万达经营惨淡案例,商业街做一条死一条

2012年11月15日09:45 21世纪经济报道

王营

常年在北京工作的黄倩倩每次回到老家襄阳都有各种不适应。这个位于鄂西北地区的三线城市算不得经济发达，但有着大城市同样的浮华。在襄阳万达广场，晚上8点，偌大的购物广场内已没有多少顾客，只想在屈臣氏购买一支唇膏的倩倩，受到导购小姐的热情推介。北京的导购们一定没有时间去应付只在30元左右产品前晃悠的顾客。

“你可以认为是襄阳的导购们服务更好，但我更愿意相信是他们的生意不好做，所以要抓住每一个能抓住的客人。”当地一位颇资深的业内人士称。

两个月前，珠宝品牌金伯利和欧特尔选择从襄阳万达广场撤柜。据上述资深人士调查，除了两家撤柜的珠宝品牌，服装品牌也走了约三分之一。而留下经营的商家80%处于薄利和微利状态。 万达广场高速扩张之后，统一的模块化管理是否能胜任商业地产最艰难的运营挑战？ 运营之困

襄阳万达广场号称鄂西北最大的购物中心。

资料显示，2010年11月26日落成的襄阳万达广场总建筑面积60万平方米，其中包括10栋32层住宅楼，外围2层的商铺、2栋24层的写字楼、1栋19层的酒店(当地“唯一五星级酒店”)以及3层或4层的商铺等。据了解，襄阳万达广场除了酒店以及购物中心属于万达自持，其余均对外销售，目前仅有部分写字楼尚未售出。

但开业热闹过后，襄阳万达广场的吸引力并没有期望的那么大。

李强(化名)是这个小城市各方关系颇深的当地资深人士。他告诉记者，在襄阳万达广场室外有一条“金街”，售出去的商铺基本在关门状态。“大约有100个门面商铺是空的，开门营业的很少，连10%都不到。” 另外一家金店老板告诉记者，商场周末的人气还可以，但平时人流量很少。上个月，他们亏损了5万。这位老板把原因归结于，“可能是楼上的服装品牌不好，没有大品牌，吸引不来高端女士消费群。” 但李强认为，万达广场没有融入当地文化，运营管理不符合本地习惯。万达广场尽管体量很大，但位置属于襄阳相对偏远位置。比如，同样一家首饰店，位于该市中心的人民广场店和长虹路店的专卖店是盈利的，但在万达广场则是亏损的。

另外，李强告诉记者，号称当地唯一甲级写字楼的襄阳万达广场写字楼，其高昂的物业费，也令当地公司难以承受。

万达地产董事长王健林曾对外透露，万达对二、三线城市的选址标准是，GDP总额达到1000亿元以上，社会消费品零售总额300亿-400亿元，社区人口不少于70万-80万。

仅从上述标准衡量，襄阳已经符合万达的选址标准。据公开资料，2011年末，襄阳市常住人口552.72万人(指常住本市半年以上人口)，当年实现地区生产总值2132.2亿元，三大产业结构比例为13.7：57.1：29.2。记者发现，这个城市投资额较大的分别是采矿业、制造业、电力、燃气以及建筑业。2011年，该市社会消费品零售总额为686.6亿元，其中城镇455.3亿元。

但业内专家认为，作为商业地产运营最重要支撑的，是当地人均消费支出。数据显示，2011年，襄阳市城镇人均年消费支出为11816元，其中食品类仍占主导地位，教育文化娱乐服务消费支出仅为1777元。该市城镇化率为51.99%。虽然襄阳市也不乏豪华的奔驰宝马车，但决定大型购物中心得以长期运营下去的，还是当地的平均消费水平。 万达模式思考

襄阳万达广场可能不是个案。据了解，上海、广州、济南、沈阳、武汉等地的万达广场均被曝出商铺出租一般、人气不足的状况。

据万达集团公布的数据显示，2011年，总资产1950亿元，收入1051亿元。其中，商业地产公司2011年收入953亿元，项目系统收入902亿元，现金回款814亿元。截至2011年底，万达商业地产公司持有自营物业面积903万平方米。但2011年万达广场的租金收入仅有34.6亿元，而万达百货还处于亏损状态。也就是说，万达广场盈利主要来自商铺、写字楼、公寓及住宅的销售，租金对整个业绩的贡献仅占3.29%。 记者获取的一组未经万达集团证实的数据称，2011年开业的万达广场，首年租金平均(首年有优惠)为2.53元/天·平方米，第二年租金则将增加约30%左右。按使用面积计租，万达广场平均租金约5元/天·平方米。

相比之下，龙湖地产商业的单位效益租金要好一些。2011年龙湖旗下商业地产租金收入已超过4亿元。至2011年6月，龙湖已开业的持有物业面积近40.6万平方米。而其2010年年报显示，龙湖租金收入毛利率高达79%。

但这并不阻碍万达向全球第一的商业持有规模冲刺。

相关数据显示，万达已在全国开业55座万达广场、34家五星级酒店、800块电影银幕、46家百货店、51家量贩KTV，计划到2015年开业120座万达广场，持有物业面积2400万平方米，成为全球排名第一的不动产企业。

一位业内人士告诉记者，万达模式的迅速复制和扩张，是因为万达找到了三个制胜点。第一，万达的几个组合业态，至少建设和开业初期可以促进当地财政收入增长；第二，万达旗下的院线和百货，还能促进当地就业；第三，也是最重要的，万达快速建设的模式符合了地方追求短期政绩的需求。 据万达一位内部人士称，“万达内部对销售要求极高，一般要求开盘当天去化率要在80%以上，有的项目甚至100%。如果完不成集团的要求，可能就要面临走人的风险。”据这位人士估计，万达地产今年主动辞职的中高层比例就在20%-30%之间。

今年10月13日，万达项目系统9月营销考核会在北京石景山万达铂尔曼大饭店召开。会议的主要内容是对销售回款优秀的公司进行表扬，对销售回款差的公司进行批评。总裁丁本锡要求项目系统抓住市场、盯住销售，完成全年销售指标。

据万达广场一位营销系统负责人告诉记者，万达在持有物业方面与其他商业地产商经营方式并不同。比如，他的工作任务是，集团给出一定的预算，他们按照该预算定期完成一些旺场的工作就可以，但对于商场的租金收入状况他们知情不多。“租金都是定期打到项目指定的财务公司用来还贷。”

上述万达内部人士告诉记者，万达内部采用的均是模块化管理。“万达有着强大的制度化。也就是说，万达最终形成的企业文化是，企业不过分依赖人，离职任何一个中高层都很难影响到万达扩张速度。” 但事实上，商业地产最重要的并不是规模扩张，而是后期运营管理，否则就要面临漫长的养商期。北京锡恩企业管理顾问公司董事长姜汝祥认为，万达模式的硬伤在于，用住宅的思想做商业地产。 万达公布的业绩报告显示，上半年业绩比去年同期下滑约9%，这是万达历史上第一次同比减少。2011年，万达资产负债高达1825亿元，资产负债率.9%。对于商业地产的减速，王健林曾将原因归结于国内经济放缓。

在商业地产减速的背景下，万达又将大规模圈地的模式，复制到了文化旅游地产。根据公开资料统计，万达旅游地产投资规模已接近2000亿元。而万达地产在旅游地产的扩张，几乎重复着其商业地产扩张的核心要素，即低价拿地，先用项目的住宅销售收入来滚动开发。

然而，令业内人士担忧的是，大量使用银行贷款以及金融杠杆的文化旅游地产圈地模式，迄今未找到合适的商业模式，未来一旦经营不善，地方以及银行将一同承担巨大风险。如果说大型城市综合体运营不当，可能给当地留下空旷的固体建筑，文化旅游项目开发不当留下的，则可能给珍贵的旅游资源施以难以弥合的创伤。

万达“做一条死一条” 金街模式堪忧

时间:2013-07-03来源:东方早报

“18个月一座万达广场”，“一座万达广场一个新城市中心”，在过去数年间，万达的扩张速度和品牌影响力，成就了其中国商业地产的霸主地位。

然而，在高速扩张的同时，各种问题也在显现，步行街街铺产品“金街”更是成为万达最为行业所诟病的产品，被称为“做一条死一条的商业街”。 街铺大面积空置

其实早有媒体多次报道，武汉菱角湖万达广场街铺交房一年多，出租率只有三成左右，已出售的街铺运营不佳，导致业主轮番投诉。广州白云区的万达广场，主力店生意不错，但室外的街铺却十分冷清，入驻的商户流失率至少30%。

而在上海，记者日前现场探访发现，开业两年的江桥万达广场，百余套金街街铺中至少有一半空置，目前在营业的均为一些不知名的饮料吧、烧烤店、甜品店、台球房。

宝山万达广场开业一年多，室外步行街同样大半空置，玻璃门窗上贴着都是招租的告示，与商场内形成鲜明的对比。

上海新联康地产分析师吴贤透露，江桥万达的部分商铺开业6天就停业，此后数次改造，几次复业依然未能实现持久运营。小商铺出售后无法保证统一管理与运营，给后期带来管理上的极大问题。

上海万达广场置业有限公司总经理吕正韬向记者表示，万达广场金街的出租率还是不错的，至于现场有些店没有开，是因为店铺正在装修或者更换。金街街铺为零散销售的产权，不是统一经营管理，存在有的业主希望得到更高的租金回报而选择暂时等待。 金街的经营困难可以归结为先天因素不足。

易居中国克而瑞信息集团商业事业部总经理林戈指出，万达并没有将金街作为万达广场整体的一部分来进行业态分布规划和设计。首先，在其自持有的商场内，业态非常齐全完整，餐饮休闲娱乐零售无所不包。万达几乎没有预留一部分业态空间给商场周边的金街，导致其生存空间狭小。而购买街铺的业主以个体名义招商，无论是资源还是品牌都无法与万达这样一个大型商业地产集团相比，所以即便与万达的商场存在同业态竞争，金街的店铺根本无法与商场内的品牌竞争，这也就直接导致了金街后续经营的困难。

对此，吕正韬坦言，很难把金街的业态与万达广场本身一起考虑到整体的业态分布上去，因为金街是全部对外销售，卖给小业主后没有办法做统一的经营管理。

吕正韬认为，金街应该自然有其生命力。金街产品是对室内步行街的补充，有一些业态例如小餐饮，在大商业里受条件无法引进，而开在外面的金街，不受营业时间影响，在业态上也没有太多，但这部分餐饮仍是整个万达广场很重要的组成部分。 透支未来升值空间

万达并不是不知道商铺散卖后可能陷入的困境。其第一代产品便遭遇过在散售部分商铺后，不少商铺的后续经营陷入困境的局面。

随后万达改进了产品，采取靠出售住宅、写字楼回笼资金的模式。然而，散售商铺产品金街的推出再次将万达推入泥潭。

以宝山万达为例，网上房地产数据显示，金街的参考售价为29000-90000元/平方米，而其办公楼的参考报价为20000-25000元/平方米。显然，金街的价格和利润空间，是万达明知将其散卖后会面临运营困境依然愿意做的重要原因。

差不多的单位建筑成本，相对住宅和办公的利润，商铺的利润要高得多。因此提高商业物业可售比例，可以使万达回笼资金大幅增加。

“但对业主而言，高售价会令未来的租金回报率相对降低，这意味利润较低的行业无法承受业主希望达到的租金水平，也就是造成金街做一条死一条的原因。” 林戈分析。 金街的运营困境已经给万达品牌带来负面影响，其过度透支未来升值空间的高售价也将面临考验。

盛世太平投资管理有限公司董事总经理陈立民指出，随着万达广场开业数量越来越多，前期经营惨淡的金街也给后续销售带来了一定的影响，一定程度上吞噬了一部分金街的销售溢价空间。

林戈表示，万达完整的业态占据了所有的盈利点，同时又利用万达的知名度带动金街的销售价格来提高其现金收入，这一矛盾就造成金街的现状。“如果万达能够做一定的调

整也许能够救活金街，例如可以把一部分业态留给金街经营，比如把所有的餐饮留给金街，商场里不做餐饮，这才能够支撑金街的后续经营。”

作为一个商业模式，金街也许是成功的，其吸金能力毋庸置疑，然而这些空置的商铺对于资源的浪费却无法弥补。这也是资深房地产媒体人袁一泓在博客中所说的不喜欢万达模式的原因，“最终那些空旷寂寥的庞大建筑群让一个城市难以承受，万达模式对很多城市尤其是一些三四线城市的潜在伤害巨大。” 好商业地产不可复制

40%-60%的高比例销售带来的后期管理混乱和大量空置正是万达模式屡遭质疑的原因，其一成不变的商业规划和不用考虑城市差别“放之四海而皆准”的开发模式在商业地产界也有诸多非议。

高和资本董事长苏鑫表示，一个好的商业模式一定是可以复制的，但一个好的商业地产项目绝不能是简单重复的。这中间的矛盾与冲突值得万达思考，随着环境不断的变化，消费习惯也不断改变，万达这样以不变应万变的模式终将无法持续。 陈立民也指出，万达缺乏技术含量的开发运营模式太容易被模仿。

对此，吕正韬表示，虽然商业地产市场竞争日渐加剧，模仿一两个万达广场不是问题，但要模仿万达并达到一定的规模、品质，具备万达的招商、运营能力，就目前的市场来看，仍非常困难。万达也经历了十多年才有现在的成果，同时万达的产品也在不断更新换代。 林戈告诉记者，确实，在传统意义的商业地产领域，万达占据者霸主地位。但随着近年来越来越大的大型开发企业进入商业地产领域，竞争的激烈让万达很难再获得具有绝对优势的土地资源。

林戈指出，万达高度固化的商业模式，使其不能根据所进入城市的商业能级和消费形态去做灵活的变化。短期内，中国城镇化不断深入，很多地区有较大的商业地产需求，所以从全国布局的角度来看，万达现有高度固化捆绑的模式暂时不存在风险。但在中长期，万达广场固有的经营状态确实面临新的商业形态、城市升级和电子商务等带来的挑战。 万达模式是基于土地运营，高比例地销售、持有商场，不断复制，循环高周转。 陈立民表示，这样的发展模式在其所依赖的城镇化达到一定规模后将难以继续，土地资源有限，随着城市化的不断推进，万达现有的商业模式面临考验。在一个城市的多个万达广场之间也会互相“践踏”，消费力增长缓慢，发展速度会慢下来。拆零销售的商业地产，无论是公寓、办公楼还是商业街，都不能发挥其应有的经济效益，产出始终不如整体经营的持有型物业。

“万达现在这种跑马圈地的游戏总有终结的一天。”陈立民指出。即便强如万达，也终需改变经营模式。 大笔投入转型未卜

万达2012年工作报告显示，截至2012年12月31日，万达总资产约3000亿元，不动产规模全球排名第二。

其中，万达持有物业1290万平方米，但其贡献的收入有限。该报告显示，2012年，商业管理公司的租金收入为52.07亿元，万达百货的收入111.8亿元，万达院线的收入30.8亿元，大歌星收入7.25亿元，持有商业物业收入合计229.96亿元，仅占万达集团总营业收入的16.23%。

物业销售仍占据万达营业收入大头。2012年，万达商业地产竣工入伙539.3亿元，占商业地产收入的49.16%，占集团总收入的38.06%。

这就意味着住宅和商铺类销售的贡献了大部分的营业收入，商业地产增长率低于万达集团整体增长率。对此，大连万达集团董事长王健林表示，“增长部分更多来自非地产业务，这是可喜的现象。”

有业内人士表示，这也体现出王健林对于销售类物业收入占比过大的担忧，并希望通过非地产业务的增加，摆脱原来简单的重资产高周转的模式。

关注万达的一系列动作不难发现，万达正大手笔投入非地产业务，并希望通过发展多元化的业务走上转型之路。

万达模式弊端显露：武汉菱角湖万达广场空置率达七成

赢商网 2012年06月07日08:29

“交房一年多，武汉菱角湖万达广场街铺，出租率也只有三成左右。”6月5日下午，一位王姓街铺业主告诉本报记者，万达经开广场，目前也面临如此尴尬。

记者连日来调查获悉，2010年之后，大连万达集团在武汉的项目陆续开业运营，曾成就万达“江湖霸主地位”的第三代产品，日渐显露出其尴尬的弊端：已出售物业的街铺运营不佳，导致各项目业主轮番投诉。

“城市综合体项目成功的关键因素，在于项目后期的运营。”记者采访的多位业内人士坦言，尚未迈进资本市场的万达集团，其运作模式除了加快项目的周转率外，另一重要筹码就是将包括街铺在内的非自持物业出售以获取现金流。然而，慕名而至的街铺小业主，可能成为万达前进的“垫脚石”。 小业主之殇

2009年4月30日，万达集团出资12.87亿元，拿下占地163.53亩的菱角湖广场所在地块。2010年12月，正式开业。这是万达2009后在武汉的新进4个项目中最早开业，也是被视为商业氛围和消费力最为成熟的项目。 与此前的江汉路万达广场不同，菱角湖广场代表的是万达的最新产品——城市综合体。其总规划用地面积9.47万平方米，总建筑面积达51万平方米，由商业综合体、室外商业街、公寓、住宅和底商组成。

更为创新的是，万达在业态搭配上，设计了用于出售回笼资金的室外步行街。公开资料显示：该广场室外步行街商铺总体面积4.9万平方米，总商铺数量295个。约占项目总体商业面积的20%。

菱角湖所在区域有着较强的商业潜力。武汉一位资深地产人士告诉本报记者，地块所在地交通便利，周边具有中高端收入人群的人口多达20多万，但区域内大型商业乃是空白，是一个发展城市综合体的理想地段。 然而，消费潜力的发展需要时间和人气的积累，目前该区域尚不足以支撑菱角湖广场如此大规模的零售商业。事实正是如此，已开业一年半的菱角湖广场，室外街铺正在面临出租率低尴尬。

5月27日（周日）上午12：00，本是商家最忙碌的时刻。但记者在现场看到，社区商铺的街道上，只有三三两两的带着宝宝的妈妈们闲逛着。看到没有客人，达芙妮品牌的销售人员百无聊赖，与对面美钻天成的同行有一搭没一搭地闲聊着，最后索性走到对方门口“面谈”。

人流不足带来的是商铺生意“清淡”。服装店“极美度”销售人员告诉记者，店铺从2010年12月开业，专营中高端服装，但每天人流稀少，日均营业额不到2000元。但这间30平方米左右的店铺，每月光租金都是1万多元，加上员工工资等成本后，目前仍在亏损，老板已经打算退租。

这种局面还不是最糟糕的。上述王姓业主告诉本报记者，自己的铺面位置较好，面积约76平方米，总价约180

万，2010年年底交房后，他将房子租给了一位经营土特产的商户，当时签约5年，月租金9000多元，商户雄心勃勃地花了10多万元装修，准备大干一场，谁知道开门营业3个月里，基本没生意，最后不得不提前退租。此后，自己的商铺再也没能租出去过。

“即使9000多能租出，我的投资回报率也仅为年均3%左右。”上述王姓业主表示。目前，此处商铺的租金挂牌价约为每平方米160-200元，但基本有价无市，特别是项目西北角的街铺，很多商铺自交房后从未租出过。 已有业主用免租方式维持着目前的出租率。一位业主介绍，自己于2009年购买了万达B区的两套商铺，总价近800万，首付五成后，目前月供为4.2万元左右。2010年年底收房后，将商铺租给一商户，其先后经营皮具、茶叶等多种产品，但生意都不行，商户想退租，但考虑到其前期投入很大，至今也只收了商户半年的房租，约4万-5万元，其他时间都算作免租了，让其继续经营。

“我们希望跟万达合作，让其以返租或者多组织活动的方式，盘活街铺，”上述王姓业主称，菱角湖广场的业主已多次和万达协商沟通，但目前尚未达成一致协议。

不过，万达已加快项目西北角规划路的修建进度。此外，万达物管公司也开始主动将商户的租房需求转给业主。去年，该公司还开展“饮食一条街”招商活动，为街铺业主带来不错的招商效果。

菱角湖广场街铺遭遇的尴尬，并非个案。上述武汉业内人士表示，“已开业的经开项目，出租率比菱角湖更低。” 全国其他城市的万达广场三代产品中也存在这种弊端。戴德梁行房地产顾问（广州）有限公司商业部助理董事伍林透露，广州白云区的万达广场，主力店的生意十分红火，但室外的街铺就十分冷清，入驻的商户流失率至少在30%。

“万达的商业模式是‘快买快干快竣工’，公司要求每个项目必须在18个月内开业，”一位对万达模式颇有研究的业内资深人士表示，万达的规模和发展速度，需要庞大的资金流来撬动，缺乏资本市场融资渠道的万达，只能加快资金的周转率，并出售部分物业。

出售部分商业的弊病则是：缺乏足够的人力来进行后期的商业服务和统一运营。“商业项目运营与纯粹的地产开发完全不同，”伍林也表示，万达第三代产品十分先进，但其后期的管理及软件上的搭配不足，导致如今的空置率。也就是说，其项目可在全国各地不断复制，但在商户的选择及搭配等实际商业运营方面中，却无法复制。这就意味着，万达的每开一个项目，都需要有对当地商业环境了解的人才进行后续运作。但如今中国的商业地产人才的缺口十分庞大，万达自身也每每被挖角。

“万达曾采用集中推盘的方式，来规避这种弊病带来的市场影响。”万达一内部员工透露，万达在武汉的项目推盘时间很集中，几乎是在2-3个月的时间内推完，此举一来为形成万达的规模优势，二来则担心产品弊端暴露后影响后期的销售。但此说法并未得到万达官方证实。

伍林看来，武汉的商业和商业地产都具有很大的发展前景。不过，上述地产人士认为，每个商业项目都有其市场培育期，短则2-3年，长则5年，特别是万达选址大都土地成本相对较低的次中心地段，培育周期会拉得更长。在此过程中，万达街铺的小业主，需要作出一定的牺牲，这或许是万达繁荣背后的阴影。

走访李沧·万达广场，尽管万达的地理位置很好，但人气却不尽如人意，偌大的万达广场上竟长时间没有人流量，卖场内部的服装长廊、运动品牌、电影等区域也是客流稀疏。而金街的商铺店门紧闭，无人问津，招租亦是困难。

青岛李沧万达年中庆大钜惠人气惨淡 商街一间也租不出去

万达年中庆大钜惠人气惨淡

6月28日，虽然万达正在筹办年中庆活动，工作人员里里外外忙的热火朝天，却丝毫没有吸引到消费者的眼球，顾客少的可怜，有三三两两的人流经过，也很快便从万达广场上消失了。卖场内部更是人流稀少，一楼的珠宝、品牌奢侈品区只能看到几个营业员说说笑笑，不曾见到以为顾客走过；而楼上的男装、女装更是没有顾客光顾，长长的卖场走廊上空无一人，甚至有的店面连营业员都不知去向。

李沧万达广场紧靠李村商圈，距离李村公园只一个路口，路边即是市民居住区、社区，不缺乏客流资源，可为何人气竟如此惨淡。而万达广场金街更是了无人烟，很多店面都没有租售出去，空空荡荡的长街上堆放着一些架子和宣传页，一些招商成功的商铺虽然苦苦支撑，但也只能面对没有顾客、人流惨淡的现实，最后关门大吉。

万达金街，招租困难无人问津

整个万达金街因为太阳的暴晒，只有几个帐篷下边的座椅上坐着几个休息的行人，旁边的商铺店门紧闭，无人问津。对此，我们咨询了一下附近开着的一家商铺老板，“人流量少这个事情是一直这样的，这边的店铺本身租金就比较贵，我们现在也只是在苦苦的硬撑，而且现在还有很多商铺没有租出去，如果商家多了的话，可能顾客也能多点吧。”这位店主

面对我们的采访，虽然是出口成章，最后也只能苦笑一下。

为了更加确定，我们的记者在广场和金街的入口处蹲守将近一个小时，可是来往的人流量很少，到万达金街和广场内购物的顾客就更是寥寥无几，客流量基本为零。

上海江桥万达广场金街遭遇空置之痛

时间:2013-02-01 08:57来源:中国消费者报

上海江桥万达广场是万达在上海开发的第3个大型城市综合体，近日，记者来到位于嘉定的江桥万达广场探访时发现，即便是临近春节的周末，其室外广场也人气不足，偌大的广场只能看到寥寥数人，室外商铺空置率高达40%。

偌大的江桥万达广场冷冷清清

上海江桥万达广场是万达在上海开发的第3个大型城市综合体，近日，记者来到位于嘉定的江桥万达广场探访时发现，即便是临近春节的周末，其室外广场也人气不足，偌大的广场只能看到寥寥数人，室外商铺空置率高达40%。 据记者了解，江桥万达广场地处上海西北嘉定区江桥板块，于2011年6月18日开业，其规划占地面积约18.63万平方米，总建筑面积约55万平方米，其中有25万平方米的商业面积。为了更好地发挥商业服务功能，江桥万达广场还设计了室外步行街。

记者1月27日(周日)下午两点到现场采访时看到，其步行街室外商铺外墙上“金街”的宣传语格外醒目，但根本没见到“金街”应有的人气。虽然正值周末，但步行街上人流稀少，许多商铺仍张贴着“招商热线”，寻求商家入驻。 据一位服装店工作人员介绍，万达广场的人流与招商宣传时出入极大，导致不少入驻的商家长期处于亏损状态，部分商家无奈之下只能关门停业。一家西域快餐店的老板娘告诉记者，在“金街”开店，每月的房租和水电等费用高达几万元钱，由于人流量不足，许多进驻的商家亏本经营或长期维持在保本状态，因此导致商家陆续离开，部分位置好的商铺开了又关。“现在随着地铁13号线的开通，人流量有所上升，但万达的人气远远不能满足商家的要求。”她对周边配套、交通的改善充满期待。

1月28日，记者根据商铺玻璃上张贴的“招商热线”，以想租房经商为由致电上海万达广场商业管理有限公司张先生。据张先生介绍，万达广场室外商铺现已全部交付给当初购买的业主，目前正处于招商状态。其中，部分商铺由业主自主打理，有些则交给万达帮助招商。

仔细询问了记者的要求后，张先生表示，万达广场共有室外商铺102套，目前仍有40%空置，主要户型为200-500平方米，可根据需要自主选择，租金为每天3.5元-7元/平方米。“目前万达广场日均人流量达6万人，可以为室外商铺提供人流保障。”张先生说。但是，记者从“金街”入口处远远望去，虽然正值周末，但人流量根本没有张先生描述的那么多，正在营业的店铺都是门前冷落，大多数从超市、百货店走出的顾客都选择直接离开，不愿在室外商铺逗留。经记者初步估算，万达广场室外商铺空置率应高于40%。张先生称，随着周边配套、交通的不断完善，附近有大量新楼盘的业主即将入住，江桥万达广场的人气会不断攀升。

记者致电某房产中介公司的业务员陈先生，他说，目前手中有4套200平方米的万达广场“金街”商铺，均是业主通过中介挂牌，正急着招租。当记者询问这些房源已挂牌多长时间时，他表示，都是自交房后就没有找到合适的租户。 江桥万达广场自开业至今已有一年半的时间，为何商铺空置率仍如此之高?张先生坦言，项目竣工时，由于配套设施没有跟上，导致一些进驻的商家又离开了。

上海宇杰房地产经纪有限公司高级经理张杰认为，商业地产选址非常重要，区域要有升值潜力，要根据城市综合体的发展规划准确定位，而其真正成熟需要2-3年以上的时间。“投资商业地产的小业主不要轻信开发商的宣传，要综合考虑项目在未来城市发展中所处的位置，进行风险评估。不要一听是万达开发的就信心百倍，毕竟万达也不是万能的。”张杰说，“小业主往往对商业地产开发商的宣传抱有不切实际的幻想，这非常危险，应保持理性。”

万达金街成死街 业主商户权益无保障

南京河西万达广场是万达集团在全国最大的一笔商业投资，号称投资100亿，包含六大业态，在南京河西打造一个城市综合体，是仅次于南京新街口的城市副主心。“万达金街”是商业街区项目的重要组成部分，商铺面积从100—400平方米不等，业主们购买商铺时，开发商曾宣称，“万达金街”物业由业万达商管团队管理，增值有保证，投资有信心，统一运作，统一招商。而如今一年多过去了，这里却一片寂寞景象，看上去非常凄凉。300多套商铺被万达成功套现6亿元，后续招商工作没有跟上，导致目前商铺大量闲置。时至今日，业主们没有看到承诺中的万达商管团队，统一运作、统一招商更是无从谈起，相反还不停地跟业主要物业费。

新经营户招不进来，老经营户要撤退，为了自救，业主们甚至表示愿意免费出租。但南京万达跟业主们玩了一招乾坤大挪移。万达当初承诺的滋奇火锅，尹氏汤包，沃尔玛超市等知名品牌企业都会进来，结果什么都没进，传说中的肯德基跑到万千百货了。万千百货与万达金街隔街相望，但那边跟这边是两重天，业主们说“万达金街”当年开盘时的热闹情景历历在目，和现在的冷清相比，简直判若两重天。尽管业主在铺子前挂上热铺招租的纸牌，却掩盖不了这里人气惨淡的事实。业主曾多次找到开发商催促他们履行承诺，始终没有答复。

万达金街业主说，万达金街变成死街一条，特别是晚上五点钟以后，想找个人都很困难。甭想赚钱，根本就赔钱。不少业主拿到商铺后忙着装修，可装修到一半发现苗头不对，只好停工，买来的建筑材料至今还堆放在店里，极少数已经装修营业的商户则叫苦连天。

晚上7点多钟是人们逛街休闲的黄金时间，但走进万达金街，只有零星的餐厅在营业，其中一家餐厅晚上只做了100多块钱的营业额，这还算好的了，有的餐厅一笔生意都没有。与金街冷冷清清相比，一路之隔的万达广场却出现排队消费。这样的场景，让“万达金街”经营户羡慕不已。商户都感觉万达广场是大妈生的，金街是小妈生的。

田先生是最早一批入驻“万达金街”的经营户，除房租4万块一个月外，各种硬件投资近150万。每个月要亏9万到10万。而9块钱一平方的物管费，更让经营户难以承受，以田先生430平方米的餐厅为例，每个月物管费就要3870元。而交了物业费后，根本没有什么服务，公共的下水道堵塞了之后，还要商户自己出钱去疏通。而且商户的财产安全又得不到保证，东西被偷，调监控录像，录像却很不清晰。

万达高速扩张困境：万达广场非市中心项目经营惨淡

2013-3-20 中国时尚品牌网

仅2012年，万达新开业17个万达广场，1个万达中心。在万达高速扩张的同时，经营困局日益显现：大量已经出售的室外商铺空置、人气不振、以及传闻中的万达百货陷入泥潭。

“18个月一座城，3-5天上一层”，这样的发展速度，让万达成为国内商业地产的“带头大哥”。

仅2012年，万达新开业17个万过广场，1个万达中心。在万达高速扩张的同时，经营困局日益显现：大量已经出售的室外商铺空置、人气不振、以及传闻中的万达百货陷入泥潭……

记者探访沪上正在运营的四个万达广场了解到，万达广场所处的五角场一直以“市中心”的姿态立足，而其地处郊区的江桥、周浦、宝山三个万达广场无一例外地人气不足。

郊区万达广场之困

以江桥万达为例，开业运营一年多，室外商铺空置率高达四成。

记者在江桥万达广场室外商铺看到，步行街室外商铺外墙上“金街”的宣传语格外醒目，从人气上来看，“金街”充其量是个“铁街”。商铺空置率非常高，多家商铺大门紧闭。街道两旁的商铺门上张贴着“招商热线电话”。 据江桥万达广场招商部门工作人员介绍，金街的交房时间是2011年10月，所覆盖的范围为万达广场五个出口外围的102个商铺。据《东地产》目测，“金街”至少有四成的商铺空置。

经营者感受透露出郊区庞大综合体的经营困境。

一家韩国料理店的服务员告诉记者，这里生意不行，平时没什么人。前面还有很多空店没租出去呢。

望湘园门店经理康先生在接受的采访时表示，我们位于市中心的门店生意都非常好，这里开业后的现状和当初宣传时的出入很大，本来我们希望地铁开通后会有所好转，现在来看，地铁效应还没有显现。“主要是太偏了”，康先生感概。

面对商场人气不振、商铺空置的现象，运营江桥万达商铺招商的工作人员称，江桥万达广场尚处于发展阶段，随着地铁13号线的开通，人气自然会跟上。

而事实上，地铁已经开通一段时间了，据商场内多位商家透露，生意并没有得到好转。

无独有偶，于2012年6月29日开业的宝山万达广场目前同样面临上述问题。此外，周浦万达情况也基本相近。

一位不愿具名的业内人士认为，从地段来看，万达商业广场，除五角场外，其它几个万达广场所选择的地段相对偏远，综合体体量巨大，且不说市场有没有那么大容量，即使有，也需要相当的时间来培育人气。此外，近年来，大量商业综合体的涌现，让市场竞争日趋激烈，也过剩危机已迫在眉睫。

万达广场扩张隐忧

江桥万达广场的冷清现象并非个案，它是如今万达在全国各地高运转下的一个缩影。

稍加留意，不难发现全国各地一连串万达广场与上海（楼盘）江桥项目一样，陷入经营困境。

于2003年建成的沈阳万达广场，因人气稀少，陷入与业主的纠纷中，2006年9月，沈阳万达广场遭拆除，成为城市综合体的短命案例之一。

2010年11月19日，位于济南（楼盘）的首个万达广场开业，轰动一时，后因定位不准，档次不高不低，引入品牌不够鲜明，万达百货人气不足。

2012年6月，武汉（楼盘）菱角湖万达广场室外商铺交房一年多，人气不足，出租率只有三成左右。

广州（楼盘）白云区万达广场，主力店的生意较好，但室外的街铺十分冷清，入驻的商户流失率至少30%。

不过，与上述情况不同的是，部分万达广场经营红火，其中位于五角场的万达广场一直被视为万达成功的典型代表。

记者在五角场万达看到，人流量最多的地方，包括了沿街商铺、餐饮店和影城。沿街商铺人来人往，餐饮店门口四处可见排队的长龙，而在影城休息区里面，都是等候进场的人群。

五角场万达的门店空置率非常低，几乎看不到空置门面。《东地产》随机采访的多位商家都表示，因为生意较好，这里的门店稳定性较高，换手率低。

相似的经营风格，不一样的地理位置，五角场万达的成功多半是来源地段的优越。

东江建筑设计事务所副总经理李晓告诉记者，目前上海主要人口，同时也是消费水平最高的人口，仍然居住在中环线以内的核心区域。所以一般来说，位于城市中心的商场生意会比较好。

“郊区的城市综合体必须考虑一定规模的消费人群，如何设置主力店和高端品牌以同市区的商业综合体争夺高端客户，是主要的运营风险。万达正在上海所有的郊区‘城市中心’建设万达广场。而这些区域的万达广场规模并没有比中心城区的小，局限于人流量及消费水平有限，郊区的大商场就会显得‘很吃亏’。”李晓解释道。

一个很简单的现象，同样装修风格、提供同样产品的一家沿街食品店“土豆心愿”，在宝山，《东地产》记者观察了十分钟之久，没有一个客人；而在五角场，在同样的时间段，有七八名客人围在店门口。

事实证明，万达广场并不能复制“到哪里，哪里就是市中心的神话”。

万达太冷清 商家难支撑

2011-09-23 17:31:09 来源: 齐鲁晚报(济南) 经四路万达广场开业将近一年，人气逐渐降低，目前已经降到了冰点。周六周日也仅仅有很少消费者在里面

购物。对于万达广场的众多商家来说，人气冷清、生意惨淡是商户们反映的主要问题，目前相当一部分的商家是

一边赔钱一边苦苦支撑。

近日，在万达广场记者看到，偌大的商场内，少得可怜的顾客在闲逛。在万千百货，顾客屈指可数，也许因为生意一直没有起色，无所事事的营业员不是在一边闲聊就是根本找不到人，整个商场显得死气沉沉。

在万达广场三楼一家果汁店记者了解到，商场内的冷清气氛已经不是一天两天了，自从夏天以来，本应是冷饮消费最旺盛的季节，人气反而有所下降，近期这种趋势更是非常明显。

“原来的人一直就不是很多，恒隆广场开业之后对这边影响就更大了，”万达三楼的MagicLemon冷饮店的营业员这样说，“最近人气下降很明显，人少了很多”。在万达广场三楼四楼，记者看到，有相当一部分的店铺长时间处于“零顾客”状态。店里的店员不是聊天、玩手机来打发时间，就是趴在桌子上睡觉。

随后记者到万达三楼的百香果水吧，当问到最近的生意时，服务员一直在摇头。“现在生意一般，人一直不多”，店内的一名服务员说，“恒隆开业对我们当然有影响了，影响不小。现在不光是我们，整个商场都在下滑，

哪家店都这样。”

在万达广场的一家电卖场记者了解到，最近一段时间人气一直不是很好，即使是周六周日，卖场内也是空空荡荡，相比该卖场在济南的其它分店，生意差了不少。与此同时，万千百货生意更是惨不忍睹，因为没有人，商场内很安静。

在万千百货三楼的出入口，几家品牌店因为长时间没有顾客，店员已不知道去哪里休息了，留下一排柜台摆在门口。从一楼到六楼，记者粗略数了一下，同一时间大约只有四五十位顾客，而分散到六层楼的面积，说基本见不到人一点也不夸张。

各种成本高昂已有商家撤柜

在万达广场记者得知，不少商铺目前是在亏本经营。商户自己也说“现在生意的确很难做，有相当一部分目前是在赔钱经营。”万达广场三楼的一家店铺营业员告诉记者：“已经有人撤柜了”，而他们现在“不光交着很高的租金，还有每季度一万多元的管理费。”

除了人气冷清，生意惨淡外，万达广场不菲的费用成了商家的紧箍咒。在万达三楼一家甜品店得知：生意冷、费用高，是目前最让人头疼的问题。

“不光是我们家，整个万达里面生意都不行。生意下降了好几倍，像我们这里感觉就非常明显，

平时都是赔钱在做。星期一到星期五人很少，双休日稍微好一点。”万达三楼恒记甜品的店员对记者说，“这

边三楼四楼都是餐饮，生意很一般。像一些西餐、牛排的生意都不行。一楼二楼的服装卖得太贵了，生意还不如楼上的餐饮呢。”

经过这两天的走访调查记者发现，很多商家对万达广场目前的现状很焦虑，但大家也确实没有什么办法。很多商家表示：目前这一段时间确实是在“熬”，大家都想赶快熬到国庆长假，然后看看生意上有没有起色。

恒记甜品的店员告诉记者：“我们楼下已经有一家店铺撤走了，现在生意不好，像我们这个店面，除了租金，每季度还有一万多的管理费。我们自己买衣服不在万达里面买，都喜欢到附近的商场。万达这里面的服装卖得很贵，现在生意不行。像我们店在恒隆广场和鲁商广场都有分店，三家比较起来，万达这家店生意是最差的。”

外面都在赚钱万达里面赔钱

同一个品牌的连锁店，按说商品的种类价格、服务水平、优惠活动都是统一的。但如果出现同品牌在万达内外有着截然不同的销售情况，甚至之间的差距大的惊人，这就难免让在万达的商户怀疑是商场本身的问题了。走访中，记者就发现了很多这样的例子。一些商户说起自家在万达里的销售情况，非常寒心。

当记者走到万千百货五楼的阿迪达斯专卖时，四位导购正站在衣架旁边无所事事，问到最近商场里的人气时，导购员们都很无奈。“最近生意不好，万千里面的人一直是很少”，一位店员介绍，“我们

在贵和也有一家店，是一个老板，现在那边卖得比这边要好”。

无独有偶，同样是在五楼，Jack&Jones的店员对记者说：“万千百货里面的人太少了，我们在泉城路上也有一家店，而且泉城路上店很小，但是人气很旺。我们这个店从万达一开业就进来了，可是到现在也没有多少人知道。五楼这边很少有人上来逛，万千百货的人气不如周围的商场。”

的确，记者转遍了万千百货的上上下下，看见最多的是闲得不知道该干什么的店员。几天调查下来，在万千百货人最多的时候，顾客人数也不过是与营业员差不多持平，整个商场一片肃杀之气。

在万千百货门口的海角七号饰品店，这两天来询问或者购买的顾客少之又少。说起最近惨淡的销售情况，店员还有些不好意思：“现在整个商场都不大行，尤其是这个月。别的商场都在促销，人很多，现在这边人太少了。”

“就是我们这个牌子，现在哪个地方卖的都比万达这边好。”海角七号的店员无奈地说，“像泰安、淄博那边，我们都有店面，卖得就非常好，销售额是万达店的好几倍。哎，这边一直就不行，而且别家的店面比万达这里的小一倍，卖得还比我们好很多。真是怪了！”

经过调查，万达广场相当一部分业户目前经营非常困难，各商家面对这样的困局显然办法不多，大家都在苦苦支撑。一些业户甚至打起了消费者的主意。前段时间冯女士在万达四楼的汉拿山烧烤吃饭，被额外收了8元的“炭火费”，还未经顾客同意上了收费的调料，等冯女士结账时才发现。经过多方沟通，汉拿山方面仍然没有任何解释，经营行为显得十分霸道。

万达百货人流量稀少 生意不到其他主流百货三分之一

2012-11-24 中国时尚品牌报

网

“生意不好，我们在万达百货的生意只有在广州其他主流百货生意的三分之一不到。已经有品牌撤出。”有品牌商对记者透露。而据公开资料显示，2011年，万达百货40家店年收入69亿元。

万达要做电商的消息甚嚣尘上，记者昨日走访白云区万达广场的万达百货店内观察发现，商场内人流量稀少。到晚上七时后，商场内人流才开始增长。

记者发现，很多店内的顾客是家住附近的居民，多把此处当做饭后散步之地，真正购物者不多。记者与多家品牌销售人员了解发现，相较于其他百货，万达百货的品牌店铺面积明显要大，一般的品牌都占据两个以上门面，店员表示：“租金越来越贵，压力很大。附近的天河城百货开业分流了部分客流，同时网购对百货的冲击很大，不少顾客前来就是试试款式并不买。”

“生意不好，我们在万达百货的生意只有在广州其他主流百货生意的三分之一不到。已经有品牌撤出。”有品牌商对记者透露。而据公开资料显示，2011年，万达百货40家店年收入69亿元。中国经营连锁协会发布的“2011中国连锁百强榜单”显示，百盛集团去年门店数达52家店，营收达1亿，广百股份29家门店去年的总营收也达到93亿元。

百名业主集体放言：万达不退购铺款法庭上见！

沈阳今报

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据沈阳今报２月１２日报道 前天，本报曾以《万达商业广场百家业主要退铺》为题，独家率先披露了沈阳万达商业广场精品名店经营惨淡、300多户业主财富梦破的现状；昨日，本报又获悉该事件的最新进展———近百名业主要到中法起诉，控告万达进行虚假宣传，要求退铺并赔偿近两亿元的购铺款。业主们表示，如果万达不退款，他们将用法律武器保护自己的权益。

退铺金额将近两亿

据了解，这100来位要求退铺的业主中，最高有花500多万购买商铺的，最少的也得50万以上，总额接近两个亿。他们要求万达除了退回购房款外，还要赔偿由此产生的契税、装修费和交纳的维修基金；对于按揭贷款的业主，还涉及到公证费、律师费、保险费以及其他相关费用；至于向个人借贷的偿还，国家允许个人借贷的利息在人民银行规定的同期利率的四倍以内。

七项承诺没有兑现

“根据相关规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确有重大影响的，应当视为‘要约’。正是由于万达没有全部履行这些‘要约’，所以有虚假宣传之嫌。”辽宁长风律师事务所执行董事、高级律师杜晋安这样认为。据杜律师分析，目前，万达至少有七项宣传内容没有兑现。

一、万达商铺承诺的是“与七大主力店同场经营、与世界500强为伍”，日客流量约30万人次。现实情况是，主力店既没有全部到位，500强品牌也没有悉数入驻，而且顾客非常稀少。

二、万达曾为业户进行保守估算，每平方米每月的租金为700元，购买商铺的每月按揭贷款完全可以用租金来偿还。现实情况是租户卖不动货、赚不到钱，无法正常交纳租金，业主就无力还贷。

三、沈阳万达商业广场管理有限公司承诺“全情打理”，提供“科学的商业管理运作模式”。目前，这家公司只提供物业服务，并没有进行商业管理。

四、“0”公摊计价面积，买首层，送二层。实际情况是有部分小户型的商铺业主没有得到二层。

五、万达推出“带租约”产权商铺。到目前为止，还有相当多的商铺没有出租出去。

六、万达提出的把民族南街改造成步行街的承诺没有实现，目前还是机动车道。

七、万达承诺商铺是全封闭、带空调的精品屋。目前不仅没有达到这个标准，而且附近连一座厕所也没有。

合同条款显失公平

据杜律师介绍，沈阳万达商业广场在与业主签订的购房合同中，也存在明显的不公平条款，这些主要体现在违约责任方面。

这份合同对买受人违约的规定是这样的：“自通知办理交付手续之日起，买受人在30天内未办完交付手续，出卖人有权解除合同，该房另行出售，买受人须同时支付总房款的20％作为违约金。”

同时，它对出卖人违约的规定则是“逾期不超过60日，自本合同第规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。”通过一则简单的数算，就可以得出这样的结果：买受人的违约责任是远远高于出卖人的。

杜律师认为，如果业户起诉万达，可以根据《合同法》的有关规定，阐明万达是用虚假的手段签订合同，最后导致显失公平的结果，要求撤销合同。

视频:镇江万达金街似空城 业主集体维权

http://v.ku6.com/show/22w6q4wGu_2fZioIwVIK9w...html