房屋拆迁补偿安置协议中的租赁问题

论题：拆迁与拆拆补偿法律问题的研究 —房屋拆迁补偿安置协议中的租赁问题

姓名：康琪

学院：管理学院 专业：物业管理 学号：0941230105 成绩：

二〇一一年 六月

十一日

拆迁与拆迁补偿法律问题的研究

——房屋拆迁补偿安置协议中的租赁问题

摘要：房屋作为一种私有财产，其使用权可以通过出租与所有权分离，而这时房屋的拆迁就会涉及到第三方的利益，所以在房屋的拆迁补偿安置协议中就应该考虑承租人的权利和利益。本文将结合《城市房屋拆迁管理条例》和案例分析拆迁补偿安置中的租赁问题。 关键词：房屋拆迁补偿安置协议 承租益 三方协议 伴随着近几年来房地产市场火爆，带来的就是对土地的需求日益增长，伴随而来的就是房屋拆迁补偿问题的纠纷增长，其中关于拆迁的补偿安置协议中有关的租赁问题也凸显出来。

折迁补偿安置协议是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。 房屋拆迁补偿安置协议中必须有拆迁当事人的单位、姓名、经办人姓名，协议必须经双方当事人签名盖章 后才具有法律效力。拆迁非出租房屋，拆迁人与被拆迁人签订协议；拆迁出租房屋，拆迁人应与被拆迁人、房屋承租人签订协议。协议的主要内容有： （1）拆迁补偿方式，货币补偿金额及其支付期限； （2）安置用房面积、标准和地点；

（3）产权调换房屋的差价支付方式和期限； （4）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；

（5）搬迁补助费和临时安置补助费或停产停业损失费发放标准和支付方式；

（6）违约责任和争议解决的方式； （7）当事人约定的其他条款。 ㈠ 据一案例来分析研究此类问题： 案情：

申请人：新星公司 被申请人：房产经营公司 第三人：拆迁公司

位于多伦道78号的房屋，为房产经营公司的直管公房，自1999年起出租给新星公司做店铺使用，租赁合同为10年，并约定如遇拆迁，合同自然终止，但房产公司应该提前2个月通知新星公司，协商解决是否续租等事宜。2003年，该房屋因市政建设被列入拆迁范围，拆迁公司在与房产经营公司协商过程中，房地产经营公司承诺由其负责解决新星公司的拆迁补偿事宜，拆迁人遂与房地产经营公司订立了拆迁补偿安置协议，约定将货币补偿款500万元支付给房产经营公司，房产经营公司也在协议中写明，新星公司的补偿事宜由其自行解决，决不再因此而向拆迁公司另行索要补偿款。此后，房产经营公司多次与新星公司协商拆迁补偿事宜未果，新星公司以未订三方协议为由，要求裁决与拆迁公司、房

产经营公司订立拆迁补偿协议。

按照《城市房屋拆迁管理条例》第十三条第二款的规定：“拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。”本案中，租赁合同明确约定“如遇拆迁人，合同自然终止，但房产经营公司应当提前2个月通知新星公司，协商解决是否续租等事宜。”因此，合同条件是否就不能仅以拆迁情形的发生而判断其必然成立，还应视双方约定的“提前2个月通知新星公司，并协商”等附加条件的成就而判定，现新星公司主张租赁合同并未终止，要求以承租人身份订立合同的主张，并未违反法律禁止；正是因为法律规定租赁房屋应当订立三方协议，拆迁公司与房产经营公司订立的协议不由裁决机关进行判定。换言之，裁决机关裁决签订三方协议，不以是否存在二方协议为前提，恰恰是只要拆迁人、被拆迁人、房屋承租人三方达不成协议的，裁决机关应当按照法定职责，按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条“拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成协议的，由拆迁主管部门裁决”的规定，裁决签订三方协议。但由于裁决机关并非租赁合同的判定主体，不能超越法定职责对租赁合同是否存续或终止作出裁判，因此，本案应先行终止，有租赁双反就租赁合同的终止提起民事诉讼，待对该租赁合同是否终止作出判断后，再以判决裁决是否不予受理，或裁决订立三方合同。 附：

新的拆迁条例《国有土地上房屋征收与补偿条例》已经中华人民共和国国

务院第590号令，于2011年1月19日第141次常务会议通过公布施行。 原《城市拆迁管理条例》被废止。

在上述案件中，关键就是判定新星公司与房产经营公司的租赁合同是否有效。那么，如果房屋已经出租，而租赁期限又未届满，该如何订立拆迁补偿安置协议呢？

拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。

涉及租赁房屋的拆迁，有的是承租公有住房的情形，有的是落实后承租确定租金标准的私房的情形，由于涉及复杂的和历史原因，而且数量比较多，应当慎重处理。被拆迁人与房屋承租人未解除房屋租赁关系的情况主要有两种：一种是被拆迁人与房屋承租人达成协议，继续保持租赁关系的；另一种是被拆迁人与房屋承租人就解除租赁关系达不成协议的，拆迁人依照条例第二十七条规定，对被拆迁人实施房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同的情况。

拆迁租赁房屋的拆迁补偿安置协议应当是一个三方协议。虽然房屋拆迁补偿安置的原则是对房屋所有人进行补偿和安置，从理论上讲，房屋拆迁应该是拆迁人与被拆迁人之间的民事关系。但是，由于租赁房屋本身的特殊性，应当理顺房屋所有人和房屋承租人的关系，既要保护所有权，遵守法律的基本原则，又要兼顾房屋承租人的利益，只有订立一个三方协议，才能真正达到这个目的。这主要是因为: ⑴为了保护房屋承租许人的利益，有必要将房屋承租人作为拆迁补偿安置协议的一方当事人。由于房屋承租人是拆

迁房屋的利害关系人，房屋拆迁的后果最终是由房屋承租人承受的。如果在房屋拆迁中将房屋承租人置于房屋拆迁协议之外，仅对被拆迁人进行安置补偿，就会极大地侵害房屋承租人的利益，造成房屋承租人居住的房屋被拆、无房可住，又没有补偿。这样做的后果十分严重，必然会激起房屋承租人的，轻则拒不搬迁，导致拆迁活动无法进行，重则引发较大的件，进而影响社会稳定。因此，拆迁补偿安置协议中应当对涉及房屋承租人的权利和义务进行规定。⑵为了拆迁活动的顺利进行，有必要 将房屋承租人作为拆迁补偿安置协议的一方当事人。有时，拆迁人虽然直接与被拆迁人订立了拆迁补偿安置协议，但房屋承租人对将要发生的拆迁活动一无所知，必然无法积极配合房屋拆迁，更无法要求其按期搬迁。有的拆迁人与被拆迁人订立了拆迁补偿安置协议，被拆迁人又与房屋承租人订立了一个继续维持租赁关系或者对承租人进行安置的协议，两个协议中关于搬迁期的约定可能不一致，导致拆迁补偿安置协议中的内容不能约束房屋承租人，必然影响正常的房屋拆迁进程。只有房屋承租人也进入拆迁补偿安置协议，才会接受合同约束，并自觉履行合同。 拆迁人与被拆迁人、房屋承租人确定的拆迁补偿方式仍然应当包括货币补偿和产权调换两种形式，当被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达成协议后，可能双方都选择货币补偿，而一旦双方对解除租赁关系达不成协议，只能接受产权调换。涉及三方当事人的拆迁补偿安置协议与仅有双方当事人的拆迁补偿安置协议的

内容基本相同，主要就是增加了对房屋承租人的内容。 拆迁补偿安置协议的主要内容应当包括：货币补偿的方式和补偿金额、安置用房的面积及其地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限、违约责任、纠纷的解决方式等。

参考文献 ：《房屋拆迁案例精析与审理实务》叶兆伟 王翔 中国社会科学院出版社

《拆迁一本通——〈城市房屋拆迁管理条例〉》 全新精解 法律出版社