杭州分户验收方案详解

目 录

1、 编制依据 2、 工程概况 3、 准备工作

4、 分户验收的目的及内容、要求 5、 分户验收检测项目及内容

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为了加强本住宅工程质量管理，强化建设各方主体责任，进一步减少工程质量通病，根据《建设工程质量管理条例》及国家有关建设工程质量验收规范，结合本工程的实际情况特编制该分户检验专项方案。 1、编制依据

1.1、《建筑装饰装修工程质量验收规范 》---------------GB50210—2001 1.2、《建筑工程施工质量验收统一规范》 ---------------GB5030—2001 1.3、《杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定》 1.4、杭州市住宅工程分户检验指引 1.5、《建筑给排水工程质量验收规范》

1.6、《电气施工质量验收规范》 ---------------GB50303-2002 1.7、施工合同、招标文件、施工图纸；

2、工程概况

工程名称：杨家村多层农居拆复建（石桥立交、重工路）工程 工程建设单位：杭州市下城区多层农居建设管理中心 设计单位：浙江金瑞建筑设计有限公司 监理单位：杭州信安建设监理有限公司 施工单位：诚达建设集团有限公司

本工程位于下城区杨家村，总建筑面积71679㎡，1#楼建筑面积16042平米，2#楼建筑面积12605平米，檐口高39.2米， 3#楼建筑面积4747平米，檐口高22.4米，4#楼建筑面积4169平米，檐口高19.6米，5#楼建筑面积15635平米，檐口高36.4米。地下室建筑面积18481平米。建筑物室内±0.000相当于黄海高程6.800m。

户数：1#楼150户，2#楼126户，3#楼48户4#楼42户，5#楼156户。

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户型附后。

3、准备工作

3.1、技术准备

3.1.1、建设、监理、施工单位中参加分户验收的人员需提前参加分户验收相关管理办法培训的学习。

3.1.2、参加分户验收的人员认真学习本方案和分户验收相关资料、装饰装修等相关规范、标准，熟悉图纸，确保分户验收能够顺利完成。

3.2、资料准备

3.2.1、分户验收的相关资料的准备。 3.2.2、分户验收填写的表格和资料。 3.3、成立分户验收领导小组 组 长：蒋妙松 副组长：吴文兰、张海军

组 员：王江红、何兴云、黄何、项先法、王志成、刘从俊、谢余水、章海

荣、经炎

4、分户验收的目的及内容、要求

4.1、分户验收的目的

为了进一步加强住宅质量管理，保障竣工房屋使用功能，杭州市建委根据《中华人民共和国建筑法》和《建设工程质量管理条例》及国家施工验收规范，结合杭州市实际，制定了《杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行规定》，杭州市质量安全监督总站制定了《杭州市住宅工程分户检验指引》，推进住宅工程质量分户验收工作。

4.2、分户验收的概念

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分户验收以单位工程每套住宅和公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库划分为一个子单位工程进行验收，在单位工程验收前，当某一套住宅的某项检验批具备质量验收条件时，根据国家施工验收规范以及经审查合格的施工图设计文件，重点对观感质量和影响使用功能的质量为主要验收项目进行检查，并在分户验收合格后出具工程质量竣工验收记录。

4.3、分户验收的内容

4.3.1共有八类必验项目，按表格内容进行验收。八类内容是： 4.3.1.1、楼地面、墙面、天棚面层质量； 4.3.1.2、门窗安装质量； 4.3.1.3、栏杆安装质量； 4.3.1.4、防水工程质量； 4.3.1.5、室内空间尺寸质量； 4.3.1.6、给水、排水系统安装质量； 4.3.1.7、室内电气工程安装质量；

4.3.1.8、其他规定、标准中要求分户检查的内容。

4.3.2、分户验收对象是对每一户住宅及公共部分的走廊、地下车库的专门验收。

4.3.3、验收合格后，要出具合格证明文件（住宅工程质量分户验收表），这才证明工程是合格的，才可以进行单位工程竣工验收。

4.3.4、分户验收检验批与分项工程检验批区别

4.3.4.1、检验批划分不同：分户验收检验批以每户为单位划分。（分项工程检验批示根据实际情况协商划分）；

4.3.4.2、检查内容不同：分户验收时可观察到的工程观感质量与影响使用

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功能的质量。（分项工程包括材料、试验、隐检、预检）；

4.3.4.3、实测项目数量不同。

4.3.4.4、参加人员不同：（分户：甲方、施工方、监理及物业参加，原分项工程只是施工方和监理参加）；

4.3.4.5、使用检查记录表格不同。 4.4、分户验收相关要求

4.4.1、除每户外还包括公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库； 4.4.2、验收的工程要符合设计图纸等设计文件的要求；

4.4.3、可观察到的工程观感和使用功能要全部检查，以房间为单位检查并记录；

4.4.4、实测实量部位，按“分户验收指导手册”规定的检查部位，检查数量，确定检查点。必要时确定实测值的基准值，记录在相应项目表格中第一个空格内，实测值与基准值相比在允许偏差范围内判为合格。当超出允许偏差时，应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许 偏差1.5倍和不合格点率。实测值应全数记录。

当混凝土结构、砌体结构装饰装修工程、通风空调工程分户检验批一般项目的实测偏差值大于允许偏差的1.5倍，或不合格点率超出20%时，应整改合格后重新验收，并记录整改项目测量结果。

观感为每户全数检查，实测、实量仍按规范要求的比例及最低数量检查，但检验批划分改为以每户为基准来划分，要预先定出测量点并记录下来。

4.4.5、分户验收主控项目和一般项目判定合格方法按规范规定执行； 4.4.6、不合格的要整改、重新验收，并记录整改项目测量结果； 4.4.7、分户验收合格后，必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签

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章确认的《住宅质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位质量验收专用章，不合格的，建设单位不得组织单位工程竣工验收。

4.5住宅分户验收公共部位划分及规定：

4.5.1、划分原则：影响住户正常使用的公共部位；

4.5.2、部位划分：公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间），地下车库； 4.5.3、检验批划分：走廊部分按楼层划分，车库宜按防火划分（土建）； 4.5.4、验收项目及确定：按可观察到的观感，使用工能和实测项目为主要验收项目原则，确定验收项目和内容。并在施工完毕时，某项检验批具备质量验收条件时，就可组织验收。用户质量验收记录表记录，用靠尺板、水平仪 和尺子等检查工具，按质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。

4.6、分户验收的组织： 4.6.1建设单位责任：

4.6.1.1、建设单位项目负责人应认真组织分户验收工作。组织施工单位编制分户验收方案，宜在施工单位结构工程施工前，组织施工单位编制分户验收方案，并由监理、建设单位验收；

4.6.1.2、与施工、监理单位共同商定分户检验批项目及内容，组织、参与、协调施工单位、监理单位分户验收有关工作，协助解决测量设备、人员、资金等困难问题；

4.6.1.3与施工（含分包）、监理、物业单位有关人员，共同检查验收并及时确认，签字验收；

4.6.1.4、住宅交付使用时，将《住宅分户质量工程验收表》作为《住宅质量保证书》的附件一并交给业主；

4.6.1.5《住宅质量保证书》内容为：

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a、保修范围和保修期限；

b、施工单位工程质量保修负责人姓名、电话及办公地点； c、物业公司名称、电话、地点； d、工程质量保修程序和处理时限； e、建设单位工程质量保修监督电话；

f、上述事项在住宅工程交付使用时，在住宅单元入口进行公示，公示期不得少于6个月。

4.6.2、施工单位责任：

4.6.2.1制定分户验收方案，主要内容：

a、各方职责：参照相关规定，由建设单位组织监理，施工单位共同确定； b、根据确定的检验批内容、原则，确定公共部分及每套住宅的项目、内容及数量；

c、绘制抽查点分布图（各户项目分别绘制）；

d、根据设计文件、户型特点，编制含有户型不通做法的户型做法表。 4.6.2.2配备足够人员及测量工具、质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收内容及方法。根据工程在装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和及时调整质检人员及测量工具；

4.6.2.3按检验批项目和内容，参照“户型做法表”和“抽查点分布图”，会同建设、监理单位有关人员对分户验收项目检查，并及时记录，签字盖章；

4.6.2.4、分包单位专业技术负责人也应会同总包单位，参加分包项目质量分户验收，完善手续；

4.6.2.5、住宅工程竣工前，施工单位要制作工程标牌，并镶嵌在建筑外墙显著部位。工程标牌应包括以下内容：

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a、工程名称、竣工日期；

b、建设、设计、监理、施工单位全称； c、建设、设计、监理、施工单位负责人姓名。

4.6.3、监理单位责任：

4.6.3.1、验收施工单位制定的分户验收方案；

4.6.3.2、参与确定分户验收方案中的每套住宅和公共部分的分户检验批项目及检查内容和数量；

4.6.3.3、配备一定数量具有相应资格的监理人员以及足够的检查验收工具； 4.6.3.4、按分户验收方案中确定的每套住宅及公共不问检验批项目和内容，参照“户型做法表”和“抽查点分布图”验收施工单位对分户验收项目检查，评定结果并及时记录，签字盖章。

4.6.4、物业单位责任： 4.6.4.1、参与分户质量验收；

4.6.4.2、配备相应资格人员及测量工具；

4.6.4.3、验收施工单位对分户验收项目检查评定结果（不签字）。 4.7、分户验收填写的表格和资料的收集、整理： 4.7.1、填写表格的形式：

4.7.1.1、 住宅工程质量分户检验必检内容及检验标准： 共1个附件表，在检查验收时，填写该相应的表格。

4.7.1.2、住宅工程质量分户检验记录：

全部验收合格后，由建设、监理、施工单位、物业负责人确认，分别签认该表格。

4.7.2、签字人员资格规定： 4.7.2.1、分户质量验收记录表：

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建设单位：专业技术负责人 监理单位：监理人员 施工单位：专业质量检查员

4.7.2.2、住宅工程质量分户检验汇总表 建设单位：项目负责人 监理单位：总监理工程师

施工单位：单位负责人或委托项目经理

4.7.3、资料收集整理：

4.7.3.1分户验收检查时，填《住宅工程质量分户检验记录》，全部验收后填《住宅工程质量分户检验汇总表》；

单位工程应汇总各套住宅《住宅工程质量分户检验汇总表》，将有关信息填入下表中（见附件）

4.8、强调做好分户验收工作的四个结合：

4.8.1、分户验收要与（分项工程）检验批质量验收相结合； 4.8.2、分户验收要与发现问题及时整改复查相结合；

不合格项如实记录，监理发不合格项处置记录表，限期整改，整改后复验。在表中相应位置要记录，该情况是监督机构检查重点。

4.8.3、分户验收要与成品保护相结合。 4.8.4、分户验收要与通病专项治理相结合。

分户验收主要是观感、实测、工程项目的质量验收，故对通病要在施工过程中重点从施工工艺做法、选材、严格复验等方面精心策划，精心施工，促进工程顺利竣工，避免使用中通病发生。

4.8.5、分户验收要与严格按照质量、工艺标准施工相结合

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4.9、住宅工程质量分户检验记录要求：

该表是专为分户验收判定的检验批验收记录表，八类验收项目共2张表格与分项工程检验批表格比，增加了建设单位及物业公司，按国家有关验收规范标准执行。但以观测为主，故看不见的项目不检。

4.9.1、检查内容：

可根据观察实测内容，参照表的内容执行，看不见的不测。

4.9.2、检查标准、数量、方法： 4.9.2.1一般规定：

a、检查标准：按设计图纸及验收规范要求执行； b、每套住宅划分为一个检验批，数量符合相关规定； c、每套住宅观感、功能全数检查，以房间为单位进行记录；

e、实测实量按规定部位及数量确定检查点，必要时先确定基准值，如房净高基准值，可用层高减地面、楼板做法厚度算出。实测值要全数记录。 f、主控项目要全数合格，一般项目80％以点测点合格，且不合格偏差 不得大于1.5倍允许值方为合格。

g、现浇结构拆模后，由建设单位组织监理单位、施工单位进行检查。

4.9.2.2、主控项目：

a、观感质量：不应有严重缺陷，如有则施工单位处理，处理后重检。 检查数量：全数检查。 检验方法：观察，检查技术方案

b、尺寸偏差：不应有影响功能的尺寸偏差，如超过，则施工单位出方案，经监理认可后处理。 检查数量：全数检查

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检验方法：测量，检查技术处理方案。

4.9.2.3、一般项目：

a、观感质量：外观不宜有一般缺陷，如有则施工单位处理，处理后复验。 检查数量：全数检查。

检验方法：观察、检查技术处理方案。 b、尺寸偏差：符合表内数值

检查数量：梁、柱不少于3间，墙、板不少于3间；大空间墙5m高查1面，小于5m高的查3面。

检查方法：靠尺、塞尺、尺子

4.9.2.4实测项目说明

a、结构墙：测量轴线位移、垂直度、平整度、标高、截面尺寸； 使用工具，实测检查：

被查房间轴线位移：钢尺，对每面墙测量，每面墙不少于1点，

可先放出房间两墙间中间线，再量出居中线推断出轴线。（主要量净空尺寸推断）

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分户验收检测项目及内容

附件1

住宅工程质量分户检验必检内容及检验标准

室 内 检验项目 检验内容 楼地面空1、楼地鼓、裂缝 小锤轻击、观察检查。全数检查。 检查方法及数量 检验标准 空鼓面积不大于400cm2，且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝 无空鼓、脱层；距检查面1m处正视无裂缝和爆灰 参照标准、备注 GB50209-2002 5.2.5、5.3.4 面、墙面、墙面、天棚天棚面层 空鼓、裂缝、脱层和爆灰 GB50210-2001 4.2.5 GB50352-2005 6.10.3 GB50368-2005 5.1.5 《建筑法》第六十条 GB50210-2001 5.3.4、5.4.5 窗台高度 钢尺检查，每个窗台不少于一处。全数检查。 淋水1h或下雨后，观察检查。全数检查。 观察，手扳检查。全数窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差 外窗及周边无渗漏 外窗渗漏 2、门窗 安装 推拉窗防脱落措施 推拉窗必须设置防脱落装置 检查。 凡应使用安全玻璃的，不得使安全玻璃 认证标识 观察检查安全认证标识 用非安全玻璃代替，玻璃上有安全认证标识（标识不得隐蔽） 临空高度在24m以下时，栏杆高度不应低于1.05m； 临空高度在24m及24m以上发改运行（2003）2116号第五、六条 栏杆高度 3、栏杆 安装 钢尺测量，每片栏杆不少于两处。全数检查。 GB50352-2005 6.6.3 （包括中高层住宅）时，栏杆高度不应低于1.10m,不得有负偏差 净间距不应大于0.11m，正偏差不大于3mm，应有防止攀登措施 竖杆设置 GB50352-2005 6.6.3 第 12 页 共 24 页

护栏玻璃的使用必须符合设护栏玻璃 观察检查3C安全标识，计要求，并符合《建筑玻璃应游标卡尺测量 雨后或淋水2h后，观察检查。全数检查。 蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm，观察检查。全数检查。 雨后或淋水1h后，观察检查。全数检查。 1．室内净高每个房间抽测5点（其中距墙、柱四角300～500mm处各测1点，中间测1点）； 2．室内净开间、净进深5、室内空间尺寸 室内净开间、净进深 每个房间各抽测2处（其中距墙、柱四角300～500mm处各测1处），无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。 3．使用激光测距仪进行检测。全数检查。 管道渗漏 观察检查。全数检查。 观察检查、尺量检查。全数检查。 试水观察检查、尺量检查。全数检查。 给水管管道、水嘴、阀门等无渗漏；排水管通水后无渗漏 顺直，坡向、坡度正确 地漏水封高度不得小于50mm（或设置存水弯） 高层建筑明设排水塑料管道观察检查。全数检查。 是否按设计设置阻火圈（防护套管） GB502422002 4.2.1、5.2.1 GB502422002 5.2.3 GB502422002 7.2.1 GB502422002 5.2.4 ————极差不超过20mm / 墙面无渗漏、滴水线无爬水 最大负偏差不超过20mm，极差不超过20mm（偏差为实测值与推算值之差；极差为实测值中最大值与最小值之差 《建筑法》第六十条 无渗漏、排水顺畅、无积水 GB50209-2002 4.9.8 用技术规程》（JGJ113—2003）6.2.5的规定 屋面渗漏 卫生间等4、防水 工程 有防水要求的地面渗漏 外墙渗漏 室内净高 （楼地面设泛水坡度的房间除外） 无渗漏 GB50207-2002 10.0.5 JGJ1132003 6.2.5 —6、给排水 管道坡度 安装工程 地漏水封高度 阻火圈（防护套管）设置 第 13 页 共 24 页

插座相位、使用“漏电保护相位检接地 7、电气安装工程 电源控制回路编号及标识、漏电保护灵敏度 排水通气8、其它 管、烟道设置及附件 观察和开、关漏电保护器检查。全数检查。 “漏电保护相位检测器”无接GB503032002 —测器”检查。全数检查。 错显示 接线照明配电箱（盘）内接线整齐，回路编号齐全，标识正确，漏电保护灵敏 22.1.2、3.1.7 GB503032002 6.1.9、6.2.8 GB50243-200—止回阀、防火阀按规定安装；2 6.2.4 观察检查。全数检查。 排水通气管、屋面烟道出屋面高度符合设计及规范要求。 6.2.5、6.3.1 GB50242-2002 5.2.10

附件2

住宅工程质量分户检验记录

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工程名称 建设单位 施工单位 序检验项目 号 楼地面、墙面 1 和天棚 房（户）号 监理单位 物业公司 幢 单元 室 检验内容 检验整改情况 检验结论 裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、 墙面爆灰 窗台高度、渗漏、推拉窗防脱落 2 门 窗 措施、安全玻璃标识 栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措 3 栏 杆 施、栏杆玻璃 屋面渗漏、卫生间等防水地面渗 4 防水工程 漏、外墙渗漏 5 室内空间尺寸 室内净高，净开间、净进深尺寸 管道渗漏、坡向、地漏水封、阻6 给排水安装工程 火圈（防火套管）设置 7 8 电气安装工程 其 它 插座相位、接地、控制箱配置 烟道等 监理单位 检验人员： 年 月 日 检验结论 建设单位 检验人员： 施工单位 检验人员： 物业公司 检验人员： 年 月 日 第 15 页 共 24 页 年 月 日 年 月 日 第 16 页总 页 第 页

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室内净高、净开间尺寸抽测表

房（户）号 净高推算实测值(mm) 计算值(mm) 抽测时间 200 年 月 日 房间 值(mm) 编号 净高 净开间 极差 H H1 H2 H3 H4 H5 L1 L2 L3 L4 最大偏差 极差 实测 房间，不合格 房间,需整改处理房间： 。 抽测人员：（建设单位） （监理单位） （施工单位） 第 17 页 共 24 页

室内净空尺寸测量示意图北套型示意图贴图区 注：1、偏差为实测值与推算值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用红笔圈出。 2、室内每户为一个检查单元，每个检查单元填写本表一张，检查完毕及时签字；本表一式三份，建设（监理）、施工、住户（《住宅工程质量保证书》的附件）各一份。

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附件3

住宅分户检验合格标识

工程名称 房（户）号 检验时间 年 月 日 已按分户检验要求对该户的主要使用功能和观感质量进行检验，检验结论为： 合 格 。 如在住宅使用过程中发现质量缺陷的，依照国家有关法律法规的规定，由建设单位负责对住宅买受人承担质量保修等责任。具体详见《住宅工程质量保证书》。 参检建设单位 监理单位 物业公司 人员 施工单位 维修联系电话

注：此标识须建设单位盖章。

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附件4

住宅工程质量分户检验汇总表

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工程名称 建设单位 监理单位 结构及层数 设计单位 施工单位 总户数

验 收 情 况 根据《杭州市住宅工程质量分户检验管理暂行办法》要求，组织相关单位于 年 月 日－ 年 月 日对本工程进行了分户检验。 共检验 户，形成《住宅工程质量分户检验记录》 份，检验合格 户，检验不合格 户。 其中一次检验通过 户，经整改后检验通过 户，按照《建筑工程施工质量验收统一标准》5.0.6的有关规定处理检验通过 户。 备注： 检验结论 建设单位 项目负责人： （公章） 年 月 日

设计单位 设计负责人： （公章） 监理单位 总监理工程师： （公章） 施工单位 项目经理： （公章） 年 月 日 年 月 日 年 月 日 第 22 页 共 24 页

说明：

1、本表是在建设单位组织分户检验并形成了完整的《住宅工程质量分户检验记录》的基础上进行汇总填写，相关单位及人员签章，公章为法人章。

2、本表一式四份，一份由建设单位送交质量监督部门备案，另建设、设计、监理、施工单位各一份。

3、每幢住宅工程应有房（户）号立面分布图和地下室检查单元示意图，作为本表的附件。 4、检验结论包括合格或不合格，对分户检验过程质量情况也可做必要的描述。

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