广东省物业管理现状与未来趋势分析
08旅游管理（1）班 王子健
广东省在物业管理方面历来走在全国先列，全国第一个物业管理小区、第一个业委会、第一部物业管理地方法规都是在广东产生。所以说广东省物业管理现状与未来趋势对全国的物业管理具有导向作用。
一、广东省物业管理行业现状
广东房地产市场于上世纪80年代起步，90年代得到快速发展，2000年以来进入调整。随着经济的高速发展，房地产市场的投资与消费主体、市场规模和结构、管理理念与方式、产业链条等都发生了深刻的变化。房地产物业管理和中介服务业是房地产市场的重要组成部分，也伴随着房地产市场而不断快速发展。目前，全省已形成了以其为主体的较完整、较成熟的住房消费服务体系。总体来说，广东省物业管理行业初具规模，发展速度很快。但行业整体不够成熟，发展不平衡。
（一）初具规模，发展速度很快
2004年，广东房地产物业管理企业有4868个，从业人员27.万人，在管物业建筑面积4.30亿平方米，资产总计698.33亿元，营业收入168.50亿元。中介服务企业有28个，从业人员3.万人，房屋代理销售出租面积2408万平方米，资产总计171.49亿元，营业收入34.54亿元。从2004年至2008年期间， 广东省的物业服务企业数量从四千多家增加到超过八千家，主营业务收入和从业人数分别从156.94亿元、27.万人增加到428.2亿元、41.296万人， 增幅分为1.7倍和46.33%， 呈现出快速发展的态势。 这既得益于珠三角总体经济发展水平较高、消费理念日趋成熟， 更是得益于在此期间广东省的物业管理制度化建设不断推进、 和行业组织有效引导， 以及市场竞争环境日益公开透明、 市场竞争机制得以建立并发挥作用。
（二）不够成熟，发展不平衡
1、从全省范围来看， 广东省物业管理地区发展不平衡的问题仍然突出，业务主要集中在珠三角的发达地区。 无论是主营业务收入， 还是从业人数、企业数量， 广州、 深圳两城市的总量均超过全省一半的份额， 其中，两城市的主营业务收入占全省的比例从2004年的82.69%（广州34.51%， 深圳48.18%） 下降为78.68%（广州46.33%， 深圳32.35%）， 从业人数占全省比例从2004年的73.97%（广州27.29%， 深圳46.68%） 下降为67.46%（ 广州29.93%， 深圳37.53%）， 而企业数量占全省比例从2004年的54.22%（广州32.16%，深圳22.06%） 上升为59.17%（ 广州36.84%， 深圳 22.33%）， 这与经济发达地的先行优势有很大关系。但是，由此也可看出，广东省内发达城市以外的其他地区，有巨大的物业管理发展空间，物业管理欠发达的县市，以及经济发达地区的农村区域，应该是下一步全省物业管理发展的重心之一。
2、从广州、深圳的横向比较来看， 广州的各项指标增幅均超过了深圳，而且在主营收入、从业人数方面，广州在全省的比重进一步增加，而深圳则明显下降。 究其原因，深圳作为全国物业管理的发源地，早在2004年之前物业管理市场就已经比较成熟，饱和度较高，物业管理的“盲区” 很少，这就使得深圳的单纯增
量有限；而在此期间，省内其他地区的物业管理都有了不同程度的发展，使得全省基数明显增大。相比之下，深圳的比例下降属于正常，恰好印证了广东省物业管理在此期间的快速发展态势。而广州的物业管理尽管起步也相对较早，但是在2004年时相对于深圳来讲还是有相当差距的，因此在此期间广州的增量明显高于深圳，体现为其在全省的比重全面增加。此外，广州、深圳的人口基数大、物业管理面积 （如图表）
广州、深圳物业管理占广东省物业管理行业的比重：主营收入 物业管理主营业务收入（亿元） 占广东省的比重 2004年 2008年 2008比2004增幅 广州 54.16 198.37 266.27% 深圳 75.62 138.53 83.19% 广东 156.94 428.2 172.84% 广州 34.51% 46.33% 34.24% 深圳 48.18% 32.35% —32.86% 广州、深圳物业管理占广东省物业管理行业的比重：从业人数 物业管理行业从业人数 占广东省的比重 2004年 2008年 广州 76100 123600 深圳 130188 154980 广东 2700 412960 广州 27.29% 29.93% 深圳 46.68% 37.53% 62.42% 19.04% 48.07% 9.69% —19.60% 2008比2004增幅 广州、深圳物业管理占广东省物业管理行业的比重：企业数量 物业服务企业个数 占广东省的比重 2004年 2008年 2008比2004增幅 广州 1566 3134 100.13% 深圳 1074 1900 76.91% 广东 4869 8507 74.72% 广州 32.16% 36.84% 14.54% 深圳 22.06% 22.33% 1.25% 二、广东省物业管理行业未来趋势
当前，我省房地产市场已经进入了一个以住宅投资、住宅消费为主导的新的发展阶段。商品房消费的主体已由集团转向个人转变，房地产市场逐步走向成熟。从房地产市场的发展规律看，房地产市场走向成熟的过程，也是住房消费服务体系逐步完善的过程。其中，包括完善的金融服务体系、严格的中介服务体系、住房消费法律法规体系和物业管理体系。可以预测，在未来一段时间内特别是近五年内，我省物业管理和中介服务业将得到迅猛发展，并成为我省房地产业重要得组成部分。
通过对物业管理有关统计数据的进一步对比分析，可以给物业管理行业的未来发展提出许多有益的启示。
1.广东省的物业管理应该在保持发达地区（ 广州、深圳等）领先水平的前提下， 大力推动在二三线城市和实现城镇化的农村地区的普及。可以借鉴前者的有益经验，实现后者的跨越式发展，改变目前地区发展不平衡的局面，而这应成为下一步广东省物业管理实现总量增加、拓展就业、创造效益的主要方向。 2.广东省应加强外部交流与合作，包括与其他地区的合作、与物业管理发达 家的交流等， 一方面借鉴经验不断提升自己，另一方面把自己的经验推广到国内其他地区，促进全国物业管理行业的健康发展。而这应成为广东省这个物业管理先行者的应尽职责。
3.加强物业管理的专项课题调研和行业热点问题研究，尤其是那些制约行业发展升级的问题， 同时， 重视人才培养和技术应用， 进一步拓展物业管理的服务范围， 积极创新物业服务项目和运营模式， 提高综合服务水平， 实现物业管理从劳动密集型向技术密集型、 知识密集型和管理密集型转变，进一步扩大吸纳就业的能力、 提高物业管理在国民经济和社会发展中的地位。
