民法典时代下的居住权制度

案例一：婚前男方父母出资购买了一套房，产权登记在男方名下。结婚后，女方要求房产证上加上自己的名字。因购房当时是父母出资，经征求父母意见，不同意给女方加名。

案例二：老太太在老伴去世之后一直独居生活。近年来，日感年迈，一方面想把现在居住的房子生前就过户给子女，让子女能够安心照顾其生老病死；另一方面，又害怕子女在房屋过户之后对其不孝顺，导致居无定所，无所依靠。

案例三：老人因子女长期居住在国外，无法时刻照料。平日生活都由老人亲戚照料。老人死后想为亲戚提供居所保障，但把房子过户给亲戚又怕子女不同意，造成亲人间的嫌隙。

上述案例在实际生活中并不罕见，但在《民法典》出台前，上述问题似乎只能做“选择题”。案例一中，要么父母妥协，要么女方妥协。不论哪一方妥协，都不可避免会造成家庭矛盾。案例二中，要么老太太生前将房屋过户给子女，但存在会被不孝子女撵出房屋导致居无定所的可能。要么死后把房产过户给子女，但房产未确定继承人，子女间可能会因谁赡养老人而互相推诿。案例三，如果房产过户，就会侵害子女对房产的继承权，容易引起亲属之间的误会和矛盾。如果不过户，就无法满足老人报恩的心愿。

而《民法典》出台后，上述问题便有了更好的解决途径。案例一，男方可以通过为配偶设立居住权，既解决了配偶的担忧，又尊重了父

母的意愿。案例二，老人可以与子女约定，房屋产权登记在子女名下，但需为老人设立居住权直至去世。案例三，老人去世前，可以为亲戚设立居住权，允许亲戚生前都可以在该房屋内居住，但房屋最终由子女继承。

那么，《民法典》何谓的居住权是什么？又当如何设立？ 一

何谓居住权？

根据《民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

由此，所谓居住权是指居住权人对他人所有房屋的全部或者部分及其附属设施，所享有的占有、使用之权利。

二

居住权的性质

从《民法典》的立法体例和条文内容看，居住权首先属于一种物权，不同于基于家庭关系居住他人住宅；其次是一种用益物权，不同于租赁权等债权；最后，属于他物权，不同于自物权的共有权人。

三

居住权的内容

根据《民法典》第三百六十六条，居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

1、居住权的主体：自然人。是否应当包括法人和其他组织？从法条上来看，似乎并未排除法人和自然人。但是，最高人民民法

典贯彻实施工作领导小组主编的《中华人民共和国民法典物权编理解与适用》一书指出，“居住”本身就表明了强烈的人身性，其权利主体只能是自然人，法人或其他组织对房屋的利用只能是“使用”“利用”，而不可能是“居住”。《民法典》第三百六十七条规定的居住权合同应当包括“当事人的姓名或者名称和住所”，这里规定的当事人并非居住权主体，而是居住权合同的主体，包括了居住权设立人和居住权人。居住权设立人既可以是自然人，也可以是法人或其他组织，但居住权人只能是自然人。

2、居住权的客体：他人住宅。所谓“住宅”，应当是排除商铺等经营性用房，既包括商品房，又包括宅基地。不仅可以是整套“住宅”，也可以是“住宅”的一部分（一个房间），也就意味着一不动产设立居住权之后还可再次设立居住权，不过对居住权客体属同一个标的的，其权利期限就不能重合。

3、居住权的权能。根据《民法典》第366条可知，居住权至少应包括占有、使用的权能。是否应具备“收益”权能？根据《民法典》第369条“设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外”，即例外情况下可以出租设立居住权的住宅。既可以出租，那么，理应可以收益。是否可以“处分”？根据《民法典》第369条第1款“居住权不得转让、继承”，但该条并未表明违反的法律后果。根据《民法典》第153条“违反法律、行规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”，那么，该条属于效力性强制性规范还是管理性强制性规范？违反该条

订立的合同效力如何？律房律地以为，应属管理性强制性规范，违反该条订立的合同为效力待定的合同。首先，对国家来说，居住权转让或继承未侵害国家公共利益。对个体来说，因居住权人和受让人之间的利益由其自愿达成，法律不必干涉。而作为居住权转让合同的第三人，所有权人应当有权决定居住权法律关系的相对人，以防自有住宅落入其不愿托付的人之手。因此，居住权转让受影响最大的是所有权人，对居住权转让合同的效力应当交由所有权人决定。

四

居住权如何设立

作为这样一种特殊的权利，应当如何设立？

根据《民法典》的相关规定，居住权的设立有以下三种方式： 一是以合同方式设立。根据《民法典》第367条，推测以合同方式设立的居住权，至少应提交不动产权证书、居住权合同（具体提交资料还需登记机关出台细则进一步明确），居住权自登记时设立。

二是通过遗嘱方式设立。《民法典》第371条：“以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。”如何参照，需进一步出台相关司法解释。就已有资料，推测遗嘱方式设立居住权，至少应提交不动产权证书、设立居住权的遗嘱、死亡证明（第三方，医院或派出所开具）、户口注销证明（死亡销户证明）等材料。存在继承人的，全部继承人应到场（可委托）。以遗嘱方式设立的，根据《民法典》第二百三十条、第一千一百二十一条“因继承取得物权的，应当自继承开始时发生效力”的规定，应当自被继承人死亡，继承开始时设立，

但未经登记，不得对抗第三人。

三是通过人民生效判决设立居住权。根据《民法典》第229条，办理此类不动产权登记的，应提交不动产权证书、关于设立、确认居住权利的生效法律文书。居住权自法律文书生效时设立，但未经登记的，不得对抗第三人。

以上第一和第二种居住权属于意定居住权，第三种属于裁判居住权。

五

居住权的灭失

根据《民法典》第三百七十条 居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

由此可知，居住权为一项长期性的物权。如果居住权合同或者遗嘱没有对居住权期限作出明确约定或说明，又无法通过适当规则填补的，可以推定居住权的期限为居住权人的终身。

除了期间届满和居住权人死亡以外，居住权还可能因其他事由而消灭。例如，居住权人与所有权人混同；居住权人放弃权利；住宅被征收；住宅灭失等。

六

居住权产生的影响

无疑，居住权的设立将对国家、个人及原有法律制度产生全方位的影响。正如全国常委会法制工作委员会主任沈春耀所作《关于<民法典各分编（草案）>的说明——2018年8月27日在第十三届全

国人民代表大会常务委员会第五次会议上》指出，居住权的设立加快建立了我国多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居，满足了特定人群的居住需求，为公租房和老年人以房养老提供了法律保障，是解决我国住房问题的一种探索。

对个人而言，居住权设立后，势必对个人的婚姻家庭生活、老人赡养、房产交易、公租房租赁、分时旅游度假等产生重要影响。如前述案例说道，居住权设立后有助于进一步缓和夫妻矛盾、解决老人养老和财产继承问题，还将加强对廉租房、公租房的居住权人的保护。

对整个法律体系而言，居住权作为一项用益物权，在与原有法律体系中的物权、债权相交织时，必然会对原有的法律交易和架构产生影响。首当其冲的是，居住权将对租赁制度产生冲击。根据现有规定，居住权的设立无期限、设立的不动产不必取得规划验收，对居住权人的保障效力更强。因此，某种条件下，居住权可以替代设立租赁，租赁权必然受到影响。其次，居住权的设立将会调整不动产交易行为。二手房交易中，买房人不仅需要查看房屋权属人、是否存在查封、抵押等情况，还应注意是否为他人设立了居住权；如房屋不能在当下办理过户的，买房人可以要求卖方在该房屋上为自己设立居住权，以防止“一房二卖”的出现，保障自身利益。最后，居住权的设立也将对抵押权制度产生重要影响。如抵押设立在前，居住权设立在后的，后设立的权利明显阻碍前权利行使时，是否应当通知抵押权人或取得抵押权人的同意？法律尚未明确。但可以肯定的是，居住权的确立势必会改变原有的抵押权与所有权的关系以及抵押权实现的顺位。

七 结语

总而言之，一项法律制度从无到有，仅仅是纸面的完善还远远不够。居住权制度能否发挥其潜在价值，最终该何去何从，都还需要交易实践和司法裁判制度的不断完善。

附 法条链接

《民法典》第三百六十六条~第三百七十条