第十三章通信工程规划

5 有线规划

规划区内建光电结合的以传输广播电视节目和传输数据信息的综合信息传输网。根据要1 市话容量预测

求设置分配中心1处，线路采用电缆埋地敷设。

市话容量预测以城镇国民经济发展和城镇总体发展规划和人口预测为依据，其具体指标如下：

公建市话指标采用1部/100平米（建筑面积），为1000门；居民市话指标采用75部/100人，为27750门则规划区的市话容量为28750门。

2 电信局、所规划

交换局所建设应贯彻“大容量、少端局”的原则，采用模块和新型的用户接入方式组网，使光纤尽量靠近用户。规划设电信局1座，占地1500平方米，模块局一座。模块局的局房工艺规模应与邮电发展规划相适应，并适应通信新技术、新业务发展和考虑设备更新换代需要的面积。接入设备机房面积大约需要100m2左右。

3 线路规划

本规划要求所有通信企业新建管沟工程，提前申请，应统一设计、统一施工、统一管理，各企业不得随意挖沟破道。交换局所或新增交换机应按照大容量、少局所、对重要用户能够重叠覆盖的原则进行建设，以简化网路和节省网路投资；同时应大量采用新型用户接入方式使光纤尽量靠近用户。

4 邮政规划

参考邮政部门制定的城市邮政服务分支网点设置的标准，取服务半径为1km。规划新建邮政所2个。

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（2）为了便于运行管理及提高综合经济性，换热站的规模应尽量控制在供应30-40万第十四章供热工程规划

m2负荷的范围之内。

1 热负荷预测

根据《城市热力网设计规范》中推荐的指标范围，确定综合热指标：72W/m2，则规划区热负荷为176.40MW。

2 热源规划

规划采用伊春林业发电厂作为集中供热热源，供热主干线沿青山大街引入，采用两级供热方式，即供热一级网管道从电厂方向接入小区热力站，供热二级网经换热后进入用户，规划供热干管原则上在支路或小区道路上敷设。

根据建筑物功能及对供热温度的不同要求，也可适当采用自动化程度较高的家庭电采暖、空调、地热等供热方式。如实验成功，可大力推广该项技术，降低能源浪费，达到节能目的，实现可持续发展。

3 管网布置

规划供热管网采用枝状布置，全部采用直埋敷设。热电厂一级网供水温度125℃，回水温度70℃，送到各区域换热站，在换热站内进行热量交换。至用户的二级网供水温度为80℃，回水温度60℃。热源至换热站的一级管网走向通过热负荷中心区，每根管线带双侧街区的热负荷。为便于施工和检修，管道敷设位置设在人行道下或绿化带内。

4 换热站

根据规划区的供热面积，规划建换热站7座。新建换热站应符合以下要求：

（1）新建的换热站应位于热负荷密度较大的中心地带，并使所带负荷区域尽量不跨越主要街道。

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第十五章环卫工程规划

1 垃圾产量预测

生活垃圾总量按人均日产垃圾1.2kg计算，规划区规划总人口3.81万人，则垃圾日产量为4.56万kg。

2 垃圾收集及储运方式确定

垃圾收集分为三类进行收集：有机垃圾、无机垃圾和废品垃圾。分类收集垃圾后，以密闭的方式按类别倒运至同类垃圾压缩间。

3 垃圾处理

远期规划区的垃圾处理应纳入全市垃圾处理系统统一考虑，区内垃圾运往垃圾综合处理厂进行处理，实现垃圾处理的减量化、无害化和资源化。

4 公共厕所

公厕设施按建设部《城市环境卫生设施设置标准》设置。一般每平方公里不少于3座。流动人口密集的街道和商业闹市区道路，公厕间距为300—500m，一般街道为800m以内。

第十六章管线综合规划

本次规划结合现状情况对新规划的给水、污水、雨水、电力、电信、供热进行综合。各管线间距符合《城市工程管线综合规划规范》GB502-98中的相应要求。

各种管线离建筑物的距离由近到远依次为：电力管线---电信管线 ---热力管线---给水管线---雨水管线---污水管线。

地下管线相互交叉时，各种管线垂直方向的相互关系从浅到深一般次序为：电信管线---电力管线---热力管线---给水管线---雨水管线---污水管线。

电信管线、电力管线一般布置在人行道或绿化带下；给水管线一般布置在人行道下；雨水管线、污水管线一般布置在道路路面下；电力、电信和给水管道一般布置在道路的两侧，各种管线均沿道路中心线平行敷设。

地下管线相互交叉时应满足各管道间的最小净距要求。部分专用管线需要在施工过程中确定确切位置。具体布置详见《管线综合规划图》。

本方案为规划方案，具体施工以市政设计为准。

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第十七章规划控制要求

1 地块编码

本次规划结合用地布局特征，在地块划分中采用二级编码的方式，分别为分区编号和地块编号。

分区编号：根据主干道和次干道将规划用地分成二十个区，各分区编码为A01、A02等。

地块编号：根据地块的不同用地性质，将同一分区内不同地块编码为A01-01、A01-02等。

在开发建设中可根据项目具体情况对大型地块进行细分或对小型地块进行合并，但变化后地块的控制指标应继续服从本次规划的有关规定。

2 控制指标体系

本次规划控制指标体系的构成内容主要包括土地使用、强度容量、设计引导、设施配置、城市设计指导五个方面。

土地使用控制是对建设用地上的建设内容、位置、面积和边界范围等方面做出的规定，其控制内容包括土地使用性质、用地边界、用地面积等。

强度容量控制是为了保证城市良好的环境质量以及充分发挥土地的经济效益，对建设用地所能容纳的建设量和人口聚集量做出的规定，其控制内容包括容积率、建筑密度、人口容量、绿地率等。

设计引导是在强制性指标指导下，对建设用地内建筑的风格、色彩和平面形式进行引导和控制。

设施配置是生产生活正常进行的保证，即对建设用地内公共设施和市政设施的建设提出定量配置的要求。

城市设计指导是依据地块的具体环境条件要求，对开放空间质量、环境布局等提出的综合设计要求和建议。

地块控制指标按控制类型分为规定性指标和指导性指标。规定性指标为在规划管理中必须严格遵循的指标，包括用地面积、用地性质、绿地率、容积率、建筑密度、建筑限高等；

指导性指标为在下一步编制修建性详细规划及建筑设计中参照执行的指标，包括人口容量、设计引导、城市设计指导等。

表18-1 控制指标分类表：

用地面积规划地块划定的面积，在规划管理和开发建设时以实测为准。用地性质地块开发必须遵守的土地使用性质，以国标用地分类为准。绿地率地块内绿地面积与规划地块面积之比，以百分比计。规定容积率规划地块内建筑总面积与规划地块面积之比。性指建筑限高地块内建筑物允许建造的最大高度，以建筑室外明沟面或散水坡至主体最高标点垂直距离计。建筑密度建筑占地面积与规划地块面积之比，以百分比计。建筑后退红线距离建筑相对于规划地块某边界后退的距离。配建车位数规划地块内规定的停车车位数量，包括机动车车位数和非机动车车位数。出入口方位规划地块内允许设置出入口的方位、位置和数量。指导人口容量规划地块内每公顷用地的居住人口数。性指设计引导对特定地段内建筑形式、风格、色彩等要求提出的引导性设计要求。标城市设计指导依据地块的具体环境条件要求，对开放空间质量、环境布局等提出的综合设计要求和建议 3 用地分类

本次规划土地使用性质分类以国标《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90）为基础，提出适用于本规划特点的分类标准。绿地、市政设施及部分公共设施分至小类，居住用地小类主要控制出中、小学用地。

规划区内各地块的开发建设，必须符合本规划所规定的用地性质，因特殊原因，确需变更规划用地性质时，应经规划主管部门许可，并服从规划主管部门规定的附加条件。用地性质的变更，原则上只能在《城市用地分类及城市规划建设用地标准》所规定的小类或中类范畴里进行。

规划同时允许在开发过程中，在某些特定的用地中兼容建设一些其他用地性质的项目，但这些兼容项目必须满足下一节中关于“土地使用兼容性”的规定。

桦南中心城区控制性详细规划

4 土地使用兼容性

为了适应灵活多变的市场需求，体现设施多样性和服务综合性，本次规划控制中通过明确土地使用兼容性来体现功能的灵活性和适应性。土地使用的兼容性指设施的兼容而非土地性质的兼容，指部分地块在规划的土地性质下可以容纳多种设施。

本次规划土地使用兼容性坚持以下原则：

（1）土地使用的兼容性通过土地使用兼容性表反映，为规划管理提供一定程度的灵活性，并作为技术规范严格执行。

（2）土地使用的兼容性通过允许设置、有允许设置条件和不得设置三类进行控制。（3）所兼容的服务设施根据重要性和是否盈利分为规定性、建议性和不可预见性三类，分别按照基本定位、建议位置和不定位三种措施进行审批。

（4）特定地块内兼容的各种设施与原有设施的各项指标应仍遵守原规划对该地块进行的控制描述。

表18-2 土地使用兼容性表

用地性质 R C U G S 建筑分类 R2 C1 C2 C3 C4 C5 G1 G2 住宅 ● 公寓 ● ○ ○ 别墅 ● 商住楼 ● 中小学、托幼 ○ 小型配套服务设施 ● ○ ○ ● ○ ○ 旅游服务设施 ● ● ○ ○ ○ 大型金融商贸设施 ● ○ 大型综合市场 ● 行政办公 ● ○ ○ 商务办公 ● ● ○ 医疗卫生 ○ ○ ● 科研教学 ○ ○ ○ 体育设施 ○ ○ ○ ● ○ ○ 市政公用设施 ○ ○ ● ○ ○ ● ○ ● ○ 社会停车场 ○ ○ ● ● ● ○ ○ ○ ○ ● 注：●为允许设置 ○为经规划主管部门批准后方可设置其余为不允许设置。

5 各类用地开发控制

5.1

开发强度

土地开发强度涉及到建设容量和环境容量、交通负荷能力和功能需要等多方面的因素。通过合理的土地开发强度的控制，不但可以保证良好的城市空间环境，还可以对投资引导、土地使用效率的提高以及形成合理的城市结构起到积极的作用。土地开发强度的控制通过容积率和建筑密度两项指标来控制。

（1）住宅用地

根据住宅建设多样性的要求，采取不同的开发强度控制原则。

规划区内西南部邻乌马河地段住宅（D06-02）和南部原有林地周边地段住宅（A04-05）以低层为主，以形成环境良好的高品质住宅区为目标，容积率控制不大于0.4，建筑密度不大于30%，绿地率不小于40%。

规划区内东部临中心公园地段住宅（B06-03、B08-03、B09-02）、核心区地段住宅（A02-05、A03-03）、北部商住混合地块（B01-02、B02-04、D01-01）和西部滨河地段住宅（D02-02、D02-04、D02-05、D03-01、D04-02、D05-02）以多层为主，容积率控制不大于1.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。

规划区内东地段住宅（B03-05、B04-02、B05-02、）以多层为主，容积率控制不大于1.2，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。

溪水小街沿线地段商住混合住宅（B03-04、B04-03、B05-01、B06-04、B06-06、B08-04、B09-01）和用地东北部住宅（B03-05、B04-02、B05-02）以多层结合小高层为主，容积率控制不大于1.4，建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%。

东北部地段住宅（B03-02）容积率控制不大于2.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%；日月峡大街、仙翁山大街交叉口地段住宅（A04-03、D03-07）以商住混合小高层或高层住宅为主，容积率控制不大于2.5，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。

（2）居住区配套设施用地

中学教育配套设施（B07-01）容积率控制不大于0.8，建筑密度不大于30%，绿地率不小于25%；小学及托幼设施容积率控制不大于0.8，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%。（3）商业服务设施

日月峡大街与仙翁山大街交叉口西南部地块（D04-03）考虑承担未来区域商业中心职

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能，控制土地使用强度，容积率控制不大于2.5，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%；中部地块（A01-04、A02-04、A03-04、B09-05）考虑承担区域商业中心职能，控制土地使用强度，容积率控制不大于1.4，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%；东部地块（B03-02、B03-06）考虑承担区域商业服务门户职能，控制土地使用强度，容积率控制不大于2.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%；其他沿街商业设施用地土地使用性质为商住混合用地，容积率控制不大于1.4，建筑密度不大于35%，绿地率不小于30%

（4）文化配套设施

中部地块（A01-06、A04-02）考虑承担区域文化娱乐中心职能，布置相应的文化娱乐用地，控制土地使用强度，容积率控制不大于1.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%；东部地块（C02-05）考虑承担区域会议、展览功能，容积率控制不大于2.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%。

（5）科研设计配套设施

科研设计设施位于规划区东南部，其中临近中心公园地块（C02-04），容积率控制不大于2.0，建筑密度不大于30%，绿地率不小于30%；其他科研设计用地，容积率控制不大于0.6，建筑密度不大于30%，绿地率不小于35%。

其他市政配套设施按国家有关规范控制其开发强度。

5.2 高度控制

根据城市空间及自然山体景观要求，本规划区内建筑高度控制最高不超过50米。全区的最高建筑为东北部山珍路与石林大街附近居住、商业混合地块和西部日月峡大街与仙翁山大街附近居住、商业混合地块，控制高度不超过50米；沿主干路的商住用地，高度控制在30米以下；邻近乌马河的南部居住用地和中心绿带西部临河两个居住用地，控制高度在12米以下；区域其他居住用地以多层为主高度控制在24米以下；中心绿带高度不超过6米。

5.3 建筑后退要求

为保证规划区的环境质量，形成良好的城市道路景观，综合考虑建筑应急通道以及日照和防火要求，规划对建筑后退道路红线距离及建筑退让相邻建设用地边界距离做出如下控制要求：

（1）沿城市道路的两侧多、低层建筑（含高层建筑裙房）后退城市主干道红线的距离不得小于10米，后退城市次干道红线的距离不得小于8米，后退城市支路红线距离不得小

于5米，居住小区内的城市支路后退距离可适当减少，但不得小于1米。

（2）新建大型商场有大量人流、车流集散的公共设施及包括住宅在内的高层建筑（含高层建筑裙房），其面临城市道路的主要出入口后退道路红线的距离不得小于10米，并留出临时停车或回车的场地。

（3）道路交叉口四周的建筑物后退道路红线的距离：多、低层建筑不得小于5米；高层建筑不得小于10米（均自道路红线直线段与曲线段的连接点算起）。

（4）地块与地块之间考虑开设消防通道的可能，两侧需各退后用地边界3米。（5）地块靠近绿地及广场一侧，按后退红线1.5米控制。

（6）具体建筑工程的的退让距离除以本规划为基本原则外，需同时满足消防及日照间距等相关规范要求，具体标准由城市规划管理部门核定。

5.4 设计引导

设计引导是依据城市空间环境等要求，从建筑单体环境和建筑群体环境不同层次对建筑设计和建筑建造提出综合设计要求和建议，主要包括如下原则：

（1）建筑间距除必须满足消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面要求外，应同时符合本章的规定：当住宅建筑正面朝向为正南方向时，最小间距不得低于遮挡建筑檐口高度的2.3倍，当住宅正面朝向为偏南方向时，最小间距可适当折减，朝向在偏南0～15°之间时，折减系数为1.0；朝向在15～30°之间，折减系数为0.9；朝向在30～45°之间折

减系数为0.8；朝向在45～60°之间折减系数为0.9；朝向大于60°时，折减系数为0.95。遮挡建筑的高度是指遮挡建筑北侧的檐口高度。当遮挡建筑为坡顶时，且屋顶坡度大于40°角时，遮挡建筑高度按屋脊计算；多栋住宅建筑为一共同裙房时，遮挡建筑的高度计算应扣除裙房的高度。住宅的正面朝向应以南向或东南向为主。多层居住建筑底层有商店或其它非居住用房的，其间距计算不得扣除底层高度。

（2）建筑物之间因步行联系、公共交通等需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应报城市规划管理部门和交通管理部门批准，并符合下列规定：1）廊道的净宽度不大于6米，廊道的下净空高度不小于5.5米（穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道下净空高度可不小于4.6米）；2）廊道内不得设置商业设施。凡符合上述规定的廊

道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

（3）建筑布局需同时考虑地块内配套设施的布置。配套服务设施项目中，居委会、小型商业服务设施、公厕、清洁站点的布置可根据具体情况，在街坊内进行调整。

附图聚义规划设计公司 2013年6月 43

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