房地产项目成本构成

一万平米高层住宅开发成本

该土地位于某市区一个有待拆迁的城市土地，假设已知原有房屋建筑面积为5000平方米，新开发建设的高层住宅的建筑面积为10000平方米，容积率=2。

第一部分 成本项目构成名称及解释

序号 名称 各项费用名称的解释 土地取得成本是取得开发用地所需的费用、税金等。在完善的市场经济下，1 土地费用 土地取得成本一般是由购置土地的价款和在购置时应由开发商（买方）缴纳的税费构成 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 土地出让金 征用耕地的补偿费用 征（土）地管理费 青苗补偿费 土地补偿费 土地使用权出让金是指作为城镇土地的所有者将土地使用权在一定年限内让与土地使用者时所收取的费用。即土地的批租价格。 征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。 征（土）地管理费是指由用地单位支付的,因征地产生的各项费用和土地管理费的总称。 青苗补偿费是对被征地当年或当季农作物的补偿，其补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 是指因国家征用土地对土地所有者和土地使用者因对土地的投入和收益造成损失的补偿。 农业人口安置费用指拆迁规定的过度期限内，由被拆迁房屋使用人自行安1.2.4 农业人口安置费用 排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的临时安置补助费。在过度期限内，拆迁人已向被拆迁人提供周转房的不支付该费用。 地上附着物补偿费：是指原土地所有人或使用人投入劳动和资金所建的依1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.3 1.3.1 地上、下附着物补偿费 附在地上的工程物体，如水井、晒谷场、水渠管线、房屋等的补偿费。附着物的补偿标准，由省、自治区、直辖市规定。 水利设施维修分摊 耕地复垦基金 指有关企业和个人为履行土地复垦义务，在自行没有条件复垦或者复垦没有达到规定要求时，向当地或土地行政主管部门缴纳的进行土地复垦的费用 城市房屋拆迁补偿安置费 城市房屋拆迁补偿安置费是指城市房屋拆迁是需要支出的费用。 拆迁代办费用主要用于对被拆迁房屋（含附属物）及其所有人、使用人进拆迁代办费用 行调查摸底，拟定拆迁补偿安置方案、动员拆迁、代办草拟或签订拆迁补偿安置协议并组织实施等。 1.3.2 拆迁管理费 拆迁管理费由批准拆迁的房屋拆迁主管部门在核发房屋拆迁许可证时，向拆迁人收取。 拆迁安置补助费是指在拆迁规定的过渡期限内，由被拆除房屋使用人自行1.3.3 拆迁安置补偿费 安排住处的，拆迁人应向被拆迁人支付一定的拆迁安置补助费作为其自行解决住房的补助。 1.3.4 货币安置费用 货币化安置,是指在拆迁住宅房屋中,拆迁人将应当用以安置的房屋按规定折算成安置款,由被拆迁人选购住宅房屋自行安置的方式 1

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1.3.5 1.3.6 1.3.7 1.4 1.4.1 1.4.2 1.4.3 1.5 1.5.1 1.5.2 1.5.3 2 房屋产权补偿及评估费 搬迁补助费 提前搬迁奖励费 附属设施补偿费 经济损失补助费 电话迁移费 房屋产权补偿及评估费是执行国家计委、建设部制定的房地产中介服务收费标准服务性收费。 拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。 提前搬迁奖励费是指被拆除房屋使用人在规定的搬家期限届满前搬迁的，拆迁人可以对这部分使用人支付一定的提前搬家奖励费。 经济损失补助费是由于拆迁导致人们生活等不便造成的经济损失。 电话迁移费是由于拆迁导致电话迁移所应付的补偿费用。 水电总表等设施的拆迁补偿是指由于拆迁导致水电总表等设施迁移所应水电总表等设施的拆迁补偿 付的补偿费用。 购买时由买方缴纳的税费 土地使用税 契税 耕地占用税 土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税 是指国家对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收的一种税 勘察设计及前期工程费（除勘察设计及前期工程费包括可行性研究、规划、勘察、设计及“三通一平”规费） 等工程前期所发生的费用 市场调查是在市场营销的整个领域中的一个重要元素。它能识别、定义市2.1 市场调查及产品策划 场机会和可能出现的问题，制定、优化营销组合并评估其效果。 产品策划应该是怎么规划该产品在有限的时间得到最好的利润的具体超做步骤。 可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 可行性研究 前期调研费 前期策划费 规划设计费 规划 和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。 工程项目的规划设计费 建设工程规划综合费是的非税收入，纳入同级财政预算，专项用于城市规划工作所需经费，实行“收支两条线”管理，使用重庆市财政局统一印制的收费票据。 工程设计费是指设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文2.2.2 工程设计费 件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用。 2.3 地质勘查费 对项目用地进行地质勘察所需要的费用，一般根据项目用地的实际情况，以在地质勘察过程中实际发生的钻孔数量和工程量大小来计算具体费用 工程勘察费是指勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制2.3.1 工程勘察费 订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩土工程设计文件等收取的费用。这里指通用工程勘察收费。 在建筑设计或规划设计的过程中，对周围环境要素的整体考虑和设计，包2.4 园林景观绿化设计费 括自然要素和人为要素，使得建筑和自然环境产生呼应关系，提高整体的艺术价值 2

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2.5 2.6 三通一平 原有建筑物的拆除 三通一平包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用 是指对项目用地范围 施工图审查费是指依法取得省建设行政主管部门颁发的《施工图设计文件审查机构认定书》、省价格主管部门确定收费资格的施工图审查机构，受建设单位委托，按照有关法律、法规，对施工图涉及公共利益、公众安全和工程建设强制性标准的内容进行的审查所收取的费用。 2.7 施工图审查费 2.8 2.9 勘察成果审查费 监理费 对勘察成果进行审查所需要缴纳的费用 工程建设监理费的构成是指监理单位在工程项目建设监理活动中所需要的全部成本,加上合理的利润和税金。 建安成本是指建造房屋建筑物发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用，在建设期是均匀投入。 直接费由人工费、材料费、施工机械使用费和其他直接费组成 是指施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人、材、机的费用。 指列入概预算定额的直接从事建筑安装工程施工的生产工人的基本工资、工资性津贴及属于生产工人开支范围的各项费用 指列入概预算定额的材料、构配件、零件和半成品的用量以及周转材料的摊销量按相应的预算价格计算的费用。 指列入概预算定额的施工机械台班量按相应机械台班费定额计算的建筑3 3.1 3.1.1 3.1.1.1 3.1.1.2 建安工程费 直接费 直接工程费 人工费 材料费 3.1.1.3 机械使用费 安装工程施工机械使用费，施工机械安、拆及进出场费和定额所列其他机械费。 3.1.2 3.1.2.1 措施费 环境保护费 是指为完成工程项目施工，发生与该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用 指在正常施工条件下，环保部门按规定向施工单位收取的噪音，扬尘，排污等费用和施工现场为达到环保部门要求所需要的各项费用 指施工现场安全文明施工所需要的各项费用。包括脚手架挂安全网、铺安3.1.2.2 现场安全文明施工费 全竹笆片、洞口五临边及电梯井护栏费用、电气保护安全照明设施费、消防设施摊销费、施工现场环境美化、现场生活卫生设施、施工出入清洗及污水排放设施、建筑垃圾清理外运等内容 3.1.2.3 临时设施费 临时设施费，指施工企业为进行建筑安装工程施工所必需的生活和生产用的临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。 指按施工规范、规程要求或施工组织设计要求，为了确保工期和工程质量，3.1.2.4 3.1.2.5 夜间施工费 二次搬运费 因需要夜间施工而发生的夜班补助费、夜间施工降效、夜间施工照明设备摊销及照明用电等费用 因场地狭小等特殊情况而发生的材料二次搬运费 是指机械整体或分体自停放场地运至施工现场或由一个施工地点运至另3.1.2.6 大型机械设备进出场及安拆一个施工地点，所发生的机械进出场运输及转移费用及机械在施工现场进费 行安装、卸所需的人工费、材料费、机械费、试运转费和安装所需要的辅助设施的费用 3.1.2.7 3.1.2.8 模板及支架费 脚手架费 指施工过程中需要的各种钢模板、木模板、支架等的制作、安装、拆除、维护、运输费用及模板、支架等周转材料的摊销（或租赁）费用 指施工需要的各种脚手架搭设、加固、拆除、运输费用及脚手架的摊销（或租赁）费用 3

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3.1.2.9 3.1.2.10 3.1.2.11 3.1.2.12 3.2 3.2.1 3.2.1.1 3.2.1.2 3.2.1.3 3.2.1.3.1 3.2.1.3.2 3.2.1.3.3 3.2.1.4 3.2.1.5 3.2.2 3.2.2.1 3.2.2.2 已完工程及设备保护费 是指竣工验收前，对已完工程及设备进行保护所需要费用 排水、降水费 垂直运输机械费 冬雨季施工增加费 间接费 规费 工程排污费 定额测定费 社会保障费 养老保险费 失业保险费 医疗保险费 住房公积金 危险作业意外伤害保险 企业管理费 管理人员工资 办公费 是指为确保工程在正常条件下施工，采取各种排水，降水措施所发生的各种费用 指在合理工期内完成单位工程全部项目所需要的垂直运输机械台班费用 指在冬雨季施工需增加的设施（如防雨、防寒棚）、劳保用品、防滑、排除雨雪的人工及劳动效率降低等费用（不包括冬季施工的蒸气养护费）。 由规费和企业管理费组成 指和有关权力部门规定必须缴纳的费用 是指施工现场按规定缴纳的工程排污费。 是指使用定额对工程进行测定所缴纳的费用 社会保障费是指被保险人参加保险时,根据其投保时所订的保险费率,向保险人交付的费用。包括养老保险费，失业保险费和医疗保险费。 是指企业按规定标准为职工缴纳的基本养老保险费。 是指企业按照国家规定标准为职工缴纳失业保险费。 是指企业按规定标准为职工缴纳的基本医疗保险费。 是指企业按规定标准为职工缴纳的住房公积金。 是指按照建筑法规定，企业为从事危险作业的建筑安装施工人员支付的意外伤害保险费。 是指管理人员的基本工资、工资性补贴、职工福利费、劳动保护费等 指行政管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖（包括现场临时宿舍取暖）用煤等费用。 指职工因公出差，调动工作（包括家属）的差旅费、住勤补助费、市内交3.2.2.3 差旅交通费 通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力招募费，职工离退休、退职一次性路费、工伤人员就医路费，工地转移费以及行政管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费，车船使用税。 3.2.2.4 3.2.2.5 固定资产使用费 工具用具使用费 指管理和试验部门及附属生产单位使用的属于固定资产的房屋、设备仪器等的折旧、大修、维修或租赁 指行政管理使用的、不属于固定资产的工具、器具、家具、交通工具和检验、试验、测绘、消防用具等的购置、摊销和维修费。 指由企业支付离退休职工的易地安家补助费、职工退职金、6个月以上的3.2.2.6 3.2.2.7 3.2.2.8 3.2.2.9 3.2.2.10 3.2.2.11 3.2.2.12 3.3 劳动保险费 工会经费 职工教育经费 财产保险费 财务费 税金 其它 利润 病假人员工资、职工死亡丧葬补助费、抚恤费、按规定支付给离休干部的各项经费 是指企业按职工工资总额计提的工会经费 是指企业为职工学习先进技术和提高文化水平，按职工工资总额计提的费用 是指施工管理用财产、车辆保险 是指企业为筹集资金而发生的各项费用 是指国家税法规定的应计入建筑安装工程造价内的营业税、城乡维护建设税及教育费附加等 是指施工企业完成所承包工程获得的盈利，即按规定应计入安装工程造价的利润。我市按不同工程类别实行差别利润率。 4

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3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 税金 营业税 城市维护建设税 教育费附加 指按国家税法规定应计入工程造价内的营业税、城市维护建设税及教育费附加 指为了维护国家税收的统一性和严格性，国家规定对国营施工企业承包建筑安装工程或其他工程业务所取得收入征收的一种税 是指为加强城市维护建设、扩大稳定城市维护建设资金来源，特设立征收的一种税 是指为加快发展地方教育事业、扩大地方教育事业资金的来源，特设立征收的一种地方税 公共配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各4 公共配套设施建设费 种非营利性的公用设施（如学校、幼儿园、医院、居委会、派出所等）和各种营利性的配套设施（如商店、银行、邮局、菜市场等商业网点）等所发生的费用。 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 5.9 小区居委会 小区派出所 小区幼儿园 小区消防中心 小区配电室 小区热力交换站 小区停车场 小区公共厕所 基础设施建设费用 小区道路工程费 小区供气工程费 小区供电供水工程费 是指小区内建设居民委员会办公室所需的费用 是指小区内建设派出所用房所需的费用 是指小区内建设幼儿园用房所需的费用 是指小区内建设消防中心所需的费用 是指小区内建设配电室所需的费用 是指小区内建设热力交换站所需的费用 是指小区内停车场建设所需的费用 是指小区内建设公共厕所所需的费用 基础设施配套建设费是指用于城市基础设施配套建设已投入和近期预期投入的费用部分，主要包括大市政、四源工程及小区建设的配套等。其中四源是指：自来水、煤气、供热和污水处理等。 包括小区道路建设费用 包括燃气工程安装费用和一户一表费 包括电力工程费用和自来水管网的安装费用 小区室外地下网管建设费 是指小区内铺设水管、燃气管道等各项设施的费用 小区绿化工程费 小区通讯工程费 小区人防建设费 小区环保工程费 小区消防建设费 包括小区内部建设各项园林绿化设施所需的费用 是指小区内铺设电信网络等设施的费用 人防工程费是指按战备要求而修建，由人防部门统一建档和管理的各类地下工程所需的费用 是指小区内垃圾站等各项建设费用 是指小区内建设消防中心所需的费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活6 管理费用 动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。 审计机关或行使审计职能的其他机构对建设单位的建设项目资金实施监察审计所收取的费用 是指市建设委员会每年对建设单位的资质进行审查，并收取的费用 是指市建设委员会每年对建设单位的执照进行审查，并收取的费用 5

6.1 6.2 6.3 监察审计费 资质年审费 营业执照年审费

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是指专门用于社会治安综合治理基层基础工作和群防群治工作，6.4 治安费 治安联防队员、治安巡逻员的补贴、人员防护用品；制作值勤证件、标志等的费用 是指用于清扫城市道路的民办保洁队员的工资支出和民办保洁队的保洁工具费用支出的费用 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 卫生费 行业管理部门培训费 城市交通集资费 报刊费 街道管理费 教育基金 计划生育管理费 行业管理部分用于人员培训方面的费用 企事业单位向有关部门所缴纳的用于城市交通建设和维护的相关费用 企业征订的报刊杂志所花费的费用 企业所在的事处向企业收取的管理费用 专门征收的用于教育事业的一种特别目的的基金 计划外生育费是一项为控制人口过快增长,对计划外生育夫妻征收的补偿性资金,必须全部用于计划生育事业。 社会统筹医疗基金是指用人单位为职工缴纳的医疗保险费中，扣除个人帐户后的其余部分。社会统筹医疗基金属于全体参保人员，由社会保险机构集中管理，统一调剂使用。社会统筹医疗保险基金实行专项储存、专款专用、任何单位和个人不得挪用。 指管理人员的基本工资和各种工资性津贴以及辅助工资。不包括6.12 社会统筹 6.13 管理人员工资 由材料采购及保管费、职工福利基金、工会经费及营业外开支人员的工资； 指房地产企业职工因公出差，调动工作（包括家属）的差旅费、住勤补助费、市内交通费和误餐补助费，职工探亲路费，劳动力6.14 差旅费 招募费，职工离退休、退职一次性路费、工伤人员就医路费以及行政管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费，车船使用税。 指房地产企业行政管理办公用的文具、纸张、帐表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等费用。 是国家强制性地要求用人单位为劳动者提供各种社会保险所应支付的非工资成本的费用。通过缴纳劳动保险费，用人单位将其承担的社会保险责任转移给国家。 是国家强制性地要求用人单位为劳动者提供各种社会保险所应支6.15 办公费 6.16 劳动保险费 6.17 6.18 7 8 8.1 8.2 8.3 8.4 养老保险费 职工教育费 财务费用 销售费用 销售人员工资 销售人员福利费 工会及教育经费 办公费用 付的非工资成本的费用。通过缴纳养老保险费，用人单位将其承担的社会保险责任转移给国家。 在职工工资总额的１．５％的范围内掌握开支 开发经营过程中为筹措建设资金而发生的各项费用，包括经营期间利息支出、金融机构手续费及其他筹资费用 指开发产品在销售前的改装、修复费，开发产品销售过程中发生的广告宣传费、代销手续费、产品维护费等； 包含销售部门职工基本工资及加班费等 每月按销售部门职工工资一定比例计提的职工福利费 按照销售部门职工工资一定标准计提的工会经费和职工教育经费 包括销销部门购买和使用的各种办公用品，及办公用具的修理费等 6

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8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 9 9.1 9.1.1 9.2 9.2.1 业务招待费 车辆使用费 广告费 业务宣传费 策划代理费 合同备案费 其它 销售税费 签订预售合同时需缴纳的税费 印花税 签订购房合同时需缴纳的税费 营业税 销售部门对外招待发生的费用 销售部门使用车辆发生的油料、路桥等费 销售部门对外宣传所产生的广告费用 包含促销费（包促销赠品费）、宣传品费（指业务宣传品的制作费用和购买宣传品的费用）以及业务宣传活动中发生的其他费用 销售代理商业务提成及支付给其他中介机构和个人的手续费。 指销售过程中发生交易费用，包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费等 以上费用中未包括的费用 对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。 转让土地使用权、销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税义务人，应纳税额为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物营业额的5%。 它以纳税人实际缴纳的、营业税税额为计税依据，分别与、9.2.2 城市维护建设税 营业税同时交纳。纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。 9.2.3 教育费附加 这是国家为发展教育事业、筹集教育经费而征收的一种附加费，依营业税额为计费依据，税率为3%。 房产税是对坐落在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房产征收的一种税收。 房产税实行的是比例税率：①以房产余值为计税依据的，税率为1.2%。②以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式：①房产税应纳税额 = 房产评估值×70%×1.2%或：房产原值×70%×1.2%②房产税应纳税额 = 租金收入×12% 办理了房屋买卖过户手续后，由买卖双方向房地产管理部门交纳手续费，9.2.4 房产税 9.2.5 房地产交易手续费 征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%，由买卖双方各缴纳一半。 9.3 在申办产权证过程中需缴纳的税费 对住房收取的，从现行按房屋价值量定率计收、按房屋建筑面积定率或定9.3.1 房屋所有权登记费 额计收、按套定额计收等，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。 10 10.1 10.1.1 规费 规划费用 城市建设配套费 城市建设配套费用于城市基础设施和教育基础设施配套建设，包括：城市主干道及其附属的桥涵、城市立交、隧道、消火栓、路灯、绿化、环 7

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卫设施、公交停车港等基础设施建设和中小学危房改造、“普九”义务教育基础设施配套建设。 10.1.2 10.1.3 10.1.4 10.2 10.2.1 10.2.2 10.2.3 10.2.4 10.2.5 10.2.6 10.2.7 规划许可执照费 规划管理费 建委系统收费 建设工程质量监督费 指建设单位或个人必须缴纳建设工程规划许可执照费，含技术审核、服务费 是指在规划管理过程中收取的费用 是指建设委员会在工程建设过程中收取的各项费用 是指工程在建设过程中进行质量监督所收取的费用 建设工程交易所服务费 是指工程在建设过程中进行交易等服务所收取的费用 前期咨询收费指导标准 是指工程在建设前期向咨询单位进行咨询所缴纳的费用 招标管理费 合同公证费 定额测定费 预算编制费 保险费 指在招标过程中所需要支付的管理费用 是指使用定额对工程进行测定所缴纳的费用 是指施工之前进行的预算编制、测量所花费的费用 保险费是指被保险人参加保险时,根据其投保时所订的保险费率,向保险人交付的费用。当保险财产遭受灾害和意外事故造成全部或部分损失,或人身保险中人身发生意外时,保险人均要付给保险金。 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.7.1 10.7.2 10.7.3 10.7.4 10.7.5 10.7.6 10.7.7 10.7.8 10.8 10.8.1 10.8.2 10.8.3 10.9 10.9.1 10.9.2 人防易地建设费 园林、绿化赔偿费 超标噪声排污费 绿化建设费 国土房管系统规费 预售许可证办理费 初始登记费 卖房时交易手续费 房产测绘费 地质灾害评估收费 建设项目用地勘测费 指专项用于人民防空工程建设的费用 对园林、绿化等造成破坏所要支付的费用 指噪声污染等对于影响周围居民正常生活休息所要支付的费用 是指工程建设项目绿化建设过程中所要支付的费用 是指国土房管系统规定必须交纳的费用。 是指办理预售项目许可证所需支付的费用 是指房地产项目在开发之前需要交纳的登记费 是指开发项目在交易时所需交纳的手续费 房产测绘属于国家管理的重要的经营性收费项目 是指建设项目在开发动工之前评估地质灾害所需的费用 是指建设项目在开发动工之前所需要的地质勘测费用 地籍房产图成果资料费 是指建设项目设计房产图所需要的资料整理费用 白蚁防治费 防雷相关费用 为事业性收费，具体包括白蚁防止费和白蚁灭治费，主要用于白蚁防治机构在白蚁防治过程中的人工费、材料费、管理费、包治费等费用 是指项目在开发建设过程中用于防雷的各项费用 防雷工程设计审核收费 是指项目在开发建设过程中防雷工程设计审核收取的各项费用 防雷装置安全检测收费 是指项目在开发建设过程中用于防雷装置安全检测的各项费用 防雷工程施工监审收费 是指项目在开发建设过程中用于防雷的各项费用 市政收费 是指项目建设过程中各项市政设施所收取的费用 环境卫生有偿服务收费 行政事业性收费

第二部分 成本项目文件号、费率

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序号 1 名称 土地费用 计费基础及费率 (渝府发[2002]79号) （渝府发〔2004〕43号1.1 土地出让金 详见《重庆市国有土地使用权出让金标准》 财政部[19] /财政部、国土局/财综字〔1995〕10号

征用耕地的土地补偿费：为该耕地被征用前三年平均年产值的6至10倍。具体确定办法是：该耕地被征用前三年农作物主产品的平均年产量乘以当地统计部门公布的主产品价格，加上前1.2 征用耕地的补偿费用 三年主要副产品的平均年产量乘以当地统计部门公布的副 产品价格，确定前三年平均年产值，再根据各省、自治区、直辖市的具体规定乘以相应的补偿倍数，即可得出征用耕地的土地补偿费。 1.2.1 征（土）地管理费 见《征用土地管理费的收取标准》 （2）青苗补偿按征地时实际种植面积计算。(未经批准占用耕地1.2.2 青苗补偿费 成片栽种的一般树木，按粮食类青苗补偿标准计算补偿费。零星栽种的一般树木按实补偿。果园、茶园、桑园、苗圃、花园按当地耕地前3年平均年产值的1.2至1.5倍计算补偿费。)---见《重庆市主城区征地青苗补偿标准 》 (渝府令[1999]55) 1.2.3 土地补偿费 该耕地被征收前三年平均年产值，六至十倍--见《耕地补偿费标(渝办发[2005]152) 准》 (渝府发[2005]67) 《耕地补偿费标准》

每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收1.2.4 农业人口安置费用 前三年平均年产值的四至六倍。但是，每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。---见《重庆市主城区征地土地补偿费、安置补助费标准》 (渝府令[1999]55) (渝办发[2005]152) (渝府发[2005]67) ( 渝府令[1999]55) 1.2.5 地上、下附着物补偿费 见《重庆市主城区征地构筑物补偿标准》 1.2.6 1.2.7 水利设施维修分摊 见《重庆市主城区征地构筑物补偿标准》 耕地复垦基金 代办拆迁服务费=收费标准*被拆除房屋总建筑面积 按拆除房1.3 拆迁代办费用 屋建筑面积计收，住宅每平方米不超过25元，非住宅每平方米不超过35元。具体费额由拆迁人与代办拆迁单位协议确定。服务性收费。 1.3.1 拆迁管理费 拆迁管理费=拆迁管理费率*被拆除房屋总建筑面积 拆迁管理费：每平方米收取0.70元（被拆除房屋建筑面积总和） 9

(渝府发[2002]92) (渝府发[2002]92) (渝办发[2005]152) (渝府发[2005]67) 渝府发[2005]67 渝价（2001）346号 ）

(渝办发[2006]44号）

文件号 （1）主城区征地青苗补偿标准*补偿面积=征地青苗补偿费 (渝府令[1999]55) (渝办发[2005]152) (渝府发[2005]67)

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住宅350平方米以内 350元/栋(超过350平方米,每平方米加收11.3.2 1.3.3 拆迁安置补偿费 货币安置费用 元)；非住宅350平方米以内450元/栋(超过350平方米,每平方米加收1.3元) 房屋评估费=代拆迁的房屋总价值*累进记费率 以房产为主市物价、财政渝价（2001）347号 (渝府发[2002]93)

的房地产价格评估费，区别不同情况，按照房地产的价格总额采1.3.4 房屋产权补偿及评估费 （计价格〔1995〕971取差额定率分档累进计收。具体收费标准见附表。得在房地产价号） 格总额在101~1000万之间的，其累进记费率为2.5%% 搬迁补助费=拆迁户数*每户补助；对于住宅250元/每户?每次，1.3.5 搬迁补助费 商业、办公、业务用房20元/平方米?每次；生产用房30元/平方(渝府发[2002]94) 米?每次 提前搬迁奖励费=提前搬迁数*奖励标准；住宅25元/户?日 1.3.6 1.4 1.4.1 提前搬迁奖励费 附属设施补偿费 经济损失补助费 非住宅8元/每平方米?日 (渝府发[2002]94) 拆迁条例第39条 拆迁条例第39条 经济损失补助费=拆迁总建筑面积*由拆迁期限规定的费额标准 ( 渝府发 [2002]94)拆对于拆迁在1年以内（含1年）200元/每平方米 1年至2年（含迁条例第42条第一2年）300元/每平方米 2年至3年（含3件）450元/每平方米 款 电话迁移费=原有电话户数*初装费用 由拆迁人按有关部门规定的现行迁移费标准给予全额补偿。经研究并请示市、国1.4.2 电话迁移费 家计委，决定对我市固定电话的初装费标准由每部800元－1000元调整为每部200－600元(不分甲乙种用户)，在由开发商或建设单位已建成电话入户线工程的建筑新安装或移装电话，工料费降为每部50元。 水电总表等设施的拆迁补偿=原有户数*初装水电总表等设施费用 1．被拆迁人单独安装的水电总表由其自行拆1.4.3 水电总表等设施的拆迁补偿 除，并由拆迁人按有关部门规定的现行收费标准一次性给予全额补偿。2．实行产权调换的，被拆迁人原有的天然气、闭路电视(渝府发[2002]94) 等设施，拆迁时不补偿，由拆迁人恢复安装，不另收费。3．实行货币安置的，天然气、闭路电视等设施，拆迁时按有关部门规定的现行收费标准予以补偿 1.5 1.5.1 购买时由买方缴纳的税费 土地使用税 应纳税额＝计税土地面积×适用税额 以纳税人实际占用的土地面积为计税依据 (渝府发[2002]94) 应纳税额＝计税依据×税率（3%） 土地权属转移计税依据，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗1.5.2 契税 补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、 实物、无形资产及其他经济利益。---见《中华人民共和国契税暂行条例》 1.5.3 2 耕地占用税 勘察设计及前期工程费（除规费） 见《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》 (渝办发[2003]117) （计价格[2002]1010

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号）

2.1 市场调查及产品策划 2.1.1 可行性研究 投资机会研究+初步可行性研究+详细可行性研究 （中华人民共和国投资机会研究按投资总额0.1---0.5%收费；初步可行性研究按投国家发展计划委员资总额0.1----0.5%收取，或协议定价；详细可行性研究按项目投会令[第9号]） 资总额1---3%收费 建安工程费*3% 2.1.2 2.1.3 2.2 前期调研费 前期策划费 规划设计费 建筑工程住宅部分+非住宅部分+道路、交通、管线工程 建筑工程住宅部分：一般住宅2元/M，旅游度假村、别墅3.5元 2.2.1 规划 /M; 非住宅部分：4.5元/M; 道路、交通、管线工程：按预算（/概算）投资额1计算‰ 1）工程设计收费＝工程设计收费基准价×（1±浮动幅度值） 2）工程设计收费基准价＝基本设计收费＋其他设计收费 2.2.2 工程设计费 3）基本设计收费＝工程设计收费基价×专业调整系数×工程复杂程度调整系数×附加调整系数 工程设计收费采取按照建设项目单项工程概算投资额分档定额计费方法计算收费。 2.3 地质勘查费 一般市场包干计算或者按钻孔深度110~130元/米 1）工程勘察收费＝工程勘察收费基准价 ×（1±浮动幅度值） 2）工程勘察收费基准价＝工程勘察实物工作收费＋工程勘察技术工作收费 3）工程勘察实物工作收费＝工程勘察实物工作收费基价×实物2.3.1 工程勘察费 工作量×附加调整系数 4）工程勘察技术工作收费=工程勘察实物工作收费×技术工作收费比例通用工程勘察收费采取实物工作量定额计费方法计算，由实物工作收费和技术工作收费两部分组成。 5）15-20元/平米 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 3 3.1 3.1.1 3.1.1.1 园林景观绿化设计费 三通一平 三通一平费＝临时道路+临时用电+临时用水+场地平整+临时设施费 ，8~12元/平米 计办价（2002）10号 渝价［2005］9号 渝价［2005］9号 渝价（2000）352号 渝建价发[2000]31号、《全国统一建筑11

计价格[2002]10号 计办价（2002）1153 工程设计收费标准 渝办发（2005）48号 原有建筑物的拆除 房屋建设以建筑面积为计价基数 施工图审查费 勘察成果审查费 监理费 建安工程费 直接费 直接工程费 人工费 工程勘察收费总额的1.0～2.2元/m2 按工程勘察收费总额的6～10%收取 一般包干计算或建筑面积3元~6元/平米（小区） 一般包干计算或建筑面积3元~6元/平米（小区）

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工程基础定额重庆市基价表》 《全国统一建筑工3.1.1.2 材料费 18*（100%+1.2%）元/工日 程基础定额重庆市基价表》、建标[2003]206号 材料费=∑（材料消耗量*材料基价）+检验实验费 材料基价=[（供3.1.1.3 机械使用费 《全国统一建筑工程基础定额重庆市应价格+运杂费）*（1+运输损耗率（%））]*（1+采购保管费率（%）） 基价表》、建标检验实验费=∑（单位材料量检验实验费*材料消耗量） [2003]206号 机械使用费=∑（施工机械台班消耗量*机械台班单价） 台班单3.1.2 3.1.2.1 3.1.2.2 措施费 环境保护费 价=台班折旧费+台班大修费+台班经常修理费+台班安拆费及场建标[2003]206号 外运费+台班人工费+台班燃料动力费+台班养路费及车船使用税 环境保护费=直接工程费×环境保护费费率（0.1%） 建标[2003]206号 建标[2003]206号 <<重庆市建设工程安全文明施工措施费用计取及使用管理规定>> 现场安全文明施工费 文明施工费=直接工程费×文明施工费费率（1.5%） 临时设施费=（周转使用临建费+一次性使用临建费）*（1+其他临时设施所占比例） 周转使用临建费=∑临建面积*每平方米造3.1.2.3 临时设施费 价*工期/（使用年限*365*利用率）+一次性拆除费 一次性使用临建费=∑临建面积*每平方米造价*（1-残值率）+一次性拆除费 3.1.2.4 夜间施工费 夜间施工费=（1-合同工期/定额工期）*直接工程费中的人工费合计*每工日夜间施工费开支/平均日工资单价 二次搬运费=直接工程费*二次搬运费费率（%） 二建标[2003]206号 3.1.2.5 二次搬运费 次搬运费费率（%）=年平均二次搬运费开支额/（全年建安产值*建标[2003]206号 直接工程费占总造价的比例） 3.1.2.6 大型机械设备进出场及大型机械设备进出场及安拆费=一次进出场及安拆费*年平均安安拆费 拆次数/年工作台班 （1）模板及支架费=模板摊销量×模板价格+支、拆、运输费 摊销量=一次使用量×(1+施工损耗)×[1+(周转次数－1)×补损率建标[2003]206号 3.1.2.7 模板及支架费 /周转次数－(1－补损率)50%/周转次数] （2）租赁费=模板使用量×使用日期×租赁价格+支、拆、运输费 （1）脚手架搭拆费=脚手架摊销量×脚手架价格+搭、拆、运输建标[2003]206号 3.1.2.8 脚手架费 费 （2）租赁费=脚手架每日租金×搭设周期+搭、拆、运输费 建标[2003]206号 3.1.2.9 已完工程及设备保护费 已完工程及设备保护费=成品保护所需机械费+ 材料费+人工费 建标[2003]206号 3.1.2.10 3.1.2.11 3.1.2.12 排水、降水费 垂直运输机械费 排水降水费=Σ排水降水机械台班费×排水降水周期+排水降水使用材料费、人工费 建标[2003]206号 建标[2003]206号 建标[2003]206号

3.2 间接费 直接费 《建筑安装工程费用参考计算方法》

冬雨季施工增加费 12

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《建筑安装工程计价程序》 3.2.1 规费 间接费=直接费合计*间接费费率（%） 间接费费率（%）=规费费率（%）+企业管理费费率（%） 四川省施工企业工程规费计取标准核定暂行办法 《中华人民共和国3.2.1.1 工程排污费 规费费率（%）=∑（规费缴纳标准*每万元发承包价计算基数）/环境保》中华人每万元发承包价中的人工费含量*人工费占直接费的比例（%） 民共和国令第二十二号 四川省施工企业工3.2.1.2 定额测定费 工程定额测定费=税前工程造价（不包括自己）*费率（1.3%%） 程规费计取标准核定暂行办法 四川省施工企业工3.2.1.3 社会保障费 社会保障费=养老保险费+失业保险费+医疗保险费 程规费计取标准核定暂行办法 3.2.1.3.1 养老保险费 养老保险费 =（分部分项清单人工费+措施项目清单人工费）*费率 （8～14%） 四川省施工企业工程规费计取标准核定暂行办法 四川省施工企业工程规费计取标准核定暂行办法 四川省施工企业工程规费计取标准核定暂行办法 渝住改办发(2001)67号 3.2.1.3.2 失业保险费 失业保险费=（分部分项清单人工费+措施项目清单人工费）*费率 （1～2%） 3.2.1.3.3 医疗保险费 医疗保险费=（分部分项清单人工费+措施项目清单人工费）*费率（4～6%） 3.2.1.4 住房公积金 职工住房公积金缴存基数为职工上一年度月平均工资乘以缴存渝住改发[1996]3号 比例（7%） 渝财企一[2000]123号 渝公积金发〔2004〕509号 重庆市人民代表大危险作业意外伤害保险=分部分项清单人工费+措施项目清单人3.2.1.5 危险作业意外伤害保险 会常务委员会公告工费 （0.5%） 第166号 3.2.2 3.2.2.1 3.2.2.2 3.2.2.3 3.2.2.4 3.2.2.5 3.2.2.6 3.2.2.7

企业管理费 管理人员工资 办公费 差旅交通费 固定资产使用费 工具用具使用费 劳动保险费 工会经费 企业管理费费率（%）=生产工人年平均管理费*人工费占直接费的比例（%）/（年有效施工天数*人工单价） 劳动保险费=直接费*费率（0.5%~4.26%） 13

京造定[2003] 8号 京造定[2003] 8号 京造定[2003] 8号 京造定[2003] 8号 京造定[2003] 8号 京造定[2003] 8号 京造定[2003] 8号 京造定[2003] 8号 房地产项目成本构成及管理

3.2.2.8 3.2.2.9 3.2.2.10 3.2.2.11 3.2.2.12 3.3 3.4 3.4.1 3.4.2 3.4.3 职工教育经费 财产保险费 财务费 税金 其它 利润 税金 营业税 城市维护建设税 教育费附加 以税前造价及利润之和为基数，税金=（税前造价+利润）*税率京造定[2003] 8号 京造定[2003] 8号 京造定[2003] 8号 京造定[2003] 8号 京造定[2003] 8号 （%） 税率=1/（1-3%-3%*7%-3%*3%）建标[2003]206号 -1=3.413% 以营业额为基数，销售不动产 销售建筑物及其他土地附着物 3% 建标[2003]206号 以营业税为基数，纳税人所在地在市区的,税率为7% 以营业税为基数，纳税人所在地在市区的,税率为3% 建标[2003]206号 建标[2003]206号 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生4 公共配套设施建设费 的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 4.8 小区居委会 小区派出所 小区幼儿园 小区消防中心 小区配电室 小区热力交换站 小区停车场 小区公共厕所 商品房开发的居住用房征收标准为每建筑平方米80元。对人口稠密的旧城区域内规模开发的旧城改造项目免缴城市5 基础设施建设费用 基础设施建设费。在旧城区其它区域内的旧城、旧村改造项目按照每建筑平方米30元的标准征收；其它旧村改造项目、旧村址按每建筑平方米50元征收；新占平地按照每建筑平方米80元征收 商品房开发的居住用房征收标准为每建筑平方米80元。对人口稠密的旧城区域内规模开发的旧城改造项目免缴城市基础设施 5.1 小区道路工程费 建设费。在旧城区其它区域内的旧城、旧村改造项目按照每建筑 平方米30元的标准征收；其它旧村改造项目、旧村址按每建筑平方米50元征收；新占平地按照每建筑平方米81元征收 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 小区供气工程费 小区供电供水工程费 小区室外地下网管建设费 小区绿化工程费 小区通讯工程费 小区人防建设费 14元/平方米 小区供电工程费 22元/M2 小区给水工程费 供水基金 15元/M2 接水 15元/M2 27元/平米 按规划用地面积收取，150元/平方米 16元/平方米 按总建筑面积收取，30元/平方米 渝价[2001]493号 14

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5.8 5.9 6 6.1 6.2 6.3 小区环保工程费 0.5元/平米 小区消防建设费 3元/平方米*交易的建面 管理费用 监察审计费 资质年审费 营业执照年审费 项目开发成本前6项之和的2%计算 一级资质初评委：2000元 终评为：500元 二级资质： 1000元 三级资质：800元 总共是50元/户--开业登记费20元/户，变更补照10元/户，价费字〔1992〕414营业执照副本3元/个 小规模私营企业及个体经营者根据经营规模和经营状况，每月每个铺面(固定摊位)收费，渝中区、南岸区、九龙坡区、沙坪坝区、江北区、高新技术开发区10元；万州区、渝价[2001]774号 涪陵区、黔江区、北碚区、渝北区、巴南区、大渡口区5元；其他区县(自治县、市)3元。”其他收费标准仍按渝价(2001)774号文件执行。 号 6.4 治安费 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 卫生费 1、国家机关、事业单位、社会团体、个体工商户每人每年40元；2、企业单位每人每年30元. 《流动人口婚育证明》每本２元（含各种表格）、由省计生委统一制作；流动人口计划生育管理费，已婚育龄公民每人每月２．５０元，未婚育龄公民每人每月０．５元。管理费可按月交纳，也可按年度一次交清。 行业管理部门培训费 城市交通集资费 报刊费 街道管理费 教育基金 6.11 计划生育管理费 6.12 6.13 6.14 6.15 6.16 6.17 6.18 7 8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8

社会统筹 管理人员工资 差旅费 办公费 劳动保险费 养老保险费 职工教育费 财务费用 销售费用 销售人员工资 销售人员福利费 工会及教育经费 办公费用 业务招待费 车辆使用费 广告费 业务宣传费 2%~3%*销售收入（含广告推广、销售代理或销售策划自行销售、售场及样板房装修等费用） 按工资总额14%计提 工会费按工资总额2%，教育经费按工资总额1.5%计提，合计3.5% 15

房地产项目成本构成及管理

8.9 8.10 8.11 9 9.1 策划代理费 合同备案费 其它 销售税费 签订预售合同时需缴纳的税费 《重庆市地方税务局转发财政部 国家税务总局关于印花税若干的通知的通知》 《财政部 国家税务总局关于印花税若干的通知》 财税[2006]162号 《中华人民共和国印花税暂行条例》 《中华人民共和国印花税暂行条例施行细则》 9.1.1 印花税 对房屋买卖双方要缴纳印花税，印花税要贴在房屋买卖契约正本上，按照房屋买卖成交价的0.3‰交纳。 9.2 签订购房合同时需缴纳的税费 渝地税发[2006]338号 《中华人民共和国营业税暂行条例》令第136号发布 中华人民共和国营业税暂行条例实施细则 《中华人民共和国9.2.1 营业税 为转让土地使用权、销售不动产及其他附着物的营业额的5% 纳税人所在地在市区的，税率为营业税税额的7%；纳税人所在9.2.2 城市维护建设税 地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%。 城市维护建设税暂行条例》 《关于城市维护建设税几个具体问题的规定》 《征收教育费附加的暂行规定》 9.2.3 教育费附加 、消费税和营业税的总额3% 《关于教育费附加征收问题的紧急通知》 房产税实行的是比例税率：①以房产余值为计税依据的，税率为《中华人民共和国9.2.4 房产税 1.2%。②以租金收入为计税依据的，税率为12%。计算公式：①房产税暂行条例》、房产税应纳税额 = 房产评估值×70%×1.2%或：房产原值×70%财政部税务总局《关×1.2%②房产税应纳税额 = 租金收入×12%

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于房产税若干具体房地产项目成本构成及管理

问题的解释和暂行规定》 《国家计委、建设部9.2.5 房地产交易手续费 征收的标准是按照国家房屋买卖成交价或最低保护价的1%，由买卖双方各缴纳一半。 关于规范住房交易手续费有关问题的通知》/计价格[2002]121号 9.3 在申办产权证过程中需缴纳的税费 《国家计委、财政部对住房收取的，统一规范为按套收取，每套收费标准为80元。关于规范房屋所有9.3.1 房屋所有权登记费 住房以外其他房屋所有权登记费，统一规范为按宗定额收取，具权登记费计费方式体收费标准由省、自治区、直辖市价格、财政部门核定。 和收费标准等有关问题的通知》/计价格[2002]595号 10 10.1 10.1.1 10.1.2 10.1.3 10.1.4 10.2 规费 规划费用 城市建设配套费 规划许可执照费 规划管理费 建委系统收费 按建筑面积收取 0.18%*预算投资额 0.25%*建安工程费 渝府发[2003]92号 渝府发（2001）23号 渝价(2001)345号 渝价（2003）52号 渝价（2000）352号 施工单位支付 渝价（2001）493号 渝价（2000）75号 渝价（2000）21号 房地局网站 房地局网站 渝价（2002）130号 渝价（2000）368号 渝价（2002）257号 建设工程质量监督费 0.2%*建安造价 10.2.1 建设工程交易所服务费 0.06%*中标额 10.2.2 前期咨询收费指导标准 按估计投资额分类 10.2.3 10.2.4 10.2.5 10.2.6 10.2.7 10.3 10.4 10.5 10.6 10.7 10.7.1 10.7.2 10.7.3 10.7.4 10.7.5 招标管理费 合同公证费 定额测定费 预算编制费 保险费 人防易地建设费 0.04%*建安工程费 0.03%*建安工程费 0.036%*建安工程费 35元/平方米*规设总建面 园林、绿化赔偿费 根据分类标准按实际情况计 超标噪声排污费 绿化建设费 根据分类标准按实际情况计，一般4元/平米 5元/平方米 国土房管系统规费 预售许可证办理费 1000元/证 初始登记费 80元/套；0.1％*建造成本 卖房时交易手续费 3元/平方米*交易的建面 房产测绘费 0.2－0.5元/平方米分住.非住宅.规模 地质灾害评估收费 分类指导价 17

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10.7.6 建设项目用地勘测费 1910＋477×X按点数计 渝价（2000）368号 渝价（2000）368号 渝价（2002）662号 渝价（2001）402号 渝价（2001）194号 渝价（2001）402号 渝价（2001）168号 渝价（2001）339号 10.7.7 地籍房产图成果资料费 65元/幅 10.7.8 10.8 白蚁防治费 防雷相关费用 参考价 10.8.1 防雷工程设计审核收费 0.01%*工程概（预）算 10.8.2 防雷装置安全检测收费 45元/套×套数 10.8.3 防雷工程施工监审收费 500元/次×5 10.9 市政收费 10.9.1 环境卫生有偿服务收费 根据具体服务项目计 10.9.2 行政事业性收费 根据具体项目计

第三部分 成本计算

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序号 1 1.1 1.2 1.2.1 1.2.2 1.2.3 1.2.4 1.2.5 1.2.6 1.2.7 1.3 1.3.1 1.3.2 1.3.3 1.4 1.4.1 1.4.2 2 2.1 2.1.1 2.1.2 2.1.3 2.2 2.2.1 2.2.2 2.3 2.3.1 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 名称 土地费用 土地出让金 城市房屋拆迁补偿安置费 拆迁代办费用 拆迁管理费 拆迁安置补偿费 货币安置费用 房屋产权补偿及评估费 搬迁补助费 提前搬迁奖励费 附属设施补偿费 经济损失补助费 电话迁移费 水电总表等设施的拆迁补偿 购买时由买方缴纳的税费 土地使用税 契税 勘察设计及前期工程费（除规费） 市场调查及产品策划 可行性研究 前期调研费 前期策划费 规划设计费 规划 工程设计费 地质勘查费 工程勘察费 园林景观绿化设计费 三通一平 原有建筑物的拆除 施工图审查费 勘察成果审查费 费率 (除注明外元/M2) 310 25 0.7 150 3750 2.5%% 250元/户 1438.5元/户 200 400元/部 200元/个 3% 1‰ 2‰ 2‰ 4.5 25 15 5 计算基础 用地面积5000M2 假定被拆迁房屋总建筑面积5000m2 假定被拆迁房屋总建筑面积5000m2 计算结果（万元） 2250 155 1979.985 12.5 0.35 75 1875 0.25 2.5 14.385 106 100 4 2 9.015 0.015 9 109.54 25 5 10 10 29.5 4.5 25 15 15 5 25 5 1.8 0.24 占总成本（%） 49.50% 3.41% 43.56% 0.27% 0.01% 1.65% 41.25% 0.01% 0.05% 0.32% 2.33% 2.20% 0.09% 0.04% 0.20% 0.00% 0.20% 2.41% 0.55% 0.11% 0.22% 0.22% 0.65% 0.10% 0.55% 0.33% 0.33% 0.11% 0.55% 0.11% 0.04% 0.01% 拆除房屋建筑面积 拆除房屋建筑面积 拆除房屋总价 拆迁户数100 提前搬迁户数100 假定被拆迁房屋总建筑面积5000m2 电话部数100 水电表个数100 用地面积5000M2 总投资5000万 总投资5000万 总投资5000万 建筑面积10000M2 建筑面积10000M2 建筑面积10000M2 建筑面积10000M2 50(包括挡土墙） 用地面积5000M2 10 1.8 8% 假定被拆迁房屋总建筑面积5000m2 建筑面积10000M2 工程勘察费3万元 19

房地产项目成本构成及管理

2.9 3 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.2 3.2.1 3.2.2 3.3.3 3.3 3.3.1 3.3.2 4 5 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7 5.8 6 7 8 9 10 10.1 10.1.1 10.1.2 10.1.3 10.2 10.2.1 10.2.2 10.2.3 10.2.4 10.2.5 10.2.7 10.3 10.4 10.5 监理费 建安工程费 建筑工程 基础工程 土建工程 普通装修 安装工程 一般水电 煤气 消防 设备工程 电梯 智能化设施 公共配套设施建设费 基础设施建设费用 小区道路工程费 小区供气工程费 小区供电供水工程费 小区室外地下网管建设费 小区绿化工程费 小区通讯工程费 小区环保工程费 小区消防建设费 管理费用 财务费用 销售费用 销售税费 规费 规划费用 城市建设配套费 规划许可执照费 规划管理费 建委系统收费 建设工程质量监督费 建设工程交易所服务费 招标管理费 合同公证费 定额测定费 保险费 人防易地建设费 园林、绿化赔偿费 超标噪声排污费 3 1300 900 200 600 100 200 180 10 10 200 100 100 1300 30 14 37 27 75 16 0.5 3 2.00% 6.50% 2.50% 2.00% 140 0.18% 0.25% 0.20% 0.06% 0.04% 0 0.03% 0 34 4 建筑面积10000M2 建筑面积9000M2 建筑面积9000M2 建筑面积9000M2 建筑面积9000M2 建筑面积9000M2 建筑面积9000M2 建筑面积9000M2 建筑面积9000M2 建筑面积9000M2 建筑面积9000M2 建筑面积9000M2 建筑面积9000M2 建筑面积10000m2 建筑面积10000m2 建筑面积10000m2 建筑面积10000m2 建筑面积10000m2 土地面积5000m2 建筑面积10000m2 建筑面积10000m2 1-5项 贷款额2000万 销售收入 销售收入 建筑面积10000m2 预算投资额 建安工程费1200万 建安工程费1300万 建安工程费1300万 建安工程费1300万 建安工程费1300万 建筑面积10000m2 建筑面积10000m2 3 1170 810 180 540 90 180 162 9 9 180 90 90 130 202.5 30 14 37 27 75 16 0.5 3 77.2408 130 150 120 206.335 152 140 9 3 4.29 2.6 0.78 0.52 0 0.39 0 34 0 4 0.07% 25.74% 17.82% 3.96% 11.88% 1.98% 3.96% 3.56% 0.20% 0.20% 3.96% 1.98% 1.98% 2.86% 4.45% 0.66% 0.31% 0.81% 0.59% 1.65% 0.35% 0.01% 0.07% 1.70% 2.86% 3.30% 2.% 4.54% 3.34% 3.08% 0.20% 0.07% 0.09% 0.06% 0.02% 0.01% 0.00% 0.01% 0.00% 0.75% 0.00% 0.09% 20

房地产项目成本构成及管理

10.6 10.7 10.7.1 10.7.2 10.7.3 10.7.4 10.7.5 10.7.6 10.7.7 绿化建设费 国土房管系统规费 预售许可证办理费 初始登记费 卖房时交易手续费 房产测绘费 地质灾害评估收费 建设项目用地勘测费 地籍房产图成果资料费 5元/平方米 1000元/证 0.10% 3 0.3 0.2元/平米 0.1 65元/幅 高层建筑按建筑面积分段计费，15层建筑面积10000m2 5 5.815 0.1 1.3 3 0.3 0.2 0.1 0.065 0.11% 0.13% 0.00% 0.03% 0.07% 0.01% 0.00% 0.00% 0.00% 建安工程费1300万 建筑面积10000m2 建筑面积10000m2 建筑面积10000m2 建筑面积10000m2 10幅 10.7.8 白蚁防治费 以下部分（含15层）1.20元/M2，15层以上部分0.30元/M2; 31层 0.75 0.02% 10.8 防雷相关费用 工程概（预）算、500万元以内按0.3‰, 500至1000万元部 1.23 0.03% 10.8.1 防雷工程设计审核收费 分,按0.2‰, 1000万建安工程费1300万 元以上部分,按0.1‰ 0.01%*工程概（预）算 0.28 0.01% 10.8.2 10.8.3 11 防雷装置安全检测收费 防雷工程施工监审收费 总成本 45元/套 500元/次 预测建造100套 0.45 0.5 0.01% 0.01% 4545.6158 10

第四部分 如何控制地产项目成本

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房地产项目成本构成及管理

房地产项目成本控制与管理总体思路

主要解决三个问题：控制什么——What、怎样控制——How和谁来控制——Who。

（1）针对以上三个问题，实行成本控制目标责任制。及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；

（2）成立成本控制小组，组长由公司高层担任，定期对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施； （3）重视设计成本的控制。加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；

（4）做好招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；

（5）完善设计变更、现场签证程序、完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；

（6）开源节流，严格控制管理费用开支。

房地产项目开发成本控制的具体措施

1、土地成本管理

土地成本（约占项目总成本的30-50%左右），主要包括地价、土地动拆迁补偿费、各类补偿费、土地契税等。土地一旦到手，成本即基本确定，一般也不会有较大变化。因此控制土地成本的关键在于拿地时的成本分析准确。

1）旧城改造地块：积极与协商，争取尽可能的优惠；可能争取高容积率，间接降低土地成本。

2）挂牌交易的地块：在地理位置、区位环境状况、项目公司的财务状况等方面对其进行仔细认真的调查，减少操作过程中的风险（如是否有债务纠纷）；与转让方进行协商，延长付款期限，降低资金成本。 3）公开招投标或拍卖地块：加强地块区域房地产市场的研究以及项目可行性研究，加强对竞争对手的分析研究，做到正确客观投标。 4）建立土地储备资料体系，建立竞争对手调研制度。 主要责任部门为投资发展部。

2、前期费用管理

前期费用（约占项目总成本的2-4%左右），主要指设计费、报建费、勘察测绘费以及可研费用，其中成本控制的重点为设计费（报建费、勘察费等比重较小，且一般有相关收费标准）。设计费是实现事前控制的关键，可以最大限度的减少事后变动带来的成本。

对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：

1）采取多单位、多轮次招标，以争取最佳的性价比；

2）严格控制设计质量，防止因设计自身失误原因导致成本增加，设计费用的审核、支付亦与之挂钩；

3）在满足设计质量的前提下，钢筋含量、砼含量、节点设计等对工程造价影响大的内容； 4）在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的

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房地产项目成本构成及管理

影响。

众所周知，设计结果决定了工程造价的85%甚至以上，因此设计管理（虽然整个设计费用仅占总成本的2%，是工程成本管理的重中之重。 一般管理责任部门为设计管理部。

3、工程成本管理

工程成本（约占项目总成本的25-55%左右），主要由分包工程及甲供物资成本、配套成本等构成。

1）确定合理的成本控制目标，成本管理部门（合约、财务）制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门，对工程分判和材料选用有指导作用

2）在工程分判和材料采购过程中，坚持“三堂会审、货比三家，最低价中标”的原则。

3）加强对投标单位的议标制度。一方面，解决招标过程中存在的图纸、技术、工期节点设置等各类含糊不清的问题，避免了导致的后期现场施工纠纷、价款争议事项；另一方面利用承包商的竞争心态实现报价让利，成本下浮。

4）充分进行建材市场调研，了解有关新工艺、新材料、积累广泛的市场信息，降低工程成本。

5）完善设计变更、现场签证的流程、制度，完善设计变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限。

主要责任部门为工程部、合约部。

4、营销成本管理

营销成本（约占项目总成本的5-8%左右），主要指在项目销售过程中形成的种类费用，包括广告费、推广费、售楼处费用。销售环节的成本一般是按比例控制，但一旦制订了费用目标总额，具体的单项支出就必须严格控制。由于销售涉及的部门比较多，所以各部门乃至总经理都需要分工负责这部分的控制职能。 营销成本管理的主要措施为以下几点：

1）建立各项的广告及市场推广计划、预算的执行及监督。

2）完善营销成本管理的招标体系，完善各项广告制作的报价、比价、议价操作流程，用竞标的方式，谋求各项广告制作的优质低价，控制广告制作的费用成本。

3）降低主要媒体广告发布的折扣点数。

营销成本管理的主要责任部门为营销策划部。

5、管理成本控制

管理成本（约占项目总成本的2-3%左右），是指公司、项目部为组织和管理项目开发经营活动而发生的种类费用，主要为人力资源成本及行政成本。 人力资源成本由人力资源部负责，依据项目规模及发展进度合理制度人员配备方案，预算人力资源成本。行政成本则依据集团下达的年度管理费用指标，按项目分拆到各部门，作为部门考核指标。

管理成本控制的措施主要是全员树立降低成本、增加效益的观念，全方位对项目的开发间接费进行监控，如提高工作效率，减少浪费、减少管理费用的开支等。

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房地产项目成本构成及管理

财务成本管理

财务成本（约占项目总成本的2-6%左右），主要为资金成本和税务成本，由项目总成本确定。

（1）协同项目发展部提前做好与部门的沟通，争取税收优惠，在可控范围内最大限度降低税金成本。

（2）合理安排资金计划，发挥集团资金统筹的优势，保证项目资金供求平衡，最大限度降低项目资金成本。

（3）与合约管理部配合，采取适当延缓付款的方式也可以降低财务成本。

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