住宅小区物业管理工作实施意见解读

一、起草背景

物业管理涉及千家万户，是社区普遍关心的热点问题。2020年，柯桥区将物业管理工作列入了区重点工作，根据《浙江省物业管理条例》、《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》（浙建〔2018〕19号）、《绍兴市物业管理办法》（绍政发〔2019〕13号）、《柯桥区委办公室 柯桥区办公室关于印发新时代加强党的领导提升现代社区治理水平的实施意见（试行）的通知》（区委办〔2020〕45号）等有关法律法规和文件规定，经过座谈讨论、公开征求意见，我局代拟起草了《柯桥区加强住宅小区物业管理工作实施意见》（以下简称《实施意见》）。

2020年，区高度重视物业管理工作，将其列入区的重点工作。《实施意见》的出台，可为规范物业管理活动，维护业主、物业服务企业的合法权益提供依据和制度保障。

二、依据

1.《浙江省物业管理条例》；

2.《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》； 3.《浙江省物业专项维修资金管理办法》； 4.《浙江省物业项目服务退出管理办法（试行）》； 5.《浙江省物业服务收费管理实施办法 (试行)》； 6.《绍兴市物业管理办法》；

7.《关于进一步加强全市物业管理工作的实施意见》；

8.《柯桥区委办公室 柯桥区办公室关于印发新时代加强党的领导提升现代社区治理水平的实施意见（试行）的通知》。

三、主要内容 1. 建立了制度

一是建立物业管理联席会议制度。目的主要是协调解决辖区内物业管理方面的重大问题，完善物业管理矛盾纠纷调处化解工作机制。物业管理活动实行区级、镇级、社区三级管理，按照属地管理原则开展相关工作。二是建立物业维修应急备用金制度。用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新，确保电梯正常运行和房屋安全。

2. 规范了收费

一是建立物业收费标准定期调整机制，由区发改局会同区建设局根据物价上涨、人力成本以及业主对美好生活需求等因素，建立质价相符的物业收费调整机制。二是建立新建普通住房的物业收费备案制度，物业服务企业应当按照备案的收费标准、服务等级、服务内容进行收费和提供相应服务。三是规范了收费行为。对业主违反约定逾期不支付物业费的，物业企业可以通过催告、提起诉讼、申请仲裁或抄告所在单位协助催交等方式进行收费。供水、供电等专业单位委托物业企业代收的，应当签订协议，并支付相应费用。 3. 加强了监管

一是开发建设物业管理信息平台，加强对住宅小区物业服务活动信息化监管。二是明确公共收益依法归全体业主共有，可以镇街为单位，通过公开招标等形式，由第三方机构分别建账、统一管理、定期公布并出具年

度财务报告，加强对业主公共收益资金监管。三是定期开展物业服务检查抽查活动，按照《浙江省物业服务企业信用信息管理办法》规定予以惩戒，加强对物业服务企业的信用监管。 4. 规范了程序

一是通过优化前期物业招投标方式，规范前期物业服务企业准入程序。二是通过建议设立整改期，规范业主委员会依法解聘程序。对不按规定执行的，明确了对相关责任人和责任单位的处理方式。

5. 规范了业委会

一是通过党建引领，严把业委会“人选关”，提高党员比例和“红色业委会”覆盖率，确保社区党组织对业委会的领导作用。二是定期组织社区、业主委员会（业主代表）、物业服务企业三方会议，指导监督业主委员会建立事务公开、财务公开和离任审计制度，确保业主委员会依法履职。

6. 取消了统筹资金

目前我区收取物业专项维修资金的标准和物业统筹资金的依据是《绍兴县办公室关于印发绍兴县物业管理实施办法的通知》（绍县政办发〔2004〕19号），根据《浙江省物业专项维修资金管理办法》（浙政发〔2007〕19号）第六条规定“新建物业首期专项维修资金，由业主按照所拥有物业的建筑面积交存。交存的标准为当地房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%至8%。具体比例由设区的市、县物业主管部门会同同级财政部门根据当地实际和房屋结构类型确定，报经设区的市、县批准后公布”，目前我区收取的标准已不符合上述规定，因此建议按规定予以调整。同时，物业统筹资金因无收费依据，因此予以取消。

7. 扶持了行业发展

一是充分发挥物业服务项目的示范引领作用，通过给予资金奖励，激励物业服务企业做优做强。二是充分发挥行业协会积极作用。通过定期组织开展物业从业人员比武竞赛和专业技能培训等活动，着力解决行业从业人员整体素质偏低问题，逐步提高物业从业人员管理技能和物业企业规范化管理水平。

8. 明确了职责

区建设局、各镇街及相关职能部门按照各自职责负责做好物业管理工作。形成属地负责、部门共管、业主监督的物业管理工作机制。

四、亮点创新

1.开发建设物业管理信息平台。积极开发建设可供业主进行投票决策、选聘物业服务企业、信息公开公示、物业纠纷投诉处理等物业管理相关事项的物业管理信息平台。加强对住宅小区物业服务活动信息化监管，充分利用物业管理信息平台，通过数据互通互联实现物业管理智能化、精细化、透明化动态监管。

2.建立物业维修应急备用金制度。按首次交存的物业专项维修资金总额的5%设立应急备用金，用于涉及房屋安全、停水、停电、电梯停运等紧急情况下的维修和更新。

3.试行红色物业。属地镇街和社区党组织要严把业委会“人选关”，积极推荐符合条件的社区“两委”成员、机关干部、党员等通过法定程序当选为业委会成员，逐步提高业委会成员中的党员比例。有条件的业委会要建立党支部，提高“红色业委会”覆盖率，确保社区党组织对业委会的领

导作用。

4.加强公共收益资金监管。明确公共收益依法归全体业主共有，可以镇街为单位，通过公开招标等形式，由第三方机构分别建账、统一管理、定期公布并出具年度财务报告，加强对业主公共收益资金监管。

5.设立物业服务整改期。物业服务合同期内，业主委员会对物业服务质量不满要求解聘物业服务企业的，应于拟召开业主大会前3个月书面告知物业服务企业，并报属地镇街、社区给予指导协调。物业服务企业同意整改的，属地镇街、社区可以建议业委会给予物业服务企业3个月整改期，整改情况由属地镇街组织社区、业委会和业主代表共同参与验收。