温江城镇土地定级与估价技术报告2005

成都市温江区城区基准地价更新

技 术 报 告

1

第五章 城镇土地定级因素因子整理及量化

成都大成不动产评估有限责任公司

二○○五年三月

2

第八章 基准地价评估

表3 温江区商服中心位置表

商服中心编号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

商服中心名称 区中心 南方生资市场 东门旧货市场 柳城夜市 商业街 红泰装饰材料城 公平镇商服中心 天府镇商服中心 花博会规划商服中心 繁华时代人民商场商服中心 商服中心位置 面积（m） 区中心 城南大道侧 太平街侧 云溪路 商业街 成大公路侧 公平镇 天府镇 温江新 城规划区 文化路侧 92590.30 23863.30 3753.20 6184.04 2123 26666.4 97502 237 2商服中心范围 西大街、北街、大南街、东大街两侧 城南大道以南南方生资市场 太平街侧 云溪路（占道） 商业街两侧 成大公路侧红泰市场 成大公路公平镇建成区段两侧 柏树街两侧 光华大道两侧（公金路至城南大道段） 文化路侧繁华时代

表14 温江区城区道路级别表

级别 一级 二级 道路名称 蓉台大道、中心大道、柳台大道、城南大道、光华大道、成大公路 蓉台二路、二支道、十线路、九线路、八线路、七线路、杨柳路、公金公路、永兴路、南江路、柳林路、航天路、向阳路、文化路、来凤路、鱼凫路、黄金大道、城南过境路 柏树街、天府街、永康路、白马庙街、万春东路、万春路、温踏路、街、麻市街、温泉路、西大街、大南街、文庙街、小南街、东大街、文武路、南巷子、团结巷、千喜路、红桥街、和平街、支路1至支路62 成温邛高速公路 三级 四级 表15 温江区各类型道路的作用指数

道路类型 作用指数(I) 主干道 1.00 次干道 0.80

支路 0.60 快速路 0.30 一、确定供水、供电及供气设施区域差异的评定指标

3

第八章 基准地价评估

我们根据收集到的资料，进行分析整理，确定将温江区城区基础设施划分3个区域，区域1:建成区；区域2：城市新建区；区域3：城市规划区。将整理的结果数字化在工作底图上，基础设施完善度的所有因子在测算时，当做面状因子对待。

1、温江区供水条件较好，根据调查，温江区有自来水公司2个，日供

水能力13万吨，提供温江城镇居民及企事业单位生产生活用水。

2、温江区现有35KV变电站4座，110KV变电站2座；有各级输电线路51条，其中110KV输电线路4条，35KV线路6条，10KV线路41条；共有小水电站10个，总装机容量8170KW；日供电量为206KWH，用电条件良好。

3、温江天然气主管道长92.3公里，日供气能力达22万立方米，供气条件较好。

以下是温江区基础设施区域水平系数和保障率调查结果表29。 表29-1 温江区供水设施指标相对值表

区 域 指标相对值 区域1 1.0 区域2 0.7 区域3 0.6

表29-2 温江区供电设施指标相对值表

区 域 指标相对值

区域1 1.0 区域2 0.9 区域3 0.6 表29-3 温江区供气设施指标相对值表

区 域 指标相对值

区域1 1.0 区域2 0.4 区域3 0 4

第八章 基准地价评估

第三节 城镇土地级别确定与土地级别总图的编制

一、土地级边界的确定和土地级别总图的编绘

经过级差收益测算，对初步划分的土地级别进行验证后，我们即对温江区土地级别的边界进行了确定。确定的原则是：①土地级之间应渐变过渡，相邻单元之间土地级差不宜过大；②尽量考虑自然地块及权属单位的完整性；③边界尽量采用具有地域突变特征的自然界线及人文界线。根据这一原则，我们依据初步划分的土地级界线，逐一在工作底图上进行了边界的确定，主要利用的是线状地物(街道、河流、山丘)。

边界确定以后，我们利用计算机软件系统，将工作底图、土地级边界图重叠在一起，形成了“温江区土地级别总图”，并用绘图机输出。

二、土地级别分布范围

现将温江区城区各土地级别的主要分布范围列表53如下： 表53-1 温江区城区土地级别分布范围表

级别 级别范围 级别内的主要街道 Ⅰ级 Ⅱ级 Ⅲ级 Ⅳ级

东至：行署路、小南街 西至：云溪路 东大街、西大街、北街、大南街、文庙街、温泉路（内侧）、小南街南至：金强广场 （内侧）、文武路（内侧）、行署路（内侧）、迎晖路（内侧） 北至：来凤路 云溪路、温泉路（外侧）、街、麻石街、柳台干道、向阳路、金东至：江安河 强步行街、南巷子、小南街（外侧）、隆建街、文武路（外侧）、文化西至：成大公路 路、团结巷、公园路、万春路南段（外侧）、东巷子、社学巷、万春南至：南熏大道 路、万春东路、鱼凫路、白马庙街、来凤路、迎晖路（外侧）、体育北至：白马庙市场 北路、龙云巷、千喜路 东至：共和村一组 西至：新兴节能厂 温踏公路、温双公路、麻市街、两河路东段、航天路、光华大道、温南至：永兴路 周公路、公金公路、龙公路、和宁街、南熏大道（外侧）、柳台大道 北至：区人防办 东至： 燃灯寺 海峡大道、五洞桥路、老成大公路、柳林路、南江路、杨柳路、永兴西至：隔离大道 路、成温邛高速公路（“战备渠—金马河”段）、太平街、正阳街、红5

第八章 基准地价评估

南至：公金路 桥街、马坝河街、成大公路、柏树街、和平街、天府街、海峡大道（“中北至：成温邛高速公路 心大道－海峡新城”段）内侧、八线路（“隔离大道－过境公路”段）另有公平镇、天府街道内侧、中心大道 办事处建成区区域 成温邛高速公路（“战备渠—五牛训练基地”段）、永康路、黄金大道、老成温邛公路、蓉台大道、隔离大道、七线路、九线路、十线路、宏Ⅴ级 Ⅳ级以外，规划区以内 大路、海峡大道（“隔离大道－中心大道”段）外侧、八线路（“隔离大道－中心大道”段）外侧

表53-2 温江区土地级别面积构成表

级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 合计

温江区土地面积构成图34.77%35.00%30.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%30.66%25.81%面积(平方米) 293473.02 3598291.96 114239.82 136209.69 15448472.96 44425442.46 比例(％) 0.66% 8.10% 25.81% 30.66% 34.77% 100.00% 8.10%0.66%ⅠⅡⅢⅣⅤ

图8 温江区土地级别面积构成图

第九章 样点地价调查与整理

第一节 样点地价资料的调查

6

第八章 基准地价评估

一、确定调查内容

根据成都市温江区基准地价评估的要求和当地土地市场状况，确定主要调查收集以下资料：

(一)地租、地价资料 1、房屋出租资料； 2、房屋买卖资料； 3、商品房出售资料；

4、土地征用补偿、安置补偿及地上附着物补偿标准；

5、房屋拆迁补偿标准、房屋造价标准、房屋经营及交易管理费用标准；

6、有关税费征收标准；

7、土地开发费用标准、资本的利息、利润。 (二)影响地价的因素资料 1、一般因素资料

包括人口、行政区划、城镇发展过程、地理位置与自然条件、社会经济状况、土地利用规划、社会及国民经济规划、城镇总体规划等。

2、区域因素资料

包括商服繁华程度、交通条件、公共及基础设施水平、区域环境条件、土地适用和自然条件等。

3、个别因素条件

包括与宗地直接有关的自然条件、市政设施、宗地形状、进深、宽度、使用和宗地临街条件等。

7

第八章 基准地价评估

(三)其他有关资料 1、历史地价资料；

2、有关经济指数及建筑材料价格；

3、土地开发与经营的法规、条例、规定； 4、有关土地房屋的税收种类、税率等； 5、城镇规划等有关资料 二、编制调查表格

由于大多数资料都需要通过填写相应调查表格进行收集，因此，在开始资料调查前，根据成都市温江区基准地价评估调查内容，编制了相应的调查表格，主要的有：

(一)房屋出租租金调查表； (二)房屋买卖价格调查表； (三)商品房出售价格调查表； (四)新征建设用地区域调查表。 三、培训调查人员

调查人员的调查技能掌握与运用，是保证评估调查资料质量的关键，因此，在大范围调查前，对参加成都市温江区基准地价评估资料调查人员进行了专业培训，使其掌握资料调查与土地估价的思路与方法，切实理解调查表格每一项内容的含义和填写方法，同时结合实地调查，确保其掌握调查方法和对表中各项内容标准理解的一致性。

四、划分调查区域

为便于调查工作的开展和调查人员之间工作衔接，在资料调查前，根

8

第八章 基准地价评估

据成都市温江区土地市场状况、城镇街道分布状况，土地用途、交通状况等因素划分调查区域。

五、确定调查方法

根据成都市温江区基准地价评估要求和当地实际情况，确定采取普遍调查、重点调查、抽样调查、典型调查等各种形式，运用表格调查、走访座谈、实地调查等多种调查方法进行资料的调查收集，并将各调查区域落实到具体调查人员，实行包干负责。

六、调查收集资料

调查人员对分工负责的调查区域，按照调查内容，采用确定的调查方法，进行资料的调查收集。调查中，将调查资料及时填入相应的调查表格，并由填表人签名。分街道绘制调查样点分布草图和按样点实地位置在基准地价评估工作底图上进行标注。

七、审核调查资料

对调查资料进行逐表审核，将缺主要项目、填报数据不符合要求和数据明显偏离正常情况样本剔除。

第二节 调查资料的整理

一、样点地价资料的整理

将所收集的地价样点按土地用途、土地使用权转移方式等进行归类，并建立电子文档。

(一)按土地使用权转移方式分类统计，如下表54。 表54 成都市温江区基准地价评估资料调查汇总表

9

第八章 基准地价评估

土地使用权转移方式 房屋出租 房屋买卖 商品房开发 企业改制样点资料 土地交易样点资料 统征、零征 合 计

样点数(个) 4853 22 26 11 36 18 4966 (二)按用途分类统计，详见下表55：

表55 成都市温江区调查样点分类统计表

商服 住宅 工业 合计 样点数(个) 所占百分比 样点数(个) 所占百分比 样点数(个) 所占百分比 样点数(个) 所占百分比 成都市4562 温江区

92% 346 7% 58 1% 4966 100% 二、各种评估参数的收集整理

成都市温江区基准地价评估参数包括房屋重置价、房屋耐用年限、房屋残值率、各种房屋交易税费以及有关法规资料等。

(一)建筑物相关指标

1、房屋重置价、残值率、耐用年限

房屋重置价是指根据目前的人工、材料价格及正常管理水平，并利用目前的材料、标准与设计，重新建造与原房屋完全相同或具有同等效用房屋所需的价格。根据调查、测算，同时结合成都市温江区相关部门提供的资料，确定成都市温江区各类结构房屋重置价、残值率、耐用年限，详见下表56：

表56 成都市温江区房屋重置价、残值率、耐用年限表

参数类别 房屋结构 砖混结构

重置价(元/平方米) 残值率(%) 2 耐用年限(年) 50 500-545 10

第八章 基准地价评估

框架结构 半框架结构(底框) 660-735 580-625 0 1 60 50 备注：在本次基准地价测算中，其重置价取均值进行计算。 2、房屋现值

结合成都市温江区的实际情况，有部分房屋修建较早，我们采用下述公式计算房屋现值：

房屋现值=房屋重置价×成新度

确定在不同成新度下的各类结构房屋现值，见表57。

表57 房屋现值表 单位：元/平方米

成新度 结构 砖混结构 框架结构 半框架结构(底框) 一成 52.25 69.75 60.25 二成 104.5 139.5 120.5 三成 156.75 209.25 180.75 四成 209 279 241 五成 261.25 348.75 301.25 六成 313.5 418.5 361.5 七成 365.75 488.25 421.75 八成 418 558 482 九成 470.25 627.75 542.25 针对近年修建的各种结构的房屋，由于修建年代近，房屋的使用状况的良好，我们采用下述公式计算房屋现值：

房屋现值=房屋重置价×[1-(已使用年限/经济耐用年限)] 3、房屋年折旧额

房屋年折旧费是房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。此次基准地价评估中的房屋折旧费采用平均年限折旧法计算，即用房屋折旧总额，除以单一的经济年限数，求得每年的折旧额。

房屋重置价×(1－残值率)

年折旧费＝—————————————— 经济折旧年限

根据《城镇土地估价规程》的相关规定，当土地使用年期低于建筑物耐用年期时，采用土地使用年期作为建筑物的折旧年限；当土地使用年期

11

第八章 基准地价评估

高于建筑物耐用年期时，采用建筑物耐用年期作为建筑物的折旧年限。由此原则，将房屋重置价、残值率、经济耐用年限代入上式计算，得到成都市温江区各类房屋年折旧费见下表58。

表58 成都市温江区各类建筑物年折旧表

房屋结构 砖混结构 框架结构 半框架结构(底框) 商业各类房屋年折旧费 (元/平方米) 12.80 17.09 14.76 住宅各类房屋年折旧费 (元/平方米) 10.24 11.39 11.81 4、房屋维修费

维修费指为保证房屋正常使用每年需支付的维缮费。计算方法一般有造价比例法、定期轮修法、经验估计法等。在本次成都市温江区基准地价评估中我们按房屋重置价1.5%∽2％的比例计算得到成都市温江区房屋出租经营维修费，即：

年维修费＝房屋重置价×1.5%∽2%（本次评估取2％）。 依据上式计算得到成都市温江区房屋年维修费见表59。

12

第八章 基准地价评估

表59 成都市温江区各类房屋年维修费用表

房屋结构 砖混结构 框架结构 半框架结构(底框)

年维修费(元/平方米) 10.45 13.95 12.05 5、房屋年保险费

房屋年保险费是指房产所有人为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用。本次评估采用房屋年保险费按房屋重置价乘以保险费率计算，其保险费率为1.5‰∽2‰，即：

年保险费＝房屋重置价×1.5‰∽2‰（本次评估取2‰）。 依据上式计算得到成都市温江区房屋年保险费见表60。 表60 成都市温江区各类房屋年保险费用表

房屋结构 砖混结构 框架结构 半框架结构(底框)

年保险费(元/平方米) 1.05 1.40 1.21 (二)房屋交易税费标准

1、成都市温江区房产管理局税费缴纳一览表

13

第八章 基准地价评估

表61 成都市温江区房产管理局税费缴纳一览表

序号 收费项目 计算单位 收费标准 收费范围（对象） 80元 120元 一 二 1 2 三 1 2 产权登记费 住宅 非住宅 房地产转让税 营业税 契税 套 平方米 成交价或市场指导价 成交价或市场指导价 成交价或市场指导价 成交价或市场指导价 成交价或市场指导价 160元 240元 3元 1％ 5.5% 1.5% 3% 1‰ 住房 党、政、军、机关;社会公益和福利单位 工厂、医院、学校等用房 商业用房（含写字楼） 由转让方承担 买卖双方个承担一半 由转让方承担 买方承担 买方承担 买卖双方个承担一半 成都市温江区房产管理局实际执行情况 川价费（2004）171号 文件依据 川价费（2002）238号 房地产转让手续费 （1） 住宅 （2） 非住宅 3 印花税 2、成都市温江区规划区一站式收取部分行政事业性收费标准

表62 温江区城乡建设局建设项目报建规费表

序号 收费项目 规定收费标准 收费依据 《成都市建设项目部分行政事业性收费一站式收取管理暂行办法》(成府发[2002]10号)，《关于城市基础设施配套费有关事项的通知》（温价函[2003]1号）、《关于我区城市基础设施配套费有关事项的补充通知》（温价函[2003]93号） 一 城市基础设施配套费 85元/平方米 二 三 四 工程定额测定费 人防工程易地建设费 新型墙体材料专项基金 1.4‰ 5元/平方米 5元/平方米

3、房屋租赁相关税费表

表63 成都市温江区房屋租赁税费表

名称 营业税及附加 房产税

14

标准 年租金的5.5% 年租金的12% 第八章 基准地价评估

管理费 维修费 保险费 折旧费 年租金的2-5%，取2％ 房屋重置价的1.5-2%(详见前表) 房屋重置价的0.15-0.2%(详见前表) 房屋年折旧费(详见前表)

第三节 还原利率的确定

一、还原利率的含义

还原利率是将年纯收益还原(或转换)为价格的比率，是确定价格的一个重要因素。分为综合还原利率、土地还原利率和建筑物还原利率，其含义分别为：综合还原利率是将土地及其地上建筑物共同产生的未来收益转化为价格的比率；土地还原利率是将土地产生的未来纯收益转化为价格的比率；建筑物还原利率是将建筑物产生的未来纯收益转化为价格的比率。

还原利率的种类很多，与地价测算直接相关的是土地还原利率和建筑物还原利率。由于房屋存在折旧，而土地使用具有永续性，故投资房屋的风险比率应该比投资土地风险的比率大，按照高风险高报酬的市场规律，建筑物的还原利率应高于土地的还原利率。由于大多数样点的房屋为砖混结构，其经济耐用年限为50年，则年平均折旧为2%，即相当于建筑物高于土地的风险比率为2%。我们设定综合还原利率为r，土地还原利率为R1，则房屋的还原利率为R1+2%。

由于土地使用权的购买可以看成是一种对土地的投资行为。这笔投资获得的收益，即为该宗地投入使用后的每年所能产生的土地纯收益。因此，可以说土地收益是土地价格的利率化。在通常情况下，投资收益率的大小与投资风险成正比。风险大者收益率高，反之则低。因此，土地还原率应

15

第八章 基准地价评估

等同于获得该块土地所能产生的纯收益具有同等风险资本的收益率。

二、求取还原利率的几种观点

还原利率对价格的影响非常敏感，即还原利率稍有变化，在收益不变的情况下，估价结果也会发生很大的变化。因此，正确确定还原利率直接关系到估价的准确性，必须慎重考虑。有关还原利率的种种观点有：

(一)马克思对地租资本化中的利息率的一些论述。关于地租资本化中的利息率，马克思在《资本论》中同时提到5种利息率的可能性：1、平均利息率；2、资本投在有息证券上的利息率；3、借贷资本的利息率(即贷款利息率)；4、普通利息率；5、资本增值率。同时，马克思还提到，地租资本化的利息率比长期投资的利息率要低。

(二)中国林英彦提出，收益还原法中的还原率应采用实质利率。所谓实质利率，是以银行一年期定期存款利率为基础，并用物价指数调整以后，再扣除一成的所得税，得到的比率，这个比率可直接作为土地还原率。

(三)中国柯傅义在其编译的资料中，介绍了西方选择还原率所使用的方法：1、市场投资品质比较法；2、投资组合法；3、银行家利率选择法；4、重叠法。

(四)日本杉木正幸著的《不动产价格》一书中，总结了以往学说上关于决定还原率的种种主张。主要有：1、地方的一般利率说；2、地方的习惯利率说；3、地方的土地利率说；4、普通一般利率说；5、长期投资利率说；6、相当于抵押贷款利率与剩余贷款利率的复合利率说；7、相当于纯粹利息与风险贴补金的复合利率说。

16

第八章 基准地价评估

(五)美国雷利·巴洛维教授在《土地资源经济学——不动产经济学》一书中指出，确定还原率主要采用3种方法：1、加总法；2、“投资分段理论”；3、对比选择法。另外，他补充提到了第四种方法，即银行家利率选择法。雷利·巴洛维的加总法与柯傅义的重叠法是一回事，“投资分段理论”与投资组合法是一回事，对比选择法与市场投资品质比较法是一回事，仅是由于用词或翻译的不同。

(六)日本及中国有关不动产估价法规中规定了求取还原率的方法。日本《不动产鉴定评价基准》规定：还原率应以最具一般性的投资利润率为标准。中国《地价调查估计规则》规定：还原率采用通行投资年利率。

(七)其他有关文献也有一些不同主张。如：1、银行存款利率；2、产业平均获利率；3、统计的经济增长率；4、安全利率加上风险调整值，其中的安全利率一般可以用银行的定期存款利率(在美国为长期债券利率)，风险调整值则根据当时影响地价的社会经济环境决定；5、房地产的租价比，即还原率=租金/价格。

三、还原利率的确定方法

根据《城镇土地估价规程》(GB/T18505-2001)5.1.7,还原率的确定有如下三种方法：

(一)土地纯收益与价格比率法：选择三宗以上近期发生交易的，且在交易类型上相似的交易实例，以交易实例的纯收益与其价格的比率的均值作为土地还原利率。

(二)安全利率加风险调整值法：即：还原利率=安全利率+风险调整值。

17

第八章 基准地价评估

安全利率可选用同一时期的一年期国债年利率或银行一年期定期存款年利率；风险调整值应根据估价对象所处地区的社会经济发展和土地市场等状况对其影响程度而确定。

(三)投资风险与投资收益率综合排序插入法：将社会上各种相关类型投资，按它们的收益率与风险大小排序，然后分析判断估价对象所对应的范围，确定其还原利率。

四、本项目还原利率的求取方法 (一)市场租赁比法：

在成都市温江区城区土地定级的基础以上，分别在级别内选取商业铺面出租、住宅出租和商业房屋买卖、住宅房屋买卖样点，其基本要求为：交易行为于近期发生、房屋结构、房屋层数、交易面积基本一致等，同时考虑样点的分布特点，对所选取的样点通过绘制频率直方图，结合频率的大小分别赋予不同的权重，同时保障交易样点的分布均匀性，从而得到成都市温江区商服出租、住宅出租的加权平均年租金及商服出售、住宅出售的加权平均售价并计算租售比，从而得到商服用房及住宅用房的综合还原利率，具体见下表10。据调查资料，一般的商服房地产中土地价值约占房地总价的40%-80%，住宅房地产中土地价值约占房地总价的20%-40%，结合成都市温江区的实际情况，商服用房中土地价值取70%，住宅用房中土地价值取30％，按以下公式计算得到不同用途的还原利率，具体见下表。

商服：土地还原利率×70%+(土地还原利率+2%)×30%

=商服类房地产综合还原利率

18

第八章 基准地价评估

住宅：土地还原利率×30%+(土地还原利率+2%)×70%

=住宅类房地产综合还原利率

表 温江区城区商业、住宅租售比一览表 单位：元/平方米

商服用房平住宅用房平住宅用房平商服用房平商服用房租均年租金水均年租金水均售价 均售价 售比 平 平 416 4500 9.24% 56 1066 住宅用房 租售比 5.25% 注：根据理论，商服、住宅租售比即为该区商服、住宅用房综合还原利率。

土地还原利率计算过程：

商业：r1×70%+( r1+2%)×30%=9.24%

r1=8.%

住宅：r1×30%+( r1+2%)×70%=5.25%

r1=3.85% 具体详见下表65 ：

表65 温江区商服、住宅还原利率一览表

商服 住宅 综合还原利率r 土地还原利率r1 综合还原利率r 土地还原利率r1 9.24%

8.% 5.25% 3.85% 工业用地出租交易形式较少，故不宜采用租售比直接计算土地还原利率。

(二)采用投资收益率计算土地还原利率。 1、商服用地还原利率的计算

通过评估人员对成都市温江区房地产开发经营情况资料的收集与整理，得到房地产企业开发一年期商服项目的平均投资收益率一般在25%左

19

第八章 基准地价评估

右，而在房地产开发中一般自有资金、银行贷款及其他融资比例为3:3:4，以此为据，本项目我们确定自有资金的比率为30%，其自身要求的投资收益率应达到社会平均投资收益率25%，银行贷款资金比率为30%，银行贷款利率为同期一年期贷款利5.58%，其他融资占40％，其安全收益率应达到一年期存款利率2.25％，依据相关公式我们计算出商服项目用地的综合还原利率为：

0.3×25%+0.3×5.58%＋0.4×2.25%=10.07%

再依据土地、建筑及综合还原利率的关系由上述公式计算出商服用地土地还原利率为

r×0.7+(r+2%)×0.3=10.07% r=9.47%

2、住宅用地还原利率的计算

通过工作人员对成都市温江区房地产经营情况资料的收集与整理，结合《成都市温江区统计年鉴》（2002年、2003年）的相关内容，统计得到房地产企业开发一年期住宅项目的平均投资收益率一般在15%左右，而在房地产开发中一般自有资金、银行贷款及其他融资比例为3:3:4，以此为据，本项目我们确定自有资金的比率为30%，其自身要求的投资收益率应达到社会平均投资收益率15%，银行贷款资金比率为30%，银行贷款利率为同期一年期贷款利5.58%，其他融资占40％，其安全收益率应达到一年期存款利率2.25％，依据相关公式我们计算出住宅项目用地的综合还原利率为：

0.3×15%+0.3×5.58%＋0.4×2.25%=7.07%

20

第八章 基准地价评估

再依据土地、建筑及综合还原利率的关系由上述公式计算出土地还原利率为

r1×0.3+(r1+2%)×0.7=7.07% r1=5.67%

3、工业用地的还原利率的计算

由于工业企业作为经营性企业，不适宜用项目平均收益这一思路进行计算。由于还原利率是将年纯收益还原(或转换)为价格的比率，其实质是一种投资收益率，通过我们对工业企业经营情况资料的收集，结合统计年鉴相关数据(温江区规模以上工业企业综合效益指标中的成本费用利润率4.3%（2003年）)，结合土地资产在工业投资中的作用及投资风险程度，以及目前金融行业的存贷款利率水平，综合确定其工业用地土地还原利率为4.3%。

(三)安全利率加风险调整值法

根据理论，我们可以采用以中长期国债的收益率作为安全利率，加一定的风险调整值确定土地还原利率，经调查分析，我们确定中长期的国债的收益率为4.23%，结合成都市温江区土地的平均收益水平，我们确定其风险调整值为2%。

由于以上采用的中长期国债的收益率可以视为全行业的安全利率，而在考虑风险调整值时是以成都市温江区房地产业的收益水平作参考，故其求取的土地还原利率应为该区房地产土地还原利率，具体结果见下公式：

4.23%+2%=6.23%

三、不同用途土地的还原率的确定

21

第八章 基准地价评估

我们根据土地的租售比、投资收益率及安全利率加风险调整三种方法，求不同用途的土地还原率，结合成都市温江区的实际情况，采用加权平均确定还原利率 (见表66)。

表66 还原利率确定一览表 单位(%)

用地类型 商业 住宅 工业 市场租售比 权重 0.2 0.2 投资收益率 结果 9.47 5.67 4.3 风险调整法 结果 6.23 6.23 6.23 还原利率 土地 7.36 5. 4.3 结果 8. 3.85 权重 0.2 0.2 1 权重 0.6 0.6 0 房屋 9.36 7. 6.3

22

第八章 基准地价评估

第十章 样点地价评估与修正

第一节 样点地价评估

在资料调查收集、审核整理的基础上，根据样本资料的类别和特点，选择适当的估价方法测算各样点土地价格。

一、剩余法Ⅰ(旧房交易样点地价测算) (一)基本思路

在成都市温江区房地产市场中，存在房屋买卖行为。房屋买卖的房价中隐含了地价，因此，可以根据剩余法，从房屋买卖的总价额中，扣除房屋的价值、应付的交易税金费用等，从中分离出地价。

(二)计算公式

利用房屋买卖资料，计算样点地价的公式为： Phg－Phc－T－E Pls＝——————— S 式中：Pls——单位面积土地价格； Phg——房地交易价格； Phc——房屋现值；

T——房屋交易过程中卖方应支付的税额； E——房屋交易过程中卖方应支付的有关费用； S——土地面积。 (三)计算步骤及方法

23

第八章 基准地价评估

1、确定房屋买卖价格

以房屋买卖合同中实际签订的交易价格作为房屋买卖价格。 2、计算房屋现值

依据房屋重置价格、使用年限或成新度等计算房屋现值。 (1)房屋现值=房屋重置价×房屋成新度

(2)房屋现值={房屋重置价×(1-残值率)}×剩余耐用年限÷总耐用经济年限

3、计算土地价格

从房屋买卖总价格中减去房屋现值及有关税费，就可得到土地价格。 (1)确定有关税费

根据前述表中的相关数据，可以计算出在房屋交易中发生的各种税费。

(2)计算土地价格

将房屋买卖价格、房屋现值、相关税费代入前述计算公式，得到成都市温江区利用房屋买卖资料计算出的样点地价。

二、剩余法II(商品房交易样点地价测算) (一)基本思路

随着社会经济及城市建设的发展，成都市温江区存在一定的商品房开发、销售。在商品房开发中，商品房所处的土地位置，决定了人们生产、生活的方便程度，因而直接影响商品房的销售价格。房屋开发公司在确定商品房销售价格时，已将地价考虑在内，因此，可采用剩余法，从商品房售价中正确分离出地价。

24

第八章 基准地价评估

(二)计算公式

利用商品房出售资料，计算样点地价的公式为： Pls＝[Phg－(Pbm×Shb)－I－T－B]/S

式中：Pls——某一商品楼用地的单位面积土地价格； Phg——某一商品楼总售价； Pbm——楼房总建筑面积；

Shb——同类建筑单位面积平均造价 I——开发公司利润；

T——商品房开发中应交纳的相关税、费； B——开发资金应支付的利息； S——土地面积； (三)计算步骤及方法

1、确定商品房总售价及建筑造价

售价以调查收集的市场资料为准,建筑造价以城镇同类建筑的平均造价为标准。

2、确定开发公司利润、开发资金利息

经调查了解、分析比较，确定成都市温江区房屋开发商的住宅项目利润率为15％，商服项目利润率为25%，商品房开发资金的利息率为5.22%(半年期)，5.58%(壹年期)，5.76％(两年期)。

3、计算土地价格

将有关数据代入前述计算公式，得到成都市温江区商品房销售资料计算出的样点地价。

25

第八章 基准地价评估

三、收益还原法Ⅰ(从房地产租赁中剥离样点地价) (一)基本思路

在成都市温江区，房屋出租现象比较普遍。房屋出租中发生的房租是用户为得到一定时期内的房屋使用权而支付给房屋所有者或房屋经营者的经济补偿，其中包含了地租。通过分析城镇中现有房屋出租收益，从中分离出地租，评估土地价格。

(二)计算公式

利用房屋出租资料，计算样点地价的公式如下： 1、房地纯收益计算公式

Rin＝Rlg－(E1＋E2＋E3＋E4＋T＋H) 式中：Rin——房地出租年纯收益； Rlg——房地出租年总收益； E1——房地出租经营管理费； E2——房地出租经营维修费； E3——房地年保险费； E4——房地年折旧费； T——房地出租年应交税金； H——空房损失费。 2、房屋纯收益计算公式 Ihn＝Phc×rh

N1 Phc＝Phk－(Phk－Phd)×— N2

=Phk×N

26

第八章 基准地价评估

式中：Ihn——房屋年纯收益； Phc——出租房屋的现值； rh——房屋资本还原率； Phk——房屋重置价格； Phd——房屋残值； N1——房屋使用年限； N2——房屋耐用年限;

N——房屋成新度。 3、土地价格计算公式

Rin－Ihn 1 Pls＝——— × —— S rd

式中：Pls——宗地单位土地面积地价； S——出租房屋的用地面积； rd——土地还原率。 (三)计算步骤及方法 1、确定房屋出租总收益

以成都市温江区房屋出租中的实际成交租金作为房屋出租的总收益。对公房出租的，比照市场正常租赁价格对公房租金予以修正。对进行过房屋装修的，比照未装修房屋的正常租金予以修正。

2、计算房屋出租经营总费用

成都市温江区房屋出租经营总费用包括了房屋出租管理费、房屋维修费、房屋保险费、房屋出租年应交税费、空房损失费。相关税、费指标参照前述建筑物及相关税、费指标确定，空房损失费，依据区域房屋平均空

27

第八章 基准地价评估

置率确定 。

3、计算房屋现值

根据房屋重置价和房屋成新度或使用年限计算得到成都市温江区各类结构房屋现值。

4、计算房屋纯收益

将房屋现值和房屋还原利率代入前述房屋纯收益计算公式，得到各类结构房屋纯收益。

5、计算土地价格

从房地纯收益中，扣除房屋纯收益，得到土地纯收益，再选择对应用途的土地还原利率将其还原而得到土地价格。

四、收益还原法Ⅱ(土地租赁样点测算样点地价) Rlg－R0 Pls＝———— rd

式中：Pls——出租单位土地面积的地价； Rlg——出租土地年租金总收入；

R0——出租土地年总支出费用(含土地使用税、管理费及维护费等)；

rd——土地还原利率。

五、成本逼近法(用征地、拆迁样点计算样点地价) (一)基本思路

以征地拆迁中对土地的所有投资作为“基本成本”，加上“基本成本”应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分，再加上土地增值收益，从而求得土地价格。

28

第八章 基准地价评估

(二)计算公式

利用征地、拆迁资料，计算样点地价的公式为： Plc＝Ea＋Ed＋T＋R1＋R2＋R3=VE＋R3 式中：Plc——城市建设用地的单位价格； Ea——单位面积土地取得费用； Ed——单位面积土地开发费用； T——单位面积交纳的税费； R1——利息； R2——利润； R3——土地增值收益; VE——土地成本价格。 (三)计算步骤及方法 1、计算土地取得费用

针对新征建设用地,以成都市温江区现行征用土地支付的土地补偿费、劳动力安置补助费、青苗及地上附着物补偿费等,加上耕地占用税等相关税、费总和作为土地取得成本(见表67、68)。

29

第八章 基准地价评估

表67 成都市温江区土地取得费标准及相关参数表

序号 项目 标准 计算方法 备注 1、成都市温江区征地涉及的土地补偿费安置补助费由三部分组成：基本保险费、住院医疗保险费、就业补助金。 2、计算依据：成都市温江区关于印发《温江区征地农转非人员社会保险办法》和《温江区已征地农转非人员社会保险办法》的通知（温府发[2004]38号文） 2、成都市2003年平均工资为11584元（由成都市社保局提供），2004年退休人员最低基本养老保险费为300元/人.月 一类人员（男满60周岁和女满50周岁及其以上年龄人员）： 基本保险费=成都市城镇企业退休人员最低基本养老金标准×70%×120=25200元/人， 4176.70 基本医疗保险费=成都市上一年职工平均工资×成都市职工住院医疗保险缴费比例（4%）×10=4633.6元/人 合计29833.60元/人（人口比例14%） 二类人员（男满50周岁不满60周岁和女满40周岁不满50周岁）： 基本保险费=成都市上一年平均工资×60%×成都市城镇个体劳动者基本养老保险缴费比例（20%）×15=20851.2元/人， 4722.72 基本医疗保险费=成都市上一年平均工资×成都市职工住院医疗保险缴费比例（4%）×10=4633.6元/人， 就业补助金=6000元/人， 合计31484.8元/人（人口比例15%） 三类人员（男满40周岁不满50周岁和女满30周岁不满40周岁）： 基本保险费=成都市上一年平均工资×60%×成都市城镇个体劳动者基本养老保险缴费比例（20%）×10=13900.8元/人， 3632. 基本医疗保险费=成都市上一年平均工资×成都市职工住院医疗保险缴费比例（4%）×5=2316.8元/人， 就业补助金=8000元/人 合计24217.6元/人（人口比例15%） 四类人员（男满18周岁不满40周岁和女满18周岁不满30周岁）： 6600 就业补助金2万元/人， 合计20000元/人（人口比例33%） 五类人员（不满18周岁）： 2300 就业补助金1万元/人， 合计10000元/人（人口比例23%） 每人35平方米，其自行修建的成本仅为 建筑物的建安成本，其结构主要以砖混结构为主。根据调查，温江区砖混结构的建安成本为500-545元/平方米（取均值522.5元/平方米） 征用耕地的青苗补偿费按照该耕地一年种植两季折算，补偿一季，750元/亩 按照标准，根据实际情况进行赔付 1 土地补偿费安置补助费 21432.06元/人 2 住房安置费 青苗赔偿费 建筑物、附着物赔偿费 18287.5元/人 3 4 温府发[2002]72号《成都市温江区关于印发成都市温江区征地补偿安置办法的通知》 30

第八章 基准地价评估

根据上述参数，结合相关法规，将温江区现行新征建设用地税费进行罗列（详见下表），以确定其征地费用。

表68 温江区现行新征建设用地费用一览表

序号 构成因素 价格 （元/平方米） 备注 根据温江区近几年征地实例来看，进行统计得到人均耕1 土地补偿及人员安置费 41.67 地在0.54亩/人，其耕地所占比例为70% 。结合上文的人均土地补偿及人员安置费用标准（21432.06元/人），得到该项费用标准 2 3 4 附着物赔偿费 征用耕地的青苗补偿费按照该耕地一年种植两季折算，补偿一季，750元/亩，结合耕地比例计算该项费用 青苗赔偿费 住房安置费 0.78 35.56 根据安置人数及每人的安置标准计算该项费用 不同区域，其附着物具体情况不同，通过对征地实例的分7.80 析比较，该项费用一般占的比例为上述费用的10% ，以此计算该项费用 四川省物价局四川省国土局四川省财政厅四川省国土部5 土地管理费 6 7 8 1.17 门行政事业性收费的规定（川价字非[1991]116号），为征地费用总和的1%-3%(取1.5% ) 四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法结合耕地比列（70%），确定费用 四川省《中华人民共和国土地管理法》实施办法，土地补偿费用和安置补助费合计的1-2倍，我们取1倍值 按5%收取测量、及其他不可预见费 耕地占用税 耕地开垦费 其他 合计 7.00 41.67 6.78 142.43 针对拆迁类样点，其土地取得费为在拆迁过程中对各原用地单位或住户补偿的各种费用之和。不同区域、不同拆迁项目各自不同。

2、土地开发费用 （1）宗地外

根据调查及走访相关单位，成都市温江区的城市建设配套费用为85元/平方米(建筑平方米)，我们以此为依据，再根据宗地容积率状况,综合确定土地宗地外的开发费用。

（2）宗地内

31

第八章 基准地价评估

根据成都市温江区相关的规定，土地开发费中供上水、供电、通路等使用权益费用已明文取消，在具体收取的费用仅仅为成本费用及水、电、气等专业公司的核定利润等，而该部分费用在建安成本中已得到体现。针对宗地内场平，经调查得到成都市温江区各类土地宗地内开发费用为10—12元/平方米，本次基准地价评估取10元/平方米。

3、计算投资利息

以估价基准日同期贷款利息率为投资利息率，计算出土地取得开发过程中发生的投资利息。

4、计算投资利润率

根据对温江区具有代表性楼盘的调查，确定在该区域房地产投资的成本利润分别为：商服项目25％；住宅项目15％；工业以温江区2003年规模以上工业企业综合效益指标中的成本费用利润率4.3％确定其工业用地投资收益率。

5、计算土地增值收益

土地增值收益一般可以用土地出让金来替代,通过测算分析当地土地出让价格与成本价格的比例关系，再结合成都市温江区出让金征收标准,确定土地增值收益。

6、计算土地价格

将上述确定的数据代入前述公式，得到成都市温江区利用征地资料计算出的样点地价。

六、土地使用权转让、出让样点的评估 (一)基本思路

32

第八章 基准地价评估

在成都市温江区，随着土地使用制度改革的深化，除法律规定划拨土地外，土地使用者必须以出让或转让方式取得土地使用权。与土地使用者通过招标、拍卖、协议等方式达成的土地使用权出让价格或转让双方达成的转让价格，就是土地价格。根据土地使用权出让、转让资料，可得到评估样点的土地价格。

第二节 样点地价修正

基准地价评估，要求样点资料具有可比性。而调查收集的样点资料，由于宗地在出让年限或转让的剩余使用年限、交易时间、容积率等方面的差异，相互缺乏可比性。因此，在利用样点地价评估基准地价前，必须对样点地价进行修正，以保证样点地价的可比性。成都市温江区基准地价评估中，对样点地价作了以下修正。

一、楼面地价修正

成都市温江区基准地价评估调查收集的样点资料，大多数都属于发生在某一楼层的交易行为所形成的资料。以此计算出的地价反映出的仅仅是该楼层的楼面地价，而不能反映整个宗地的地价，因此，需将计算得到的楼面地价以适当的比例关系转换成宗地地价，才能用于基准地价测算，以保证基准地价测算结果的正确、合理、客观。结合成都市温江区的实际情况，在该区建成区内一层为商业铺面，二层及以上楼层一般为住宅用房，且大部分均为沿街修建的格局。

(一)确定楼面地价比例系数

33

第八章 基准地价评估

1、在该区仅一层的商业铺面或住宅用房，该部分用房的楼层分配均为1.0000。

2、混合用房

依据计算得到的不同土地用途的各楼层楼面地价，测算各楼层楼面地价比例系数，其计算公式为：

n Klm＝Ai／∑Ai i=1

式中：Klm——楼面地价比例系数；

Ai——某楼层平均单位面积楼面地价； n——该宗地上建筑物楼层数。

经测算、分析，确定出成都市温江区商服用地、住宅用地、商住混合用地不同楼层建筑物的各楼层楼面地价占宗地地价的比例系数见表69。

表69-1 一层为商服、二至七层为住宅

总楼层 所在楼层 1 2 3 4 5 6 7 一 1 二 0.8102 0.18 三 0.6757 0.1583 0.1660 四 0.5804 0.1360 0.1426 0.1410 五 0.5109 0.1197 0.1255 0.1241 0.1197 六 0.4569 0.1070 0.1123 0.1110 0.1070 0.1057 七 0.4147 0.0972 0.1019 0.1007 0.0972 0.0960 0.0924 表69-2 一至二层为商服、三至七层为住宅

总楼层 所在楼层 1 2 3 4 5 6 7 一 1 二 三 四 五 六 七 0.7447 0.6341 0.5521 0.45 0.4403 0.4002 0.2553 0.2174 0.13 0.1678 0.1509 0.1372 0.1486 0.1293 0.1147 0.1031 0.0938 0.1293 0.1147 0.1031 0.0938 0.1133 0.1019 0.0926 0.1006 0.0915 0.0909 34

第八章 基准地价评估

表69-3 一至七层为住宅

总楼层 所在楼层 1 2 3 4 5 6

一 1 二 0.4938 0.5062 三 0.3226 0.3306 0.3468 四 0.2402 0.2462 0.2583 0.2553 五 0.1928 0.1976 0.2072 0.2048 0.1976 六 0.1613 0.1653 0.1734 0.1714 0.1653 0.1633 七 0.1394 0.1429 0.1498 0.1481 0.1429 0.1411 0.1359 (二)修正样点地价

根据调查样点所在楼层及计算得到的样点地价，采用相应的楼面地价比例系数，对样点地价进行楼面地价修正。其计算公式为：

Pls＝Pis÷Klm

式中：Pls——宗地单位面积地价； Pis——样点楼面地价； Klm——楼面地价比例系数。 二、出让年期修正

基准地价反映的是最高法定出让年限的地价，而成都市温江区基准地价评估调查的各样点，其宗地出让年限或转让剩余使用年期是不一样的，因此，要对样点地价进行基准地价评估。

(一)有限年使用权样点地价的修正

对有年期但没有到最高出让年期的样点地价，应修正到法定的最高出让年限。

(1)计算出让年期修正系数

依据前面已确定的土地还原利率，不同用途土地出让的最高年限和实

35

第八章 基准地价评估

际使用年限，计算年期修正系数。其计算公式为：

1－[1／(1＋rd)] Kn＝————————— 1-[1／(1＋rd)ml] 式中：Kn——出让年期修正系数； rd——土地还原利率；

ml——土地使用权出让最高年限； m —实际出让年期或剩余出让年期。

经计算，有限年期土地使用权修正到各类用地出让最高年限的系数见表70。

表70-1 成都市温江区商服用地使用年期修正系数

使用年期 使用年期 使用年期 使用年期 m

1 11 21 31 2 12 22 32 3 13 23 33 4 14 24 34 5 15 25 35 6 16 26 36 7 17 27 37 8 18 28 38 9 19 29 39 10 20 30 40 修正系数 0.0728 0.1406 0.2038 0.2626 0.3174 0.3685 0.4160 0.4603 0.5015 0.5400 修正系数 0.5758 0.6091 0.01 0.6691 0.6960 0.7211 0.7445 0.7662 0.7865 0.8054 修正系数 0.8230 0.8394 0.8546 0.8688 0.8821 0.44 0.9059 0.9166 0.9266 0.9359 修正系数 0.9445 0.9526 0.9601 0.9671 0.9736 0.9796 0.9853 0.9905 0.9954 1.0000

表70-2 成都市温江区住宅用地使用年期修正系数

使用年期 使用年期 使用年期 使用年期 使用年期 使用年期 使用年期

1 11 21 31 41 51 61 2 12 22 32 42 52 62 3 13 23 33 43 53 63 4 14 24 34 44 54 5 15 25 35 45 55 65 36

6 16 26 36 46 56 66 7 17 27 37 47 57 67 8 18 28 38 48 58 68 9 19 29 39 49 59 69 10 20 30 40 50 60 70 修正系数 0.0546 0.1062 0.1551 0.2014 0.2452 0.2867 0.3259 0.3631 0.3983 0.4316 修正系数 0.4631 0.4929 0.5212 0.5479 0.5732 0.5972 0.6198 0.13 0.6616 0.6809 修正系数 0.6991 0.7163 0.7326 0.7481 0.7627 0.7765 0.76 0.8020 0.8138 0.8249 修正系数 0.8354 0.8454 0.8548 0.8637 0.8722 0.8802 0.8877 0.49 0.9017 0.9081 修正系数 0.9142 0.9199 0.9254 0.9305 0.9354 0.9400 0.9444 0.9486 0.9525 0.9562 修正系数 0.9597 0.9630 0.9662 0.9691 0.9720 0.9746 0.9772 0.9795 0.9818 0.9840 第八章 基准地价评估

修正系数 0.9860 0.9879 0.97 0.9914 0.9931 0.9946 0.9961 0.9975 0.9988 1.0000 表70-3 成都市温江区工业用地使用年期修正系数

使用年期 使用年期 使用年期 使用年期 使用年期

1 11 21 31 41 2 12 22 32 42 3 13 23 33 43 4 14 24 34 44 5 15 25 35 45 6 16 26 36 46 7 17 27 37 47 8 18 28 38 48 9 19 29 39 49 10 20 30 40 50 修正系数 0.0469 0.0920 0.1351 0.1765 0.2162 0.2542 0.2907 0.3256 0.3592 0.3913 修正系数 0.4221 0.4517 0.4800 0.5071 0.5332 0.5581 0.5821 0.6050 0.6270 0.81 修正系数 0.6684 0.6877 0.7063 0.7242 0.7413 0.7576 0.7734 0.7884 0.8029 0.8167 修正系数 0.8300 0.8427 0.8549 0.8666 0.8778 0.8886 0. 0.9088 0.9183 0.9274 修正系数 0.9361 0.9444 0.9524 0.9601 0.9675 0.9746 0.9813 0.9878 0.9940 1.0000 2、修正样点地价

依据各样点的土地用途和实际出让年期或剩余出让年期，采用相应的年期修正系数，对样点地价进行修正。其计算公式为：

Pm＝Pml÷Kn

式中：Pm——最高出让年限的土地使用权价格； Pml——有限年期出让地价； Kn——出让年期修正系数。 (二)无限年期使用权样点地价的修正

以行政划拨方式取得的土地使用权，没有明确使用年期，对这类样点地价应按无限年期使用权价格修正到法定最高出让年限。

1、计算出让年期修正系数

依据前面已确定的土地还原利率，不同用途土地出让的最高年限计算年期修正系数。其计算公式为：

1 Kn＝1－———— m (1＋rd)

式中：Kn——出让年期修正系数；

37

第八章 基准地价评估

rd——土地还原利率；

m——土地使用权出让最高年限。

经计算得到无限年期修正到各类用地出让最高年限的修正系数。 2、修正样点地价

依据各样点的土地用途，采用相应的年期系数，对样点地价进行修正。其计算公式为：

Pm＝P×Kn

式中：Pm——最高出让年限的土地使用权价格； P——土地所有权价格； Kn——出让年期修正系数。 三、交易时间修正

成都市温江区基准地价评估基准日与调查样点交易行为发生的时间有着差异，在不同时间里土地市场的地价水平是不相同的，因此，为保证样点地价的可比性，必须对样点地价进行交易时间修正。

(一)计算交易时间修正系数

以年为单位，区别不同土地用途，根据调查资料，计算地价交易时间修正系数。其计算公式为：

Pis

Kij＝———— Pij

式中：Kij——某类土地用途第j年数据修正到评估基期的系数； Pis——某类土地用途评估基期该类土地交易地价指数； Pij——某类土地用途第j年该类土地交易地价指数。 经测算分析成都市温江区近几年各种类型用地交易期日与地价关系，

38

第八章 基准地价评估

同时根据成都市温江区近几年的统计资料相关内容，结合同期的中房指数和国房指数，编制成都市温江区各类用地的地价指数表(详见表71)，从而得到该区各类用地地价交易时间修正系数。

表71 成都市温江区各类用地地价指数表

商业 住宅 工业

2001年 78 80 92 2002年 85 86 93 2003年 92 93 95 2004年 100 100 100 四、容积率修正

成都市温江区不同区域的建筑容积率与城市规划规定的容积率是不统一的，因此，需按区域，以城市规划规定的容积率为标准，进行样点地价容积率修正。

(一)计算容积率修正系数

经调查了解，成都市温江区商服用地容积率控制在2.5左右，住宅用地的容积率控制在1.8左右（详见图9）。对工业用地未作容积率规划控制。在此，我们将商服用地的容积率标准定为2.5，住宅用地的容积率标准定为1.8，工业用地不作容积率。表73-1 商业用地容积率修正

指数表

容积率 指数

0.5 71 1 77 1.5 85 2 2.5 100 3 109 3.5 116 表73-2 住宅用地容积率修正指数表

容积率 修正指数

1.1 72 1.4 77 1.8 100 2 110 2.3 122 2.6 128

根据容积率修正指数计算容积率修正系数，其修正计算公式为：

39

第八章 基准地价评估

Pis

Kr＝———— Pi

式中：Kr——容积率修正系数；

Pis——某一用途规定容积率下地价修正指数； Pi——某一用途在设定标准容积率时地价修正指数。 (二)修正样点地价

依据样点宗地的容积率和相应的容积率修正系数，对样点地价进行容积率修正。其计算公式为：

Pls＝ Pli/ Kr

式中：Pls——修正到规定容积率时的宗地地价； Pli——某一容积率下的宗地交易价格； Kr——容积率修正系数。 五、临街状况修正

据调查，相邻的两宗地由于临街状况的差异，导致地价水平的差异。商业用地对此尤为敏感。因此，有必要对商业用地样本的临街状况进行修正。

(一)计算临街状况修正系数

据调查，根据成都市温江区商业用地的临街状况频率分布状况（见图12），以宗地一面临街作标准。经过测算，其临街状况与地价的关系（见图13），得到其临街状况修正指数为(见表74)。

表74 商业用地临街状况修正指数表

临街状况 指数 一面临街 100 二面临街 109 40

第八章 基准地价评估

表76 成都市温江区商业用地进深状况修正指数表

进深（米） 指数

4 112 7 106 10 100 13 94 16 19 84 22 79

七、开发程度修正

据调查，成都市温江区各类土地宗地内开发平均费用见10元/平方米。 已达到基准地价设定开发程度的样点修正值为零，未到基准地价设定开发程度的样点为缺项补加之和。

41

第八章 基准地价评估

第二节 基准地价确定

(二)确定基准地价

根据成都市温江区基准地价评估资料，测算中运用两种方法评估的不同土地用途的基准地价，结合当地实际情况，确定其基准地价（详见表87）。 表87 基准地价结果一览表 单位:元/平方米

土地级别 用地类型 商业用地 住宅用地 工业用地 Ⅰ 2937 863 Ⅱ 1376 795 408 Ⅲ 793 732 339 Ⅳ Ⅴ 462 433 280 320 263 219 / 基准地价含义如下： 1、基准期日

二○○四年十二月三十一日 2、土地开发程度

宗地外“六通”(通上水、通下水、通电、通路、通气、通讯)，宗地内“场平”(场地平整)

3、使用年期 (1)商服用地:40年 (2)住宅用地:70年 (3)工业用地:50年 4、容积率 (1)商服用地:2.5 (2)住宅用地:1.8

42

第八章 基准地价评估

(3)工业用地：/ 5.土地权利状况

出让土地,无他项权利的土地使用权 四、基准地价图绘制

在城镇土地定级估价形成的成果中，基准地价图直观显示了城镇形态和土地利用现状，形象反映了土地质量和地价的空间分布规律，是基准地价成果的重要资料。

成都市温江区基准地价图绘制利用计算机制图具体做法是： (一)基准地价图内容

成都市温江区基准地价图的内容包括：各土地级别图、各类用地基准地价，相应界限、位置及与土地价格高低有关的城镇道路、土地用途等。

(二)成都市温江区基准地价图的表示方法 1、基准地价图的比例尺与土地级别图比例一致。

2、基准地价图的相关要素通过不同的图斑、色调、灰度、注记等反映。

3、地价区段为最小制图单元，最小上图图斑为1平方厘米。 4、土地级别成果和基准地价成果用图示、符号、注记等标注在图上。 (1)土地级别用大写的罗马数字“Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ”表示；

(2)商业用地、住宅用地、工业用地类型分别用粗等线体汉字“商”、“住”、“工”表示；

(3)商服用地的地价区段用阿拉伯数字表示；

(4)基准地价用阿拉伯数字表示，单位为“元/平方米”；

43

第八章 基准地价评估

(5)土地级别、用地类型、标准地价额标注形式为： 土地级别—用地类型—基准地价

(6)土地级别和地价区段边界分别用0.4和0.2毫米的实线表示； (7)各级商业中心用符号不依比例表示，其他土地利用类型只反映能够上图的图斑。

5、按照以暖色为主，邻级色差不宜过大的原则，为图面作色。

44

第九章 基准地价修正体系编制

第十二章 基准地价修正体系编制

成都市温江区基准地价是城镇不同土地级别的商服、住宅、工业三种类型的平均地价。基准地价为进行地价的管理、引导土地市场规范和有序发展、显化城镇土地资产，了解投资环境具有重要意义。为了更好地进行土地市场管理和土地资产管理，还需要及时、准确、快速地掌握宗地的具体价格。因此，分析基准地价与宗地地价的关系，研究宗地地价的影响因素，编制出基准地价在不同因素条件下，修正为宗地地价的修正系数表，以便应用基准地价系数修正法迅速评估宗地地价。

第一节 基准地价系数修正表的编制

一、影响宗地地价的因素及权重值确定

确定影响地价的因素及其权重值，是建立基准地价与宗地地价关系的基础，是将基准地价修正系数定量化的依据。

影响城镇地价的因素有一般因素、区域因素和个别因素。影响地价的一般因素的变化，将引起整个城镇地价水平的变化，因此，在宗地地价修正系数测算时，主要考虑区域因素和个别因素。

(一)修正因素选择

在成都市温江区宗地地价修正因素选择中，根据城镇特点，采用派生特尔斐法，确定出影响土地使用价值，并且在级别内有差异的区域因素和个别因素，建立起用于基准地价修正的因素体系。

45

第九章 基准地价修正体系编制

1、商业用地影响因素的选择

根据成都市温江区商业用地的特点，选择确定出影响商业用地土地价格的区域因素和个别因素为：

(1)繁华程度

通过该因素在规模、功能、作用等方面的差异而形成的地价水平的差异。在同一商业用地类型区中，由于区内的用地性质、分布、位置、土地利用强度等因素造成对地价影响不一。

(2)交通条件

选择道路通达度和对外交通便利度等因素，通过该因素反映了城镇由于该因素等所产生的顾客到达商业区的交通便利程度

(3)环境条件

通过这些因素反映出城镇不同区域的环境条件不同对商业用地土地价格的影响。

(4)其他

包含宗地的临街状况、临街宽度、宗地进深、形状、面积。通过这些因素反映出城镇各宗地的具体特征对商业用地土地价格影响。

2、住宅用地地价影响因素的选择 (1)区域位置

选择了距商服中心距离及周边土地利用类型等因素。通过该因素反映其对各类型住宅区的影响。

(2)交通条件

选择道路通达度和对外交通便利度等因素，通过该因素反映了城镇由

46

第九章 基准地价修正体系编制

于该因素等所产生的顾客到达商业区的交通便利程度

(3)基础设施状况

通过基础设施状况的不同，反映出其对住宅区服务的完善程度。 (4)公用设施完备度

通过对不同区域的公用设施完备度的不同分析，从而体现其不同区域地价的差异。

(5)其他

选择了宗地形状、宗地面积两个因素。通过这些因素反映出城区各宗地的具体特征对住宅用地土地价格的影响。

3、工业用地地价影响因素的选择

根据成都市温江区工业用地的特点，选择影响工业用地土地价格的区域因素和个别因素为：

(1)产业聚集规模

通过对不同区域的产业聚集规模不同的分析，从而体现其不同区域地价的差异。

(2)交通条件

选择道路通达度和对外交通便捷度等因素。通过该因素反映出城镇由于道路类型、道路宽度、路面状况等因素造成的对工业用地的影响。

(3)基础设施

包括水、电的设施完备程度。通过这些因素反映出城镇基础设施的具体特征对工业用地土地价格的影响。

(4)其他

47

第九章 基准地价修正体系编制

选择了宗地形状、宗地面积、工程地质等因素。通过这些因素反映出城区各宗地的具体特征对工业用地土地价格的影响。

(二)影响因素权重值确定

对选择出的宗地地价影响因素，采用派生特尔斐测定法，选择有经验的专家，分商服用地、住宅用地、工业用地确定各影响因素的权重值。通过两轮意见征询，方差已很小，表明评估结果的协调程度已较高，因此确定以第二轮评估结果作为各影响因素权重值。成都市温江区各类用地宗地地价影响因素权重值确定结果，见表88。

表88—1 成都市温江区商业用地宗地地价影响因素权重值表

影响因素 影响因素 商业繁华度 交通便捷度 环境条件 权重值 0.30 0.20 0.15 影响因子 影响因子 周边店铺个数 周围土地利用类型 道路通达度 对外交通便捷度 污染状况 临街宽度 临街状况 其他 0.35 宗地进深 宗地形状 宗地面积 权重值 0.57 0.43 0.50 0.50 1.00 0.25 0.25 0.2 0.15 0.15 表88—2 成都市温江区住宅用地宗地地价影响因素权重值表

影响因素 影响因素 位置 权重值 0.20 影响因子 影响因子 距商服中心距离 周围土地利用类型 道路通达度 对外交通便捷度 供水设施、供电设施、供气设施 权重值 0.47 0.53 0.50 0.50 1.0 交通条件 0.15 基础设施条件 0.25 48

第九章 基准地价修正体系编制

公用设施条件 环境质量 0.15 0.15 公用设施完善度 环境状况 宗地形状 1.00 1.00 0.40 0.35 0.25 其它 0.10 宗地面积 街面位置

表88—3 成都市温江区工业用地宗地地价影响因素权重值表

影响因素 影响因素 产业聚集规模 交通便捷度 基础设施完善度 其它 权重值 0.25 0.30 0.30 0.15 影响因子 影响因子 产业聚集规模 道路通达度 供水设施、供电设施 宗地面积 宗地形状 工程地质

权重值 1.00 1.00 1.00 0.27 0.27 0.46 表-1 成都市温江区商业用地基准地价修正幅度表 %

修正幅度 级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 优 26.18 24.43 22.69 20.94 17.45 较 优 14.21 13.27 12.32 11.37 9.48 一 般 0 0 0 0 0 较 劣 -15.00 -14.00 -13.00 -12.00 -10.00 劣 -28.69 -26.78 -24.86 -22.95 -19.13 表-2 成都市温江区住宅用地基准地价修正幅度表 %

修正幅度 级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 优 17.25 16.10 14.95 13.80 11.50 较 优 9.75 9.10 8.45 7.80 6.50 一 般 0 0 0 0 0 较 劣 -15.00 -14.00 -13.00 -12.00 -10.00 劣 -26.25 -24.50 -22.75 -21.00 -17.50

表-3 成都市温江区工业用地基准地价修正幅度表 %

49

第九章 基准地价修正体系编制

修正幅度 级别 Ⅰ Ⅱ Ⅲ Ⅳ Ⅴ 优 23.80 22.10 20.40 18.70 15.30 较 优 11.90 11.05 10.20 9.35 7.65 一 般 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 较 劣 -14.00 -13.00 -12.00 -11.00 -9.00 劣 -28.00 -26.00 -24.00 -22.00 -18.00

表90 成都市温江区商服用地宗地地价影响因素说明表

标准 修正说明 影响因素 商服 繁华度 周边店铺个数（个） 周围土地利用类型 优 ≥20 位于商服 中心内 有城镇主要道路通过，其道路宽度 ≥10米 较优 <20、≥15 商服、办公 用地 有城镇次要道路通过，其道 路宽度在≥8、<10米之间 ≥500、<1000米 一般 <15、≥8 住宅、办公 用地 道路宽 度为≥6、<8米 较劣 <8、≥5 住宅、工业 用地 劣 <5 工业用地 道路通达度 交通 便利度 对外交通便 捷度（离车站距离） 道路宽度≥3、<6米 人行道 通过 <500米 ≥1000、<2000米 周边区域无水源、空气及噪音等污染源 ≥2000、<3000米 距离无水源、空气 及噪音等污染源的距离大于1000米 <3.6、≥2米 ≥3000米 环境 条件 环境状况 绿化率较高，绿化率较高，且且周 周边区域无水边区域无水源、空气 源、空气及噪及噪音等污染音等污染源 源 有水源、空气及噪音等污染源，且污染明显 临街宽度 ≥10米 <10、≥6米 <6、≥3.6米 <2米 临街状况 其他 宗地进深（米） 宗地形状 三面临街 <4米 长方形，且长边临街 二面临街 （临街拐） <7、≥4米 形状规则，对利用无影响 一面临街 <10、≥7米 形状不规则，对利用 无影响 无影响 背街 背街 宗地面积 无影响 无影响 <13、≥10≥13米 米 形状不规形状不规则，则，对利用 有影响 利用 面积过大，面积过大，有有闲置或大量闲置或面积过小，面积过小，严利用 重利用 50

第九章 基准地价修正体系编制

表91-1 成都市温江区Ⅰ级商服用地宗地地价修正系数表(%)

标准 修正值 影响因素 商服 繁华度 交通 便利度 环境条件 周边商店个数 周围土地利用类型 道路通达度 对外交通便捷度 污染状况 临街宽度 临街状况 优 5.13 3.87 3.00 3.00 2.25 2.63 2.63 2.10 1.58 0 较优 2.57 1.94 1.50 1.50 2.25 1.31 1.31 1.05 0.79 0 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -2.57 -1.94 -1.50 -1.50 -2.25 -1.31 -1.31 -1.05 -0.79 -0.79 劣 -5.13 -3.87 -3.00 -3.00 -4.50 -2.63 -1.31 -2.10 -1.58 -1.58 其他 宗地进深（米） 宗地形状 宗地面积 表91-2 成都市温江区Ⅱ级商服用地宗地地价修正系数表(%)

标准 修正值 影响因素 商服 繁华度 交通 便利度 环境条件 周边商店个数 周围土地利用类型 道路通达度 对外交通便捷度 污染状况 临街宽度 临街状况 优 4.79 3.61 2.80 2.80 2.10 2.45 2.45 1.96 1.47 0 较优 2.39 1.81 1.40 1.40 2.10 1.23 1.23 0.98 0.74 0 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -2.39 -1.81 -1.40 -1.40 -2.10 -1.23 -1.23 -0.98 -0.74 -0.74 劣 -4.79 -3.61 -2.80 -2.80 -4.20 -2.45 -1.23 -1.96 -1.47 -1.47 其他 宗地进深（米） 宗地形状 宗地面积 表91-3 成都市温江区Ⅲ级商服用地宗地地价修正系数表(%)

标准 修正值 影响因素 商服 繁华度 交通 便利度 环境条件 其他 周边商店个数 周围土地利用类型 道路通达度 对外交通便捷度 污染状况 临街宽度 临街状况 优 4.45 3.35 2.60 2.60 1.95 2.28 2.28 51

较优 2.22 1.68 1.30 1.30 1.95 1.14 1.14 一般 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -2.22 -1.68 -1.30 -1.30 -1.95 -1.14 -1.14 劣 -4.45 -3.35 -2.60 -2.60 -3.90 -2.28 -1.14

第九章 基准地价修正体系编制

宗地进深（米） 宗地形状 宗地面积 1.82 1.37 0 0.91 0.68 0 0 0 0 -0.91 -0.68 -0.68 -1.82 -1.37 -1.37 表91-4 成都市温江区Ⅳ级商服用地宗地地价修正系数表(%)

标准 修正值 影响因素 商服 繁华度 交通 便利度 环境条件 周边商店个数 周围土地利用类型 道路通达度 对外交通便捷度 污染状况 临街宽度 临街状况 优 4.10 3.10 2.40 2.40 1.80 2.10 2.10 1.68 1.26 0 较优 2.05 1.55 1.20 1.20 1.80 1.05 1.05 0.84 0.63 0 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -2.05 -1.55 -1.20 -1.20 -1.80 -1.05 -1.05 -0.84 -0.63 -0.63 劣 -4.10 -3.10 -2.40 -2.40 -3.60 -2.10 -1.05 -1.68 -1.26 -1.26 其他 宗地进深（米） 宗地形状 宗地面积 表91-5 成都市温江区Ⅴ级商服用地宗地地价修正系数表(%)

标准 修正值 影响因素 商服 繁华度 交通 便利度 环境条件 周边商店个数 周围土地利用类型 道路通达度 对外交通便捷度 污染状况 临街宽度 临街状况 优 3.42 2.58 2.00 2.00 1.50 1.75 1.75 1.40 1.05 0 较优 1.71 1.29 1.00 1.00 1.50 0.88 0.88 0.70 0.53 0 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -1.71 -1.29 -1.00 -1.00 -1.50 -0.88 -0.88 -0.70 -0.53 -0.53 劣 -3.42 -2.58 -2.00 -2.00 -3.00 -1.75 -0.88 -1.40 -1.05 -1.05 其他 宗地进深（米） 宗地形状 宗地面积 52

第九章 基准地价修正体系编制

表92 成都市温江区住宅用地宗地地价影响因素说明表

指标标准 影响因素 距商服中心距离（米） 位置 周围土地利用类型 道路 交通 条件 对外交通便捷度（离车站距离） 基础设施完善度 （供水、供气、供电） 区域医院、区域内公用距离公 学校等公用设施较完用设施设施完善，善，且距离1000-1500且距离小于 500-1000米 米 500米 绿化率较高，且周 边区域无 水源、空 气及噪音 等污染源 绿化率较高，且周 边区域无 水源、空 气及噪音 等污染源 周边区域无水源、空气及噪音等 污染源 <500米 优 <200 住宅区 有城镇主要道路通过，其道路宽度≥10米 较优 200-500 一般 500-100 较劣 1000-1500 劣 >1500 工业 住宅、办公 住宅、商服 住宅、工业 有城镇次要道路通过，其道路宽度在≥8、<10米之间 ≥500、<1000米 通达度 道路宽度为≥6、<8米 道路宽度≥3、<6米 人行道 通过 ≥1000、<2000米 ≥2000、<3000米 ≥3000米 建成区内 建成区内 城市新建区 城市规划区内 城市规划区内 公用设施完备度 距离公 用设施1500-2000米 距离无水源、空气 及噪音等污染源的距离大于1000米 形状不规则，对利 用有一定影响 面积过大，有闲置或面积过小，利用 一面临街 距离公用 设施大于 2500米 环境质量 有无水源、空气及噪音等污染源，且污染明显 宗地 形状 形状规则，对土地利用 无影响 形状极不 规则，限 制利用 面积过大，有大量闲置或面积过小，严重利用 两面临街 其它 宗地面积 面积适中，无影响 街面位置

53

背街 第九章 基准地价修正体系编制

表93-1 成都市温江区Ⅰ级住宅用地宗地地价修正系数表 (%)

指标标准 影响因素 距商服中心距离 位置 周围土地利用类型 道路通达度 交通条件 对外交通便捷度 基础设施完善度供电设施 （供水、供气、供电） 公用设施条件 环境质量 宗地形状 其它 宗地面积 临街位置

优 2.82 3.18 2.25 2.25 3.75 4.50 2.25 0 0 0 较优 1.41 1.59 1.13 1.13 3.75 2.25 2.25 0 0 0 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -1.41 -1.59 -1.13 -1.13 -3.75 -2.25 -2.25 -0.60 -0.53 -0.38 劣 -2.82 -3.18 -2.25 -2.25 -3.75 -4.50 -4.50 -1.20 -1.05 -0.75 表93-2 成都市温江区Ⅱ级住宅用地地价修正系数表 (%)

指标标准 影响因素 距商服中心距离 位置 周围土地利用类型 道路通达度 交通条件 对外交通便捷度 基础设施完善度供电设施 （供水、供气、供电） 公用设施条件 环境质量 宗地形状 其它 宗地面积 临街位置

优 2.63 2.97 2.10 2.10 3.5 4.20 2.10 0 0 0 较优 1.32 1.48 1.05 1.05 3.5 2.10 2.10 0 0 0 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -1.32 -1.48 -1.05 -1.05 -3.50 -2.10 -2.10 -0.56 -0.49 -0.35 劣 -2.63 -2.97 -2.10 -2.10 -3.50 -4.20 -4.20 -1.12 -0.98 -0.70 54

第九章 基准地价修正体系编制

表93-3 成都市温江区Ⅲ级住宅用地地价修正系数表 (%)

指标标准 影响因素 距商服区距离 位置 周围土地利用类型 道路通达度 交通条件 对外交通便捷度 基础设施完善度供电设施 （供水、供气、供电） 优 2.44 2.76 1.95 1.95 3.25 3.90 1.95 0 0 0 较优 1.22 1.38 0.98 0.98 3.25 1.95 1.95 0 0 0 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -1.22 -1.38 -0.98 -0.98 -3.25 -1.95 -1.95 -0.52 -0.46 -0.33 劣 -2.44 -2.76 -1.95 -1.95 -3.25 -3.90 -3.90 -1.04 -0.91 -0.65 公用设施条件 环境质量 宗地形状 其它 宗地面积 临街位置 表93-4 成都市温江区Ⅳ级住宅用地地价修正系数表 (%)

指标标准 影响因素 距商服区距离 位置 周围土地利用类型 道路通达度 交通条件 对外交通便捷度 基础设施完善度供电设施 （供水、供气、供电） 优 2.26 2.54 1.80 1.80 3.00 3.60 1.80 0 0 较优 1.13 1.27 0.90 0.90 3.00 1.80 1.80 0 0 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -1.13 -1.27 -0.90 -0.90 -3.00 -1.80 -1.80 -0.48 -0.42 劣 -2.26 -2.54 -1.80 -1.80 -3.00 -3.60 -3.60 -0.96 -0.84 公用设施条件 环境质量 宗地形状 其它 宗地面积 55

第九章 基准地价修正体系编制

临街位置 0 0 0 -0.30 -0.60

表93-5 成都市温江区Ⅴ级住宅用地地价修正系数表 (%)

指标标准 影响因素 距商服区距离 位置 周围土地利用类型 道路通达度 交通条件 对外交通便捷度 基础设施完善度供电设施 （供水、供气、供电） 优 1.88 2.12 1.50 1.50 2.50 3.00 1.50 0 0 0 较优 0.94 1.06 0.75 0.75 2.50 1.50 1.50 0 0 0 一般 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 较劣 -0.94 -1.06 -0.75 -0.75 -2.50 -1.50 -1.50 -0.40 -0.35 -0.25 劣 -1.88 -2.12 -1.50 -1.50 -2.50 -3.00 -3.00 -0.80 -0.70 -0.50 公用设施条件 环境质量 宗地形状 其它 宗地面积 临街位置

56

第九章 基准地价修正体系编制

表94 成都市温江区工业用地宗地地价修正因素说明表

指标标准 影响因素 优 位于国家级工业园区内、与大型工 业企业集 中分布 较优 一般 较劣 劣 产业聚集规模 与大型工 业企业集 中分布 距离大型 距离建成工业企业 区约1.5公约1公里 里 工矿点 交通便捷度 （道路通达度） 有城镇次有城镇主要道路通要道路通过，其道 过，其道 路宽度在路宽度 ≥8、<10米≥10米 之间 道路宽 度为≥6、<8米 道路宽度≥3、<6米 人行道 通过 基础设施完善度 水、电等基水、电等基水、电等基水、电等基础设施供础设施供础设施供础设施供应保障度应保障度应保障度应保障度高 较高 一般 较差 无影响 形状不规则，有一定影响 面积过大，有闲置现象，或过小，影响 利用 有不良地质状况，但无须作特殊处理 区域基础设施配套不完善 形状极不规则，严重利用 面积过大，大量闲置，或过小， 严重利用 有不良地质状况，并作特殊 处理 宗地形状 其他 宗地面积 无影响 工程地质 无不良地质现象 57

第九章 基准地价修正体系编制

表95－1 成都市温江区Ⅰ级工业用地宗地地价修正系数表(%)

指标标准 影响因素 产业聚集规模 交通便捷度 基础设施完善度 道路通达度 供水设施、供电设施完善度 宗地形状 其他 宗地面积 工程地质 优 7.00 8.40 8.40 0 0 0 较优 3.50 4.20 4.20 0 0 0 一般 0 0 0 0 0 0 较劣 -3.50 -4.20 -4.20 -0.57 -0.57 -0.97 劣 -7.00 -8.40 -8.40 -1.13 -1.13 -1.93 表95-2 成都市温江区Ⅱ级工业用地宗地地价修正系数表(%)

指标标准 影响因素 产业聚集规模 交通便捷度 基础设施完善度 道路通达度 供水设施、供电设施完善度 宗地形状 其他

优 6.50 7.80 7.80 0 0 0 较优 3.25 3.90 3.90 0 0 0 一般 0 0 0 0 0 0 较劣 -3.25 -3.90 -3.90 -0.53 -0.53 -0.90 劣 -6.50 -7.80 -7.80 -1.05 -1.05 -1.79 宗地面积 工程地质 表95－3 成都市温江区Ⅲ级工业用地宗地地价修正系数表(%)

指标标准 影响因素 产业聚集规模 交通便捷度 基础设施完善度 道路通达度 供水设施、供电设施完善度 宗地形状 其他 宗地面积 工程地质 优 6.00 7.20 7.20 0 0 0 较优 3.00 3.60 3.60 0 0 0 一般 0 0 0 0 0 0 较劣 -3.00 -3.60 -3.60 -0.49 -0.49 -0.83 劣 -6.00 -7.20 -7.20 -0.97 -0.97 -1.66 表95－4 成都市温江区Ⅳ级工业用地宗地地价修正系数表(%)

58

第九章 基准地价修正体系编制

指标标准 影响因素 产业聚集规模 交通便捷度 基础设施完善度 道路通达度 供水设施、供电设施完善度 宗地形状 其他 宗地面积 工程地质 优 5.50 6.60 6.60 0 0 0 较优 2.75 3.30 3.30 0 0 0 一般 0 0 0 0 0 0 较劣 -2.75 -3.30 -3.30 -0.45 -0.45 -0.76 劣 -5.50 -6.60 -6.60 -0. -0. -1.52 表95－5 成都市温江区Ⅴ级工业用地宗地地价修正系数表(%)

指标标准 影响因素 产业聚集规模 交通便捷度 基础设施完善度 道路通达度 供水设施、供电设施完善度 宗地形状 其他 宗地面积 工程地质 优 4.50 5.40 5.40 0 0 0 较优 2.25 2.70 2.70 0 0 0 一般 0 0 0 0 0 0 较劣 -2.25 -2.70 -2.70 -0.36 -0.36 -0.62 劣 -4.50 -5.40 -5.40 -0.73 -0.73 -1.24 59

第九章 基准地价修正体系编制

第三节 其他修正系数表的编制

有关土地使用年期、容积率、楼层分配等要素的修正可参照有关内容。

第四节 宗地评估

根据前面编制的修正体系，结合《城镇土地估价规程》，不同用途的宗地应进行不同内容的修正，主要有：

一、商业用地

宗地地价=基准地价×(1±区位修正系数)×期日修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数±土地开发程度修正值

二、住宅用地

宗地地价=基准地价×(1±区位修正系数)×期日修正系数×容积率修正系数×使用年期修正系数±土地开发程度修正值

三、工业用地

宗地地价=基准地价×(1±区位修正系数)×期日修正系数×使用年期修正系数±土地开发程度修正值

60

第九章 基准地价修正体系编制

表96 基准地价成果应用范围一览表

计算公式 依据 《城镇土地估价规程》 备 注 除基准地价系数修正法外，地价评估还可采取收益还原法、剩余法、成本逼近法、市场比较法等方法 评估 地价=基准地价×(1+区域修正系数)×年期修正系数×容积率修地价 正系数×他项权利修正系数±开发程度修正值 出让底价=基准地价×(1+区域修正系数)×年期修正系数×容积出让 率修正系数×他项权利修正系数±开发程度修正值 底价 出让底价≮基准地价×70% 招标、拍土地出让金=成交地价×出让金率 卖、挂牌 协议出让 土地出让金=评估地价×出让金率 差额出让金=新用途评估地价×出让金率-原用途已支出让用途改变 付出让金额 金 差额出让金=(更改容积率后的评估地价-原规划容积率的地价)×出让金率 容积率 改变 差额出让金=更改容积率后的评估地价×出让金率-原支付出让金额 地租=评估地价×土地还原利率×年期修正系数 地租 地租=出让金×土地还原利率 =评估地价×出让金率×土地还原利率 契税 交易契税=成交地价×3% 土地增土地额=增值额×40%-扣除项目金额×5% 值税 土地额=增值额×50%-扣除项目金额×15% 土地额=增值额×30% 《中华人民共和国土地管理法实施办法》、国土资源部第11、招标、拍卖、挂牌、协议的出让底价应由评估价确定 21号令、川府发(2001)23号文、《城镇土地估价规程》 川府发(2001)23号文、 《城镇土地估价规程》、 川国土资发(2004)59号 国土资发(2001)44文、《城镇土地估价规程》 成府发(2002)51号文 《中华人民共和国土地暂行条例》、《中华人民共和国土地实施细则》 以实际交易价格为依据，出让金率建议调整为30-35% 以评估价为依据确定，出让金率建议调整为20-25% 用途变更后的地价以评估价为依据，出让金率建议取30-35% 以该地块不同容积率条件下地价的差额为依据，出让金率建议取30-35% 出让金率建议取30-35% 适用于直接供地租赁给企业及国有企业改制采取租赁方式处置等情况。还原利率按商服、住宅、工业等用地分别取6-8%、5-6%、4.5% 适用于企业已付征地成本及相关税费(不含出让金)的情况。还原利率按商服、住宅、工业等用地分别取6-8%、5-6%、5.5% 成交地价低于评估地价(标定地价)20%时，有优先购买权 增值额未超过扣除项目金额50% 增值额超过扣除项目金额50%，未超过100% 增值额超过扣除项目金额100%，未超过200% 61

第九章 基准地价修正体系编制

土地额=增值额×60%-扣除项目金额×35% 增值额超过扣除项目金额200% 62

第十三章 成果应用建议

63