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镇江市房地产业竞争力分析及对策建议
作者：陈跃辉
来源：《时代金融》2014年第11期
【摘要】房地产业发展对区域经济发展至关重要。本文采用多元统计分析的因子分析对镇江自2001～2012年房地产业竞争力进行了实证分析，归纳出反映镇江市房地产业竞争力的规模实力因子、外部支持力度因子和效益能力因子等三个主因子，并对镇江近十年来房地产业的发展竞争力演变进行了比较分析，论文最后结合镇江房地产业发展的实践，提出了促进镇江房地产业竞争力的对策建议。
【关键词】房地产业 竞争力 多元统计分析 因子分析 一、引言
作为我国国民经济的支柱性产业的房地产业，是经济增长中不可或缺的一部分。由于其具有较高的关联效应和扩散效应、产业链跨度较大、产业附加值较高，对城市经济的发展起着支撑性作用。随着房地产市场的逐步成熟，2001年至今镇江房地产业也得到了快速发展，房地产业投资从2001年的14.2亿跳跃到2012年的205.48亿元。虽然投资总额增长很快，但与长三角区域内其他城市相比，镇江房地产业竞争力并不显著。本文将采集2001～2012年镇江房地产业发展的历史数据，借助因子分析以对镇江市近十年来房地产业发展进行了比较分析，以期揭示影响镇江房地产业竞争力的主要影响因素。在此基础上，结合镇江房地产业发展的实践进一步提出了促进镇江房地产业竞争力、发挥房地产业促进区域经济发展中的作用相关建议。
二、镇江市房地产业发展现状的组合分析
评价镇江市房地产业发展现状的指标有很多，这些指标都可以从不同角度对镇江市房地产业的发展进行考核，但由于指标间具有复杂的相关关系，难以直接对房地产业竞争力进行评价。这就需要把各项指标归纳变为一项或多项综合指标。因子分析就是这样一种多元统计方法，它是通过研究多个指标的相关矩阵的内部相关关系，使用少数公因子替代原有变量，将每个指标变量表示成公因子的线性组合，对综合指标根据专业知识和所包含指标所反映的独特含义给予命名。因子分析的目的是寻求变量基本结构，简化观测系统，减少变量维数，用少数的变量来解释整个问题。其核心思想是应用多元统计学的方法对相关指标权重进行客观赋值[1][2]。
（一）数据准备
（二）因子分析和因子得分
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采用统计分析软件SPSS16.0中的因子分析过程，KMO值为0.824大于0.5，可以采用因子分析，Bartlett's Test值为27，对应的概率P值为0.032，在95%的置信水平下拒绝各变量间相关系数矩阵为单位阵的原假设，亦顺利通过检验适合做因子分析。通过因子模型得到各变量旋转后的因子载荷矩阵，公共因子的特征值和贡献率，如表1所示。
从表1中可以看出，第一、二、三主因子特征值的累积贡献率达到98.7%，说明3个主因子基本包括了6个指标的总信息量。因此，我们可以通过对这3个主因子的分析来达到获取几乎全部信息的目的。结合经济学、管理学的相关知识，以高载荷指标为代表给各主因子命名。 第一主因子中，X1：房地产企业个数（家）、X2：第二产业增加值（万元）、X3：建筑业产值（万元）的系数远大于在其他两个因子上的载荷，即第一主因子与这三个变量存在高度正相关。同时这三个变量之间存在一定的相关性，可以反映镇江房地产业的规模实力，我们称为镇江市房地产业规模实力因子。
第二主因子主要是X4：全社会固定资产投资额（万元）、X5：房地产开发投资额（万元）的综合反映。这两个变量说明了镇江市对于房地产业的扶持程度，我们称之为镇江市房地产外部支持力度因子。 （三）结果分析
主因子F1：一方面2008年末年出台的“房产新政”累积效应进一步显现，日益发挥积极作用；二是2008年年初面对房地产市场严峻形势大部分开发商采取形式多样的优惠促销措施，极大的刺激了居民的购房欲望和消费热情，使得成交量同比的大幅增长；三是宏观经济走势较好，城镇居民收入保持平稳较快增长，消费信心和购房能力有所提升，有力的促进商品房成交量的大幅增长；四是居民对房价走高的预期增强，入市者逐渐增多，有利推动商品房的销售使得镇江商品房销售的持续快速增长进而使房地产业规模实力有了较大的发展。因此2009年镇江市房地产业规模实力有了大幅度的提高。F1得分从2008年的0.1318增加到2009年的0.8098.可见对于房地产业的外部投入力度对于房地产的发展有着至关重要的作用。 主因子F2：从表2中我们看出2008年镇江市房地产业外部支持力度因子是最大的，我们知道2008年对于房地产行业而言是一个充满残酷的年度，随着国家对房地产业以缩紧银根为主要措施的连续打击，再加上2008年初的美国次贷危机，使得房地产业从一季度起就陷入了困境，各区域商品房交易量均明显萎缩。至9月出现金融危机时，几乎所有的城市的房价都跌到了历史最低点。10月起，国家针对金融危机迅速出台了以加大基础设施建设、降低房贷利率、放松银根的相应，各地区针对房地产业也纷纷采取了“救市”措施。至11月，国内各主要城市的房地产业开始出现转机。对于出台的效果，我们可以通过反映房地产业规模的公因子F1来解释。
主因子F3：从房地产业效益能力因子来看，镇江市房地产业效益最大是2003年，而2012年的房地产效益因子得分只排名第四，可见随着经济的发展，房地产业正处在徘徊期，一方面
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是由于房地产业刚性需求下降，另一方面，可能因为镇江居民对房地产业价格的预期会下降，因此导致房地产业在最近几年内一直处于徘徊阶段。
综合因子得分Z：虽然近几年来，对于房地产业支持力度下降，房地产业自身规模及效益有小幅下降，但从大趋势来讲，我国房地产一直是处于发展期。 三、提升镇江房地产业竞争力的几点思考
从房地产业本身发展来看。一方面，要处理好当前发展与长远发展的关系，坚持眼前利益与长远利益的统一。要科学规划，合理布局，切实把握好开发的时序、节奏和力度，把握好房地产的类型、档次和结构，注意防止盲目开发、无序开发、过度开发、低水平开发的倾向，同时又要牢牢抓住当前难得的发展机遇，认真按照规划做好近期开发建设计划，抓紧实施，尽快取得效益；另一方面，房地产行业不仅提供客户一个住所，更应该是一种生活方式；服务是房地产业的本质。当今买方市场的条件下，客户正变得挑剔、精明，其消费行为也日趋成熟，平庸的服务再也不能赢得客户的青睐，房地产行业为客户提供满意的置业服务、产权服务责无旁贷，优质个性化、增值服务才是房地产业进一步为经济发展做出贡献、同时也是自身实现产业规模以及效益提高的金钥匙。
从层面来看。应在宏观上予以引导房地产业发展，一是要切实发挥好对房地产业发展的主导和引导作用。土地资源是最重要的资源之一，学会利用和经营好土地这个宝贵资源，合理控制土地投放节奏，引导房地产业健康发展；三是要把土地开发、房地产开发得到的收益，更多地用在镇江居民的教育、医疗、住房、就业、社保事业发展上，用在改善人民生活水平上，用在培育支撑当地经济持续发展的支柱产业上。要让房地产业发展惠及百姓、惠及社会，只有这样，房地产业才有可能得到长远的发展。 参考文献
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