云南旅游股份有限公司 拟发行股份购买资产项目涉及的 后勤基地办公楼相关土地、房产及附属设施
资产评估说明
中企华评报字(2010)第428-2号
(共一册，第一册)
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二〇一〇年九月十五日
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云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评估说明
目 录
第一部分 关于评估说明使用范围的声明................................3 第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明............................4 第三部分 资产评估说明..............................................5
一、评估对象与评估范围说明....................................5 二、资产核实情况总体说明......................................6 三、评估技术说明..............................................7 第四部分 评估结论及分析...........................................15
一、评估结论.................................................33 二、评估结论与账面值比较变动情况及原因.......................33
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第一部分 关于评估说明使用范围的声明
本评估说明供国有资产监督管理机构（含所出资企业）、相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。
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第二部分 关于进行资产评估有关事项的说明
根据国家资产评估的有关规定，该部分内容由委托方和产权持有者共同撰写并盖章。具体内容见“附件一：关于进行资产评估有关事项的说明”。
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第三部分 资产评估说明
一、评估对象与评估范围说明
(一)评估对象与评估范围内容
评估对象为云南世博旅游控股集团有限公司位于昆明世博路10号的后勤基地办公楼房产、附属设施及对应的土地使用权，即资产组。
评估范围具体包括房屋建筑物及土地使用权。上述资产在评估基准日账面值如下表：
项目
流动资产 非流动资产
其中：长期股权投资
投资性房地产 固定资产 在建工程 油气资产 无形资产
其中：土地使用权 其他非流动资产
资产总计
账面原值
金额单位：人民币万元
账面净值
0.00
1,200.30
0.00
0.00
1,146.02
0.00 0.00 54.28 54.28 0.00 1,200.30
1,568.08
(二)实物资产的分布情况及特点
纳入评估范围的实物资产主要为云南世博旅游控股集团有限公司拥有的后勤基地办公楼房产及附属设施，办公楼为框架结构，主楼地上6层、地下1层，辅楼会议室地上1层。现浇板、梁、柱，基础为柱下钢筋混凝土基础，设防烈度8度。该房屋建筑物现由云南旅游股份有限公司租赁使用。
(三)企业申报的账面记录或者未记录的无形资产情况
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本次委估的无形资产为位于昆明世博路10号的后勤基地办公楼房产及附属设施所占用的土地使用权，除此之外不存在其他需考虑的相关无形资产情况。
(四)企业申报的表外资产（如有申报）的类型、数量 委托方未申报表外资产。
(五)引用其他机构出具的报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）
无。
二、资产核实情况总体说明
(一)资产核实人员组织、实施时间和过程。
2010年7月，我公司接受昆明世博园股份有限公司（即云南旅游股份有限公司前身，2010年9月更名）的委托，成为本次项目的资产评估师，评估组进入现场后，对企业提供的各类资产原始评估明细表进行了核查，对表中漏填、误填的项目要求企业进行修改和补充，请企业在修正后的原始明细表上盖章，作为评估的原始依据。
自2010年8月21日至2010月8日24日，对申报委估的资产进行了清查和现场勘察，核对了企业申报的建筑物，了解建筑面积、层数、建筑结构、完工年限、已使用年限、装修标准、维修情况及目前技术状态等，作为评估时的参考依据。
评估人员对评估范围的建筑物的产权进行调查，以确认做到产权清晰。
(二)影响资产核实的事项及处理方法。
评估人员对隐蔽工程工程量及账面金额主要通过查阅工程竣工决算和工程承揽合同及付款凭证来确认。
除此之外未发现影响资产核实的事项。 (三)核实结论
此次资产清查工作，评估人员是与企业资产管理人员共同进行的。评估人员按照有关规范的要求对委估的资产进行了清查、核
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实。经履行相应清查程序后证实，企业有较为完善的财务核算体系和严格的日常管理制度。账务核算遵循权责发生制的原则；实物资产有较完整的档案资料。资产管理制度健全，日常维护检修严格执行维护检修规程。
需要特别说明的是：纳入评估范围的房屋建筑物所对应的土地使用权，其产权证“昆国用(2007)第00228号”仍为大证，尚未办理分割手续，其对应的土地面积是根据云南旅游股份有限公司委托昆明沃土测绘有限公司出具的测绘图相关数据确认。 三、评估技术说明
¾ 固定资产—房屋建筑物评估技术说明 (一)评估范围
纳入评估范围的全部房产类资产，包括房屋建筑物和构筑物，账面原值、净值情况如下：
金额单位：人民币元
序号 1. 2.
资产类别
项数
账面原值
账面净值 11,460,206.61
0.00
11,460,206.61
15,680,819.69 房屋建筑物 1 0.00 构筑物 7
15,680,819.69 合计 8
(二)资产概况 1.基本概况
本次申报评估的建筑物位于世博路10号的后勤基地办公楼，办公楼框架结构，主楼地上6层、地下1层，辅楼会议室地上1层。现浇板、梁、柱，基础为柱下钢筋混凝土基础，设防烈度8度，具体描述见案例。
2.产权状况
纳入本次评估范围内房屋建筑物共1项，建筑面积9815平方米，已办理了房屋所有权证、土地使用权证。房屋证号：昆明市房权证字第200551869号； 土地证号：昆国用（2007）第00228号。
3.房屋建筑物现状
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本次评估的房屋建筑物建成日期1998年10月，具体描述见案例。
4.账面原值构成情况
该办公楼为企业自建，按历史购建成本入账，其账面原值中包括建安工程造价、工程前期费及其他费等。
(三)评估方法
该房屋建筑物在基准日由云南旅游股份有限公司租赁使用，评估人员查阅了租赁合同，该房屋建筑物的租期为2001年1月1日至2010年12月31日，根据本次经济行为对应的评估目的为云南旅游股份有限公司收购该资产以及房屋的租约即将到期，本次评估采用成本法，公式为：
评估值=重置全价×综合成新率 1.重置全价的确定
A.对于大型、价值高、重要的建筑物
重置全价＝建安造价＋前期费用及其他费用＋资金成本 根据当地执行的定额标准和有关取费文件，分别测算土建工程费用和各安装工程费用，计算出建安造价。
根据行业标准和地方相关行政事业性收费规定，确定前期费用及其他费用。
根据建筑物的正常建设工期和基准日同期贷款利率确定资金成本。
资金成本＝(建安总造价＋前期及其他费用)×合理工期÷２×利率 B.对于价值量小，结构简单的构筑物采用单方造价法确定其重置单价。
2.综合成新率的确定
A.对于价值大、重要的建(构)筑物采用综合成新率方法确定其成新率，计算公式为：
综合成新率=理论成新率×40%+勘察成新率×60%
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其中：
理论成新率＝(经济耐用年限-已使用年限)／经济耐用年限×100% 本次评估主要建（构）筑物采用的经济耐用年限为：
序号 1
结构类型
生产性房屋(年)
非生产性房屋(年)
60
钢筋砼结构 50
现场勘察：将影响房屋成新率程度的主要因素分为三部分：结构部分(基础、主体、屋面)、装饰部分(门窗、内外装修及其他)、设备部分(水、电等)。通过上述建(构)筑物造价中的３类影响因素各占的权重，确定不同结构形式建筑物各因素的标准分值，根据现场勘察实际情况确定各分类评估分值，根据此分值确定现场勘察成新率。
B.对于单位价值小，结构相对简单的构筑物，采用理论成新率，计算公式：
成新率＝(经济耐用年限-已使用年限)／经济耐用年限×100% 其中经济耐用年限除考虑其建(构)筑物耐用年限外，需结合考虑其相应设备的经济寿命年限，房屋大修情况等。
3.评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率 (四)评估案例
案例1：后勤基地办公楼(表4-6-1序号1) 1.资产概况
建成时间：1998年10月 账面原值：15,680,819.69元 账面净值：11,460,206.61元 建筑面积：9815.00平方米 建筑结构：框架结构
房产证号：昆明市房权证字第200551869号 土地证号：昆国用（2007）第00228号
本次评估房屋建筑物位于昆明盘龙区世博路10号。
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办公楼框架结构，主楼地上6层、地下1层，现浇板、梁、柱，基础为柱下钢筋混凝土基础，设防烈度8度。办公楼东、西朝向，东朝向出入口上方3-5层处设有玻璃幕墙，西朝向1-6层整体为隐框式玻璃幕墙，其余墙体粘贴瓷砖，铝合金窗。办公楼遮雨棚为铝扣板装饰，周边圆柱体外挂理石，出入口玻璃对开无框地弹门，大厅花岗岩地面。办公楼内采用内天井结构，天井上方采用网状钢筋混凝土结构，各网状结构上采用钢支架，外镶嵌透明玻璃用于采光。每层楼天井处设有二条通道，走廊及天井通道设有1.5米高不锈钢栏杆，走廊通道及办公室内铺设400×400地砖，内墙刷涂料，顶棚石膏板吊顶，筒灯照明，办公室采用钢质防火、防盗门。卫生间地面铺防滑地砖，墙砖至顶。公共通道显著位置设有紧急出口标志；应急照明设施。楼梯为不锈钢扶手石材踏步玻璃装饰。辅楼地上一层，现为会议室，外墙粘贴瓷砖，铝合金窗，房屋外侧另有外廊环绕会议室，室内铺设400×400地砖，内墙刷涂料，顶棚石膏板吊顶，筒灯照明。
2.重置价的确定 (1)建安综合造价
根据产权持有者提供的该房屋建筑物工程设计图、竣工图纸和竣工结算资料，套用2003年《云南省建筑工程计价定额》、2003年《云南省装饰工程计价定额》、2003年《云南省安装工程计价定额》、2003年《云南省建设工程造价计价规则》、根据2010年第6期《建筑材料市场价格指导》，采用预(决)算调整法，按昆明现行市场材料价格、人工单价及机械台班费用，调整到评估基准日价格水平。按有关规定计取相关费用，计算过程详见下述明细表。
土建工程造价计算表
金额单位：人民币元
序号 一 1 1.1
费用名称 建筑工程 直接工程费 人工费
人工费+材料费+机械费 人工费
取费说明
费率(%)
费用金额
10695099.15 836834.33
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1.2 1.3 2 2.1 2.2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3 7 8
材料费 机械费 措施费 通用措施费 专业措施费 其他项目费 管理费 利润 规费
工程排污费
社会保障及劳动保险金
危险作业及意外伤害保险费 税金 建安工程造价
材料费 机械费
通用措施费+专业措施费 通用措施项目费 专业措施项目费 其他项目合计 人工费+机械费
人工费+机械费
工程排污费+社会保障及劳动保险金+工程定额测定费+危险作业及意外伤害保险费 人工费
直接工程费+措施费+其他项目费+管理费+利润 直接工程费+措施费+其他项目费+管理费+利润+规费 直接工程费+措施费+其他项目费+管理费+利润+规费+税金
33 21 26 0.2 3.44
217576.93 22746.99 399515.41 12013335.57 368550.11 234531. 240323.92 9578280.62 279984.2 75315.09 41841.72 33473.37
安装工程造价计算表
金额单位：人民币元
序号 二 1 1.1 1.2 1.3 1.4 2 2.1 2.2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3 7 8
费用名称 安装二类工程 直接工程费 人工费 材料费 机械费 主材费 措施费 通用措施费 专业措施费 其他项目费 管理费 利润 规费
工程排污费
社会保障及劳动保险金
危险作业及意外伤害保险费 税金 建安工程造价
人工费+材料费+机械费+主材费 人工费 材料费 机械费 主材费
通用措施费+专业措施费 通用措施项目费 专业措施项目费 其他项目合计 人工费
人工费
工程排污费+社会保障及劳动保险金+工程定额测定费+危险作业及意外伤害保险费 人工费
直接工程费+措施费+其他项目费+管理费+利润 直接工程费+措施费+其他项目费+管理费+利润+规费 直接工程费+措施费+其他项目费+管理费+利润+规费+税金
取费说明
费率(%) 25 16 26 0.2 3.44
90241.27 3833.52 69172.69 2080006.82 86770.46 55533.09 94074.79 费用金额
1735409.09 347081.82 433852.27 173540.91 780934.09 39046.7 21692.61 17354.09
装饰工程造价计算表
金额单位：人民币元
序号 二
费用名称 装饰工程
取费说明
费率(%)
费用金额
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1 1.1 1.2 1.3 2 2.1 2.2 3 4 5 6 6.1 6.2 6.3 7 8
直接工程费 人工费 材料费 机械费 措施费 通用措施费 专业措施费 其他项目费 管理费 利润 规费
工程排污费
社会保障及劳动保险金
危险作业及意外伤害保险费 税金 建安工程造价
人工费+材料费+机械费 人工费 材料费 机械费
通用措施费+专业措施费 通用措施项目费 专业措施项目费 其他项目合计 人工费+机械费
人工费+机械费
工程排污费+社会保障及劳动保险金+工程定额测定费+危险作业及意外伤害保险费 人工费
直接工程费+措施费+其他项目费+管理费+利润 直接工程费+措施费+其他项目费+管理费+利润+规费 直接工程费+措施费+其他项目费+管理费+利润+规费+税金
33 21 26 0.2 3.44
253617.73 8258.83 151060.5 4542353.96 482849.14 307267. 261876.56 3251509.37 975452.81 1788330.15 487726.41 87790.75 48772. 39018.11
建安工程造价=土建工程费用+安装工程费用+装饰工程费用
=12,013,335.57 +2,080,006.82+4,542,353.96 =18,635,696.35元
(2)前期及其他费用 其他费用。计算标准见下表：
前期费及其他费用表
序号 一 二 三 四
费用名称
建设单位管理费 勘察设计费 工程监理费
工程招投标代理服务费 前期工作费 五
1、可行性研究费 2、环境影响评价费 六 七
新型墙体材料专项基金 散装水泥专项基金
合计
费率 1.35% 4.31% 2.71% 0.50% 1.35% 0.52% 10元/平方米 1元/平方米
取费基数 工程造价 工程造价 工程造价 工程造价 工程造价 工程造价 建筑面积 建筑面积
取费依据
财政部 财建[2002]394号 计价格[2002]10号 发改价格［2007］670号 计价格[2002]1980号
计价格[1999]1283号 计价格[2002]125号 云财综〔2009〕75号 财综〔2003〕85号
根据国家和地方的相关行政事业性收费标准，确定前期费用及
工程造价×10.74%+建筑面积×11元/平方米
前期费及其他费用=18,635,696.35×10.74%＋9815×11
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=2,109,438.78元
(3)资金成本
根据工期定额确定合理工期为1年，假设建设期间资金均匀投入，贷款利率5.31%。
资金成本=(建安综合造价+前期及其他费用)×贷款利率×合理工期
×1/2
=(18,635,696.35+2,109,438.78)× 5.31%×1/2 =550,783.34元
(4)重置全价
重置全价=建安工程费用+前期及其他费用+资金成本
=18,635,696.35+2,109,438.78+550,783.34 =21,295,900元(取整)
3.综合成新率的确定 (1)理论成新率
该建筑物为非生产用框架结构，根据行业估价规范耐用年限为60年，已使用11.67年。
理论成新率＝(耐用年限－已使用年限)／耐用年限×100% ＝(60-11.67)/60×100% = 81%(取整) (2)现场勘查成新率
经现场勘察，该办公楼现有房屋基础稳定，无不均匀沉降；主要承重构件梁、板、柱连接牢固、稳定，承载力良好，无变形裂纹；围护墙体封闭良好，平直无变形裂纹，完整坚固；屋面防水层完整，排水通畅，未见渗漏；地面、门窗完好。
电气部分：线路整齐、完好，绝缘良好，使用正常；照明灯具完好。
给排水：给排水通畅，未见渗漏，可正常使用。 其它设备均使用正常。
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综述：该房屋建筑物，房屋完整、结构整齐、无变形裂纹。内外装饰层、屋面、地面、门窗，总体完好，相关水、电、设备等部分均使用正常。因此判断该房屋建筑物属于完好房屋建筑物，具有可持续使用的功能。
勘查成新率计算表
分项 1基础(30) 2承重构件(30)
⑴结构
3墙体(15) 4屋面(10) 5地面(15) 6门窗(25) 7外墙(25)
⑵装修
8内墙(25) 9顶棚(25) 11电器照明(30) 12给排水(20)
⑶设备
13消防(30) 14其他(20)
评定依据
标准分
分数
经加固，承载力较强。 30 25 梁、板、柱、墙坚固，未见变形。 30 25 节点较坚固严实，未见开裂。 15 14 不渗漏、保温、隔热层完好 15 13 完好 10 8 完好、无变形、开裂现象 25 23 完好、无变形、脱落现象 25 22 完好、无变形、脱落现象 25 22 完好、无变形、脱落现象 25 20 小计：(1+2+3+4+5)×55% 47 小计：(6+7+8+9)×15% 13 线路,灯具完好 30 28 风机、管线完好，可正常使用 30 25 给排水通畅 20 15 管线完好，正常可用 20 16 小计：(10+11+12+13)×30% 25 勘察成新率合计% 85 (3)综合成新率
综合成新率=勘查成新率×60%+理论成新率×40%
=85％×60%＋81%×40% =83%
4.评估值的确定
评估值=重置全价×综合成新率
=21,295,900×83% =17,675,597元
(五)评估结果及增减值原因分析 1.评估结果
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金额单位：人民币元
科目名称
房屋建筑物类合计 房屋建筑物
构筑物及其他辅助设施
账面价值 原值
净值
原值
评估价值
净值
增值率% 原值
净值
15,680,819.69 11,460,206.61 22,046,800.00 18,207,781.00 15,680,819.69 11,460,206.61 21,295,900.00 17,675,597.00
0.00
0.00
750,900.00
532,184.00
40.60 35.81
58.88 54.23
2.评增减值原因分析
房屋建筑物类资产评估原值与账面原值相比，增值率40.60%；评估净值与账面净值相比，增值率58.88%。主要原因有：
(1)房屋所在地的材料、人工及机械费用等有较大上涨是造成房屋原值评估增值的主要因素。
(2)房屋建筑物净值增值主要企业使用的折旧年限低于评估采用的经济耐用年限所致。
¾ 无形资产——土地使用权评估说明 (一)评估范围
待估宗地为云南世博集团有限公司所属的位于昆明市世博路10号的1宗出让国有土地使用权，土地使用权面积共22265.8平方米,此次待估的土地为地上建筑物后勤基地办公楼房产及附属设施所分摊的土地面积，根据昆明沃土测绘公司的数字化测图，办公楼所分摊的土地面积为6568.92平方米。宗地状况见下表：
待估宗地状况表
土地证
序号 编号
土地面积（㎡）
现状土地设定土地使
土地使用权
证载用途 使用权性用权剩余使
终止日期
质 用年限
设定规划
条件 区域商业用地平均容积率水平，即土地容积率为2.5
估价期日的实际
开发程度 红线外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气）红线内场地平整
1
昆国用(2007)第00228号
6568.92 综合 出让 2052-9-28 42.33
(二)委估土地账面情况
土地使用权原始入账值为3,639.62元，账面值为542,802.73元。 (三)评估对象概况
土地使用权人为云南世博集团有限公司，至评估基准日，待估
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宗地不存在质押、抵押、租赁、担保等他项权利。
待估宗地所处地势平坦，形状规则。根据《国有土地使用证》，土地规划用途为综合用地，根据宗地周边区域土地规划为旅游度假区，设定土地用途为综合或商业（不同于登记用途）；因昆明市基准地价内容没有对综合用途土地进行说明，评估时根据待估宗地位置及区域土地利用状况，对综合用地参照商业进行评估；土地容积率为区域商业用地平均容积率水平，根据昆明市基准地价商业用地平均容积率为2.5。
(四)评估依据
1.国家有关部门颁布的法律、法规;
①《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议修订）;
②《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过）;
③《中华人民共和国土地管理法实施条例》;
④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（令第55号）;
⑤国土资源部《关于进一步规范土地登记的通知》（国土资发[2003]383号）;
⑥国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资发[2002]195号）;
2.地方有关部门颁布的法规、通知、文件 ①《云南省土地管理条例》
②云南省国土资源厅《云南省<土地分类>实施方案》（云国土资籍[2002]16号）
③昆明市国土资源局《关于印发<昆明市土地估价用途一览表>及<昆明市估价用途对照表>》（昆国土资用[2005]9号）
④《昆明市城市规划区土地定级与基准地价更新技术报告》
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(五) 评估原则
本次评估过程中遵循的主要原则有：
1.遵循预期收益原则，是指土地估价应以估价对象在正常利用条件下的未来客观有效的预期收益为依据；
2.遵循替代原则，是指土地估价应以相邻地区或类似地区功能相同、条件相似的土地市场交易价格为依据，估价结果不得明显偏离具有替代性质的土地正常价格；
3.遵循最有效利用原则，是指土地估价应以估价对象的最有效利用为前提估价；判断土地的最有效利用以土地利用符合其自身利用条件、法律法规及规划、市场要求和最佳利用程度等；
4.遵循供需原则，是指土地估价要以市场供需决定土地价格为依据，并充分考虑土地供需的特殊性和土地市场的地域性；
5.遵循报酬递增递减原则，是指土地估价要考虑在技术等条件一定的前提下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点；
6.遵循贡献原则，是指土地总收益是由土地及其他生产要素共同作用的结果，土地的价格可以土地对土地收益的贡献大小来决定；
7.遵循变动原则，是指估价人员应把握土地价格影响因素及土地价格的变动规律，准确地评估价格。
(六)评估方法：
根据宗地的具体情况选用适宜的方法进行评估，本次针对待估宗地的特点，采用基准地价系数修正法和市场比较法进行评估。
基准地价系数修正法是利用城镇基准地价和基准地价修订系数表等评估成果，按照替代原则，就待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取待估宗地在估价期日价格的方法。
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市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似宗地进行比较，对类似宗地的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。上述概念中，所谓类似宗地，是指处于同一供需圈，在交易方式、使用年限、土地用途、所处区域条件等方面，与待估宗地相同或相似的宗地。
(七)评估案例 1.评估对象描述 A.土地登记状况
待估宗地的宗地编号、宗地名称、土地使用权人、国有土地使用证编号、位置、土地面积、土地用途等详见表《土地登记状况一览表》。
序号 1 图号 224+206 224+207
估价期日土地使用者
土地使用证
编号
宗地位置 昆明市世博路
10号
东
土地面积(㎡) 6568.92
土地用途 综合 四至 南 国防技校
西 世博园
北 世博园 地号
530101107-11、7-001-20007
云南世博集团有昆国用（2007）
限公司 第00228号 土地使用权 类型
出让土地终止
日期
出让 2052-9-28 世博园
B.土地权利状况
待估宗地的土地所有权属国家所有，土地使用权人为云南世博集团有限公司，土地使用权性质为出让。委估宗地在评估基准日没有设有抵押权、担保权、地上及地下权等其他他项权利。
C.土地利用状况
根据评估人员现场调查，待估宗地现状为已开发土地，地上建筑物为后勤基地办公楼。
2.地价定义
本次评估价格是评估对象在评估基准日为2010年6月30日，土地使用权取得方式为出让，土地使用年期为土地剩余使用年限，土地登记用途为综合用地，设定用途为综合和商业，土地开发状态红线外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气），红线内场
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地平整，规划利用条件下的公开市场价值。
3.地价影响因素分析 (1)一般因素 ①地理位置
昆明市坐落在中国西南云贵高原中部，是云南省省会，是东南亚地区和我国西南部的重要城市，位于东经102°10′-103°40′及北纬24°23′-26°22′之间，总面积21011平方公里。昆明是云南省政治、经济、文化中心和交通、通讯枢纽，国际性商贸旅游城市，也是中国通向东南亚、南亚地区的重要门户，国家级口岸，首批公布的历史文化名城之一。
②自然环境 a.地势、地貌
地势北高南低，大部分地区海拔在1500-2800米之间，最高海拔4247米，最低海拔746米，市中心区海拔11米。昆明城区位于滇池盆地北部，南临滇池，三面环山，空间环境良好。
b.气候、水文
昆明市地处北回归线以北的云贵高原，属亚热带高原季风气候,在高原面上四季变化不十分明显，但干湿二季分明。年平均气温16.7摄氏度，最热月（五月）平均气温21.7摄氏度，最冷月（一月）平均气温10.2摄氏度，年温差11-12摄氏度。年日照时间为2054.3小时，无霜期约227天；年平均降水量约976毫米，每年五至十月为雨季，年平均相对湿度62%。常年以西南季风为主，平均风速2.2米/秒。
③社会经济状况
昆明市国民经济增长较快，综合实力进一步增强。据测算，年末完成国内生产总值1207.2855亿元，比上年增长12.3％，经济总量首次突破千亿元大关，经济发展跃上新台阶。其中，第一产业81.55亿元，增长4.5％；第二产业557.2129亿元，增长14.3%；第三产业568.5226亿元，增长11.5%。三次产业比重为6.75：46.16：47.09。年末
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人均生产总值19730元，全社会固定资产投资总额523.01亿元，财政总收入110.46亿元，年末金融机构存款余额2544.27亿元，国际旅游外汇收入1.725亿美元，国内旅游收入124.08亿元，进出口贸易总额34.494亿美元，居民消费价格总指数102%，商品零售价格总指数100.50%。
④房地产与房地产市场状况
昆明市土地总面积为21011平方公里。主要用地类型包括农用地（耕地、菜地、园地等）、建设用地（包括城市建设用地和集体建设用地）及未利用地等。
按照现代新昆明“一湖四环”、“一湖四片”规划和省、市的工作安排，昆明市国土资源管理部门严格遵照《土地管理法》、遵循土地用途管制、切实保护耕地、合理集约利用土地、重点保障基础设施和国家重点建设项目用地的原则，积极有效地为各项建设提供用地保障。
加强土地有形市场建设，逐步完善配套制度，大力推行土地公开交易。昆明市国土资源管理部门严格按照国土资源部《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权规定》（国土资源部11号令）要求，建立了经营性土地使用权招标、拍卖、挂牌出让制度，建设用地总量控制和统一供应制度，基准地价更新和公布制度，窗口办文制度，集体会审制度，土地登记资料可查询制度，土地市场进一步规范。组织了银河片区一期、南市区等33宗土地、77.28公顷土地公开交易，其中采用招标、拍卖、挂牌方式供应土地33宗、57.91公顷，按要求供应其他土地3宗、20公顷，总成交额达6.96亿元。
⑤城市规划与发展目标
按照昆明城市发展战略，昆明市初步确定了立足百年，以滇池为中心，再造秀美山川，实施“一湖四环”和“一湖四片”的城市发展新思路，从今年开始到2020年用18年时间把昆明建成“东方日内瓦”。
环湖公路：全长114千米，总投资86亿元，分为四段。东段由滇
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池旅游度假区至呈贡马金铺，长23.5千米。南段由马金铺至海口，长37.5千米。西段由海口至高山尧，长31千米。北段由高山尧至滇池旅游度假区，长22千米。
环湖截污：在环湖公路外侧实施截污工程，全长101千米，其中，环湖截污干管长82千米，截污沟及生态带19千米。估计总投资72.1亿元。工程分主城、呈贡、晋城、昆阳、海口和滇池西岸5个片区实施。
环湖生态：实施环湖生态系统的重建和修复，通过退田退塘还湖等，恢复建设42平方千米的风景林。估算总投资69.4亿元。
环湖新城：以滇池为中心，构建“一湖四片”昆明城市区。规划总人口450万人，用地460平方千米。北城：即现在的主城，形成金融商贸旅游服务中心、昆明城市的核心区。规划人口220万人，用地220平方千米。东城:即呈贡新城，形成新兴工业、科研文教园区，以花卉产业为特色的生物产业基地，现代城市物流中心。规划人口95万人，用地100平方千米。南城:即晋城——新街新城，形成组团式发展的新型旅游度假城。规划人口75万人，用地80平方千米。西城:即昆阳——海口新城，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表、旅游服务为主要产业的工业城。规划人口60万人，用地60平方千米。
新昆明建设时间表如下：
2005年前：全面准备和启动阶段。宣传先行。精心规划。组织一批高水平的策划。加快环湖公路交通建设和其他基础性建设，完成环湖截污和生态建设的方案设计，开展以呈贡为中心的东城区建设，形成良好开局。
2005年--2010年：加快建设阶段。环湖截污工程基本完成。环湖生态建设全面实施。新城区建设全面开展。
2010年--2020年：全面建设阶段。要通过这个阶段的努力，完成昆明城市建设和发展的主要任务，基本建成现代新昆明。
(2)区域因素
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待估宗地所在的昆明世界园艺博览园（简称世博园）是 1999昆明世界园艺博览会会址，设在昆明东北郊的金殿风景名胜区，距昆明市区约4公里。博览园占地面积约218公顷，植被覆盖率达76.7%，其中有120公顷灌木丛茂密的缓坡，水面占10%～15%。园区整体规划依山就势、错落有致，气势恢弘，集全国各省、区、市地方特色和95个国家风格迥异的园林园艺精品，庭院建筑和科技成就于一园，体现了“人与自然，和谐发展”的时代主题，是一个具有“云南特色、中国气派、世界一流”的园林园艺精品大观园。
博览园主要有5个展馆、7个专题展园、34个国内展园和33个国际展园组成。五大场馆包括国际馆、中国馆、人与自然馆、科技馆和大温室；七大专题展园：树木园、竹园、盆景园、药草园、茶园、蔬菜瓜果园和会后新建的名花艺石园；三大室外展区：国际室外展区、中国室外展区和企业室外展区。共培育移栽了各种类植物2,551种，200多万株(丛)，其中珍稀濒危植物112种，创历届A1级世界园艺博览会的最好水平。同时还创下了占地面积、建设速度、展示植物种类、园林精品、连体温室 、竹类植物种类、柏科植物移栽、断崖塑石等“世界吉尼斯之最”。
基础设施和公共设施主要有：道路、供排水、供电、通讯、各种园艺类等休闲设施。
公交：69路、71路、10路、182路等。 (3)个别因素
待估宗地位于昆明市世博路10号，东、南、北三个方向紧临世博园，总用地面积约合33.399亩，距市中心约4公里。
该宗地形状规则，交通比较便利，开发程度为红线外“六通”（通上水、通下水、通电、通讯、通路、通气），红线内场地平整。
4.评估方法与评估过程
(1)评估方法的选择
根据《城镇土地估价规程》以及待估宗地的具体条件、用地性
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质及评估目的，结合估价师收集的有关资料，考虑到当地地产市场发育程度，选择评估方法。
待估宗地登记用途为综合用地，考虑到昆明市有完整的基准地价修正体系，且待估宗地均位于当地基准地价覆盖范围内，因此适宜选用基准地价系数修正法进行评估。昆明市基准地价内容虽没有对综合用途土地进行说明，评估时，根据待估宗地位置及区域土地利用状况，综合用地能够参照商业进行评估。考虑到区域内有与待估宗地相类似的土地市场交易案例，适宜选用市场比较法进行评估。
由于待估宗地属已开发完成土地，不适宜采用假设开发法进行土地评估；考虑到可以找到与待估宗地相类似的土地交易案例，所以采用市场比较法评估；另外，待估宗地属于综合用地，也不宜采用成本逼近法评估。
综上所述，本次采用基准地价系数修正法、市场比较法对待估宗地进行评估。
(2)计算过程
A.基准地价系数修正法 ①基准地价介绍
根据《昆明市城市规划区土地定级与基准地价更新技术报告》，昆明市城市规划区基准地价分商业、住宅、工业、公共建筑等四种用途。
其基准地价内涵为基准日于2008年1月1日，土地开发程度为商业、住宅1-6级、公共建筑1-4级和工业1-3级土地红线外“六通一平”（即通路、供电、供水、排水、通讯、供气、宗地内场地平整），各类用地最末一级土地红线外“三通一平”（即通路、供电、供水、宗地内场地平整）条件下不同级别，不同用地类型法定最高出让年期的平均地价。不同用途基准地价及六级商业用地修正体系见下表。
昆明市基准地价表
单位：元/平方米
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用地类型 商业用地 公共建筑 住宅用地 工业用地 Ⅰ级 7026 578 3761 588 Ⅱ级 49 513 3145 518 Ⅲ级 5256 448 2572 4 Ⅳ级 4195 397 2034 421 Ⅴ级 2687 357 1358 规划区内Ⅵ级 1517 --
908 的参考地价为
657 Ⅶ级 495 -- 494
昆明市城市规划区六级级商业用地修正因素系数表 优劣程度 区位因素 商服中心特色商业街 繁华距综合商场超条件 市距离 距公交车站距离 交通条件 优 商业区的中心区 距综合商场超市距离＜500米 距公交车站距离＜200米 毗邻主干道，可直接到达 较优 中心区周围较繁华处 距综合商场超市距离500-1000米 距公交车站距离200-400米 距主干道＜50米或通过次干道直接到达 一般 邻商业中心区 距综合商场超市距离1000-1500米 距公交车站距离400-700米 通过次干道直接到达或距主干道＜100米 较劣 距商业中心区＜150 距综合商场超市距离1500-2000米 距公交车站距离700-1000米 通过支路可直接到达或距次干道＜100米 劣 距商业中心区＞150 距综合商场超市距离＞2000米 距公交车站距离＞1000米 通过巷道可直接到达或距支路＜100米 ＞4000米 ＞4000米 明显低于区域平均水平 工业用地 一面临次要街道 临街宽度远小于所临街道一般水平，深度大于宽度3倍以上 不规则，影响利用 ＞20米 路网状况 距火车站距离 距汽车站距离 人口状况 规划 人口密度 周围土体利用的类型 临街状况 ＜800米 800-1500米 1500-2500米 2500-4000米 ＜800米 800-1500米 1500-2500米 2500-4000米 人流到达并停留时间较长的密集区 商业用地 二面以上临主要商业街 临街宽度明显大于所临街道一般水平，宽深对比明显 矩形，土地利用充分 人流密集区的周边地区 商业办公 二面以上临街，其中一面临主要商业街 临街宽度大于所临街道一般水平，宽度大于深度 形状规则，土地利用充分 处于区域平均水平 住宅商业 一面临主要商业街 人流略低于区域平均水平 住宅用地 二面以上临次要街道 临街宽度略小于所临街道一般水平，深度较大 形状较不规则，利用一般 宗 地 条 件 临街宽度 临街宽度处于所临街道一般水平 宗地形状 宗地进深 形状较规则 ＜8米 8-12米 12-16米 16-20米 昆明市城市规划区六级商业用地修正系数表
优劣程度 区位因素 商业繁 华条件 优 较优 一般 较劣 劣 商服中心特色街 2.88% 1.44% 0% -1.44% -2.88% 距综合商场超市距离 2.88% 1.44% 0% -1.44% -2.88% 北京中企华资产评估有限责任公司
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距公交车站距离 3.46% 1.73% 0% -1.73% -3.46% 交
通 条 件
路网状况 3.27% 1.63% 0% -1.63% -3.27% 距火车站距离 1.92% 0.96% 0% -0.96% -1.92% 距汽车站距离 1.92% 0.96% 0% -0.96% -1.92% 人口状况 规划
人口密度 3.08% 1.54% 0% -1.54% -3.08% 周围土体利用的类型 2.31% 1.15% 0% -1.15% -2.31% 临街状况 3.27% 1.63% 0% -1.63% -3.27% 宗
地 条 件
临街宽度 3.08% 1.54% 0% -1.54% -3.08% 宗地形状 0.96% 0.48% 0% -0.48% -0.96% 宗地进深 0.96% 0.48% 0% -0.48% -0.96% 根据《城镇土地估价规程》与当地基准地价报告，其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为：
宗地地价＝[基准地价×K1×（1+∑K）×K3±开发程度修正幅度]×K2 式中： K1---期日修正系数
∑K---影响地价区域因素之和 K2---土地使用年期修正系数 K3---容积率修正系数 ②基准地价的选取
待估宗地登记用途为综合用地，根据宗地周边区域土地规划为旅游度假区，设定土地用途为综合或商业（不同于登记用途）；因昆明市基准地价内容没有对综合用途土地进行说明，评估时，根据待估宗地位置及区域土地利用状况，综合用地参照商业进行评估。待估宗地位置属于城市规划区六级商业用地区域，基准地价为1517元/平方米。
③期日修正系数的确定
《昆明市城市规划区土地定级与基准地价更新技术报告》的基准日为2008年1月1日，而本次评估的估价基准日为2010年6月30日，根据当地的商业地价指数水平，以及估价人员对待估宗地周围情况的调查分析，确定期日修正系数K1＝1.06。
④年期修正系数的确定
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估价对象土地取得方式为出让，土地用途为综合用地，土地剩余使用年期为42.33年，法定用途最高使用年限商业40年。由于土地剩余使用年期大于法定商业用途的使用年限，故不进行年期修正：
年期修正系数＝[1-1/(1＋r)m]/[1-1/(1＋r)n] 其中：
r --土地还原利率，取8％（按评估基准日时中国人民银行公布的一年期存款利率2.52%，确定安全利率取2.52%；同时，根据考虑昆明市目前的社会经济发展及土地市场状况，确定风险调整值为5.48%，土地还原利率=安全利率+风险调整值=8％）
n --法定用途最高使用年限商业40年 m --土地剩余使用年限 宗地年期修正系数＝1 ⑤确定各影响因素的修正系数
根据《昆明市城市规划区土地定级与基准地价更新技术报告》，地价影响因素说明表及修正系数表，按照待估宗地的区域因素及个别因素条件，可建立待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数（∑K）表。经过比较，土地的因素说明及修正系数如下表：
待估宗地因素说明及修正系数表
影响因素
商服中心特色街 距综合商场超市距离 距公交车站距离 路网状况 距火车站距离 距汽车站距离 人口密度
周围土体利用的类型 临街状况 临街宽度 宗地形状 宗地进深
距商业中心区＜150
距综合商场超市距离1000-1500米 距公交车站距离＜200米
通过次干道直接到达或距主干道＜100米 ＞4000米 ＜800米
处于区域平均水平 商业用地 一面临次要街道
临街宽度处于所临街道一般水平 矩形，土地利用充分 ＞20米
因素说明
优劣度 较劣 一般 优
修正系数％ -1.44% 0.00% 3.46%
一般 0.00% 劣 优 一般 优
-1.92% 1.92% 0.00% 2.31%
劣 -3.27% 一般 优 劣
0.00% 0.96% -0.96%
小计 1.06% 北京中企华资产评估有限责任公司
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⑥开发程度修正
因为所使用的基准地价设定开发程度与本次评估宗地设定开发程度相同，因此不需进行开发程度的修正。
⑦基准地价系数修正评估单价的确定 根据基准地价公式，可得：
宗地单价=1517×1.06×1×(1+1.06%)×1=1625.06元/平方米 B.市场比较法
市场比较法是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期正，以此估算待估土地客市场上交易的类似宗地进行比较，对类似宗地的成交价格作适当修观合理价格的方法。上述概念中，所谓类似宗地，是指处于同一供需圈，在交易方式、使用年限、土地用途、所处区域条件等方面，与待估宗地相同或相似的宗地。其公式为：
待估宗地价格=比较实例宗地价格×交易情况修正系数×交易时间修正系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数
(1)比较实例选择
根据市场调查，考虑同城区域范围内选取比较案例，搜集与待估宗地类似的土地出让实例如下表。比较案例均是在2010年1月挂牌成交。
待估宗地市场比较案例
编号
位置 大冲工业片区 Ⅱ-2-2-1#地块 洛羊物流片区 09-08-04#地块
交易 时间
面积 （㎡）
规划 用途 商业 用地 商业 用地 商业 用地
容积率
成交总价 土地单价 （万元） （元/㎡） 8.12
1800
交易 方式 挂牌
J2009-011 2010.1.7 3600.68 ≤1
J2009-042 2010.1.20 3548.68 ≤0.7 638.76 1800 挂牌
J2009-007
新加坡产业园Ⅱ-2-2010.1.20 3552.68
1#地块
≤1 639.36 1800 挂牌
(2)比较因素选择及修正说明
结合待估宗地与比较案例的具体情况，我们选择影响地价的主要因素有：
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①交易时间因素：指由于土地使用权交易(出让或转让等)的时间不同，造成土地交易价格不同。参照昆明市地价指数变动幅度进行修正。
②交易情况因素：指土地交易中交易双方的公开、公正及客观程度等。
③区域及个别因素修正说明：
a.区域因素：各因素修正是以估价对象的等级为100，比较案例进行相应优劣幅度修正。区域因素包括：与商业中心距离、区域道路交通条件、区域内公交线路、区域环境状况、公共配套设施、基础配套设施、城市规划等。
上述区域因素中，待估宗地与比较案例在与商业中心距离、区域道路交通条件、城市规划三项因素上有所差异。分别表现为距商业中心区、距综合商场超市距离较近比距离一般，相应修正+2%，位于商业中心区、紧邻综合商场超市比距离一般，相应修正+5%；区域道路交通条件每增加一条主干道，相应修正为+2%；城市规划为旅游度假区、综合区或商业区，综合区比旅游度假区差，修正幅度为-1%，商业区比旅游度假区强，修正幅度为+2%。
b.个别因素：各因素修正是以估价对象的等级为100，比较案例进行相应优劣幅度修正。个别因素包括：交通便捷度、土地剩余使用年限、面积大小、宗地形状、临街状况及通达性、地形地势地质、规划条件等。
上述个别因素中，待估宗地与比较案例在交通便捷度、土地剩余使用年限、面积大小、规划条件四项因素上有所差异，分别表现为交通便捷度上，临交通主干道比临交通次干道强，相应修正+2%；宗地面积大小对土地利用的影响程度，面积小于50000平方米比面积大于50000平方米强，相应修正+2%；土地使用年限先按基准地价系数修正法中年期修正系数方式计算，然后再进行相对比例换算确定；规划条件为综合用地和商业用地，考虑到委托方无法
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提供待估宗地一的现状规划条件，对综合用途的土地具体利用方式无法明确，导致评估时土地价值对待估宗地的登记综合用途与参照商业用途之间的具体差异影响无法判断和量化，故本次评估不对规划条件因素进行修正。
待估宗地与比较案例各影响价格因素条件见《比较因素条件说明表》。
(3)编制比较因素条件说明表
宗地一比较因素条件说明表
比较对象 比较因素 地价（元/㎡） 交易情况 待估宗地 比较案例一 大冲工业片区Ⅱ-2-2-1#地块 正常 比较案例二 洛羊物流片区09-08-04#地块 正常 比较案例三 新加坡产业园Ⅱ-2-1#地块 正常 待估 1800 1800 1800 正常 2010年1月7日 2010年1月20日 2010年1月20日 距商业中心区一般，距综合商场超市距离一般 1条主干道 多条 自然环境、人文环境优 商业、金融、娱乐、学校、医疗卫生 通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气 综合区 距商业中心区一般，距综合商场超市距离一般 1条主干道 多条 自然环境、人文环境优 距商业中心区一般，距综合商场超市距离一般 1条主干道 多条 自然环境、人文环境优 交易时间 2010年5月31日 与商业中心距离 距商业中心区一般，距综合商场超市距离一般 1条主干道 多条 自然环境、人文环境优 商业、金融、娱乐、学校、医疗卫生 通上水、通下水、通电、通路、通讯、通气 旅游度假区 区域道路交通条件 区域内公交线路 区 域 区域环境状况 因 素 公共配套设施 基础配套设施 城市规划 交通便捷度 土地剩余使用年限 容积率 个别因素 面积 形状 临街状况及通达性 地形地势地质 规划利用 商业、金融、娱商业、金融、娱乐、学校、医疗乐、学校、医疗卫生 卫生 通上水、通下通上水、通下水、通电、通水、通电、通路、通讯、通气 路、通讯、通气 综合区 综合区 临交通次干道，临交通次干道，临交通次干道，临交通次干道，距公交站点较近 距公交站点较近 距公交站点较近 距公交站点较近 40 39.61 39. 39. 1.49 1 0.7 1 6568.92 3600.68 3548.68 3552.68 矩形，规则 一面临街，通达性较差 地形平坦，地质状况较好 综合用地 矩形，规则 一面临街，通达性较差 地形平坦，地质状况较好 商业用地 矩形，规则 一面临街，通达性较差 地形平坦，地质状况较好 商业用地 矩形，规则 一面临街，通达性较差 地形平坦，地质状况较好 商业用地 (4)比较因素条件指数表
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上表就比较实例影响地价的各种因素进行了说明，根据市场比较法定义：对已知价格进行修正得出待估宗地的价格。经对同一区域实际交易资料的调查和分析，对其中各因素的影响程度进行量化，最后通过下面的修正系数来进行修正。
宗地一条件指数表
比较对象 比较因素 地价（元/㎡） 交易情况 交易时间 与商业中心距离 区域道路交通条件 区域 因素 区域内公交线路 区域环境状况 公共配套设施 基础配套设施 城市规划 交通便捷度 土地剩余使用年限 个别 因素 容积率 面积 形状 临街状况及通达性 地形地势地质 规划利用 待估 待估宗地 比较案例一 大冲工业片区Ⅱ-2-2-1#地块 比较案例二 洛羊物流片区09-08-04#地块 比较案例三 新加坡产业园Ⅱ-2-1#地块 1800 1800 1800 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 99 99 99 100 100 100 100 100 99 99 99 100 102 103 102 100 102 102 102 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 102 102 102 (5)因素修正系数说明表
宗地一系数说明表
比较案例一 比较对象 比较因素 楼面地价（元/㎡） 交易情况 交易时间 区域 与商业中心距离 大冲工业片区Ⅱ -2-2-1#地块 比较案例二 洛羊物流片区 09-08-04# 地块 比较案例三 新加坡产业园Ⅱ-2-1#地块 1800 1800 1800 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 30
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云南旅游股份有限公司非公开发行股份项目-后勤基地办楼房产及土地资产评估说明 因素
区域道路交通条件 区域内公交线路 区域环境状况 公共配套设施 基础配套设施 城市规划 交通便捷度 土地剩余使用年限 容积率
个别 因素
面积 形状
临街状况及通达性 地形地势地质 规划利用 比准地价（元/㎡）
100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/100 100/99 100/99 100/99 100/105 100/105 100/100 100/99 100/99 100/99 100/102 100/103 100/102 100/102 100/102 100/102 100/100 100/100 100/100 100/102 100/102 100/102 100/100 100/100 100/100 100/102 100/102 100/102 1616.04 1600.38 1696.68 算术平均数后土地单价(元/㎡) 1637.70 (6)比较实例修正后的地价计算
以上三个可比实例求取的比准价格差异较大，因此取比准价格的算术平均值作为待估宗地市场比较法的评估结果。确定市场比较法得出的待估宗地单价分别为：
宗地单价=1637.70元/平方米 C.估价结果：
市场比较法和基准地价系数修正法从不同角度反映了地价水平，二者存在的差异不大。经综合分析认为昆明市商业用地的土地市场情况，我们确定选取两种结果的权重比例计算的结果作为最终估价结果，市场比较法权重取50％，基准地价系数修正法取50％，则：
单位面积地价= 1637.7×50%+1625.06×50%＝1631.38 (元/平方米) 通过评估测算，待估宗地于评估基准日在设定条件下的公开市场价值为：1,631.38元/平方米×6,568.92平方米=10,716,405元(取整)
具体计算见下表：
宗地名称 宗地一
基准地价系数修正法 价格 权重
市场比较法
价格 权重
单位地价
（元/平方米)
面积 (平方米)
宗地总价 （万元）
1625.06 50 1637.7 50 1631.38 6568.92 1071.05 北京中企华资产评估有限责任公司
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第四部分评估结论及分析
一、评估结论
根据国家有关资产评估的规定，本着、公正、客观的原则并按照必要的评估程序，本公司的评估人员对委托评估的资产和负
==
债实施了实地勘查、市场调查与询证，结合此次评估目的和评估对象特点，本次对纳入评估范围的全部资产采用成本法进行了评估。根据以上评估工作，得出如下评估结论：
在评估基准日2010年6月30日，在企业持续经营前提下，经天职国际会计师事务所有限公司专项审计后企业申报的资产账面值为1,200.30万元；评估后资产价值为2,2.42万元，评估增值1,692.12万元，增值率为140.97%，评估结论详细情况见资产评估结果汇总表及评估明细表。
资产评估结果汇总表
评估基准日：2010年6月30日 金额单位：人民币元
项目
账面价值
评估价值
增减值
增值率%
A B CB-A DC/A×100%
流动资产 1 0.00 非流动资产 2 1,200.30 其中：长期股权投资 3
投资性房地产 4
0.00 2,2.42
0.00 0.00 1,820.78
0.00 0.00 1,071. 1,071.
0.00 2,2.42
0.00 0.00 0.00 2,2.42
0.00 1,692.12
0.00 0.00 674.76 0.00 0.00 1,017.36 1,017.36
0.00 1,692.12
0.00 0.00 0.00 1,692.12
140.97
33
140.97
0.00 0.00
固定资产 5 1,146.02 在建工程 6 0.00 油气资产 7 0.00 无形资产 8 54.28 其中：土地使用权 9 其他非流动资产 10 资产总计
11
58.88
1,874.27 1,874.27 140.97
54.28 0.00 1,200.30
流动负债 12 0.00 非流动负债 13 0.00
负债总计 净资产
14 15
0.00 1,200.30
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二、评估结论与账面值比较变动情况及原因
(一)运用成本法对纳入评估范围的建筑物和土地使用权进行评估后，评估结果与账面值相比发生了变动，具体变动情况见下表：
金额单位：人民币元
序号 1 2 3 4 5 6 7 8
科目名称
账面价值
评估价值
增减值 6,365,980.31 6,365,980.31 -381,594.08 6,747,574.39 6,747,574.39 10,173,602.27 10,173,602.27 16,921,176.66
增值率%
40.60 40.60 -9.04 58.88 58.88 1,874.27 1,874.27 140.97
固定资产原值 15,680,819.69 22,046,800.00 其中：建筑物类 15,680,819.69 22,046,800.00 减：累计折旧 4,220,613.08 3,839,019.00 固定资产净值 11,460,206.61 18,207,781.00 其中：建筑物类 11,460,206.61 18,207,781.00 无形资产合计 其中：土地使用权 资产总计
542,802.73 542,802.73 12,003,009.34
10,716,405.00 10,716,405.00 28,924,186.00
(二)增减值原因分析 1.房屋建筑物评估增值原因
房屋建筑物类资产评估原值与账面原值相比，增值率40.60%；评估净值与账面净值相比，增值率58.88%。主要原因有：
(1)房屋所在地的材料、人工及机械费用等有较大上涨是造成房屋原值评估增值的主要因素。
(2)房屋建筑物净值增值主要企业使用的折旧年限低于评估采用的经济耐用年限所致。
2.土地使用权评估增值原因
土地使用权评估增值率为1878.71%，主要是近年昆明城市地价水平不断上涨形成评估增值。
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